兴国商务楼地产项目可行性研究报告.doc

目目 录录 1 总总 论论 4 1 1项目概况 4 1 21 2 项目的建设必要性 4 1 3可行性研究报告编制依据 5 1 4主要技术经济指标与研究结论 6 2 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 7 2 1项目所处区域 7 2 2项目建设地点 8 2 3建设条件 9 3 市场分析市场分析 12 3 1长兴县中心城市写字楼市场分类研究 12 3 2项目影响因素分析 12 3 3项目 STWO 分析 15 4 营销方案设计营销方案设计 19 4 1项目名称及产品定位 19 4 2目标客户 19 4 3管理方案设计 20 4 4定价策略 22 4 5销售安排 23 5 项目建设方案项目建设方案 24 5 1建筑设计方案 24 5 2结构设计方案 27 5 3公用设施方案 29 6 专篇设计专篇设计 48 6 1消防 48 6 2节能 57 6 3防雷 58 7 环境影响评价环境影响评价 60 7 1项目建设与运营对环境的影响 60 7 2环境保护措施 63 7 3环境保护措施实施评价 65 8 项目组织机构与进度计划项目组织机构与进度计划 66 8 1组织机构与人力资源 66 8 2项目招投标管理 66 8 3项目实施进度安排 68 9 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 70 9 1投资估算的依据及说明 70 9 2总投资估算 71 9 3资金筹措方案 72 10 经济效益分析经济效益分析 74 10 1 项目销售计划 74 10 2 盈利能力分析 75 10 3 清偿能力分析 76 10 4 不确定分析 76 11 风险分析及对策风险分析及对策 78 11 1 政策风险 78 11 2 市场风险 78 11 3 经营管理风险 79 11 4 财务风险 80 12 结论与建议结论与建议 82 12 1 结论 82 12 2 建议 82 1 1总总 论论 1 1项目概况项目概况 1 1 1项目情况项目情况 项目名称 长兴龙山新区兴国商务楼工程 项目地址 长兴龙山新区 项目规划用地面积 18857 平方米 总建筑面积为 67186 平方米 其中地上 52410 平方米 地下 14776 平方米 地上为三栋 61 5 米高板式高层建筑 主要功能 为商务办公楼 地下为地下车库 地下自行车库 人防工程及附属设备用房等 1 1 2建设单位情况建设单位情况 建设单位 长兴县龙山建设开发有限公司 法人代表 贾 宏 地址 长兴县雉城镇县前街 402 号 1 2项目的建设必要性项目的建设必要性 1 2 1实践长兴县龙山新区发展规划的需要实践长兴县龙山新区发展规划的需要 自公司成立以来 本着经营城市的理念 先利用自有资金和借入银行贷款将龙 山新区的 生地 转为 热地 按规划要求着重体现龙山新区最佳投资环境和最 佳人居环境的价值 一期内行政大楼 大剧院 图书档案馆 会议中心 餐饮中心 三大广场及和睦塘公园 齐山公园 梅花公园等一批体现时代精神和精美艺术的标 志性建筑 二期 3 4 平方公里城市建设已经启动 三期 3 平方公里城市设计已经完 成 新区道路建设已延伸到二 三期内 老城区的长兴中心农贸市场 与长兴 中 迁建项目在 2008 上半年相继完工 新建兴国商务楼工程 又将成为长兴城市建设 和提升城市品位的新亮点 同边开发地价因此又将得到一次大幅度的增值契机 1 2 2本项目建设是加快长兴城市建设的需要本项目建设是加快长兴城市建设的需要 随着近几年长兴经济社会的快速发展 城市建设呈现新面貌 2009 年全县市政 建设投入资金 35 亿元 比 2006 年增长 49 5 中心城市建成区面积扩展到 38 平方 公里 建成区内集聚人口 30 万人 城市框架拉大至 48 平方公里 城市化率达到 56 以上数据客观显示长兴城市的建设速度是相当快速的 城市化水平不断提高 浙江省 环杭州湾地区城市群空间发展战略规划 提出长兴中心城市在 2020 年将发展成为一个 50 万人口的大城市的目标 长兴总体规划明确至 2020 年城市用 地规模达 80 平方公里 城市化水平达到 76 因此 未来大约十年的时间 必须 积极拓展城市空间 集聚城市人口 加强城市建设 以实现长兴城市的高度城市化 和现代化 1 2 3实现长兴县龙山新区商务区规划目标的需要实现长兴县龙山新区商务区规划目标的需要 本项目位于长兴县龙山新区长水港以西大剧院以北地块 西隔拟建行政服务中 心与兴国路相邻 南北有规划支路 商业较发达 居民密度较大 收入层次较高和 交通便利的优势 重点发展以行政办公 金融保险 信息产业 商务和商贸为主的 具有高科技含量的现代城市集群商业带 拉动和提升城市居民的生活消费水平和消 费能级 1 3可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1 投资项目可行性研究指南 2002 国家计委以计办投资 2002 15 号文件 中 国电力出版社 2 建设项目经济评价方法与参数 第三版 2006 中国计划出版社 3 长兴县国民经济和社会发展 十二五 规划纲要 4 长兴县城市总体规划 2006 2020 5 国家 浙江省及长兴县中心城市政府现行有关规定及文件 6 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准 规范 定额 7 长兴县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 8 投资项目方签定的协议书或意向书 9 其他有关依据资料 10 项目批复文件 1 4主要技术经济指标与研究结论主要技术经济指标与研究结论 表表 