浅议房地产价格形成机理与发展趋势.doc

论房地产价格形成与发展趋势摘要：在理解房地产价格概念及构成的基础上，运用价格理论初步分析房地产价格形成的原理，在此基础上从静态角度分析影响房地产价格变化的一般因素，最后着重从动态角度，即运用博弈论相关知识分析房地产价格形成过程中各方利益主体的博弈行为和结果。关键词：房地产价格 形成 影响因素 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。因此，房地产价格具有两重性。在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分，房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其它费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大，房地产价格受总成本影响很大。利润是房地产开发、经营企业的投资利益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。一、我国房地产的特点分析 1、房地产是一种特殊的商品 房地产是完全差别化的产品，由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。房地产又是一种具备投资和投机价值的商品，价格会受到资本市场、利率、汇率的影响。 2、房地产市场是特殊的市场 土地储备和招拍挂制度，决定了土地市场的卖方垄断特征，由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平，房地产开发企业实行资质管理制度，从事房地产开发存在制度障碍。我国房地产市场形成以下较为封闭的市场：政府决定土地供给数量-开发商竞争形成土地价格-开发商决定商品房价格-消费者决定商品房销售数量。 二、我国房地产价格形成的原因1、房地产成本 房地产开发的成本主要由以下几个部分构成：土地成本、前期费用、行政事业性收费、建安成本、基础设施费、配套设施费、开发间接费、银行利息、营销推广费用、管理成本等。土地供应量都有严格的控制，形成土地短缺的态势，对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用。房地产报建时地方政府往往搭车收费，造成房地产成本上升。 2、房地产的市场需求 房地产市场的需求主要有消费性需求、投资性需求二种，分别论述如下： （1）消费和改善性需求 在未来20年内，当前的房地产开发速度远不能满足需要。与经济未来20年内每年需要建设新住宅为8.75亿平米左右。而近几年，全国城镇每年新建住宅面积大约为56亿平米，远不能满足需要。因此，供需矛盾的存在会拉动房地产价格的上扬。 经济发展培育了潜在的消费动能，对于无房的低收入家庭来说，收入的增加会促使其考虑购买住房。对于有房的中等收入家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改善自己的居住条件。 （2）投资性需求 从国内投资者来看，商品房投资具有相对风险小、不用太多的专业技术与管理能力、时间短、见效快的特点，我国主要城市房屋租价比均在6%以上，远高于股票、国债、期货、存款等投资收益率水平。 国际资金的逻辑更为直接，人民币不断升值，房地产的保值增值功能，房地产较好流动性，无疑会得到部分资金的青睐。 投资性需求中有一种投机性需求，以短期购进房地产，在房价上升后转手卖出已获取利差。这种投机性需求在房地产价格上升时会助推价格开始升高，在房地产价格下降时会使市场迅速转冷，是房地产泡沫的推动者之一。 3、房地产商品的特殊性 房地产是完全差别化的产品。一个位置的房地产产品仅有一套。近年来房地产开发已走出低级的开发阶段，注重开发项目的创新，创新赋予了房地产产品更大的差别性，为房地产价格的上升创造了条件。 4、开发商和中介的定价和炒作因素 不对称的信息交流系统会加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台。少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布虚假价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为营造市场紧张氛围，诱发房价短期内非正常上涨。 5、政府的行为和动机 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中，大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金，房地产价格上涨可以提高当地GDP的数据。而地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。 中央政府一方面希望房地产能够发挥其拉动作用。另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。 6、国民心态因素 民族文化传统使得我们养成了以是否持有恒产来判断一个家庭社会地位的标准，对于住房，不但要拥有产权房，还要追求一步到位。据统计，我国城镇72%的居民已拥有自己的住房，而法国与德国仅30%40%，美国仅68%。 7、住房保障制度不到位，加大了供给的结构性矛盾 经济适用房和廉租住房是目前正在我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。廉租住房由于其保障的范围较小等原因，执行过程中的矛盾较少，实践上比较成功，而经济适用房争议较大。经济适用房的供给途径和渠道主要包括通过房地产开发、集资合作建房和单位自建三种。就房地产开发商而言，因为经济适用房开发利润低而不愿或较少涉足。 三、房地产价格的发展趋势 从以上的分析可知，1至2年的短期时间内，房地产需求者心理决定了房价的价格，受全球经济放缓及国内行业、金融政策的影响，房地产价格会有所调整，一线城市房价可能进一步回落，二三线城市房价会放缓增长速度。但从5至10年较长的时间段来看，房地产价格会缓步增长，最终达到相对稳定，趋近房地产的重置成本，基本上和居民的收入水平相适应。房地产企业的利润将向社会平均利润回归。理由如下： 1、由于国民经济的发展和城市化进程的进一步深化，房地产供应总体供不应求的态势没有改变。 2、对于投资性需求者而言，房地产价格走低，投资者现在不会选择买房；当房地产价格进一步下落出现投资价值是，投资者又会回到市场，促使房地产价格止跌回升。 3、由于房地产开发成本的不断上升，虽然房价增长速度会有所减缓，剔除房地产炒作因素，房价下跌的可能性不大。 4、国家住房政策的改革和完善，推广廉租房、经济适用房、两限房等人性化的住房政策，会分流一部分住房需求，对房价上升产生拟制作用。 5、国家已注意到房地产乱收费及税负较重的现实并着手治理。也可能改变现有房地产土地出让金制度，变一次性交清土地出让金为按使用年限缴纳土地使用税。这样会减低消费和改善性需求一次性缴纳的房款总价，也会拟制投机性住房需求，刺激房地产市场需求，有利于房价的稳定。 针对近期宏观经济形式和房地产市场的实际情况，房地产公司应谨慎在一线城市扩张，重点开发在二三线城市开发的规模，并积极投身城市改造公租房、棚户区、城中村改造项目，寻求风险较少、利润稳定的项目。但从长期着眼，在不断关注意向地块，储备房地产开发人才，寻求合作伙伴及资金投入，为房地产市场在竞合淘汰后新一轮快速发展积蓄力量。