江西桑海春天住宅小区项目申请报告.doc

I 桑桑海海春春天天 住住宅宅小小区区 二二期期 项项目目 项目申请报告项目申请报告 申请单位 申请单位 江西江西 XXXX 置业有限责任公司置业有限责任公司 编制单位 编制单位 工程咨询有限公司工程咨询有限公司 II 目目 录录 第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况 1 一 项目申报单位概况 1 二 项目概况 3 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 7 一 发展规划分析 7 二 相关产业政策分析 9 三 行业准入分析 16 第三章第三章 南昌市房地产市场分析南昌市房地产市场分析 21 一 南昌市房地产市场概述 21 二 南昌市经济发展分析 22 三 南昌市房地产市场的发展趋势 22 四 南昌市房地产市场未来发展分析 23 五 南昌市住宅市场综合分析 24 第四章第四章 项目工程方案项目工程方案 27 一 设计依据 27 二 设计指导思想 27 三 总平面设计说明 29 四 消防设计 35 五 结构设计 37 六 给水排水设计 39 七 通风及排烟设计 42 八 电气设计 43 第五章第五章 资源开发和综合利用分析资源开发和综合利用分析 47 一 资源开发 47 二 资源利用 47 三 资源节约措施 47 第六章第六章 节能方案分析节能方案分析 50 一 节能设计依据 50 二 建筑节能的必要性 50 三 节能目标 51 四 节能设计 52 第七章第七章 建设用地 征地拆迁及移民安置建设用地 征地拆迁及移民安置 54 一 建设用地 54 二 土地综合利用分析 54 三 征地拆迁和移民安置 55 第八章第八章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 56 III 一 项目场址环境现状 56 二 项目各阶段建设对环境的影响 59 三 环境影响综合评价结论 66 第九章第九章 经济影响分析经济影响分析 69 一 项目经济影响分析 69 二 项目经济效益分析 70 三 项目财务盈利能力分析 74 四 敏感性分析 76 五 盈亏平衡分析 77 第十章第十章 项目招标方案项目招标方案 78 一 招标工作依据 78 二 招标工作原则 78 三 招投标程序 79 第十一章第十一章 社会影响分析社会影响分析 82 一 社会影响效果分析 82 二 社会适应性分析 83 三 社会风险及对策分析 84 第十二章第十二章 结论与建议结论与建议 85 一 结论 85 二 建议 85 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 1 第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况 一 项目申报单位概况一 项目申报单位概况 一 建设单位概况 一 建设单位概况 企企 业业 名名 称 称 江西 XX 置业有限责任公司 企企 业业 地地 址 址 法定代表人 法定代表人 注册资金 注册资金 公司类型 公司类型 有限责任公司 自然人投资或控股 经营范围 经营范围 房地产开发经营 以上项目涉及凭证许可证或资质证或其他 批准文件的凭有效许可证或资质证或其他批准文件经营 资产负债情况 资产负债情况 良好 为开拓江西市场 成立了江西 XX 置业有限责任公司 公司位于英雄城 南昌市的北郊新祺周桑海南路 518 号 作为一家从事房地产经营的专业公司 公司注册资金 2000 万元 江西 XX 置业有限责任公司自成立以来 充分发挥自身的优势 抓住机 遇 开拓市场 凭借良好的企业信誉 秉承一贯之信念 以人为本 的 原则 积极投身到建设开发房地产的项目中 现在正投入全力打造顶级住宅 项目 新祺周 桑海春天 住宅小区 随着公司扎经营优势的不断体现 公司将抓住机遇乘势而上 继续弘扬 团结 务实 和谐 发展 的企业文 化 以及 品质 诚信 卓越 感恩 的经营理念 不断追求卓越与完美 凭借实力与信誉 真诚回报社会 XX 置业公司将与广大客户 合作伙伴一 起 携手共创美好的未来 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 2 二 项目申请报告依据和范围 二 项目申请报告依据和范围 1 1 编制依据 编制依据 1 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国主席令第 28 号 2 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国主席令第 70 号 3 中华人民共和国城乡规划法 中华人民共和国主席令第 74 号 4 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国主席令第 22 号 5 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国主席令第 72 号 6 中华人民共和国招投标法 中华人民共和国主席令第 21 号 7 建设工程勘察质量管理办法 中华人民共和国建设部令第 115 号 8 江西省国民经济和社会发展 十一五 规划纲要 9 南昌市国民经济和社会发展 十一五 规划纲要 10 南昌市国民经济和社会发展 十一五 规划纲要 11 南昌市城城市总体规划 2006 2020 12 南昌市住房建设规划 2010 2012 年 13 国家发展改革委 关于发布项目申请报告通用文本的通知 发改 投资 