1 2 长兴龙山新区兴国商务楼工程项目主要技术经济指标表长兴龙山新区兴国商务楼工程项目主要技术经济指标表 序号项目指标单位 一建筑类 1 总建筑面积67186 2 占地面积18857 二投资类 1 项目投入总资金万元 1 1 土地取得费用 7872 80 万元 1 2 前期费用 2015 58 万元 1 3 城市基础设施配套费 537 49 万元 1 4 建筑安装工程费 23515 10 万元 1 5 管理费用 848 52 万元 1 6 销售费用648 83 万元 1 7 财务费用 434 15 万元 1 8 预备费 1018 23 万元 2 资金筹措37000 万元 2 1 项目资本金10000 00 万元 2 2 银行借款20000 00 万元 2 3 销售收入投入 7000 万元 三财务类 1 净现值 税后 ic 8 669 15万元 2 内部收益率 税后 14 84 3 静态投资回收期 税后 1 91年 4 借款偿还期1 79年 长兴龙山新区兴国商务楼工程 项目经测算 预计总投资为 37000 万元 预 计总销售收入为 43255 2 万元 经计算 该项目的盈利水平较高 偿债能力较强 而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内 因此 项目可行 值得投资 2 2项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2 1项目所处区域项目所处区域 长兴位于浙江省最北端 东临太湖 西倚天目 北邻江苏宜兴市 西接安徽广 德县 地处长江三角洲的中心腹地 县域面积 1430 平方公里 辖 16 个乡镇和 1 个 省级经济技术开发区 人口 62 万 是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市 改革开放以来 特别是近年来 长兴国民经济保持稳定增长 综合实力进 一步增强 人民生活水平不断提高 社会事业全面进步 2007 年长兴县实现地区生 产总值 193 47 亿元 人均 GDP 3800 美元 财政总收入 28 亿元 其中地方财政收 入 15 36 亿元 城镇居民人均可支配收入为 19552 元 农民人均纯收入达到 9538 元 长兴县先后获得全国卫生县城 国家园林城市 全国文化先进县 全国科技进步先 进县 省文明城市 省教育强县 双拥模范县五连冠等称号 长兴在全国综合势力 百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到 56 位和 62 位 长兴县经济及财政的快速增长 加快了城市化建设进程 近年来城市基础 设施建设投入逐年扩大 累计投入近 50 个亿 通过城市基础建设 中心城市框架 进一步拉开 目前城市建成区面枳已达到 25 平方公里 城市框架拉大到 35 平方公 里 集聚人口 20 万 城市化水平达到预期 城市垃圾处理厂 管液化气站 污水 处理厂等一大批公益事业项目相继建成 体育馆 青少年宫 游泳馆等文体设施一 应俱全 省内一流标准的大剧院 图书馆 档案馆等先后投入使用 城市综合功能 不断增强 同时长兴县以创建 四张名片 为载体 大力开展生态环境建设 进一 步美化 洁化 绿化 亮化城市 以山水园林景观凸现城市特色 先后建成了齐山 植物公园 台基山遗址公园 和睦塘公园等 城市绿地达到 924 公顷 城市绿地率 绿化覆盖率 人均公共绿地三大指标分别提高到 37 2 42 2 和 11 1 平方米 坚 持高水准设计城市街景 一批优秀设计 精品建筑相继建成 城市品位不断提高 人居环境越来越舒适 随着长兴城市 东扩 西延 北拓 高标准 高起点的基础 设施建设 加快了城市周边土地的建设开发 一座设施完善 环境优美 经济发达 的山水园林型现代化新兴城市已初具形态 一 一 基础设施基础设施 区内基础设施完善 发达 沈海热电厂提供充足的电力 进行各项投资所需的 水 煤气等供应充足 工业用地上建筑 必要的专用设备在数量和质量上 居于长 兴县中心城市前列 二 二 居住条件居住条件 长兴县龙山新区是长兴县中心城市最适合于居住的城区之一 沿岸花团锦簇 树木葱荣 景色优美 适合开发高档住宅区 特别是已建成的行政中心 市民广场 植物园 图书馆 大剧院 周边地区适合建设金融 保险 高档写字楼等商贸服务 设施 除此之外 房地产业发展潜力巨大 三 三 人才资源人才资源 长兴县龙山新区的劳动力资源极为丰富 劳动人口近 20 万 多所技工学校 职业学校 每年可培养出可塑性极强的技术工人 5000 多名 2 2项目建设地点项目建设地点 2 2 1项目位置项目位置 东 长水港 南 长兴大剧院 西 行政中心及市民广场 北 规划道路 2 2 2周边配套设施提高了项目的宜居性周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心热点区域 西临行政中心 北为长兴县中心城市重 点初中 107 中学 正东为浙江省重点中学长兴县中心城市第一高级中学 周边有 君越华府 新城丽景 风铃绿州 为首的等高档生活社区 有 浙北大厦 大 型商业卖场 西面为长兴市民广场和行政中心 东临长水港 草木繁茂 项目所在 地的自然环境优越 区位条件良好 2 2 3长兴新一轮发展规划为项目提供了无限想象空间长兴新一轮发展规划为项目提供了无限想象空间 根据长兴县中心城市的发展战略 在沿龙山大道 明珠路将建设大型的商场 星级的宾馆 高档的写字楼 使这里成为新兴的商贸圈 2 3建设条件建设条件 2 3 1建设场地范围及环境建设场地范围及环境 项目选址四周城市道路 或规划道路 管网 地形等标高 排水方式等 该 地块位于长兴县兴国路以东 周边有城市规划道路 项目拟采用市政自来水管网 水泵站及水池联合供水 