建筑面积指标计算事宜规划管理课件.ppt

关于建设项目指标核算有关事宜的讨论会 一 关于阳台建筑面积计算的问题 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2013 2 0 22阳台定义 附设于建筑物外墙 设有栏杆或栏板 可供人活动的室外空间 3 0 21阳台建筑面积计算 在主体结构内的阳台 应按其结构外围水平面积计算全面积 在主体结构外的阳台 应按其结构底板水平投影面积计算1 2面积 2 0 23主体结构 接受 承担和传递建设工程所有上部荷载 维持上部结构整体性 稳定性和安全性的有机联系的构造 目前对主体结构以内鉴定不清的问题 如凹阳台 半凹阳台 阳台外装饰柱 构造柱的鉴定 采用以下的鉴定办法 住宅设计规范 GB50096 2011 鉴定办法一 在主体结构内的阳台 应按其结构外围水平面积计算全面积 在主体结构外的阳台 应按其结构底板水平投影面积计算1 2面积 鉴定办法二 建筑物的阳台 不论其形式如何 均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积 1 常见的阳台形式 1 1面积按1 2结构底板水平投影面积计算 1 2面积以建筑物主体结构为界算全面积 1 3常见阳台分类诠释图 1 2面积 1 3 1算1 2面积 形式 1 2面积 形式 1 2面积 形式 全面积 1 3 2算全面积 形式 全面积 形式 全面积 形式 2 特殊的阳台形式 2 1一部分算全部面积 一部分算1 2面积 2 2问题 哪一部分算全部面积 哪一部分算1 2面积 周边城市阳台的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 附录二 2 建筑物的阳台 不论其形式如何 包含但不限于各类形式的入户花园 空中花园 设备平台 构造板 结构板 抗震板等 均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积 在主体结构内的阳台 应按其结构外围水平面积计算计容面积 在主体结构外的阳台 应按其结构底板水平投影面积计算1 2计容面积 且阳台进深大于1 8米时 超出1 8米部分按其水平投影面积计算计容面积 成都市规划管理技术规定 2014 附录二 一 2按 建筑工程建筑面积计算规范 计算出的总建筑面积中 当阳台 包含但不限于各类形式的入户花园 空中花园 设备平台 构造板 结构板 抗震板等 进深大于1 8米时 超出1 8米部分按全面积计入容积率 二 关于装饰柱与构造柱的鉴定 问题 由于目前所有的设计所或公司所提供的设计图中 所有的柱子都是用黑色实体填充 但是那柱子也可能是装饰柱 有时由于未明确标注 从提供的立面图纸上也无法分辨 我们如何认定其是装饰柱还是构造柱 结论 所有实体填充的柱子都认定为结构柱 三 关于空调板是否纳入计容面积的问题 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2013 3 0 27规定了不计算建筑面积的项目中 1 与建筑物内不相连通的建筑部件 本款指的是依附于建筑物外墙外不与户室开门连通 起装饰作用的敞开式挑台 廊 平台 以及不与阳台相通的空调室外机搁板 箱 等设备平台部件 结论 与阳台有条件连通的或结构柱内的空调板要计容 周边城市空调板的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 附录二 1 2 建筑物的阳台 不论其形式如何 包含但不限于各类形式的入户花园 空中花园 设备平台 构造板 结构板 抗震板等 均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积 成都市规划管理技术规定 2014 附录二 一 2按 建筑工程建筑面积计算规范 计算出的总建筑面积中 当阳台 包含但不限于各类形式的入户花园 空中花园 设备平台 构造板 结构板 抗震板等 进深大于1 8米时 超出1 8米部分按全面积计入容积率 2020 1 29 16 可编辑 2020 1 29 17 可编辑 四 关于花池的鉴定 花池的定义 指设置在建筑物围护结构以外 种植绿化植被或摆设盆栽植物的附属于建筑物的小型构筑物 设置在建筑物围护结构以内的均视为房间 花池的尺寸限定 高于室内场坪60厘米 进深不大于60厘米 花池不计入建筑面积不计容 周边城市花池的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 第3 4 4条除建筑入口雨篷外 建筑附属构件 包含但不限于空调板 花池 构造板等 的进深 连续设置的进深之和 不大于0 7米 且连续长度 连续设置的长度之和 不大于1 8米 并不得平行于阳台长边设置 住宅建筑不宜设置除结构构件以外的附属构件 成都市规划管理技术规定 2014 第5 0 15条除建筑入口雨篷外 建筑附属构件 包含但不限于各类形式的空调板 花池 构造板 抗震板等装饰构件或结构构件 的进深不宜大于0 7米 且连续长度不宜大于1 8米 住宅建筑不宜设置除结构构件以外的附属构件 五 关于半地下室或地下室如何鉴定及建筑面积是否计容的问题 问题 能否鉴定为地下室 类型一 结论 半地下室或地下室虽然不计容 