北京银泰中心酒店式豪华公寓柏悦居营销推广总结.doc

营销推广工作总结目 录一、 项目简介1、 基本资料2、 主力户型3、 装修标准二、 项目定位1、 SWOT分析2、 项目整体定位3、 项目核心价值4、 柏悦居产品定位5、 柏悦居目标客户定位6、 柏悦居卖点梳理三、 销售工作总结1、 销售周期及阶段划分2、 销售策略3、 销售方式4、 销售渠道5、 成交客户分析四、 推广工作总结1、 整体推广策略2、 阶段性推广总结一、 项目简介1、 基本技术参数l 总占地面积：31,305 m2l 总建筑面积：349,998 m2l 地上总建面：263,708 m2l 地下总建面：86,290 m2l 柏悦酒店：37,018 m2l 柏悦府：17,410 m2，共28套l 柏悦居：39,212 m2，共216套l 人保大厦： 76,362 m2l 银泰大厦： 75,307 m2l 绿化覆盖率：21%2、 项目基本资料l 所属商圈:CBD核心区l 物业位置:建国门外大街2号,即东三环国贸桥的西南角.l 交通状况:该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，是长安街的地标性建筑。地铁1号线和10号线的国贸站均与项目直接相连，项目毗邻使馆区，且与机场联系便捷。l 发展商:北京银泰置业有限公司l 物业管理:凯悦国际酒店集团l 物业类型:集顶级酒店，甲级写字楼，高品位商业中心和极品酒店服务式公寓为一体的大型建筑综合体项目。l 土地使用权：柏悦居和柏悦府土地使用权年限均为70年，银泰大厦和人保大厦均为50年，北京柏悦酒店和Park Life则为40年。l 建筑高度：中央主楼高249.9米，为长安街沿线最高建筑；人保大厦和银泰大厦均为186米，比国贸座、座高出30米左右，比建外SOHO高出一倍左右。l 总 层 数:l 中央主楼：酒店公寓楼Park Tower/柏悦城63层（其中包括层设备层避难层），为超五星级柏悦酒店、顶级酒店服务式公寓。l 写字楼：东写字楼人保大厦和西写字楼银泰大厦各44层（14层和29层为设备层），裙房Park Life高4层，为高级商业配套。l 标准层高：3.4-3.8米。l 写字楼标准层高：4米。l 地下层数：4层，为地下商业、设备用房和车库。l 停车位：共1600个停车位，位于地下三层和四层。 ll 开盘时间：2005年12月l 入住时间：2007年10月3、 公寓产品主力户型l 柏悦居：一居和二居l 一居建筑面积：132138 m2l 二居建筑面积：240242 m2l 层高：3.4米l 柏悦府：l 建筑面积：5001600 m2l 层高：高3.8米。4、 装修标准l 柏悦居：精装修，赠送家具和家庭电器。l 柏悦府：按照客户的要求度身定做（不含装修）。l 室外装修：采用整体式玻璃石材组合式铝合金幕墙，是最高质量的幕墙设计和用料。l 公共空间：（包括大堂、门厅、电梯厅、走廊等）的装修同样由世界著名的Remedios Siembieda Inc.的首席设计师Peter Remedios先生设计，选用高级石材、木材、地毯等装修材料，选料极为考究。此外，还配以国际级水平的家具、灯具、雕塑、和配饰。所有材料均为环保产品。二、 项目定位1、 SWOT分析l Strength - 优势l 北京长安街黄金地段，CBD核心区地标性建筑，地理位置与高度皆无可比拟；l 集多种功能为一体的大型建筑综合体项目，产品品质出类拔萃，极具稀缺性；l 市政条件发达，周边交通极为便利；环境质量均衡协调，与国贸中心等高端商务项目共同形成了北京CBD的商务联合体；l 物业定位与客群定位平衡统一；凯悦酒店提供物业管理服务，保障长期运营稳定，物业保值增值；l 硬件配套超乎完美，各系统配置、材料与设备均符合国际化、人性化标准；l 中国灯笼式建筑设计的东方文化内涵，展现独特国际魅力；l 国际合作团队优势明显，共同打造中国百年建筑精品。l Weakness - 劣势l 团队开发大型综合体项目经验不足；l 项目自身配套尚待完善：银行、邮局、职工餐厅、商务中心；l 车位数量较少。