场地西侧有供水主干管通过 接管十分方便 场区周围有 高压电缆 能满足项目建设使用过程中用电要求 污水收集干管与周边道路污水干 管连接 可进入城市污水处理厂集中处理 该项目地理位置优越 环境优美 周边 配套的市政基础设施已经形成 交通条件相当便捷 2 3 2地形 地貌 水文气象 工程地质条件地形 地貌 水文气象 工程地质条件 1 地形地貌 项目建设用地区域 地形相对平坦开阔 边缘局部斜坡地形坡度平缓 坡度角 为 5 8 地貌类型属于冲 湖 积平原 周围环境良好 2 水文气象条件 长兴气候宜人 属亚热带海洋性季风气候 总特征是 光照充足 气候温和 降水充沛 四季分明 雨热同季 温光协调 适宜农作物的生长 长兴环境优美 大气质量达到国家一级标准 水体质量极大部分在二类水体以上 历年平均气温 15 6 气温年际间变幅在 0 5 0 7 之间 年际气温极差为 1 2 历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多 其中以 1 月份气温年际 变差最大 年降水量 年均 1309mm 其中 3 9 月是全年降水集中期 占年雨量的 75 以上 降水季节分布特点 夏季最多 冬季最少 春季多于秋季 年平均雨日为 144 天 占全年天数的 39 6 由于境内地形的不同 降水地理分布也存在着明显差异 近 年冬季除部分山区地带外 基本无降雪 年均日照时数 1810 3 小时 历年平均日照百分率为 41 光照分配较均匀 年 耕作 2 3 熟 水文地质 项目建设用地范围内地下水较为丰富 为潜水 该地下 水对建筑物基础无腐蚀性 1 长兴县属亚热带海洋性季风气候 2 场地位置 北纬 30 43 30 11 东经 119 33 120 06 之间 3 多年平均风速 1 8m s 4 30 年一遇最大风速 21 9m s 5 最热月月平均相对湿度 68 6 全年雷暴日数 50d a 7 全年主导风向 北偏东 20 方位 1951 1979 夏季以西南风为主 8 年平均相对湿度 72 9 当年最小湿度 三月 63 10 多年来平均日照时间 1320 3 小时 11 雨季为当年的 5 月 9 月 多年来年平均降雨量 960 7 毫米 降雨量最多年平均雨量 1100 2 毫米 最大降雨量 1294 8 毫米 最小 691 毫米 12 年霜雪期为当年的 11 月至次年的 3 月初 约为 60 100 天 3 工程地质条件 通过岩土工程钻探 拟建场地地基主要为中风化灰岩 地基土层较简单 层厚 均匀 性质变化大 岩土层的工程地质特征依序分述如下 1 杂填土 灰黄色 松散 稍湿 含铁锰质及少量云母 上部含植物根茎 下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成 该层全场分布 层厚为 0 5 2 5m 2 淤泥 灰褐色 流塑 具臭味 局部含腐殖质 该层上部局部为有机质土 有机质含量极高 该层全场分布 层顶埋深 0 5 2 5m 层厚 2 3 6 0m 3 粉质粘土 上部灰色 下部褐黄色 硬可塑 含铁锰质结核 刀切面较 光滑 任性中等 该层全场分布 层顶埋深 4 20 7 50m 层厚 5 0 11 0m 4 粉质粘土 褐红色 棕红色 硬可塑 硬塑 局部含有约 5 10 的砾石 成分为石英砂岩 粒径 2 5cm 该层全场分布 层顶埋深 11 9 16 2m 层厚 6 4 9 10m 5 中风化灰岩 灰色 岩心呈柱状 风化裂隙发育 厚层状构造 单轴饱 和抗压强度可达 69Mpa 属硬质岩 层顶埋深 22 6 24 9m 最大揭露厚度 5 10m 2 3 3交通运输条件交通运输条件 建设场地周边都是新建的市政道路 分别是场地北侧的忻湖路 南侧为齐山西 路 周边交通状况良好 现正在建设的到明珠北路正在建设之中 等到该路建成之 后 交通运输条件会有更大的改善 2 3 4防洪 防涝设施条件防洪 防涝设施条件 本项目建设用地周边有天然河沟 防洪 防涝情况良好 雨水 山洪可以直 接排入周边河沟 综上所述 项目区内地形 气候 地质 水文 市政设施等建设条件良好 能 满足项目建设的需要 3 3市场分析市场分析 3 1长兴县中心城市写字楼市场分类研究长兴县中心城市写字楼市场分类研究 3 1 1酒店连体项目酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店 酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为 商务目的的招租 并与酒店物业统一管理 此类物业包括四星级酒店国际大酒店的 写字楼项目 以及四星级酒店的写字楼项目 3 1 2开发商持有项目开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业 包括长兴利时建设开发有限公 司的利时广场等 3 1 3非专业房地产企事业单位持有项目非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用 大部分出租的写字楼 项目 比较具有代表性的是明珠大厦 南方大厦等 3 2项目影响因素分析项目影响因素分析 由于写字楼市场的影响因素众多而复杂 因此有必要对其进行归纳和分类 本 文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳 划分为一般因素 区域因素和 个别因素三类 各类中又有众多不同的次一级的影响因素 因子 构成写字楼的需 求量影响因素体系 3 2 1一般因素一般因素 一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性 一般性和共同性的影响因素 