但是私人地下室的要纳入小区公建配套 类型二 周边城市地下室的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 附录二 1 2 建筑周边完全被掩埋且露出在室外地面以上部分的高度小于1 2米的地下建筑 其建筑面积不计入容积率计算 建筑周边完全被掩埋且室外地面以上部分高度大于1 2米小于2 2米的半地下建筑 建筑面积折半计入容积率计算 建筑周边完全被掩埋但室外地面以上部分的高度大于或等于2 2米的 其建筑面积全部计入容积率计算 建筑局部被室外地坪掩埋的楼层 其非掩埋外墙对应的小于或者等于12米进深的部分应当纳入容积率计算 其大于12米进深的部分 除用作车库 设备用房及市政公益配套设施并有实墙与其他功能用房完全隔断 且室内高差不小于0 9m的 应当纳入容积率计算 成都市规划管理技术规定 2014 附录一 8地下室 房间顶板标高与较低侧室外地坪标高的差值不大于2 2米且与较高侧室外地坪标高的差值不大于1米者为地下室 9半地下室 房间顶板标高与较低侧室外地坪标高的差值大于2 2米 且与较高侧室外地坪标高的差值不大于1米者为半地下室 附录二 3以下建筑面积不计入容积率 1 地下室各类建筑面积 2 半地下室中除商业 办公 酒店 住宅外的其他各类建筑面积 六 关于结构板建筑面积计算的问题 结构板的定义 承受建筑荷载的板 内部布有钢筋 不可随便拆除 改造等 结论 结构板属主体结构 应算容积率和建筑面积 并算入套型面积配套公建 周边城市结构板的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 附录二 1 2 建筑物的阳台 不论其形式如何 包含但不限于各类形式的入户花园 空中花园 设备平台 构造板 结构板 抗震板等 均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积 成都市规划管理技术规定 2014 附录二 一 2按 建筑工程建筑面积计算规范 计算出的总建筑面积中 当阳台 包含但不限于各类形式的入户花园 空中花园 设备平台 构造板 结构板 抗震板等 进深大于1 8米时 超出1 8米部分按全面积计入容积率 七 关于小区公共服务设施是否计容的问题 1 容积率的定义 又称建筑面积毛密度 是指用地范围内地上总建筑面积与总用地面积的比值 2 小区配套公共服务设施种类 幼儿园 市场 公厕 社区用房 物管用房 地上停车库 垃圾库 门卫 配电房 消防用房 活动中心等 3 问题 这些公共服务设施是否计容 八 关于设备层计容的问题 住宅设计规范 GB50096 2011设备层 建筑物中专为设置暖通 空调 给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 20133 0 26设备层 管道层虽然其具体功能与普通楼层不同 但在结构上及施工消耗上并无本质区别 且本规范定义自然层为 按楼地面结构分层的楼层 因此设备 管道楼层归为自然层 其计算规则与普通楼层相同 在吊顶空间内设置管道的 则吊顶空间部分不能被视为设备层 管道层 3 0 26对于建筑物内的设备层 管道层 避难层等有结构层的楼层 结构层高在2 20m及以上的 应计算全面积 结构层高在2 20m以下的 应计算1 2面积 问题 设备层是否计容 结论 设备层属公共设施 不计容 但面积要纳入社区公建配套 九 关于建筑退让用地红线或道路红线的问题 问题 有些建筑主体柱子 装饰柱或结构柱 凸出主体一定距离 是否退让红线 结论 以建筑最凸出部分退让红线 周边城市建筑退让的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 附录二 5 2 后退距离是指建筑物外墙轴线与规划各色线最近点之间的水平距离 3 如有凸出于建筑物外墙的封闭阳台 外廊 室外楼梯 各类井道 楼层出挑 落地窗 出挑深度大于0 7米的凸窗以及总长度超过建筑面宽二分之一或连续长度超过10 0米的阳台等则从上述突出部分的外边线起计算最小水平距离 4 顶层为跃层户型的跃层部分层高计入间距或后退距离计算 成都市规划管理技术规定 2014 附录二 八2 后退距离是指建筑物外墙轴线与规划各色线最近点之间的水平距离 3 如有突出于建筑物外墙的封闭阳台 外廊 室外楼梯 各类井道 楼层出挑 落地窗 出挑深度大于0 7米的凸窗以及总长度超过建筑面宽二分之一或阳台连续长度超过10 0米的阳台等则从上述突出部分的外边线起计算最小水平距离 4 顶层为跃层户型的跃层部分层高计入间距或后退距离计算 十 关于建筑基底面积计算方法的问题 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2013 建筑基底面积定义 建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积 周边城市建筑基底面积计算的管理技术规定对比 内江市城乡规划管理技术规定 附录二 2建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积 独立的建筑 按墙体外围及立柱外边水平面积计算 室外有顶盖 有立柱或墙体落地的走廊 门廊 门厅 阳台 平台 楼梯等按墙体外