l Opportunities 机遇l 奥运会的举办对北京房产的积极影响以及因此衍生出的高档公寓类产品的市场需求；l 中国经济持续增长，国际投资客群纷纷关注国内房地产市场；l 北京市场同类型投资产品稀缺；l CBD区域未来强大的升值潜力。l Threats 挑战l 产品销售单价较高；l 周边区域同类产品供应量阶段性上升，市场竞争加剧；l 高端住宅市场对民营企业开发商的品牌认知度、信誉度有待提高。2、 项目整体定位l 北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑；l 集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。3、 项目核心价值l 地段价值l 地理位置：位于CBD核心区黄金地段，地理位置优越，无与伦比；l 项目形象：CBD核心地标建筑，长安街第一高。l 酒店价值l 凯悦国际酒店集团在中国大陆地区的首家柏悦酒店北京柏悦酒店；l 位于长安街沿线最高地标建筑的中央主楼，拥有国内最高的酒店大堂。l 产品价值l 顶级酒店服务式专属豪宅，柏悦酒店之六星级精装标准，赠送全套家具和家用电器；l 国际超五星级物业服务凯悦国际酒店集团为客户提供全方位的贴身服务。 4、 公寓产品定位l 位于北京CBD核心区的、超五星级酒店服务式极品公寓（大陆地区）；l 位于国际化大都市核心区的、柏悦酒店专属豪宅（香港地区）。5、 公寓产品目标客户定位l 目标客户定位：l 有较强购买实力的国内外商务人士l 对北京地产有较高投资回报要求的高端人群l 目标客户细分：l 国内、外大企业的高级管理层；l 港、澳、台、东南亚等地的国际化商务人士；l 对投资具有敏锐的眼光，并具有较强经济实力的国、内外高端物业投资者。l 目标客户特征分析：l 年龄在35-55岁之间，年收入50万元以上的成功人士，处于中高层社会地位；l 热爱都市生活，追求高品质生活，有艺术品味；l 对生活质量有很高的要求，大多曾有海外生活经历；l 工作忙碌，无暇打理日常家务；l 对CBD区域的升值潜力有充足信心；l 对产品高度认可，具有较强的投资意识，曾多次置业。6、 产品卖点梳理：l 最显贵的黄金旺地：位于北京CBD核心区，21世纪国际化大都市综合建筑地标；l 长安街第一高：中央主楼高249.9米，两侧配楼高186米；l 国际最著名的建筑设计：国际著名建筑设计大师John Portman & Associates约翰波特曼建筑设计事务所设计l 中国最高的酒店：凯悦酒店及度假村集团在大中华地区首家柏悦酒店，酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。l 最顶级的国际化团队：建筑结构设计师是以设计地标性建筑闻名的著名建筑设计师John C. Portman约翰波特曼；柏悦酒店和柏悦居的室内设计师是多家超五星酒店集团指定的世界著名室内设计师Peter Remedios；宝维士Bovis Lend Lease提供项目管理；餐饮和健身中心的室内设计师是亚洲著名的日本Super Potato Company Ltd.；超高结构设计、综合机电设计、室内外园景设计、特别灯光与声学设计、后勤区设计及品牌标识设计等均是来自国际专业领域的领导者。l CBD最豪华的公寓：28套极品酒店服务式豪华公寓柏悦府，216套酒店服务式公寓柏悦居，其中柏悦府为国际级商业首脑度身定制。与一般的公寓建筑有所不同，北京银泰中心把公寓设置在了整个建筑群的中央主楼，体现了银泰“以人为本”的文化精髓，公寓的设计充分表达了高雅、精制、时尚、温馨、永恒、流畅和永恒性的价值理念。l 最高端的客群：柏悦居、柏悦府的购买和投资对象为国内外大企业或财团的领袖等成功人士；追求时尚、注重高品质生活的高薪收入人士；对投资具有敏锐的眼光，并具有一定实力的国内外商家。l 国际化的物业管理与服务：凯悦国际酒店集团是北京银泰中心功能定位和装修设计顾问。北京银泰中心是凯悦集团在中国唯一投资和全盘管理的物业。