这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的 全面性的 其覆盖范围可以是 一个地区 一个国家乃至全球 显然 这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并 不直接 但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键 一般因素中 主要有行政因素 经济因素 社会因素 人口因素 心理因素和国际因素等次一级 因素 一 一 行政因素行政因素 行政因素是指国家政策 法律 法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的 影响和干预 行政因素中主要有土地制度 房地产价格政策 税收政策 信贷政策 城市规划与土地利用规划 土地使用权出让方式和行政隶属变更 居民收入与消费 水平等因子 二 二 经济因素经济因素 房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映 房地产业是基础产业 产 业链长 其发展将直接影响和带动机械 建材 钢铁 水泥 运输 金融 装潢等 相关行业的发展 反之 这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展 经济因素中 主要有经济发展状况 财政收支与金融状况 居民收入与消费水 平 物价与利率水平 储蓄与投资水平 社会消费品零售额等因子 三 三 社会因素社会因素 社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响 其影响 因子主要有政治安定状况 社会治安程度 城市化水平 商业房地产投机等 四 四 人口因素人口因素 人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响 主要有人 口数量 人口素质 家庭人口规模等因子 五 五 心理因素心理因素 房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映 而价值的形成则是由 人这一主体完成的 在这一过程中 人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不 可忽视的 影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态 欣赏趣味 消费时 尚 攀比心理 价值观念等因子 六 六 国际因素国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响 国际政治环境 国际经济状 况 地区紧张或军事冲突 贸易关系与竞争状况等 都将明显影响我国的房地产市 场需求和房地产价值 随着全球经济一体化 这些影响因素将更直接更明显 3 2 2区域因素区域因素 区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响 因素 相对于一般因素而言 区域因素的影响范围要小 一般影响到一个城市或城 市的一部分 也可能影响到多个城市 尤其是影响到大城市周围的卫星城镇 影响 写字楼需求和价值的区域因素主要有 商圈规模 商服繁华程度 交通条件等 一 一 商圈规模商圈规模 自然形成 市民 商家所公认的商业集中区域 确定为商圈 商圈规模的大小 将直接影响商务客流量的大小 进而影响其价值 商圈确定是商业房地产投资中非 常重要的一个环节 影响商圈规模的因子有 商圈范围的大小 级别 总体规划 发展历史 商圈内居民的消费水平 人口数量等 二 二 商服繁华程度商服繁华程度 商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影 响程度 商服繁华程度与一个城市的城市性质 规模 人口数量 经济发展水平等 直接相关 并影响所在城市或地区的物质流 信息流和人流通量 从而影响到所在 地区的商业房地产价值 影响商服繁华程度的因子有 商业街的道路类型 所有商 店的总营业面积 商店的档次 商店的数量及经营业态 大型购物中心的个数 名 特商店的家数 金融机构数量 娱乐中心的数量及档次 人口流量 治安状况等 三 三 交通条件交通条件 交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度 交通条件的优劣将直接影响城 市人流 物流的通达性及其交通运输成本 包括交通时间 明显影响人们的出行 从而影响商业房地产需求和价值 影响交通条件的因子有 交通流量 公交站点密 度 公交线路数 道路通达程度等 3 2 3个别因素个别因素 个别因素指具体影响某宗写字楼需求和价值的影响因素 这类因素对房地产市 场的影响程度和影响范围最小 但对具体商业房地产的影响却是最直接 最具体 影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度 一 一 资源因素资源因素 资源因素是写字楼宗地本身的条件 包括所处地段 地块位置 地块规模 临 街宽度 临街深度 容积率 建筑密度 建筑物面积 层高 层数 停车场状况 基础设施状况等 二 二 交通便捷度交通便捷度 交通便捷度有别于区域因素中的交通条件 它主要指具体某宗写字楼地产的交 通便利程度 影响因子有地块距地铁车站 主要公共站点的距离及便捷程度 3 3项目项目 STWO 分析分析 3 3 1STWO 分析简介分析简介 SWOT 是一种分析方法 用来确定项目本身的竞争优势 strength 竞争劣势 weakness 机会 opportunity 和威胁 threat 从而将项目的战略与内部资源 外部环境有机结合 因此 清楚的确定项目的资源优势和缺陷 了解项目所面临的 机会和挑战 