全椒奥康商业步行街业态布局专题

全椒奥康商业步行街 商业业态布局专题 商业业态布局思路 项目商业需求量 1 全椒经济水平与消费能力 3 2 4 业态种类与配比 全椒消费者需求 承租能力 聚客能力 人流动线 业态区域分布 项目的规划设计 各业态需求量 投资者 8%回报、经营者利润率 商业业 态布局 验证 项目商业需求量 项目业态种类与配比 商业业态布局分析 商业业态布局验证 奥康咨询问题解答 目 录 目前商业需求测算 居民 游客 县城 全椒其 它区域 人口数量 110000 350000 320000 项目潜在消费比例（ %） 55% 20% 7.0% 潜在消费者数量 60500 70000 22400 消费频率（光顾次数 /周） 2 0.9 0.01 周顾客流量（人次） 121000 63000 224 日均顾客流量（人次） 17285.71 9000.00 32 日均消费额（元 /人次） 22 12 60 日均营业收入 380285.71 108000.00 1920 日均营业收入小计 488285.71 日均营业收入总计 490205.71 行业每平米日营业收入 14元 /平方米 /天 项目商业开发容量 35014.69平方米 依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居民的 消费频率分别为 2次 /周和 0.9次 /周 ， 日均消费额分别为22元 /次和 12元 /次 ；县级城市 游客消费频率约为 0.01次 /周，日均销售额为 60元 /次。 项目商业需求量为 37500 42000平方米 全椒县统计局数据， 2006年居民46万（襄河镇 11万）， 2006年旅游人口 32万人次。 2006年县城居民人口增幅为 2.7%，且逐年呈上升趋势，因此本处取 2.5%为平均增长速率；其他区域居民人口取 1%为平均增长速率；由于前期基数低，旅游人口 06年增幅 16%，本处取较正常增长速率 20%。 2010年项目商业开发体量为 37484.28平方米 2015年项目商业开发体量为 42038.96平方米 商业需求量 目前项目规划设计的商业开发体量为 53178.14平方米，其中包括地下超市 11250平方米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住。 项目业态种类与配比 商业业态需求分析 商业业态占比分析 全椒人商业业态需求分析 22 .6 8%18 .5 6%17 .5 3%15 .4 6%13 .9 2%9. 28 %2. 58 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%品牌服饰 数码产品 珠宝 美容美发 家电 家居用品 书籍数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态 去外地购买商品业态 1 9 .47 %1 6 .81 %1 4 .60 %1 3 .27 %1 1 .06 %4 .87 %3 .54 % 3 .54 %2 .65 % 2 .65 %2 .21 %1 .33 % 1 .33 % 1 .33 %0 .44 % 0 .44 % 0 .44 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%百货商场便利店、超市 数码电子产品综合大卖场服装类品牌专卖店家居用品专卖皮具类品牌专卖店美容美发院书店健身场所中式简餐厅酒吧钟表眼镜店电影院咖啡厅、西餐厅茶楼 KTV希望增加的商业配套 商业业态占比分析 业态类别 占比 全椒市场情况 超市 16.81% 依据全椒消费力及卖场规模，降低业态比例 地下超市 20%-30% 数码电子产品 14.60% 品牌专卖店 11.06% 全椒仅有十几家品牌店，消费者对品牌商业需求较大。但考虑倒全椒消费能力，适当降低比例，并引进私人的精品店及小品牌代理店来补充。 品牌店、 精品店 10%-15% 皮具类品牌 3.54% 钟表眼镜店 1.33% 美容美发院 3.54% 娱乐业态能够聚集人气，但是单一型消费，无法与其他业态形成消费者共享，体量应适中，控制在 15%以下；美容美发是全椒人选择外地消费的主业态之一，需求中高档美容发廊；酒吧不适合设置在县城，以其他休闲娱乐替代。 