2007 1169 号 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 3 14 编制报告的委托合同 15 项目承办单位提供的其他相关资料 2 2 编制范围 编制范围 本项目申请报告主要对江西 XX 置业有限责任公司在南昌拟投资的 新 祺周 桑海春天 住宅小区 二期 项目进行综合分析及评价 主要包括项 目发展规划 产业政策和行业准入分析 资源开发的综合利用 资源节约 节能方案 建设用地 征地拆迁及移民安置 环境和生态影响 经济影响以 及社会影响分析 项目招标等内容 二 项目概况二 项目概况 一 项目建设背景及必要性 一 项目建设背景及必要性 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多 现有的物资生活状况和物 质条件难于满足人们生活的需要 特别是现有的住房条件难于满足人们生活 的需要 居者有其屋 是大部分中国人家庭观念的使然 根深蒂固的传统居 家思想 使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求 为贯彻落实 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格意见的通知 国办发 2006 37 号 建设部 关于落实新建住 房结构比例要求的若干意见 建住房 2006 165 号 国务院关于解决城 市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 和江西省建设厅 转发建设部关于建立住房建设计划 规划 编制公布工作督办制度的通知 赣建规 2008 1 号 及 南昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要 等相关要求 根据人均居住面积要从 2008 年的 28 平方米提高到 30 平 方米以上的目标 2008 年到 2012 年期间 南昌市住房总需求约 2300 万平 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 4 方米 到 2010 年 建设商品住房约 4 86 万套 建设面积 460 万平方米 伴随南昌市社会经济发展变迁 构筑高档次 高品位商业休闲空间 新祺周 桑海春天 住宅小区 二期 项目结合当地特色民俗文化 休闲 文化和旅游资源 形成一处具有多层次综合性的复合体居住小区 使其成为 新城区标志性中心之一 成为桑海区近几年建设工作中所必须进行的重点 因此本项目 新祺周 桑海春天 住宅小区 二期 的建设 不仅 是南昌市住房建设规划内容的重要组成部分 同时也是桑海经济开发区人们 生活的迫切需要 项目的开发建设很有必要 二 申请项目建设现状及地点 二 申请项目建设现状及地点 建设地点 建设地点 项目建设地点在江西南昌市城北新区 地处风景秀丽的庐山 脚下 属于昌九经济开发区 项目位于开发区桑海南路以西 欣东杨路以北 规划建设路以东 规划丝花路以南 项目现状 项目现状 该项目地块地势南北高中间低 工程建设用地地理位置较好 适合开发商品房 该地段市政基础设施完善 交通条件便利 生活配套设施 齐全 地块面临主干道 商业发展潜力较大 适于人们生活和居住 三 建设项目名称及建设期限 三 建设项目名称及建设期限 项目名称 项目名称 新祺周 桑海春天 住宅小区 二期 项目 建设性质 建设性质 新建工程 项目建设期限 项目建设期限 2 年 项目建设周期安排 项目建设周期安排 结合拟建设项目的规模和层数 并按照项目分析及 建设计划的要求 本项目从基础建设到项目竣工验收 总建设周期为 2 年 项目计划于 2010 年 9 月初开始开工 在资金及时到位的情况下 预计 2012 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 5 年 9 月底竣工 具体施工进度安排如下图所示 新祺周 桑海春天 住宅小区 二期 施工进度表 i iviiiiii 基础及地下工程 主体工程 安装工程 室外工程 竣工验收 时间 项目 2010年2012年2011年 四 项目建设内容 规模 四 项目建设内容 规模及类别及类别 建设内容 建设内容 新祺周 桑海春天 住宅小区 二期 的建设 是以市场 为导向 本着以人为本的 科技为本的理念建设开发的 主要以住宅建设为 主 相关辅助配套为夫建设一个特色精品住宅项目 建设规模 建设规模 本项目总用地 82 亩 约 54666 94 总建筑面积为 84312 54 新祺周 桑海春天 以住宅建设为主 休闲娱乐等相关配套 工程为辅 其中住宅建筑面积 77286 49 储藏室面积为 7026 05 不计 入容积率 项目类别 项目类别 本项目用地所属类全部为出让商业 住宅用地 住宅用地使 用年限为 70 年 商业用地使用年限为 40 年 五 项目投资规模及资金筹措方案 五 项目投资规模及资金筹措方案 投资规模 投资规模 本项目预计总投资为 10076 75 万元 详见投资费用估算表 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 6 资金筹措 资金筹措 结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状 项目建 设资金全部为自筹资金 六 项目主要技术经济指标 六 项目主要技术经济指标 1 总体设计指标 序号项目单位数值 1 建筑用地面积 54666 70 2 总建筑面积 84312 54 住宅建筑面积 计容积率面积 77286 