对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义 其中 s w 是内部因素 o t 是外部因素 按照项目竞争战略的完整概念 战略应是一个项目 能够做的 即组织的强项和弱项 和 可能做的 即环境的 机会和威胁 之间的有机组合 SWOT 分析的步骤 1 罗列项目的优势和劣势 可能的机会与威胁 2 优势 劣势与机会 威胁相组合 形成 SO ST WO WT 策略 3 对 SO ST WO WT 策略进行甄别和选择 确定项目目前应该采取的具 体战略与策略 图图 3 1 SWOT 分析步骤分析步骤 3 3 2优势优势 项目地块正处于兴国路西侧 目前 龙山附近的星级宾馆有国际大酒店 维多 利亚大酒店 随道沿明珠路 龙山大道的总部经济园的建设 未来的商流 客流量 将十分巨大 长兴县龙山新区将据此打造发展潜力巨大的龙山商贸圈 一 一 地理位置优越地理位置优越 长兴龙山新区兴国商务楼工程 位于兴国路东侧 是城市交通内环线的主干 道 该地区处于是城市中心热点的地理位置 又处于规划中极具发展潜力的明珠路 龙山大道商业圈 依繁华存在 享都市宁静 二 二 绿化与景观绿化与景观 长兴龙山新区兴国商务楼工程 地处新山新区 在景观方面正处于市民广场 西面 登高远眺 密集而有序的绿化景观便展现在眼前 三 三 成熟的环境配套成熟的环境配套 长兴龙山新区兴国商务楼工程 的周边 经过近几年开发 图书馆 大剧院 浙北大厦等现代商业 公共配套已经形成 而这里的文化氛围已经形成的 有省市 的重点学校 医院等 邮政 银行 商业 宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和 发展起来 深厚的文化积淀 雄厚的科技实力 完善的基础设施 可满足多方面需 求 形成良好的投资创业环境 四 四 项目的建筑质量和内在环境项目的建筑质量和内在环境 发展商丰富的开发经验 严谨的施工管理 先进的建筑技术 低能耗的功能设 计 楼宇智能化的引入 生态环境的构建 是项目的质量保证和内涵所在 3 3 3劣势劣势 目前项目区域内未形成成熟的商住氛围 是销售不可忽略的难点 3 3 4机会机会 一 一 地理位置具有发展潜力地理位置具有发展潜力 长兴龙山新区兴国商务楼工程 是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空 间的多功能建筑 二 二 项目顺应建筑潮流项目顺应建筑潮流 长兴龙山新区兴国商务楼工程 是具有高品位 高素质 高智能 高质量 低能耗的生态建筑 三 三 项目适应现代办公需求项目适应现代办公需求 长兴龙山新区兴国商务楼工程 在空间划分上的灵活性 即同一楼层中单元 格局的处理可按需间隔 以适应不同买家的规模需要 长兴龙山新区兴国商务楼 工程 是 区隔任意 设置随意 功能惬意 的建筑 四 四 提出提出 整合型商务楼整合型商务楼 概念概念 随着中小企业 创意产业 跨国公司代表处的发展 引入 整合型商务楼 的 理念 更具市场竞争优势 写字楼的硬件标准 生活空间的灵活配置 行政商务资 源的共享 三位一体 的 整合型商务楼 概念的首次提出 为 长兴龙山新区 兴国商务楼工程 确立了项目的整合优势 3 3 5威胁威胁 一 一 周边有类似销售项目周边有类似销售项目 项目对面是正在销售中的商务公寓 利时广场商务公寓 二 二 商住楼有集中趋势商住楼有集中趋势 全市的行政办公楼盘 商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越 保有量丰富 的状态 三 三 缺乏商务氛围缺乏商务氛围 区域内没有商务氛围 写字楼 商务公寓的原有量和现有量几乎为零 没有集 中商务广场宇的优势 3 3 6项目项目 SWOT 的综合分析的综合分析 通过以上 SWOT 分析 得出只要策略处理得当 完全可以转化为对本项目有利 的因素 特别在劣势威胁中 只要控制 引导得当 这些影响不至于成为本项目的 硬伤 其他几点只能根据市场及项目实施进行修正 所以从理论上来看 只要方法 到位 本项目是完全可以成功的 从市场消化能力来看 销售 租赁都会有一定的空间 但从资金回笼的角度看 则应利用好优势 引入新的主题概念和卖点 以缩短销售周期 提高楼盘附加值 作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业 以发展商公司品牌与项目品牌 相结合打造整体形象 在产品品质 资源配置上做实质性投资 以满足使用功能为 主 客户群对高档写字楼外形象提升的要求 长兴龙山新区兴国商务楼工程 作为公建立项的产品 前期推广应深入 把 握入市时机 力争各大楼盘销售暂缓期入市 以短平快的方式销售 以规避各大楼 盘集中上市的风险 同时要特别关注地缘甲级写字楼与周边商住客群 关注周边科研 政府单位的 购买力 有意识从区域周边各项目分流买家 4 4营销方案设计营销方案设计 4 1项目名称及产品定位项目名称及产品定位 4 1 1定位阐述定位阐述 1 位置 地段和未来升值是商务广场宇租 售行为重要因素 长兴龙山新区兴国 商务楼工程 在该方面具有一定的优势 而完美的外观设计 在区域内极具视觉冲 击力 能够激发购买和入主的冲动 2 综合素质高 在建筑期已能通过效果图等资料提前体现 基于项目的先天优势 买家对这方面的利益承诺应有一定的信心 3 大厦自身的资源整合 智能管理 生态环境 不仅使得商务形象优越 而且更 具个性 能给客户良好的观感和深刻的印象 这是定位中的 独特的卖点 4 长兴县政府的前景规划 使得保值 升值潜力得以提前体现 这是攻克市场观 望心理的唯一出路 这里 针对两种的心理 5 引入 整合型商务楼 经营模式 准确针对目标客户 与目标客户形成广泛有 效的沟通 达成发展商与买家双赢的局面 