休闲娱乐 8%-12% 书店 2.65% 健身场所 2.65% KTV 0.44% 电影院 1.33% 酒吧 1.33% 中式简餐厅 2.21% 餐饮经营面积较大，结合考虑全椒以中低档餐饮为主，县中心的中档餐馆经营状况较好，全椒人喜爱美食等情况 ，业态比例适当上调 餐饮 8%-12% 咖啡厅、西餐厅 0.44% 茶楼 0.44% 家居用品专卖 4.87% 全椒人选择外地消费的主业态之一，设置中小型家居卖场 家居 百货 35%-40% 综合大卖场 13.27% 全椒现有百货以服饰为主，属中低档，分散在各临街商铺。设置购物环境良好、物美价廉的集中型百货购物 百货商场 19.47% 其他 0.02% 比例调整 全椒消费者需求 业态占比 商业业态布局分析 业态承租规律 业态承租能力与聚客能力 项目人流动线 商业业态布局 最高 最低 其次 最小 化妆品 、 服装 、 饰品 、皮具 、 鞋 、 钟表 、 眼镜、 通信 最大 超市 、 大型中式酒楼 、 娱乐中心 、 电影院 电器 、 音像 、 美容中心 、 家居用品、 运动用品 、 健身中心 租金 面积 各业态承租水平与面积规律 业态承租与聚客分析 业态类别 承租 能力 承租面积 聚客 能力 楼层 大型超市 低 至少 5000平以上 强 购物中心的负一层 (以带动人气，将人流往高楼层引导 )或承租社区商住楼的整个裙楼 娱乐中心、 电影院 低 至少 1000平以上 强 购物中心最高层或贯通商场的较高楼层，聚集人气，往低层输送人流 电器卖场 较低 3000平以上 一般 消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼 家居卖场 较低 可达万余平方 一般 消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼 健身中心 较低 一般在千余平米 一般 设置楼层灵活 ,主要视店铺的外观、位置是否适合要求 美容美发 较低 200-3000平方米 一般 通常设置在二层或以上 大型餐饮 较低 1000平以上 较强 通常设置在较高楼层 西式餐饮 较强 一般在 80平以上 较强 设置楼层灵活 ,主要视店铺的外观、位置是否适合要求 百货（零售） 强 面积灵活 一般 一般贯通购物中心的 1-4层 业态常规 全椒市场情况 全椒商铺的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响； 县城消费容量有限，家居用品卖场面积控制在 600-1000平方米即可，美容院与发廊各引进一家中高档次的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店； 洗浴桑拿在县城较能集聚人气。 地下层 承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 首层 二层 娱乐中心 电影院 百货 零售 三层 四层 五层 项目业态区域分布 大型超市、家电卖场 餐饮 健身、美容美发、家居、洗浴桑拿 承租能力低，但能聚集人流，设置在高楼层，即可聚集人流向低层输送，形成”淋浴效应“，同时提升周边商铺价值； 零售承租水平最高，承租面积小，放在最佳位置；餐饮承租水平次之，但颇聚人气，放在次好位置，同时可引导人流； 纵向人流 ： 以聚客能力最强的超市和娱乐中心为驱动核心。 超市位于地下层，聚集人流向上辐射；娱乐休闲位于 4-5楼及部分 3楼，聚客至高层，向下输送人流，以保证 2-5楼的客流量。 横向人流 ：从规划来看， 本案有三处可能成为死角，分别为高层住宅 E底商、内街 F区、 B区，需要设置人气较旺的业态，引导人流，向项目内部及边角流动，并形成合理的人流环线。 F E B 儿童与女人消费市场最旺盛，餐饮能够聚集人气，并且逛累的消费者需要就近休息用餐的场所。 B区： 目前全椒乃至滁州尚没有专门的儿童商场区域，独立的 B区体量在 3600左右，与商业主体略微脱节，设置以儿童主题的商业，并在 4-5楼设置相应的娱乐业态（反斗城 /电玩城 /旱冰等），吸引人气旺场； 人流动线分析 1 F区 :沿湖设置休闲餐饮（茶餐厅、火锅、烧烤、甜品店等）和简餐，并在同一面的C区设置餐饮，形成餐饮线，供人们休息用餐观水景。 