49 储藏间建筑面积 7026 05 3 建筑占地面积 14486 70 4 建筑密度 26 50 5 容积率 1 41 6 绿地率 36 20 7 总户数 768 8 建筑耐久年限50 年 9 结构形式框架结构 10 建筑耐火等级二级 11 建筑抗震设防裂度6 度 2 主要财务评价指标 项目总投资万元 10076 75 项目销售总收入万元 14944 40 销售税费万元 859 30 所得税万元 1002 09 税后利润万元 3006 26 税后成本利润率 29 83 项目财务净现值 FNPV Ic 12 年 万元 907 16 静态投资回收期 年 2 79 动态投资回收期 Ic 12 年 3 43 财务内部收益率 FIRR 20 02 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 7 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 一 发展规划分析一 发展规划分析 一 城市总体规划 一 城市总体规划 南昌市城市性质 江西省南昌市为江西省省会城市 全省政治 经济 文化 科技 交通中心 既是国家历史文化名城 又是革命英雄城市 发展规划 在 2010 年至 2012 年规划期内 南昌市将新增各类住房 13 23 万套 总建筑面积为 1158 2 万平方米 其中 2010 年 南昌市将各类 住房建设约 5 04 万套 建设面积 438 2 万平方米 其中 建设保障性住房 1 25 万套 建设面积 66 万平方米 普通商品住房 3 52 万套 总建筑面积 348 3 万平方米 棚户区改造住房 0 27 万套 23 9 万平方米 城市特色 中国英雄城 国家重要性历史文化名城 红色革命根据 地 新中国第一面军旗升起之地 二 二 十一五十一五 发展规划发展规划 十一五 提出的国民经济和社会发展主要目标 主要发展指标提前 1 2 年完成 十五 计划 在此基础上 全面完成了 一年有个新变化 三年有个阶段性大变化 的奋斗目标 实现以 百千万万 为标志的历史性 突破 即 财政总收入突破 100 亿元 地区生产总值突破 1000 亿元 人均 地区生产总值增加额突破 10000 元 城市居民年人均可支配收入突破 10000 元 到 2020 年 南昌市域即行政辖区范围面积将达到 7402 平方公里 其中 城市规划区 900 平方公里 中心城区 236 平方公里 全市人口达到 600 万人 在城市整体发展思路上提出 西进 东拓 北控 南延 原则 其规划总体 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 8 空间格局为 一江两岸 一核五片 沿着赣江两端延伸 多点 多组团推进 的总体发展思路 并将 依山傍水 两核拥江 列入城市核心区域的规划中 即以赣江为分隔 两岸分别按照功能自我完善 自成体系的两个相对独立的 城区即昌南 昌北进行布局 形成一江两岸即 一城两核 城市新格局 南昌市国民经济和社会发展 十一五 规划纲要 指出 按照区域 发展趋势 实行差别发展战略 中心城区突出提升功能 丰富城市内涵 青 山湖 青云谱 两个国家级开发区和红谷滩新区 实施城市化推进 城乡融 合战略 罗家 莲塘 湾里 长棱 望城 乐化组团实施城乡一体化发展战 略 民和 向塘 龙津主要实施卫星城战略 广大农村区域推行中心镇 重 点镇 一般建制镇 中心村协调发展战略 要 站在新起点 再树新理念 确立新标准 展示新形象 追求新业绩 强力推动工业 全面提升农业经济 统筹城乡发展 大力繁荣第三产业 协调推动社会事业 系统布局生产力 广泛吸收民资和外资投入 优先推进基础设施建设 紧紧围绕做大总量 提 高质量 扩大开放 加快发展 突出主导产业 建设国际轻工产业基地 突 出水乡特色 建设生态文明水城 十一五 期间 房地产投资年均增长 20 2010 年达到 260 亿元 竣工面积年均增长 15 达到 600 万平方米 每年住宅开发量调控在 300 400 万平方米 商品房价格年均涨幅控制在合理范围以内 普通商品住房 及经济适用房 廉租房的建设量占全市住宅建设总量的 70 左右 基本形成 供需基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 的房地产发展格局 基本 解决城市住房特困户问题 围绕统一规划 合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设 坚持成片开发 同步建设与住宅建设配套的公共设施 市政基础 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 9 设施 严格控制零星建设 三 桑海经济开发区发展战略 三 桑海经济开发区发展战略 桑海经济区的开发建设确实在相当程度上改变了南昌市北城区面貌 经 济区道路 绿化 公园等基础设施建设 并由此吸引大量的农村进城人口及 返乡置业者 老城区居民亦对新城区的环境羡慕不已 换房需求亦较大 开发区十分重视社会治安综合治理工作 全力协助企业搞好安全保卫工 作 积极为投资商营造安定的社会投资环境 区内有一支特别能战斗的公安 队伍 并建立了功能完善 快速反应的治安防控网络 良好的治安环境已成 为桑海开发区的一张名片 为每位住户提供安静舒适的环境 二 相关产业政策分析二 相关产业政策分析 一 行业背景 一 行业背景 1 2008 年 国家宏观调控政策的作用显现 市场供给方资金链条绷 紧 需求方处于明显观望状态 商品房交易量大幅下降 房价上涨幅度逐步 放缓 房地产市场景气回落 2 