房地产调控形势影响及对策汇报_修3 2003版.doc

关于房地产调控政策影响及应对措施的汇报尊敬的各位领导: 现将我公司今年经营指标预计完成情况、明年的预测调控政策的影响及采取的应对措施汇报如下:一、今年经济指标预计完成情况今年虽然受调控政策影响，但由于波及到三线城市的时间延后，我公司总体上能够完成集团下达的各项指标。今年竣工面积为31万平方米，其中:鞍山项目24万平方米，石家庄项目3.65万平方米，天津项目3.35万平方米。今年预计实现销售总额7亿元左右，其中;鞍山项目实现销售3亿元左右，石家庄项目实现销售2.5亿元左右，天津项目实现销售1.5亿元左右，物业公司0.3亿元左右。今年预计能够实现经营利润2亿元左右，其中:鞍山项目1亿元左右，石家庄项目0.6亿元左右，天津项目0.4亿元左右,物业公司300万元。年终报表时我们计划按超额完成销售、利润指标的10%以上增幅考虑，即1.65亿元（今年下达利润指标1.5亿）。二、中央严厉调控政策对当前房地产市场的影响 1、交易量大幅萎缩，观望情绪笼罩全国 2011年10月份，全国监控的47个大中城市中八成以上住宅成交同比下降，一线城市北京下跌46%，上海下跌66%，广州下跌64%，深圳下跌55%，仅有重庆和沈阳两个城市成交超过万套。二三四线城市下跌幅度虽然没有统计数字，但也有下降趋势。 2、价格环比下降，价格过快增长势头得到控制全国70个重点监控的大中城市，价格环比下降的有34个，持平的有20个，仅有16个城市环比上涨。 10月份北上广等一线城市情况是：北京商品房成交均价为2.3万元/平方米，环比下跌7.8%，同比上升12%;上海商品房成交均价2.1万元,环比下降6.75%, 同比上升1.2%；广州商品房成交均价1.4万元/平方米，环比下降0.7%,同比上升3.45%。 北京房价呈现核心城区没降，远郊区域大幅下降的态势。京郊楼盘下降幅度最大的是通州，最高单价直降32%；大兴区十月份开始连续4个月下滑，降幅超过15%;房山区较年初下降5%;昌平区降幅最小为3%。 虽然全国70个大中型城市中其中59个城市同比上涨，但只有两个城市涨幅较大，分别为呼和浩特市上涨40%，锦州市上涨16%,其余57个城市平均涨幅在5%以内，涨势呈缩减趋势。3、购买双方陷入深度博弈期。由于中央坚定的调控决心，形成了强大舆论导向，观望情绪由核心城市向至三四线城市蔓延 ，消费者翘首以盼房子降价，追涨杀跌的消费心理表现得越发突出，。 4、土地上市频频流拍，底价成交成为主流，土地交易量下降。 5、弱势房企资金链遇到问题，纷纷通过转让项目或土地求生。截至今年10月下旬，在四大产权交易所挂牌出售的房企出现井喷，总数超过600宗，多为中小开发商，行业洗牌大幕已经拉开。总之，这次调控导致价格有实降，交易量大大萎缩，新盘上市价格预期大大降低，舆论导向坚决明确，控制价格过快增长，挤出市场投机行为，防范房地产泡沫的调控目的已见成效。 三、 对调控结果的分析判断1、对调控效果不能低估，调控手段加保障房建设“双管齐下”，市场回归理性必然；2、对解禁时间不能预期太短，应对措施要有心理和物质准备；3、 对市场反弹销售的再次井喷不能抱有幻想，后调控时代的房市将是个渐进理性回归的过程； 4、 对行业发展信心坚决不能动摇，市场大势历史造就，要辩证看调控，把握发展机遇。因为：调控目的不是打垮房地产业，而是为了健康发展，“两限”是权宜之计，不是长久之策；调控负面效应已经显现，长久坚持必将引发系列社会问题。生活改善住房需求尚未完结，目前中国正处于经济上升和城市化的中期阶段，城市化达到60%的中等发达国家尚需十年以上，创造的需求势不可挡。 5、房地产业产业链条长，关联度高，对经济增长贡献大，国家不可能放弃。四、 2012年我们采取的应对措施 通过分析中央调控政策可能带来的影响，经过上下反复讨论，2012年我们拟采取一下应对措施： 1、率先理性，低价入市，快速启动大连、辽阳项目。近期大连市有几个项目以每平方米低于市场1-2千元的价格开盘，一抢而空，在如此严厉调控下，有价格优势的楼盘仍然快速清盘。在房地产营销上采用价格为王的策略，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。北京市场也是如此，11月19日大兴龙湖时代以11800元/平方米起价推出98平方米的房源216套，当天被认购一空。大连、辽阳2012年推出的都是新项目，没有降价压力，也没有前期业主降价闹事压力，因此，用较明显的价格优势推盘是首选策略。