l 极具居住和投资价值：l 北京银泰中心显贵的地理位置及高度的优势，带给客户更加远阔舒心的心理和视觉享受，并为投资和租赁提供了最为安全的回报保障。l 高水准的居住环境、物业管理和服务，令高品位、高要求的客户称心如意，彰显尊贵。l 北京银泰中心是北京CBD国贸桥金十字的最后黄金旺地，投资回报潜力极大，不可多得。l 顶尖时尚的欧洲生活艺术中心：l 北京银泰中心的柏悦生活Park Life为联结3座塔楼的6层裙房，总面积52,199平方米，其中4层25,000平方米的商业配套设施包括时尚欧陆精品店、美食和精品生活购物中心；l 柏悦生活Park Life，荟萃欧洲顶尖时尚的生活方式，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。将给高端人士提供无以伦比的超值时尚生活体验，缔造卓而不群的欧洲顶尖时尚前沿的生活方式。三、 柏悦居销售工作总结1、 销售周期及阶段划分： l 销售周期：2005.122007.2l 阶段划分：l 市场预热期：2005.12-2006.3l 第一强销期：2006.4-2006.5l 持续热销期：2006.6-2006.8l 第二强销期：2006.9-2006.10l 巩固期+尾盘期：2006.11-2007.22、 销售策略：l 以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭借良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的本土形象及产品价值，为后续销售创造升值空间。l 境外以香港地区为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群；3、 销售方式l 境内自主销售，境外委托代理行销售；l 渠道营销和公关营销相结合。4、 销售渠道l 代理行资源：CBRE、高力国际、百富行l 合作伙伴资源：凯悦集团、美林集团、华平基金l 海外路演l 联合公关活动l 产品推介会l 网络营销5、 历史成交价格时 间均 价2007-08-1343000元/平方米2007-05-1543000元/平方米2007-04-0242500元/平方米2007-02-2842500元/平方米2007-01-2345000元/平方米2006-11-2945000元/平方米2006-09-2043000元/平方米2006-07-2840000元/平方米2005-12-1938700元/平方米6、 成交客户分析l 成交客户特征分析l 客户构成：l 购买目的：l 客户年龄：l 家庭收入：l 成交客户关注点（由高到低）：l 国外买家l 项目位置l 区域市场状况l 物业管理公司l 投资回报率l 发展商背景l 周边及项目服务配套l 装修标准l 价格l 国内买家l 价格l 项目位置l 装修标准l 投资回报率l 发展商背景l 物业管理公司l 物业费l 周边及项目服务配套四、 推广工作总结1、 整体推广策略：l 高端形象入市，确定产品唯一性的市场地位；l 借助柏悦酒店的高端品牌，树立柏悦居高标准、高品质、高质量的产品形象；l 境外以投资价值为柏悦居的主诉求点，针对高端窄众客群，进行有效的渠道传播。l 境内以项目整体高端形象推广为主，通过对项目核心价值的有效传播，树立良好的市场口碑及开发商品牌知名度。2、 阶段性推广工作总结l 2005.11-2006.1：形象建立期l 目的：高端形象入市，建立北京银泰中心项目整体市场形象。l 主题：北京银泰中心 CBD核心区地标性建筑综合体l 手段：推广方式运用说明媒体选择网络发布新闻及项目信息，树立高端市场形象。新浪、焦点、搜房活动以银泰中心盛大开盘活动为契机，配合主流大众媒体发布大面积新闻报道，引起业内、外对银泰中心的全面关注。北青报、新京报、京华时报、经济观察报、21世纪经济报道、中国经营报、新浪、焦点、搜房硬广选择航机类媒体和高端财经类媒体投放硬广，树立银泰中心高端项目形象经济观察报、21世纪经济报道、中国经营报、港龙航空、国泰航空、新加坡航空、中国之翼、国际航空报等软文以项目核心价值为宣传点，吸引大众、行业高端客群的关注。