受需求市场低迷的影响 房地产开发投资意愿的下降从 2008 年 2 季度就开始显现 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于 上年同期 6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负 增长 2008 年 1 10 月房地产开发企业购置土地面积为 29596 42 万平方米 同比减少 5 6 增幅比去年同期减少 22 5 个百分点 房地产开发企业完成 开发土地面积 19343 91 万平方米 同比减少 2 5 2008 年 商品房新开工 面积增幅出现较大幅度下降 施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期 1 11 月 商品房新开工面积为 84289 51 万平方米 同比增长 5 4 增幅比 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 10 去年同期减少 17 5 个百分点 商品房施工面积为 254936 14 万平方米 同 比增长 17 7 增幅比去年同期减少 5 3 个百分点 商品房竣工面积为 35084 23 万平方米 同比增长 6 1 增幅比去年同期减少 2 4 个百分点 3 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落 2008 年 8 月份 70 大中城市房 价出现近 10 年来首次下跌 跌幅逐月加大 房价下降城市的数量逐步增多 2008 年 70 大中城市房屋销售价格同比上涨 6 47 涨幅比 2006 年下降 1 1 个百分点 其中 新建商品住房和二手住房分别同比上涨 7 07 和 6 2 从环比来看 2008 年 70 大中城市房屋销售价格下降 0 3 其中新建 商品住房和二手住房分别下降 0 7 和 0 2 90 平方米以下商品住宅价格比 年初下跌 1 2 12 月份 70 大中城市中有 50 个城市新建商品住宅价格出 现环比下降 有 52 个城市二手住房价格出现环比下降 4 2008 年 商品住宅投资中 别墅高档公寓投资比重下降 经济适 用房投资比重与去年同期基本持平 1 11 月 别墅高档公寓投资额为 1720 04 亿元 在商品住宅投资中的比重为 6 5 下降 0 9 个百分点 经济 适用房投资额为 819 37 亿元 同比增加 18 2 5 根据国家统计局公布的 2009 年全国房地产市场数据 在 2009 年中 近 9 4 亿平方米的成交量以及估算约 4695 元 平方米的均价水平 均创出了 历史新高 全年房价涨幅 24 平均每平方米上涨 813 元 也达到了前所未 有的水平 统计数据显示 2009 年全国商品房销售面积 9 3713 亿平方米 比 2008 年增长 42 1 其中 商品住宅销售面积增长 43 9 办公楼销售面积增长 30 8 商业营业用房销售面积增长 24 2 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 11 同时 2009 年全国商品房销售额 43995 亿元 比 2008 年增长 75 5 其中 商品住宅销售额增长 80 办公楼和商业营业用房销售额分别增长 66 9 和 45 5 而根据此销售额数据 再除以上述销售面积 便得出去年 全国商品房成交价格约 4695 元 平方米 比 2008 年的 3882 元 平方米上涨 近 24 2009 年全国完成房地产开发投资 36232 亿元 比 2008 年增长 16 1 其中 商品住宅完成投资 25619 亿元 增长 14 2 占房地产开发投资的比 重为 70 7 二 相关产业政策 二 相关产业政策 1 关于发布实施 限制用地项目目录 2006 年本 和 禁止用地项 目目录 2006 年本 的通知 国土资发 2006 296 号 2 产业结构调整目录 2007 年本 3 国家发展改革委员会 关于印发 固定资产投资项目节能评估和审 查指南 2006 的通知 发改环资 2007 21 号 4 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地 产信贷管理的通知 银发 2007 359 号 5 江西省发展改革委 经贸委近日联合发出通知 要求各区市 各部 门和省属企业加强固定资产投资项目节能评估和审查工作 6 民用建筑节能管理规定 建设部部长令第 76 号 7 2008 年下半年 房地产政策方向发生变化 一些新政策相继出台 2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日 央行先后两次下调贷款基准利率和 住房公积金贷款利率 紧缩性政策开始放松 两率的下调标志着从 03 年 9 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 12 月以来 持续长达 5 年之久的加息周期终于结束 2008 年 10 月 9 日实施 两减一免 存贷款利率分别下调 0 27 对 储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税 2008 年 10 月 15 日起 央行下调存款类金融机构人民币存款准备金 率 0 5 个百分点 从 2008 年 10 月 9 日起下调 1 年期人民币存贷款基准利率 各 0 27 个百分点 2008 年 10 月 22 日 国家三部委联合救市 财政部 国家税务总局 降低住房交易税率 