房地产基本制度与政策习题.doc

第三章 建设用地制度与政策考试目的本部分的考试母的是测试应考人员对中国现行土地制度、集体土地征收、国家建设用地、国有建设用地使用权出让和划拨以及对闲置土地的处理等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 中国现行土地制度概述Q、国有土地包括哪些土地？集体土地包括哪些土地？A、土地管理法第八条 城市市区的土地属于国家所有。第二条 明确了国有土地的范围：1城市市区的土地。2农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。3国家依法征收的土地。4依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。5农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。6因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。宪法第十条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。Q、土地权属证书有哪几种？A、根据土地性质的划分，可分为国家享有所有权土地和集体享有所有权土地。 所以，对应的依法享有土地使用权的权利人所持有的权属证书分别为国有土地使用权证与集体土地使用权证。还有就是对应上述两种权属证书依法抵押后，所取得的他项权利证书。其也应化作权属证书范畴，区别其他使用者为抵押权人而已。第二节 集体土地征收Q、征收集体土地的特点与原则是什么？A、征收土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；二是要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。 征收集体土地应遵守的原则：1、珍惜耕地，合理利用土地原则。2、保证国家建设用地的原则。3、妥善安置被征地单位和农民的原则。4、有偿使用土地的原则。5、依法征收的原则。Q、各级政府征收土地的批准权限是什么？审批时应注意哪几点？A、征收土地批准权限的规定:1、征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批；2、征收农用地的，应办理农用地转用手续。3、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准。4、其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。注意：每幢地块，面积，年限和其他条件。Q、简述征收土地的工作程序？A、征地工作应包括以下程序：1、告知征地情况。（在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征地土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。）2、确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属，地类，面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和抵偿附着物产权人共同确认。3、组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知当地农村经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照国土资源听证会规定的程序和有关要求组织听证。或分为三个阶段。第一阶段：1、征地情况告知。2、征地调查确认。3、函告征地情况。4、征地听证告知。5、组织征地听证。第二阶段：征地报批材料组卷，按要求逐级上报有批准权限的人民政府审批。第三阶段：征地批准后工作程序1、发布征地土地公告。2、办理征地补偿登记。3、发布征地补偿安置方案公告。Q、征地补偿费主要包括哪几项？其标准如何确定？A、1、土地补偿费：标准：为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 2、安置补助费；标准：按需要安置的农业人口数计算，按被征收耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算，被征用土地征收前3年平均年产值的4-6倍，最高不得超过15倍。耕地贴别少的地区最高不得超过30倍。 3、地上附着物和青苗的补偿费等费用；标准：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 4、临时用地补偿；标准：按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿，最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。5、合理使用土地补偿费、安置补助费。土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归抵偿附着物和青苗的所有者有。一、征收集体土地应遵守的原则1、 珍惜耕地，合理利用土地的原则2、 保证国家设用地的原则3、 妥善安置被征地单位和农民的原则4、 有偿使用土地的原则5、 依法征地的原则二、征收集体土地的政策规定1、 征收土地的范围2、 征收土地批准权限的规定3、 建设单位申请征地不得化整为零4、 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助5、 临时用地必须办理报批手续6、 全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地7、 征收土地时必须进行征地公告8、 合理使用征地补偿费三、征收集体土地补偿的范围和标准1、 土地补偿费2、 安置补助费3、 地上附着物和青苗的补偿费等费用4、 临时用地补偿5、 合理使用土地补偿费、安置补助费第三节 国有建设用地Q、国家建设所需的土地，可采用哪些途径获得？A、取得国有建设用地使用权的途径主要有下列4种：1、通过国家出让方式取得。2、通过行政划拨方式取得。3、通过房地产转让方式取得。4、通过土地或房地产租赁方式取得。一、建设用地审查报批程序1、用地预审2、申请用地3、上报审批4、组织实施5、颁发建设用地批准书二、临时用地1、临时用地报批2、签订临时用地合同3、临时用地的使用第四节 国有建设用地使用权出让一、国有建设用地使用权出让的概念和特征Q、什么事土地使用权出让？A、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、国有建设用地使用权出让政策1、国有建设用地使用权出让方式Q、土地使用权出让的方式有哪几种？A、1、招标方式。2、拍卖方式。3、挂牌方式。4、协议方式（特点：自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。）2、国有建设用地使用权出让年限Q、土地使用权出让的最高年限国家是怎样规定的A、1、居住用地70年 2、工业用地50年 3、教育、科技、文化用地、体育用地50年 4、商业、旅游、娱乐用地40年 5、综合或其他用地50年3、国有建设用地使用权的收回Q、在什么情况下国家可以收回国有土地使用权？A、1、土地使用权届满的收回 2、国家有权提前收回土地使用权 3、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权 4、司法机关决定收回土地使用权4、国有建设用地使用权续期5、国有建设用地使用权终止三、国有建设用地使用权出让合同及其管理1、合同的主要内容a、合同 b、合同附件2、合同的履行3、合同的解除Q、土地使用权出让合同有哪几类？A、建设用地使用权出让合同有1、成片土地使用权出让合同。2、项目用地（宗地）土地使用权出让合同。3、划拨土地使用权和地上建筑物、附着物所有权因发生转让、出租、低压而补办的土地使用权出让合同。Q、土地使用权出让合同的主要内容有哪些？A、1、合同的正、副本 1）当事人的名称和住所；2）土地界址、面积等；3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；4）土地用途;5）土地条件；6）土地使用年限；7）出让金等费用及其支付方式；8）开发投资强度；9）规划条件；10）配套；11）转让、出租、抵押条件；12）期限届满的处理；13）不可抗力的处理；14）违约责任；15）解决争议的方法。 2、合同附件 宗地平面界址图，出让宗地竖向届限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。 3、补充合同四、国有建设用地使用权出让管理1、管理权限2、出让金缴纳3、出让后土地使用管理五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股第五节 国有建设用地使用权划拨一、土地使用权划拨的概念Q、什么是土地使用权划拨？A、土地使用权划拨是县级以上人民政府批准，在用地者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。二、划拨土地使用权的范围Q、划拨土地使用全的转让、出租、抵押的条件是什么？A、转让：1、有批准权的人民政府依法批准，缴纳土地使用权出让金；2、不办手续，但转让方将获得的土地收益上缴国家。 出租：1、将房产租金中所含土地收益上缴；2、用途不宜办理土地出让的可实行租赁；3、租赁时间超过6个月的应签订租赁合同，不得超过出让年限。 抵押：1、抵押价值不得包含土地价格；2、办理出让手续，并向国家缴纳地价款变更土地权属。第六节 闲置土地的处理一、 闲置土地的认定二、 闲置土地的处置方式三、 征收闲置土地四、 无偿收回土地使用权Q、什么是闲置土地？A、闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经批准用的的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。Q、闲置土地的处置方式有哪几种？A、1、延长开发建设期限，不超过一年；2、改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；3、安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。4、政府为土地使用者置换其他闲置土地。5、政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给与经济补偿；6、政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。7、因政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位进行协商处理。Q、国有建设用地的审批程序是什么？A、1、用地预审 2、申请用地 3、上报审批 4、组织实施 5、颁发建设用地批准书Q、临