E区 外街底商 内街底商 沿西门街（狭窄，破旧），商业价值低，体量小，设置社区服务类商业 将人流导向项目内部 高端住宅低商 业态承租能力 聚人气的业态 不能做餐饮 零售业态 饰品、护肤彩妆、内衣、知名零食连锁（聪明炒货、来一份、快乐杯奶茶等） 人流环线：通过人气旺的女人饰品内衣化妆品街、餐饮、儿童商品业态及休闲娱乐把人流导向项目内部和边角，形成循环的购物餐饮娱乐线路。 F E B 人流环线 人流动线分析 2 1F业态布局 1F区域 商业业态 面积 （平米 商铺数量 A区 各类品牌店：服装、珠 宝首饰 、眼 镜 、 钟 表、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等） 可 引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充 2607 品牌商户店内面积 40-80平方米，此区域商铺使用面积 28.8平方米，打通使用，共约 20户 鞋 类 、箱包、皮具、办公用品、文教用品、礼品零售批发（商务会务、促销礼品）、钟表在好端口设置鞋类箱包皮具的品牌店，吸引人气 4218 约 52个 48平商铺与 14个 90平商铺 B区 儿童服装、儿童鞋帽 615 使用面 积 30平米 /铺 ， 约 12户 F沿内街 时尚 女装（私营精品店为主） 与 A区二楼的女装拉开档次 1522 46平方米， 25户 左右 F区沿湖 休 闲 餐 饮 （茶餐 厅 、火 锅 、 烧烤 、 甜 品店、洋式快餐等）、 简 餐 929 业态面积 80-200平米，约 有 10家 C区 异国 美食（西餐、韩国料理）特色美食， 中高档价格，与酒店、 3楼洗浴桑拿形成配套服务 1216 业态面积 80-500平米， 约 有 5家 E区 外街： 维 修服 务 、便民餐点、生活小百 货 、便利店、茶叶、烟酒、冲印店、面点； 内 街： 饰 品（包括金银首饰铺、小品牌饰品加盟店）、护肤彩妆、 内 衣、知名零食 连锁（ 聪 明炒 货 、 来 一 份 、快 乐 杯奶茶等）、银行、通讯服务 2191 外街 约 有 22个 商 铺 ， 内 街 28个 商铺 1F业态布局 美 美 时 尚 女 装 休 闲餐 饮 异 国 食 特 色 食 办公 /文教 /礼品 /鞋类 /箱包皮具 鞋类 / 箱包 皮具 / 鞋类 / 箱包 皮具 各类品牌店 较好的端口可设品牌店 2F区 域 商 业业态 面 积 （平米 商 铺数 量 A区 精品女士装 2606 80平方米， 约 19个 商 铺 各类品牌店：服装、珠 宝首饰 、眼 镜 、 钟 表、护肤彩妆、保健品（保健药品、保健食品、按摩器、磁水器、血糖仪、血压计等） 可 引进私人的精品店及小品牌加盟店来补充 1530 使用面 积 21.6平米，约有 12个商铺 青 春少女装 2688 36平米，使用面积 21平， 50个商铺 B区 童装童鞋、儿童玩具（电动、毛绒、木制、 益智玩具）、儿童书籍音像制品 699 使用面积 30平米 /铺， 共 约 12家 F区 1家大型中式餐 饮 或火 锅 、茶 馆 、快餐 2079 大型餐饮 1000-1500平米，共约 4户 C区 特色美食 中档价格，与三楼的洗浴桑拿形成配套消费 1232 业态面积 80-500平方米，约有 5家 E区 棋牌室、足疗 、平价理 发 美容、婚纱摄影、通讯或 银 行 办 公 区 等 在一楼留置门面入口 1211 约有 6家 详细 面 积 需根据各 业态 招商情 况 最 终 确定 2F业态布局 美 茶 座 大 型 餐饮 特 色 食 各类品牌店 青春 少女装 青春少女装 精品女士装 住 宅 2F业态布局 3F区 域 商 业业态 面 积 （平米 商 铺数 量 A区 男装 4136 84平方米，共约 32户 运动 服 饰 、体育用品 2688 36平米，使用面积 21平左右， 50个商铺 B区 母 婴 用 品： 母婴日用品（护肤洗发品、纸尿片、奶瓶奶嘴睡袋、防辐射服、吸奶器等、母婴保健品、奶粉食品、婴儿鞋袜衣物被褥、婴儿床、手推车、学步车等 