财政部宣布暂免征收购房印花税 并将契税下调至 1 同时央行宣布 自 2008 年 10 月 27 日起 将商业性个人住房贷款利率 的下限扩大为贷款基准利率的 0 7 倍 降低房贷首付比例至 20 同时宣布 下调个人住房公积金贷款利率 2008 年 10 月 29 日 又迎来了央行的第三 次降息 8 2009 年政策 中国人民银行 4 年来首次决定下调人民币贷款基准利率 与此同时 还下调中小金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点 新的贷款利率将与 2009 年 1 月 1 日起执行 6 个月贷款利率降至 4 86 一年期贷款利率降至 5 31 1 至 3 年贷款利率降至 5 40 3 至 5 年降至 5 76 5 年以上降至 5 94 个人住房公积金贷款利率也相应下调 其中 5 年以下 含 5 年 贷 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 13 款利率降至 3 33 5 年以上贷款利率降至 3 87 给予税费优惠 个人存量住房转让所涉及的营业税 城市维护建设税 教育费附加 地 方教育附加 土地增值税和印花税暂缓征收 实行购房补贴 个人购买商品房缴纳专项维修基金 按现行标准的 75 收取 交款时间为购房人办理房屋登记手续前 个人买卖存量普通住房 交易手续费 个人贷款购买普通住房抵押 或预告 登记手续费 个人购买 普通住房查档证明费减半收取 鼓励改善性购房 对人均住房建筑面积未达到我市标准 2009 年购 房执行 2008 年人均 27 01 平方米标准 为改善其住房条件而购买第二套住 房的家庭 或家庭中有年满 18 周岁以上子女购买第二套住房的 可比照首 套住房贷款政策执行 实行经济适用住房货币化补贴 按照国家有关规定 对符合经济适用 住房政策的 政府采取货币补贴的方式 由其自行购买住房 购房者凭购房 的有效凭证向政府申领补贴 9 2010 年政策 普通商品住宅 从 2010 年 1 月 1 日开始 普通商品住宅的定义为 住宅小区建筑容积 率在 1 0 不含 以上 单套建筑面积在 144 平方米 含 以下 实际成交 价格低于 12600 元 平方米 含 的房子 而在 2009 年 普通商品住宅的 价格为低于 13824 元 平方米 含 的房子 高于此价格的房子不能享受在 税收 信贷等方面的优惠 普通商品住房可以享受减少购房契税 1 5 免 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 14 征土地增值税 0 5 还可能减免营业税及附加 5 55 契税政策从 2010 年 1 月 1 日 2010 年 12 月 31 日止 日期认定 商品 房以合同备案日期为准 二手房以登记受理日期为准 如下 90 平方以下普通住房 契税 2 90 平方 144 平方普通住房 契税 3 144 平方以上高档住房 契税 5 5 首次购房标准 从 2010 年开始 首次购房标准以户 夫妻带未成年子女 为单位认定 相关部门表示 此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准 此前 2008 年公布的首次购房标准是以申请人个人为信息查询单位 首套房标准决定了购房者可享受的契税优惠 贷款政策 普通住宅首次 购房者的税负减少至少 2 3 以上 90 平方米以下的普通住宅首次购房者的 税负为 0 在贷款方面 首套房最低可享受首付 2 成 利率按照 5 年期以上 基准利率 7 折等优惠 此次界定标准从 个人 变为 户 将首次购房的 人群进一步缩小 业内人士指出 这将会把一部分原本打算打擦边球的购房 者挤出购房队伍 税收 个人所得税方面 恢复按国家统一的税收政策执行 最高将按收入全额 征收 1 5 营业税个人购房征免时限为五年 此前 自用两年的个人所得税全免 自 2009 年 1 月 1 日开始 个人将 购买不足 2 年的非普通住房对外销售的 全额征收营业税 5 55 超过 2 年 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 15 含 2 年 的非普通住房或者不足 2 年的普通住房对外销售的 差额征收 超过 2 年 含 2 年 的普通住房免征营业税 国家重拳调控楼市的趋势越来越明朗 税收政策改变的影响主要在二手 房市场 自优惠政策宣布取消后 年底楼市出现了一波 赶末班车 的热闹 而在今年开始实施之后 五年 免营业税 再次成为二手房买卖中的 优 势 出售普通住房的营业税 个税交纳方式 日期认定 商品房以契税完税日期或证载时间为准 二手房以房改房契 约或证载时间为准 未满五年的 营业税 差额的 5 55 或全额的 5 55 个税 差额的 30 或全额的 2 满五年的 营业税 无 个税 不是唯一一套住房的 总额的 3 或差额的 40 个税 满五年以上 且是唯一一套住房的 无营业税 个税 总额的 2 或 差额的 30 二套房贷 1 月 10 日下发的 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国 11 条 除了规定二套房贷首付款比例不得低于 40 外 在贷款利率方面则明 确表述为 贷款利率严格按照风险定价 而在 2009 年 6 月 银监会在 关于进一步加强按揭贷款风险管理的通 知 中明确强调 二套房贷必须按照首付四成 利率按基准利率 1 1 倍的放 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 