夫妻房产处分权的探讨.doc

关于夫妻间房产处分权的探讨“夫妻财产”的登记一直困扰着登记机构，其原因主要是尚未出台一部完善的不动产登记法来规范登记机构核准登记的标准。笔者现将个人申请房屋登记的情形进行归纳，主要为以下几种：婚前购买的房屋，婚后首次申请登记；婚前购买并已登记的房屋婚后申请转让；婚前的合法建房婚后首次申请登记；丧偶后再婚的一方继承了前配偶的房产申请登记；离婚后再婚的一方申请转让前次婚姻中所分得的房产；婚后通过购买、建设、继承、受赠等方式取得的房屋申请登记。上述各种情形登记时如何把关，笔者将个人观点阐述如下。一、婚前购买的房屋，婚后首次申请登记。房屋买卖合同成立后，买卖双方形成的是只是债的关系，并没有形成物权的变动。根据物权法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，即“不动产物权登记取得”原则。未进行房屋登记，买方当然没有取得物权，买方在婚姻关系存续期间申请房屋登记，登记机构应当将其视为夫妻共有房产进行登记。如果此时夫妻双方就房屋的归属做出了书面约定，那么根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。我国的夫妻财产制度以夫妻共有为主，也允许夫妻之间就财产归属作出约定，充分体现了我国法律制度对个人意思自治的尊重。因此，此时可以按其约定进行登记。二、婚前购买并已登记的房屋，婚后申请转让。物权法第九条，以及婚姻法第十八条的规定，明确了属夫妻一方所有财产的范围，其中涉及不动产的条款为：一方的婚前财产、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产、其他应当归一方的财产。房屋在一方婚前已经登记的，即说明该房产属婚前财产。这种情况下，登记机构对是否要审查夫妻在婚后对该房产权属有无重新约定，存在不同意见：一种意见认为应当审查。夫妻一方的婚前房产，即使婚前已经登记，如果在婚后已经约定为共有财产，则夫妻双方都是房屋的所有权人，享有平等的权利，而处分时仍按照婚前财产由一人处分，则侵害了共有人的利益；另一种意见认为不需审查。根据物权法对于不动产物权登记生效的原则，夫或妻一方的婚前财产如已经登记后，即使双方将其约定为共有财产，但双方均未向房产登记部门申请权属转移登记的，则视为物权没有发生变动，登记机关没有义务审查该宗房产是否为共有产，仍然将其作为一方的婚前财产由一方处置即可。笔者认为，按照第一种观点进行登记，并不符合物权法关于不动产物权“登记生效”的原则，同时增加了登记机关的审查难度和社会压力，也不利于维护正常的交易秩序；第二种观点不仅便于操作，也符合立法宗旨，更符合人们对财产归属的认定习惯。三、婚前合法建房，婚后首次申请登记。笔者认为，婚前建造的房屋和婚前购买的房屋在登记时应当有所区别。根据物权法第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。作为物权取得的特殊方式，合法建房自建成之日起，建造人就取得了物权，当然不因婚姻关系的变化而变化。在建造人申请房屋的初始登记时，只要其能够举证该房屋为其婚前建造的，登记机构应当将该房屋登记为其一方的独有产权，如夫妻双方约定为共有的，从其约定。四、丧偶后再婚的一方继承了前配偶房产，申请登记。笔者认为，只要是继承配偶遗产的，无论该遗产是其死者的婚前财产，还是其夫妻关系存续期间的共有财产，死者的配偶都从继承开始时取得了物权。按照常理，继承开始的时点，死者的配偶是不可能和他人建立新的婚姻关系的，那么，该房产当然属于死者配偶的婚前财产，在申请登记时应当属于死者配偶的婚前财产，即使已与他人再婚，也不影响其权利取得。五、离婚后再婚的一方申请转让前次婚姻中所得房产。笔者认为，和第四种情形类似，在合法的婚姻关系中，前一次婚姻关系结束的时点上，新的婚姻关系不可能同时建立。即使从前次婚姻中受让财产的一方再婚，新的配偶也并没有因婚姻关系的建立，而自然取得该房屋的权利。显然，该房产不属于新婚姻关系双方的共有财产。所以，除非丧偶一方已经将此房与新配偶约定为夫妻共有并进行登记，否则丧偶一方在转让房产时，并不需要新配偶的同意。六、婚后通过购买、建设、继承、受赠等方式