北青报、新京报、京华时报、经济观察报、21世纪经济报道、中国经营报、新浪、焦点、搜房l 2006.2-2006.3：境外市场预热期l 目的：境外市场预热，为柏悦居海外路演宣传造势。l 主题：柏悦居 柏悦酒店专属豪宅（香港地区）l 手段：推广方式运用说明媒体选择推介会邀请香港媒体团来京考察北京银泰中心，为香港路演提前预热。香港金融时报、南华早报、香港经济日报、明报、成报、星岛日报、文汇报、苹果日报等硬广选择航机类媒体和香港本地高端财经类媒体投放硬广，树立柏悦酒店极品豪宅的产品形象。港龙航空、国泰航空、香港金融时报、南华早报、香港经济日报等软文以柏悦居投资价值为主诉求点，吸引专业投资客群的关注。港龙航空、国泰航空、香港金融时报、南华早报、香港经济日报、明报、成报、星岛日报、文汇报等l 2006.4-2006.5：第一强销期l 目的：提升目标客群对柏悦居投资价值的认可度，保证充足有效的客源供应。l 主题：北京柏悦酒店专属豪宅银泰中心柏悦居香港预售l 手段推广方式运用说明媒体选择网络发布香港路演及预售消息，形成市场热点。新浪、焦点、搜房路演吸纳香港高端投资客群，拓展柏悦居海外市场营销柏悦居香港路演硬广选择航机类媒体和香港本地高端财经类媒体投放硬广，提升目标客群对柏悦居投资价值的认可度。港龙航空、国泰航空、香港金融时报、南华早报、香港经济日报等软文解读柏悦居产品价值，吸引香港投资客认购。港龙航空、国泰航空、香港金融时报、南华早报、香港经济日报、明报、成报、星岛日报、文汇报等l 2006.6-2006.10：持续热销期l 目的：为10月31日完成柏悦居85%的销售目标提供市场支持；同时为柏悦府10月底入市提前蓄客。l 主题：体验银泰中心柏悦居 感受北京豪宅居住艺术l 手段：推广方式运用说明媒体选择网络传播柏悦居产品的文化价值，吸引目标客群持续关注。新浪、焦点、搜房联合公关活动与国际品牌合作，开展公关活动，扩大高端客群影响力，加强口碑传播，促进老带新。“中国银泰China Yin Tai及“迈巴赫 Maybach”联合“金融时报Financial Times”举办京港两地城市经济发展与合作高峰论坛路演吸纳香港顶级投资客，拓展柏悦府海外市场柏悦府香港路演硬广传播柏悦居文化价值，感受豪宅艺术生活港龙航空、国泰航空、香港金融时报、南华早报、香港经济日报、香港盛世、胡润富豪榜、名仕、目标等软文阐述柏悦居特有的文化内涵、艺术生活理念港龙航空、国泰航空、香港金融时报、南华早报、香港经济日报、明报、成报、星岛日报、文汇报等l 2006.11-2007.2：巩固期+尾盘期2009中国住房消费趋势研究报告序言 2008年受全球金融危机的冲击，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，实现了经济平稳增长，但增长速度已开始趋缓，鉴于此，我国政府出台了一系列宏伟的提振经济发展的举措，将有利的抵御此次全球金融危机的持续影响，率先从全球低迷的经济中走出。在当前所处的国内外经济环境下，我国房地产行业面临着前所未有的困境，销售持续低迷，企业资金紧张，行业面临着深度调整。相应地，城市居民住房消费出现了新的特征，购房意向总体持续走低，购房低龄人群比例升高，产品要求进一步提高。面对当前的市场环境，开发商面临的市场蛋糕较往年明显缩小，销售压力普遍加大，生存环境进一步恶化。然而，一些能够走在市场前面或及时调整公司策略以顺应住房消费趋势的开发商，在楼盘实现“逆势热销”的同时，进一步提高了市场占有率，提升了行业地位，增强了竞争实力。为了深入认识城市居民住房消费趋势，中国指数研究院、中国房地产指数系统共同启动了“2009中国住房消费趋势研究”。该研究基于对全国主要城市在售房地产项目基础数据的长期跟踪调查，以北京、上海、深圳等主要城市2008年累计销售套数、销售面积以及销售金额排名前十位的畅销楼盘为主要研究对象，分别从这些畅销楼盘的产品特征、置业人群、营销策略等多方面进行系统研究，客观分析全国主要城市畅销楼盘特点，深入挖掘符合当前购房消费趋势的楼盘特征，帮助开发企业把握住房消费发展趋势，指导项目开发营销。