16 贷标准执行 存款准备金率 中国人民银行宣布自 1 月 18 日起上调存款类金融机构人民币存款准备 金率 0 5 个百分点 这是央行自 2008 年 6 月 7 日后近 19 个月来首次上调存 款准备金率 三 分析结果评价 三 分析结果评价 本项目总用地 54666 7 总建筑面积为 84312 54 新祺周 桑海 春天 住宅小区 二期 以住宅建设为主 商业及休闲娱乐等相关配套工 程为辅 本项目主要技术经济指表列表 序号序号项目项目单位单位数值数值备注备注 1 建筑用地面积 54666 7 2 总建筑面积 84312 54 住宅建筑面积 计容积率面积 77286 49 储藏间建筑面积 7026 05 3 建筑占地面积 14486 70 4 建筑密度 26 5 符合规定 5 容积率 1 41 符合规定 6 绿地率 36 2 符合规定 7 总户数户 768 结合以上各产业政策和行业背景 本项目的开发建设不仅桑海经济开发 区 十一五 重点规划项目 而且各项规划和经济指标均符合相关产业政策 的要求 为协调南昌市住房产业建设和产业政策之间的发展有成效性的促进 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 17 作用 三 行业准入分析三 行业准入分析 一 桑海宏观环境分析 一 桑海宏观环境分析 1 1 桑海概况 桑海概况 1 桑海经济开发区 江西桑海经济技术开发区直属南昌市人民政府管辖 是省级重点开发区 江西省唯一的国家级生物医药产业基地 位于南昌市北郊 距南昌市区仅 22 公里 北依国际名山庐山 南枕梅岭 西山 西靠佛教圣地云居山 东 临全国最大的淡水湖 鄱阳湖 三面环山一面临水 距江西最大的温泉度 假地仅半小时车程 是一块难得的风水宝地 辖区面积 58 平方公里 已规 划开发面积 15 平方公里 区内现有常住人口 5 万余人 从业人员 1 万余人 其中具有高 中级专业技术人员 4000 余人 区内现有企业 200 余家 开发 区发展定位 生态桑海城 新型工业区 2 区位条件独特 交通逐步改善 京九铁路 昌九城际铁路穿境而过 且在区内设客货两运站 福银高速 105 国道 316 国道穿区而过 高速公路 国道 铁路构成桑海强大的陆路 交通网络 开发区距昌北国际机场仅 5 公里 昌北国际机场现已开辟直达 40 多个城市的航线 并开通了直飞新加坡 日本等国际航线 至香港 上海 广州 深圳的飞行时间只需 1 小时 水路可由赣江经鄱阳湖入长江 经上海 港出口 直达世界各地 内河装载能力达 1000 吨 远洋装载能力 5000 吨 一个国内内河最大的国际集装箱码头已在南昌建成 千吨级货轮可自由出入 年吞吐量达 10 万标箱 由陆路 水运 空运组成桑海开发区方便快捷的立 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 18 体交通网络 3 发展潜力大及配套设施完善 土地 开发区占地面积 58 平方公里 有大量待开发利用的土地 且 地势平缓 地价低廉 征用手续简便 开发成本低 极具升值潜力 供水 开发区水厂日供水能力达 10 万吨 能充分满足区内企业生产 和人居生活需求 水源来自于梅岭深山 一级空气一级水 水质纯净 优 良 而水价不高于市区 可谓质优价廉 电力 开发区现有 110 千伏变电站一座 供电容量 2 万千伏安 550 千伏变电站已建设竣工 又一座 220 千伏变电站正在建设中 用电大户绝无 后顾之忧 文化环境融洽 南昌有 20 多所高校 紧临开发区就有南昌大学 江 西财大 南昌航空大学 江西农大 华东交大 江西理工大学等多所国级 省部级重点院校 每年 30 多万的高校毕业生 为区内企业发展所需的各类 中高级人才提供了有力保障 2 2 桑海经济开发区发展状况 桑海经济开发区发展状况 1 产业 产业优势明显 特色鲜明 经过十多年的发展和积淀 园 区形成了以济生制药厂桑海制药厂为龙头的医药产业集群 杏林白马药业 康正德药业 济顺制药等一大批药业公司的入驻 区内年生产 260 多个品种 药品 其中国家级新药 8 个 中药保护品种 12 个 产业配套十分完善 医 药产业聚集效应日益增强 开发区内光电 机械 食品等产业也正在加速聚集 2006 年 拥有 224 家子公司的世界五百强企业富士科技正式进驻桑海 标志着桑海号巨轮 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 19 开启了她的国际化之旅 2007 年 江西北洋食品添加剂有限公司 1000 吨安 赛蜜生产线项目在桑海开发区正式投产 目前中国安赛蜜的年生产能力不足 5000 吨 生产企业只有 6 家 与此同时 开发区内房地产 物流等现代服务业蓬勃发展 国内房地产 巨头纷纷抢滩 碧桂园的进入将大大提升江西省房地产开发水平 2 服务 开发区管委会是南昌市委 市政府的派出机构 享有市级 审批权 管委会秉持 客商为贵 诚信为本 效率为重 配套为要 回报为 先 的 五为 服务理念建立了精干的管理服务机构 为投资者提供优质高 效的服务 开发区管委会可协助接装水 电 气 通讯 网络 有线电视等 设施进厂 管委会极力优化投资环境 对规模以上企业实行挂牌保护 给投 资商发放绿卡 建立检查许可 规范收费等制度 做到六禁止 3 治安 开发区十分重视社会治安综合治理工作 全力协助企业搞 好安全保卫工作 积极为投资商营造安定的社会投资环境 区内有一支特别 能战斗的公安队伍 并建立了功能完善 快速反应的治安防控网络 良好的 治安环境已成为桑海开发区招商引资的一张名片 二 行业准入分析 二 行业准入分析 现在南昌市内近 