新经营思路 整合型商务楼 的引入更 可提高投资者探究的渴求 增强投资信心 保值 升值是作为楼盘入市的必要条件 综上所述 本定位的目标是结合项目先天后天优势 发掘新亮点 在市场上赢 取美誉并得到经济利益回报 4 2目标客户目标客户 4 2 1客户类型分类客户类型分类 一 一 政府 科研单位政府 科研单位 实力强大 在当地已经具备了的规模优势 并有长期发展的规划 需要有完整 的办公系统 二 二 一般投资者一般投资者 偏向于稳重 谨慎 在投资选择时有优选及备选 保底三种计划 投资分析思 路经常是 如果 就 退而求其次也 再恶劣也 模式的填空思维 规划的优势便能最终触动其投资决策 三 三 中小企业主中小企业主 需要一定的面积 开间要合理 发展成败取决于短期市场成绩 所以 资金的 投入会集中在硬件 包括场地 及广告推广 客户服务三方面上 四 四 跨国公司或大型公司代表处跨国公司或大型公司代表处 实力强大 在当地已经具备了的规模优势 并有长期发展的规划 需要有完整 的办公系统和派驻人员生活空间 对于买 租办公楼时会考量长期的运营成本和投 资益 往往选择前者 五 五 风险投资者风险投资者 一种典型的急需出路的资金持有者 好方案 新思维就值得一试 赌博心理甚 重 但对项目出路的分析能力很强 经分析 长兴龙山新区兴国商务楼工程 基本能满足这几类客户需求 而且 具很大的可塑性 可充分迎合目标客户需求 4 3管理方案设计管理方案设计 4 3 1商住功能配套商住功能配套 设立 24 小时行政中心 与大厦内的业主公司共享 主要职能 1 负责发展商公司的行政事务 2 负责驻厦机构行政办公代理业务 3 负责大中小型会议室 多功能厅的管理和使用调度 4 负责共享高值办公设备的使用和管理 5 负责大厦整体形象的展示等 4 3 2项目项目 24 小时全天候的物业管理小时全天候的物业管理 物业管理应对业主提供全方位 多层次 有效且经济的服务 顺天物业公司以专业化 人性化 品质化的物业管理模式业主提供周到 贴心 的服务 创造和谐空间 让业主住得 安心 舒心 省心 一 一 整体楼宇的营销推广整体楼宇的营销推广 面对 长兴龙山新区兴国商务楼工程 的整合型功能 楼宇收益性物业的特性 较强 整体物业管理把营销推广作为一项经常性的管理工作内容 为业主提供租赁 业务的代租 联络 谈判 签约以及业主与客户间关系的协调 同时对 长兴龙山 新区兴国商务楼工程 进行整体形象塑造 宣传推介 保证物业保持较高的出租率 和业主的收益 二 二 楼宇的设施设备管理楼宇的设施设备管理 长兴龙山新区兴国商务楼工程 公共设备管理 维修与保养 保证驻厦业主 的正常商务 生活等活动 驻厦业主自身设备设施的维修 三 三 楼宇的保安与消防管理楼宇的保安与消防管理 建立有效的保安体系 配备专门保安人员和保安设备 报警装置 闭路电视监 控器等 对楼宇内部 外围 停车场等进行严格管理 保证正常的安防秩序 整体楼宇建立 以防为主 宣传先行 防消结合 的消防工作原则 建立有效 的消防体系 四 四 清洁卫生管理清洁卫生管理 保持楼内公共场所的清洁 提供全面的清洁卫生美化服务 4 3 3共享管理共享管理 一 一 设备共享设备共享 楼内有共用高值办公设备 如 文件服务器 复印机 投影仪 摄像机 电视 机 二 二 办公场所共享办公场所共享 会议室 接待室 演示室 茶水间 三 三 部门共享部门共享 秘书 接待员 外勤 行政 共享的部门全天候 24 小时轮班 四 四 单元生活独立单元生活独立 满足现代都市生活方式对公务和生活空间的需求 单元内有灵活的住 厨 卫 的简单配备 4 4定价策略定价策略 4 4 1定价原则定价原则 1 应以支持实现高速销售目标为确定销售价格的前提 2 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段 3 以入市形成较好的人气为基准 建立逐步上扬的价格体系 4 合理安排不同位置 不同类型 不同朝向物业的价格结构 在一定周期内 确 保各类物业的相对均衡出货 5 计划底商类物业销售适当后置 以便在前期接待中积累客户 谋求更大利润空 间 4 4 2价格定位价格定位 通过区域地缘性项目的价格可接受度调查 可行性市场定位价格 1 写字间全程均价 6150 元 平方米 2 长兴龙山新区兴国商务楼工程 属高层商务楼 同一面积区间 同一位置差 价不宜过大 楼层差相对减小 建议位置差 楼层差 50 80 元 平方米 建议入市 起价以 5800 元 平方米左右价格起面市 先期以开盘均价在 6000 6200 元 平方米控 制 在销售形势看好 销售速度保障的前提下 逐渐提升价格至 6500 元 平方米 3 具体价格方案包括各种户型价差 开盘价格明细及销控 后期价格调整 在户 型设计方案确定后再做定案 4 4 3价格定位说明价格定位说明 以上定价在分析了近长兴县中心城市的类似楼盘的基础上分析得出的 根据 低开高走 的定价原则 如开盘均价 5800 元 平方米 经过 1 个月的客群成交 市场摸底试探 如反馈良好可以飙升 200 元 平方米左右 即均价 6000 元 平方米 经过两三个月的热销反馈 再提升至 6500 元 平方米是有可能的 市场预期良好 争取半年左右能够结案 入住前均价将上浮至 6800 元 平方米左右 但认购初期如 果卖出项目的最高价 会违背低开高走的原则 4 5销售安排销售安排 4 5 1把握入市时机把握入市时机 市场上公建立项的商务广场 普遍采取销售短平快的策略 首先是因为购买商 务广场的客群不同于购买私宅 其选择周期相对较长 一般以租赁为主的客户转为 购买 存在租房公约的合同时间限制 再者几乎每家公司都要做年度资金投入计划 先期纳入计划就会尽早地批复用以决策 同时同类竞品竞争面扩大 能够先入为主 就能抢占 15 以上的客源 4 5 