2009中国购房消费特征分析 中国指数研究院、中国房地产指数系统通过对北京、上海、深圳、杭州、天津、重庆、武汉七大城市项目基础数据的长期跟踪调查，以七大城市2008年累计销售套数、销售面积及销售金额排名前十位的畅销楼盘为研究对象，分别从产品特征、置业人群、营销策略等多方面对七大城市的畅销楼盘进行对比分析，同时结合畅销楼盘的操盘手、购房者的深入访谈和调查，对当前购房消费特征进行分析，总结如下：1、产品特征方面90-120平方米的两居室或三居室比较畅销数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2008年中国七大城市畅销楼盘成交户型主要集中在90-120平方米的两居室，占畅销楼盘总个数的47.8%。其中，北京2008年畅销楼盘中90-120平方米户型比重由2007年的30.4%上升到08年的52.5%。从户型设计来看，90-120平方米的套型面积在设计上多以两居为主，小三居为辅，既迎合了首次置业的基本居住需求，又能在一定程度上满足部分改善性需求，所面对的客户群相对较广，市场空间较大。性价比高的中高端楼盘销售速度较快数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统统计显示，在2008年的畅销楼盘中，中高端楼盘数量所占比重高达37.3%，远高于其他档次的楼盘。一方面是由于这些楼盘的推出与市场大量的中低商品房以及保障性住房形成了差异化的竞争；另一方面，这些楼盘相对位置条件较好，总体品质较高。（注：楼盘的档次主要以七大城市年销售均价为基础，低于均价30%定义为低端楼盘，高于均价100%定义为高端楼盘。）居民倾向于选择具有区位、产品等独特资源的楼盘数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统统计显示，2008年七大城市畅销楼盘中，近80%的楼盘在一定程度上具有地段、产品等方面的资源独特性。由于这些独特资源楼盘可替代性相对较差，购买者对楼盘价格的需求弹性较低，因而，楼盘受因价格降低预期而产生的市场观望情绪影响较低，销售相对较平稳。2、客户特征方面首次购房者成为市场绝对主力，改善性需求明显较少，投资性需求急剧降低数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，在2008年七大城市畅销楼盘中，自住性购房占据绝对的主导力量，达到86.5%，而投资性购房只占到8.2%。在自住性需求购房人群中，因结婚、独立居住、拆迁等原因而首次购房者为主，该类人群存在着较明显的刚性特征。改善性需求则对价格和市场较为敏感，易受市场观望情绪及未来收入预期等内外在因素的影响，因而销售速度较上年出现明显下降。投资性需求对价格和市场环境最为敏感，所占比例较上年出现了急剧的下降。年轻购房群体所占比重明显上升，具有支付能力强、品质要求高的特点数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，畅销楼盘的客户中，26-35岁的客户比重超过60%，该购房群体中多为城市“80前后”人群，该类群体大多受过良好的教育，消费观念较为超前，对未来收入预期看好，支付能力较强，消费意识较为活跃。在居民购房决策因素中，价格因素所起的作用明显提高数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，在影响居民购房决策的三个主要因素中，价格因素所占的比重高达83%，远高于地段因素和开发及物业因素，同时与去年相比有较大的提升。受整体市场环境和价格下降预期的影响，价格能否在购房者的预期之内，将决定着购房者是否入市。同时，一些地段优越、交通便利的楼盘，相对于其他楼盘具有一定的稀缺性，在价格适当的情况，相对有较强的市场需求。