497 万人 本项目定位为市级商业设施 吸引桑海经济 区范围甚至周边乡镇的消费群体 区域市场的为主导客户吸纳方向 同时老 城区较为成熟的配套环境以及人们的地域情节 新祺周 桑海春天 住宅小区 二期 周边交通便利 住宅产品的 开发形态全部为多层住宅 地下储藏室等 建筑的风格 户型设计 地理区 位及市场需求 均符合目标客户群和市场的要求 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 20 结合行业的各项政策 行业背景 市场环境及开发产品类型 项目的开 发建设符合行业准入条件 同时也符合南昌市国民经济和社会发展需要 符 合南昌市人民日益增长的物质需求的需要 与此同时 依据 城市房地产开发经营管理条例 就房地产行业的准入 等做了相应的规定 江西 XX 置业有限责任公司符合相关规定 注册资金为 贰仟万圆整 并已在当地工商行政部门注册登记 项目的的资金全部为自有 资金 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 21 第三章第三章 南昌市房地产市场分析南昌市房地产市场分析 一 南昌市房地产市场概述一 南昌市房地产市场概述 随着南昌经济社会发展水平的不断提高 人均 GDP 的上涨 经济快速崛 起 消费水涨船高 老百姓对生活质量的追求越来越高 而原有的商业业态 已不能满足洪城百姓的需求 目前 南昌市商业正处在由传统商业向现代商 业转变的起点上 按照新城市规划理念 必将带动商业 减老增新 为南 昌商业地产发展提供良好契机 二月的时候由于处于传统节日春节期间 所以不少楼盘都推出营销活动 促进销售 楼盘营销可谓花样百出 但是总体来说买房送面积 送契税及物 业费成了楼市的一大营销热潮 如奥林匹克 金桥慧景 香溢花城 正荣大 湖之都等楼盘都相继推出类似促销活动 二月 爱房网在春节期间制作的 新春购房攻略 专题上 统计了所有 南昌在售楼盘春节期间的销售时间表 大多楼盘选择在大年初三 初四就上 班 甚至不少楼盘春节期间并没休息 可以看出 春节期间的购房人群还是 不少 不少开发商更是利用这个节气 大打亲情牌 希望通过 以老带新 促进销售 南昌正在全力发展地铁工程南昌大众捷运轨道 南昌地铁 共有五条线 其 中地铁一号线 二号线工程正在施工中 2013 年将全线打通地铁一号线 2014 年将正式全线通车并得到营运 同年 地铁三 四 五号线将全线开 工建设 南昌轨道交通整体规划全线总长 168 886 公里 其中一号线为地下 线 其余四条线都将架设高架桥 届时将形成南昌都会区 MRT 大众捷运系统 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 22 在贴合南昌生活的律动之中 其所展现的历史基调与人文风情 更成为南昌 都会区独特风貌的象征 地铁的发展将进一步拉近城市区域的距离 将有利 于南昌市房地产产业的进一步的发展 二 南昌市经济发展分析二 南昌市经济发展分析 近年来 随着城市化发展的加速 道路 交通等基础设施条件的改善 南昌市招商引资取得了卓著的成效 从而带动了南昌市经济的持续增长 南 昌市的区位条件将进一步得到优化 并且南昌入选 2008 福布斯中国内地 最佳商业城市榜 为更好地最好招商引资工作打下坚实的基础 从商业分布来看 南昌市商业网点主要集中在八一广场 中山路以及一 系列专业商品市场等片区布局 商业街 专业商品市场上 遍布了诸多品牌 专卖店 其代表了南昌市的整体消费水平 从业态来看 南昌市拥有的主要业态有综合超市 专业市场 专业批发 市场 专卖店 商贸城等六种 其中最发达的业态还是超市 南昌拥有沃 尔玛三家 洪客隆等多家 从整体商业布局看南昌市的商业 其商业也是典型的以主干道为轴线分 布的城镇式商业形态 商业的发展仍处于起步阶段 商业业态 商业层次 商品品种不丰富 市中心商圈呈带状辐射 辐射力较小 随着经济的快速发 展 城市建设的不断推进 南昌市巨大的商业发展空间将吸引越来越多的省 内外品牌商家的关注 南昌市商业的发展将步入一个新的阶段 三 南昌市房地产市场的发展趋势三 南昌市房地产市场的发展趋势 1 瑶湖组团 高科技产业新城瑶湖组团 高科技产业新城 人口超过人口超过 8080 万万 瑶湖组团规划范围为城市二环 昌东大道 以东 昌南大道以北 赣江以 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 23 南 高新行政边界 焦头河 以西 面积约 185 平方公里 人口规模 80 万至 100 万 其定位为先进制造业 高科技产业和休闲旅游度假为支持 功能完 善 相对独立 可支持发展的生态科技组团 将以轨道 1 号线和轨道 3 号线 为导向 形成围绕轨道交通的综合功能区为核心 产业两翼发展 外围适度 轴向拓展的空间格局 2 乐化组团 打造成对接国际的枢纽地区乐化组团 打造成对接国际的枢纽地区 根据乐化组团规划方案 规划范围北起飞机场以北 东至赣江北支 南 至城市二环路 西至溪霞风景区 规划用地面积约 70 平方公里 共分为八 大功能区 合计总人口将达 25 万人 3 湾里组团 发展湾里组团 发展 都市森林 休闲新城都市森林 休闲新城 湾里组团拟规划建设的城镇规模约为 30k 范围北起乌井水库 翠岩 寺 南至江西中医学院 东至城市二环路 西临幸福水库 规划城镇建设用 地约为 18k 人口规模约为 15 万人 4 马兰圩周边地区 打造成马兰圩周边地区 打造成 CBDCBD 的文化休闲公园的文化休闲公园 该规划区内南北分数新建县和昌北经济开发区行政管辖范围 规划区总 用地面积 4 63 