2把握销售黄金周把握销售黄金周 在上市推广一个月后 对销售情况进行分析 把握五一国际劳动节放假长达 10 天的假期 争取积累更多的准客户 5 5项目建设方案项目建设方案 5 1建筑设计方案建筑设计方案 5 1 1建筑面积和内容建筑面积和内容 一 一 建筑面积建筑面积 总建筑面积为 67186 平方米 其中地上 52410 平方米 地下 14776 平方米 地上为三栋 61 5 米高板式高层建筑 地下为地下车库 地下 自行车库 人防工程及附属设备用房等 二 二 建筑高度建筑高度 办公楼主体地上 15 层 16 层局部 地下一层 地下一层层高 5 2 3 9 米 底层层高 5 200 米 高 2 15 层层高 4 000 米 顶层设备间 层高 3 600 米 总高度 61 5 00 米 局部最高点 66 00 米 三 三 建筑群组成建筑群组成 项目规划用地面积 18857 平方米 总建筑面积为 67186 平方米 其 中地上 52410 平方米 地下 14776 平方米 地上为三栋 61 5 米高板式 高层建筑 主要功能为商务办公楼 地下为地下车库 地下自行车库 人防工程及附属设备用房等 5 1 2总体规划设计总体规划设计 一 一 总体平面布局总体平面布局 整个项目地上由三栋板式高层建筑组成 除屋顶设备用房局部不同 外三栋建筑基本相同 三栋建筑南北布局 南北间距 66 6 米 其中 1 楼 与 2 3 楼东西方向错开 30 米 避开景观遮挡 利于自然采光通风 二 二 道路系统的规划与设计道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求 主要的出入口设计在西面 保证了人流和物流路线的明 确分开 路线清晰 道路等级明确区分 标识性强 三 三 功能分区设计功能分区设计 广场以入场的入口将整个建筑分为三个部分 利用了道路 水景 树木以及草 地营造意趣 又体现出感性的一面 四 四 景观与视觉设计景观与视觉设计 园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分 不仅可以形成良好的景 观效果 而且可以形成良好的视觉效果 不仅和建筑的对话关系形成良好的关系 并且注重了建筑群体的视觉景观均好性 5 1 3建设标准建设标准 一 一 大堂装修大堂装修 门柱门柱 地面及墙面铺砌优质进口大理石 艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰 柱面为磨光花岗岩踏步板 或不锈钢材料 大堂入口处设自动旋转门 两侧设安全门 二 二 电梯厅电梯厅 电梯间电梯间 商住楼电梯 两组电梯 垂直交通直达地下一层 地下一层设通往地下车库的 出入口 电梯间内地面采用优质花岗岩 墙面采用优质大理石 电梯厅吊顶主要以不锈 钢及玻璃为主 配发光灯槽 商务楼标准层地面为优质大理石 墙面为高能环保涂料 所有楼层电梯间均采 用大理石门套 顶棚造型吊顶 地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板 刷白色乳胶漆 三 三 楼道楼道 楼梯间楼梯间 公共部分墙面为刷高级乳胶漆 吸音天花吊顶 标准层楼道地面为地面石材 高能环保涂料墙面 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚 墙面为高级环保涂料 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚 墙面为高级环保涂料 车库地面为水泥压光 墙面为白色乳胶漆 天花为白色乳胶漆 四 四 清水房交房标准清水房交房标准 地面水泥找平 预留客户自装面层空间 不刷墙 不吊顶 隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙 洁具预留客户自装 五 五 精装房交房标准 待确定后编制交房手册 精装房交房标准 待确定后编制交房手册 隔音天花吊顶 高级木地板 墙面乳胶漆 艺术照明灯 高级开关 品牌 卫生间 配套精装修 墙地面为高级瓷砖 高级卫生洁具 品牌 高级照明 灯 玻璃淋浴间隔断 厨房 配套精装修 高级炊具 品牌 高档橱柜 排油烟机 5 1 4外观形象外观形象 一 一 外立面风格外立面风格 现代风格 色调整体统一的通透落地玻璃窗 结构凸出部分配饰钢材质金属框 架 每个单元外立面保证整体风格的统一和谐 突出单元之间的独特性 从而达到 相互独立而又整体协调的效果 二 二 外立面色系外立面色系 以冷色调通透感强的玻璃窗为主 辅以浅色 暖色 高档石材墙面 以达到稳 重 高档的效果 三 三 外立面材料外立面材料 外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃 辅以金属框料 竖线饰条 四 四 静音设计静音设计 选用低噪音设备 并采用减震基础 在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理 并采用隔声门 采用中空玻璃 外片为反射玻璃 内片为低辐射玻璃 具有良好的 热工性能 防止外来噪音干扰及光污染 5 2结构设计方案结构设计方案 5 2 1设计依据设计依据 一 一 自然条件自然条件 1 基本风压 0 50KN 2 长兴县中心城市抗震设防烈度为 6 度 设计基本加速度为 0 1g 本工程按抗震 设防烈度 6 度设计 3 地面粗糙度 B 类 二 二 主要活荷载取值 标准值 主要活荷载取值 标准值 1 办公 2 0 KN m2 2 门厅 3 50 KN m2 3 楼梯 3 5 KN m2 4 阳台 2 5 KN m2 5 机房 7 0 KN m2 6 公共厨房 4 0 KN m2 7 公共餐厅 2 5 KN m2 8 卫生间 2 5 