白领阶层是购房的主力群体，主要满足基本居住需求，更加看重性价比数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，从畅销楼盘购房者的职业分布来看，主要以公司普通员工和中层管理人员为主，分别占到37.3%、27.4%，他们基本上代表社会白领阶层，而且大多是首次购房，满足基本居住需求，相对支付能力有限，购房比较理性，对性价比要求较高。3、其他方面房地产品牌在居民住房消费决策中作用突出数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示，在七大城市畅销楼盘中，品牌开发商开发的楼盘数量占绝对优势，比重为73.2%，远高于非品牌开发商。一方面原因是，在当前市场低迷的情况，品牌开发商更能增强居民的购房信心，另一方面，品牌开发商大都能够顺应购房置业潮流和消费趋势，及时调整营销策略，以满足购房者需求。同时，调查发现，在整体市场销售量下滑的情况，品牌开发商的市场份额有所上升，如全国7大城市销售排名前十位的楼盘中，万科的楼盘数量占了10.8%，房地产企业的市场集中度进一步提高。特别是在一些城市更为明显，如重庆十大畅销楼盘中，龙湖开发的楼盘占据4个，房地产品牌的全国化和地方化特色明显。畅销楼盘大多定价高于区域平均水平，但性价比优势明显数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统调查显示， 59.1%的畅销楼盘定价高于区域平均价格水平。2008年一些楼盘开始采取曲线降价或明降的营销策略，深受广大投资置业者的关注。但大部分畅销楼盘并没有采取低价格营销策略，而是巩固项目综合品质，提高项目的整体性价比，体现出畅销楼盘明显的性价比优势，受到购房者的欢迎。2009年中国住房消费趋势 1.自住型特别是首次购房比例将进一步提高受整个宏观经济环境的影响，2009年住房观望气氛难以缓解，甚至存在加大的可能，居民普遍存在房价下滑的心理预期，同时，当前资本市场正处于低位振动，具有一定的闲置资金吸引力，在这种情况下，预计房地产市场投资性需求比例将会进一步下降，相应地以自住为目的的购房比例将有所提高。同时，相当一部分改善性需求将会继续推迟，待市场明朗后再进行决策，因此从后期来看，市场仍将以自住型的购房需求为主，大部分自住需求不受住房价格预期的影响，弹性偏弱，已体现出居住的刚性。从刚性购房群体来看，主要由于结婚、拆迁等刚性因素，大部分首次购房。经中国房地产指数系统2008年调查，其中首次购房的比重达到55.6%，首次购房的市场份额非常突出。从后期来看，居住的刚性需求占比将趋于增长，其中首次购房的结构比重也将进一步增长。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2009年1月底中国房地产指数系统、中国指数研究院对北京、上海、深圳、广州、成都、天津、杭州、武汉等城市消费者进行购房调查。经过统计整理，从多个购房需求角度得出结论，其中首次购房占到68.5%。可以看出2009年大部分购房者将开始首次购房，而且该比重预期将进一步增长。2.购房人群的年龄结构将进一步趋于年轻化在购房环境的进一步宽松和购房门槛的降低背景下，以首次购房为特点的年轻人群比例预计将进一步提高。同时，随着90/70项目的集中入市，小户型、低总价户型的大量供应，客观上迎合了年轻人的需求，供求将在更高的程度上实现对接。同时，对2009年有购房计划的居民调查结果表明，购房者的年龄结构比重将进一步下移，25-35岁客户所占比例将超过70%，较2008年的63.4%有明显的提高。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统3.价格因素在居民购房决策中的作用将进一步提高受宏观经济及大部分行业景气指数下降影响，居民可支配收入水平及消费能力均充满不确定因素，对未来购房等投资消费活动均形成不利预期，直接影响居民购房选择决策和购房观念的转变，住房的单价和套总价将会予以更多的权衡，购房者将会更加考虑自身的财产现状和收入水平是否与住房的购置要求相匹配。