平方公里 规划区是昌北绿心组成部分 CBD 的文化休闲公 园 也是长堎片区的商务 居住组团 根据规划方案 规划区将形成 一心 两轴 两廊 四区 的布局结构 四 南昌市房地产市场未来发展分析四 南昌市房地产市场未来发展分析 1 庞大的人口数量是南昌市房地产市场持续发展的根本保证 南昌市是江西省的省会城市 南昌市 09 年底全市户籍总人口 497 33 万 人 常住人口 居住半年以上 达 464 89 万人 其中城区人口 222 5 万人 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 24 农村人口的城市化将带来大量的需求 其中 2010 年 南昌市将各类住房建 设约 5 04 万套 建设面积 438 2 万平方米 其中 建设保障性住房 1 25 万 套 建设面积 66 万平方米 普通商品住房 3 52 万套 总建筑面积 348 3 万 平方米 棚户区改造住房 0 27 万套 23 9 万平方米 除去中心镇外 主要 的需求将集中在城区 2 市场对高档房的需求存在 但供应极少 南昌市由于经济较为发达 高收入人士体量相对还是比较多的 而他们 以前要么住在原单位分配的福利房 要么是很早以前自建的私房 居住条件 都比较差 有着较近切的换房需求 但目前市场上适合他们的中高档住宅极 少 五 南昌市住宅市场综合分析五 南昌市住宅市场综合分析 1 外来房地产企业纷纷涌入 原来南昌市大部分本地房地产开发商都是进行小规模的开发 随着深圳 福建 大连等来自沿海或省会城市的开发商的加入房地产开发 已经逐步开 始走向规模化发展 这些企业带来了沿海的房地产经营理念 无论在户型 结构还是在品质 环保等方面 将使南昌市的房地产向沿海看齐 提升整个 城市品位 而且这类企业规模较大 实力强 特别在融资方面具有独到之处 促进南昌市房地产业的发展 2 居民购房热度持续升温 从对在售楼盘的访谈分析结果看 购房客户已经出现明显的区域变化 乡镇客户与城区客户比例已经发生倾斜 基本达到 60 40 乡镇 城区 大部分城区客户已经购房或受第二套房贷成本提高影响 许多二次置业或多 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 25 次置业者暂缓或暂停置业 但乡镇市场才刚刚开始被开发 随着现在居民生活水平的提高 特别是随着户籍管理体制改革 小孩就 读与住宅所在地直接挂钩 使得近年来南昌市出现了购房的高潮 而且这种 狂潮年年升温 购买力也逐年增加 社会高收入阶层财富日积月累 急于寻 找合适的投资保值渠道 房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望 一批 在房地产市场活跃的投资者 带动了更多的人投入到购房投资的行列 中低 层收入人员纷纷涌入城市居住 这部分人急于购房 就连纯粹的种田庄稼汉 也都在拼命积攒资金为自己的小孩在城内购房读书着想 随着收入的不断增 加 对生活质量的要求不断提高 住房的更新换代成为时尚 公积金制度 控制集资建房等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能 所 以未来几年南昌市的房地产业依然拥有着较大的发展空间 3 生态 智能 配套完善等成为房地产开发产品的主流方向 供过于求的市场让开发商直接面对最终用户 从选址到设计 营销均以 客户需求为导向 随着居民生活水平的提高及消费观念的转变 人们对生活 质量有了更高的要求 健康在人们心中的地位愈显尊贵 越来越多的购房者 已经逐渐将其注意力转向了生态 智能产品 户型合理 面积适中 设计宜 人 园林高雅的产品倍受消费者青睐 为适应消费者的购房追求 从保证消 费者自身利益和生活便利性考虑 生态 智能 配套齐全将成为 2010 年新 一代房地产产品的主流 4 建筑风格 南昌市和目前许多相同发展城市一样 在居住观念上 不同层次的人群 对住宅有着不同的要求 低收入群体对居住的要求较为简单 住宅只是居住 功能实现的承载体 中高收入的群体他们更多的看中居住的质量 生活的品 新祺周新祺周 桑海春天桑海春天 住宅小区 二期 项目申请报告住宅小区 二期 项目申请报告 26 质 而在开发商的开发理念上也存在着两种趋向 一种是保持着传统开发理 念还未完全转变 跟进及创新性不足 导致居住物业千遍一律 另一种是受 房地产市场大潮流的影响 积极接受外来新的开发理念 全新开发出针对不 同消费人群的住宅 近年来随着南昌市经济的持续快速发展 南昌市城市化进程在提速 大 量外来开发模式涌入 建筑风格也随之受到当地发展商与置业者的欢迎 目 前 世纪风情 平安象湖 奥林匹克花园 等一批典型的欧陆风格住 宅小区取得了较好的市场业绩 得到了市民的好评 5 房地产物业形态 从南昌市的房地产发展现状来看 南昌市目前处在多层阶段 但是也逐 步出现高层建筑 别墅 花园洋房等 但是未能在市场上取得预期的效果 一方面 城区地价的高昂 使得发展商必须向高度发展 另一方面 目前南 昌市市场又难以接受电梯物业所带来的低得房率及较高的物业管理费用 因 而开发商为了规避电梯物业所带来的负面效应 普遍采用 2 5 或 N N 的模式 即底商二至三屋 上建平台 再以平台为基点 建筑三层以上住宅物业 任 何一个地区 其建筑认同都需要一定的基础条件 第一 大环境的改变 如 外地城市同类物业的受欢迎度及推广规模 第二 当地收入水平的实质性提 高 这使得当地人的生活由生活必需型消费向享受型消费转变 从满足型消 费向素质型消费转变 他们有更多的经济能力来使自己的生活更轻松 更有 品位 第三 房地产发展到一定程度 这使得部分