KN m2 9 活动室 4 0 KN m2 10 车库 4 0 KN m2 三 三 国家规范 规程国家规范 规程 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068 2001 2 建筑工程抗震设防分类标准 GB 50223 2008 3 建筑结构荷载规范 2006 年版 GB 50009 2001 4 建筑抗震设计规范 GB 50011 2010 5 混凝土结构设计规范 GB 50010 2002 6 建筑地基基础设计规范 GB 50007 2002 7 建筑桩基技术规范 JGJ 94 2008 8 钢结构设计规范 GB 50017 2003 9 高层建筑混凝土结构技术规范 JGJ 3 2002 10 人民防空地下室设计规范 GB 50038 2005 11 地下工程防水技术规范 GB 50108 2008 12 浙江省建筑地基基础设计规范 DB 33 1001 2003 5 2 2技术措施技术措施 一 一 抗震要求抗震要求 为达到国家抗震规范的要求 即小震不坏 中震可修 大震不倒的原则 体 现 强柱弱梁 的设计思想 在构件设计上力争达到提高构件的延性 采用封闭箍 筋 对 L0 h 4 的柱采用箍筋全长加密 钢筋接头采用焊接 而对框架梁尽量减少 高度 力避刚度过大 并加强约束箍筋 柱截面由柱轴压比控制 柱配筋尽量不出 现计算配筋 二 二 基础选型基础选型 根据地勘报告 本工程主体荷载情况及场地土层情况 主楼基础型式拟选择桩 基 独立承台 桩基为预应力管桩 桩基持力层为 1 层粉质粘土 地下室部分采 用桩基 独立承台 桩基为预应力管桩 桩基持力层为 1 层粉质粘土 三 三 主要结构材料选用主要结构材料选用 1 混凝土 1 主楼混凝土强度等级 C45 C30 地下室混凝土 采用微膨胀混凝土内掺聚丙烯纤维 抗渗等级 S8 0 8Mpa 地下室底板 承台及地梁混凝土强度等级 C35 地下室其余部分混凝土强度等级 C35 混凝土垫层 C15 2 钢材 钢筋 HPB235 HRB335 HRB400 焊条 HPB235 钢筋 Q235B 钢焊接 E43 系列 HRB335 钢筋 Q345B 钢焊接 E50 系列 HRB400 钢筋焊接 E55 系列 3 墙体材料 地下室内墙体拟采用烧结页岩多孔砖 0 000 以上外墙 机房及公共卫生间等隔墙采用烧结页岩多孔砖 其余内隔墙均采用蒸压砂加气混凝土砌块专用砂浆砌筑 用户自由分隔墙采用轻质墙体 重量不大于 1 0 KN m2 5 3公用设施方案公用设施方案 5 3 1给水排水给水排水 一 一 编制依据编制依据 建筑 总图 采暖通风等专业提供的条件 给水排水专业有关的设计规范 二 二 生活给水生活给水 1 水源 本工程生活 消防给水取自城市自来水 从北面和南面规划道路各引 DN200 给水总管 1 根 并在本地块与西侧预留发展地块内连成供水环网 市政给水到达本 地块给水水压按 0 15MPa 设计 2 用水量 根据计算工程最高日生活用水量约为 277m3 d 最大小时用水量为 50 5m3 h 详水量计算表 消防用水为 100 s 其中室外消防水量 30L s 室内消火栓用水量 40L s 自动 喷水灭火系统 30L s 3 供水系统 本工程生活给水采用分区给水 室外绿化浇洒用水 地下室和地上 1 层生活给 水由市政给水管网压力直供 地上 2 8 层为给水加压低区 由区域集中生活变频 给水加压泵组经减压后供水 地上 9 15 层为给水加压高区由区域集中生活变频给 水加压泵组加压直接供水 在中部 2 商务办公塔楼地下水泵房设区域集中的生活变频给水加压泵组 1 套 共 4 台给水加压泵 单台性能为 Q 5 4L s H 93 5m n 1450r min N 15KW 3 用 1 备 变频控制 在地下室设 25m3 不锈钢生活蓄水 箱 2 只 4 饮用水系统 饮用水定额为 2L 人 日 商务办公楼层每层设置带净化消毒功能的电开水器 功率为 12KW 三 三 生活排水生活排水 1 排水体制 采用雨 污水完全分流制 2 污水系统 本工程最高日生活污水量约为 227m3 d 最大小时污水量为 37 9m3 h 详水 量计算表 室内采用雨 污 废分流 室内污 废水管均设专用通气立管 以保证污 废 水管均能形成良好的水流状况 地下室排水经集水井收集后用潜污泵排出室外 室外雨 污分流 污废合流 生活污水经化粪池处理后就近排入市政污水管 本 工程污水分南北二路排至南北规划道路污水管 最终排至整个地块西侧的兴国路城 市污水管 3 雨水系统 雨水采取有组织重力流排水 汇集后排入城市雨水管 雨水量按长兴当地暴雨强度公式计算 屋面排水设计重现期为 5 年 场地排水 设计重现期为 2 年 地面集水时间为 5 分钟 综合径流系数为 0 65 暴雨强度公式 为 i 9 409 8 946lgP t 9 566 0 643 mm min 室外雨采用有组织排水 地块内雨水经汇合收集后就近排入东侧长水港和南北 规划道路雨水管 本工程雨水分东侧二路排至长水港和南 北各一路排至规划道路 雨水管 5 3 2暧通暧通 1 空调冷热源由集中设置的区域冷热源站提供 夏季提供 7 14 的一次空 调冷冻水 冬季提供 65 55 的一次空调热水 本工程地下室设置热交换机房 与一次水换热后提供 8 15 的二次空调冷冻水和 60 50 的一次空调热水 本工程夏季总冷负荷估算为 4617kW 冬季空调热负荷估算为 2514kW 地上 建筑面积空调冷负荷指标 96W m2 地上建筑面积空调热负荷指标 52W m2 空调冷热源采用 2 台 2500kW 的板式热交换器 2 空调水系统设计 空调冷水系统采用一次泵变频变流量系统 承压 1 1Mpa 空调末端均设置电动调节阀根据空调负荷调节流量 空