因此住房价格因素将是关注的重点因素之一。在研究主持单位对北京、上海、深圳等城市消费者进行的最新购房调查中，未来购房者关注的最主要的三大因素分别为住房价格、交通、开发及物业，其中住房价格因素占比最高，大约83.7%的购房者关注住房价格；而2008年购房者最关注的三大因素则分别是价格、地段、开发及物业，而关注价格因素的占83%。因此从未来住房消费形势来看，购房者将更加关注住房价格。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统4.在多重因素的影响下，二手房越来越受到购房者的青睐研究主持单位通过对北京、上海、深圳等城市消费者进行购房调查，发现63.9%的购房者开始考虑购买二手房，来满足居住要求。与期房相比，不少购房者表明二手房存在越来越多期房无法比拟的卖点。其中现房、房价相对便宜、配套成熟、位置相对较好等利好因素充分的吸引了购房的关注和购房观念的转变。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统首先，随着各城市化的深度发展，城市主城区内可供开发的住宅用地日渐稀缺，尤其目前在售的项目甚为稀少，而未来将建的住房项目更加稀缺，但是二手房却相对非常成熟，位置较好。从全国购房者调查来看，看中二手房位置的占12.8%。如北京三环内可供开发的住宅用地极其稀少，目前在售的项目也寥寥无几，购房者选择的余地不大，而且这些为数不多的在售项目价格也相对偏高，与普通购房者的购买力相差甚远，从全国购房者调查来看，看中二手房价格便宜的占17.9%；另外在城市主城区内二手房则比较充足，可供购房者选择的楼盘偏多，而且这些二手房生活配套、环境成熟，更适合居住，从全国购房者调查来看，偏好于二手房配套成熟的购房者占到16.1%。另外，目前市场以刚性居住需求为主，尤其是作为婚房、拆迁安置需求等，这些需求不仅仅表现出刚性的一面，而且还呈现出急需居住的特征。二手房则能满足婚房、拆迁需求的这种要求，不需要经过漫长的期房等待，完全可以满足该购房群体快速入住。从全国购房者调查来看，大部分购房者看中二手房的现房特征，占22.1%。整体上来看，二手房确实存在诸多利好因素，尤其是在当前新房以期房为主，在住房交房、验房的过程中存在较多的分歧和住房质量问题，让购房者深为忧虑；另外目前新房大多集中于城市主城区以外，生活配套和便利度均相对不足，而且部分购房者难以改变外迁的传统居住观念，因此二手房将是消费者购房选择的新趋势。2009中国住房的消费环境1、中国房地产市场总体环境1998-2007年，中国房地产业经历了10年的黄金发展时期，2007年底以来，中国房地产市场开始出现调整，市场需求持续低迷。进入2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国房地产市场所依托的宏观经济增长急剧下挫，企业盈利能力降低，居民收入预期悲观，消费趋于谨慎，住房消费意愿创历史新低。全国商品房市场低迷，观望气氛浓郁，交易量同比下滑18.30%。2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响），2008年市场需求趋于理性，1-11月全国累计销售商品房49148.38万平方米，同比下降18.30%，五年来首次出现大幅下滑。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统全国商品房竣工面积惯性增长，销售面积大幅下滑，市场明显供过于求。在需求理性回归的现状下，2008年1-11月全国商品房竣工面积为26805万平方米，同比呈现增长态势，销售面积则同比下滑18.30%，市场供过于求现象明显；与此同时，1-11月全国过商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统受供求关系影响，全国商品房销售价格五年来首次出现回落。2008年受市场和宏观环境的影响，市场需求动力不足，观望气氛浓郁，整体交易量萎缩，