经过我和徐总以及当地领导的多次协调沟通，这两个项目我们已经争取到了基础工程出地面就可发证预售的优惠政策，我们争取以优势价格快速启动、快速推盘。大连项目明年争取实现销售 11亿元左右，实现利润3 亿元左右。辽阳项目一级开发环节已经启动255.76亩地，二级开发计划安排4万平方米起步，实现销售1.5亿元以上，一二级合计争取贡献利润5000万元以上。辽阳目前市场平均价格5800元/平方米左右,若以4700元/平方米,低于市场平均价格1000/平米左右的优势推盘，含税成本在3700元/平方米左右,单位面积尚有1000元左右的利润。由于大连凌水湾和辽阳太子河畔地段位置好， 采取低价策略市场会积极响应，两个项目开发前景都会乐观。 2、实施小户型，低总价策略，将没有耐力再观望的刚性需求吸引过来，抢占急需购房人群的市场空间。具体落实在大连和辽阳项目上。通过认真调研，搞好项目户型定位，将推出高度适合市场需求的房源作为核心战略。3、先定制，后开发，通过市场细分，精心调研，选择地段优，题材好、市场稳、总价低、出手快的项目开发。具体落实在大连项目临街商铺、写字楼和北京龙潭湖体育文化商业地产项目上。探索社区消费合作社新型城市综合体模式，用社员制取代会员制；用股权制取代积分制。4、抓住“两限”松绑时机，采取得力营销措施，将剩余房源清盘。目前在建项目有鞍山、石家庄和天津三个。鞍山和天津项目已经封顶，明年年初收尾，销售现有房源。鞍山项目全部房源已销售70%，收回了成本。现有房源预计变现收入2个亿，利润少体现，以减少土地增值税。鞍山项目4万平方大型商场部分已经与华润谈妥租赁经营协议，即将正式签约。签约后马上启动资本运作，4万平方米标准化卖场评估价值6亿元左右，按50%比例抵押能够变现3亿元左右，以减少资金投入的压力。石家庄今年开工面积32522平方米,已售出近2万平米,去化60%，也已经收回了成本。明年石家庄二期工程还有4万平方米面积开工，加上一期房源，形成的可售面积为5 万多平方米，按50 %去化率预计，能实现销售4 亿元左右，利润1 亿元以上。天津项目已销售50%左右，明年争取销售完毕。5、创新操盘机制，挖掘管理潜力，通过缔结战略合作关系，降低产业链成本，弥补因低价而减少的开发利润。具体：建安环节取费降点；电梯、门窗采购统一招标，用规模降压低价格；石材、涂料甲方供材，施工劳务外委，节约材料价差和人工取费部分成本；园林景观多绿化，少硬化，降低造价。工程及材料采购要全部招投标，阳光操作，规范运营。按照徐总安排，工程招投标时，我们制定的相关政策文件，将邀请集团企管审计、纪检监察和财务等相关部门参加 。6、抢抓机遇，择机拿地。调控使行业重新洗牌，为我们提供了发展机遇。明年要密切关注形势，冷静分析走向，形势不明朗不动手拿地，不滞压资金，不触及有拆迁难度的项目。于此同时，还要见微知著，扑捉机会，当一级市场到达谷底时，及时出手拿地，为下一步的稳健运营做好项目储备。 7、紧缩费用支出，降低运营成本，过紧日子度“寒冬”。现在着手进行费用支出结构分析，实行费用预算目标控制管理，与绩效考核挂钩，降低费用支出。五、争取启动中农办公楼旧址项目近期我们组成了工作组扎实推进该项目，在徐总的安排下与北京市首规委、土地局、外协办、海淀区规划局、外文印刷厂等进行了多次沟通，徐总亲自与北京市国土局和市政府鲁峰副秘书长沟通，都答应积极帮办。通过沟通，对修订18米限高控规、坚持现址建筑红线不退、土地变性等课题能够破解，土地变性后确保我们摘牌的运作方式也已经明确，与相邻地块紫南苑一起改造的沟通工作正在紧锣密鼓地推动 。从目前沟通情况看，与紫南苑小区五栋家属楼一起改造有一定难度，需要得到领导帮助。主要是要与紫南苑社区产权单位中央办公厅中直国有资产管理局进行沟通，以得到认可和支持，我们目前感到力度不够。另外该社区共有256套房子，大两室的一房住两户，256套房子住了367户，其中有110套220户没有参加房改，再加上单位认可院落自行搭建的临建30户左右，紫南社区一共约有400户需要动迁，中农72户已经房改多年，房主身份已经社会化，动迁难度也不能低估，对此要有足够的估计。 该项目能规划出近16万平方米的总建筑面积，其中：住宅加写字楼：8.5万平方米；临街商业：0.3万平方米；地下停车场：4.2万平方米；需还迁面积：3万平方米。 综合评价：即使支付高额的补偿费用，每户按60平米计算，每平米货币化补偿按7万元预计，按30%货币化补偿，动迁费用7个亿左右，回迁安置还能节约拆迁费用，由于地段好，目前该地段售价在6万元/平方米左右，可售面积8万平方米，如销售额按5万元/平方米保守计算，为44