以齐全优质的商品吸引顾客，免去分别采购的麻烦 734 使用面 积 30平米 /铺 ， 约 15户 F区 家居 卖场 （家居 摆设 、布 艺 、床上用品、灯 饰 、工艺 等）、知名美容美 发 、健身中心 2079 家居 卖场 800平左右、知名美容 250平方米 美 发 200平左右 、健身中心750平方米 C区 洗浴桑拿 1232 - E区 移 动 或 银 行 办 公 区 162 - 3F业态布局 儿童母婴用品 男装 运动 服饰 /体育用品 运动 服饰 /体育用品 男装 洗浴桑拿 健身 家居卖场 美容 美发 住 宅 3F业态布局 4-5F业态布局 楼层 区域 商业业态 面积 （平方米） 商铺数 量 4F A区 电 影院、球 馆、 ktv、网吧、 书店、音像 2708 电影院 1000平，球馆 450平，ktv500平，书店 300平，网吧 400平，音像 40平方米 B区 室内反斗城 /电玩城 （充气城堡、投篮游戏、音乐击鼓等） 764 - 5F A区 卖场 、品牌店、超市、商管等 办公区 1653 - B区 台球馆 /旱冰馆 803 - 详细面积需根据各业态招商情况最终确定 商业业态布局验证 投资者的 8%回报 经营者的盈利水平 市场需求量验证 市场需求量 体量（） 占比 业态类别 10636-15953 20%-30% 地下超市 5318-7977 10%-15% 品牌店、 精品店 4254-6381 8%-12% 休闲娱乐 3190-5317 6%-10% 餐饮 18612-21271 35%-40% 百货 业态类别 体量（） 地下超市 11250 品牌店、 精品店 4137 娱乐 6586 餐饮 5456 百货 20532 住宅底商 3564 综合办公区 1653 项目商业业态体量 市场需求量 项目商业业态体量 基本符合市场需求 最终决定于招商 聚客功能 住宅与商场的基本配套 包括儿童母婴用品服饰、家居用品 投资者 1 验证标准 8%的投资回报费 =租金收入 新华路商业租金水平 是否符合 外街 内街 1 内街 2 内街 3 建筑单体区位 价格差值 外街区 0 内街区 1 -10% 内街区 2 -25% 内街区 3 -40% 全椒商铺租金主要受商铺路段、新旧、面积大小影响，与经营业态无关。 业态 样本 选取位置 价格 （万元 /平米） 租金收入 （元 /平米） 零售 外街 1F 1.9-2.4 4.16-5.26 餐饮 内街 3,1F 1.14-1.44 2.50-3.16 新华路租金 （元 /平米） 备注 1.6-4.57 街铺价格 0.96-2.74 根据新华路街铺价格和本案的差价系数，推算 0.32-0.9 项目投资者 8%的投资回报费用，即租金收入处于新华路租金的高价位，并稍有超出 符合新华路租金水平及项目的商业价值 8%的投资回报费 =租金收入 示例 :租金收入 =19000 8% 365=4.16 投资者 2 0.00%14.56% 14.29%30.43%3.25% 3.25%4.44%4.56%36.18%5.76%8.21%2.25%4.45%8.47%29.78%30.12%0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%30 .0 0%35 .0 0%40 .0 0%10 0-1 00 0 1001-15001501-20002001-25002501-30003001-35003501-400040 01 以上平均月度营业额 平均月度支出全椒县城的月度营业额主要集中在 2501-3000之间，周边乡镇的月度营业额主要集中在 1501-2000元之间，过半业主平均月支出为 1000-2000元之间 。 项目区域 营业额 （元 /平米） 成本占比 零售 3000-4000 20%-30% 餐饮 2500-3000 35%-40% 验证标准 销售 利润率是否达到业态平均水平 支出 =成本 +租金 利润 营业额 100%=销售利润率 经营者 1 业态 月营业额 （元 /平米） 月成本 （元 /平米） 月租金 （元 /平米） 销售利润率 零售 120-160 30-40 63 22.4%-35.6% 餐饮 83-100 32-