商业公园项目启动的综合.docx

商业公园项目启动的综合评估报告及启动计划一 前言 商业公园项目属典型的BT建设项目，建于高新区安康大道与学府路交汇处，地处邓家湾、新强村三、五组，临建用地属联合村。建设方业主高新管委会及其建设局，投资方组建的BT主体项目公司是重庆中元建设投资集团，商业公园拟投资1.82亿元人民币。高新管委会和重庆中元集团将采用联合公开招标形式确定有水平有资金实力的建设施工企业来完成此次商业公园高标准建设项目的实施，商业公园将在2013年10月1日建成并对外开放，从完成项目勘测进场到施工完成竣工验收，施工期9个月。二 项目团队组建思路 商业公园项目属于BT模式，甲方是重庆中元集团BT公司，我方作为乙方，进入此项目的前提条件是部分为重庆中元集团作前期建设资金垫资，拟垫资金到完成50%工程量的成本资金，约6000-7000万元人民币，在实际施工运作中，乙方的资金使用量将达到3500-4000万元人民币。为在短期内做好本项目的施工和资金运作，乙方股东经协商组建了三单位合作模式的联合体，抽调三方优势人力资源，筹备工程资金，合理运作。以下明确各单位团队在本项目三方合作中的责权利：1. 别建团队（博盛公司）：筹资比例40%，风险利益分配比例40%，派驻项目总监万柏龄，财务总监周彬。别建团队负责本项目施工期间的资金筹备、贷款、调度监控工程资金、任免管理人员、协调高新及甲方落实保障性文件、统一分配收益、监控工程质量进度。2. 周勇团队（城市园林）：筹资比例40%，风险利益分配比例40%，派驻项目经理刘威和施工管理团队25人。负责本项目的具体建设实施，成立高标准的项目部，负责施工区域的各项民事协调，落实甲方施工技术要求，解决所有施工材料的采购，所有施工班组的管理，所有施工内容的完成和通过验收，完成所有决算资料。3. 毛农成团队（机械化）：筹资比例20%，风险利益分配比例20%，派驻技术人员4人，负责测量、实验及其资料工作、水电管道敷设、投标及其预决算工作。本项目投标及中标主体是陕西机械化施工公司，毛农成团队负责完成投标预算和完善投标文件，并负责协调项目进场的协调及手续。三 重庆中元投资建设集团BT项目负责事项1. 常青：重庆中元建设投资集团副总，BT公园项目副总，负责提供所有招投标法律文件，全部施工图纸，变更及增项工程内容的施工授权，负责联合招标过程中招标代理授权和发出陕西机械化施工公司的本项目中标承诺书，负责落实后期项目建设资金、配合施工方贷款和通过联合验收。2. 颜斌：现场甲方代表，负责落实临时设施的水电保障，确定临建设施的位置和用地范围，须具有甲方认定的签字权，负责乙方施工期间所有工程量、施工质量、签证、变更、增项工程的验收、确认和签章工作。负责在施工期间沟通高新区管委会、建设局，取得各种分项实施工程的技术图纸、法律文件和结算依据。四 商业公园项目的风险评估1. 建设模式 重庆中元建设投资集团采用BT置换模式建设高新区生态商业公园，占地超过10万平米，投资约1.8-2亿元人民币。高新区采用商业用地等值交换的办法解决公益项目的投资资金问题，高新区和重庆中元集团共同负责本工程的公开招标、投资规模、施工质量和结算审计，所有工程资金全部由重庆中元投资建设集团承担。 陕西机械化施工公司中标参与本公园项目施工，经与重庆中元建设投资集团协商后确定，施工企业垫资到建设工程量完成达到50%后开始拨付工程款；投标保证金2000万元人民币已于2012年2月23日存入高新管委会指定账户；重庆中元集团与本项目施工企业主要负责人于2012年12月27日在现场举行了简易的开工仪式。 项目部成立后充分考虑到三方投资的风险，在法律文件不全、图纸不全、协调关系没理顺的极不规范状况下，招投标、中标手续不完善的风险下，只能作出进场态势，少投资，作好临建设施，落实施工管理人员和学习图纸，配合陕机施预算中心做好投标工作，并安排三方人员研究讨论施工管理方案。2. 风险评估 重庆中元建设投资集团对公园项目实施并没有做好充分准备，以下例举不完善几点：（1）本工程是高新区乃至安康市最大的主题公园，规格高，工期短，甲方现在的全套施工图，一没有到位，二没有进行图审报验，我方也没有看到高新管委会出具施工规划批复和针对重庆中元建设投资集团的施工许可证。（2）重庆中元建设投资集团针对本项目应成立专门的挂牌BT项目公司，其法律文件和项目管理团队并没有全面向施工企业交底，在与中元集团签署的施工承诺书和合同约定的资金保障方案目前存在一定的风险，即中元集团在今后十个月的施工结束后应要有支付我方1.51.7亿元人民币的资金实力。（3）技术保障团队不到位。重庆中元建设投资集团BT项目公司应派驻现场总工、机电工程师、土建工程师、园林工程师、预决算工程师、监理工程师和财务人员，且属于高水平技术团队，才能有效保障施工企业短期内按设计意图完成本项目的施工；保证施工企业在快速的建设中各环节的技术文件签认得到落实，保证施工企业月进款的及时发付到位。但目前，认为重庆中元建设投资集团有可能欠缺本项目的施工管理水平。（4）对于投资量超大，资金使用密集的旱喷泉系统、光彩工程、展览馆工程，高新和中元集团应下发设计控价要求，对要过审计的重点单项工程要明确投资预算，才能使我方最终核算施工成本和合理利润，否则会给总工程利润带来附加的限价风险，价总利润，所以对重点单项工程我认为重庆中元投资建设集团没有重点抓和突破。（5）从目前和重庆方面的常总、颜工等人的接触来看，他们都不能算建筑方面、园林方面甚至营作方面的专家，效率和落实情况并不理想，估计后期任然会有合作商的难度。（6）重庆中元投资建设集团对拟建地块用地的控制能力不理想，对控制前期土方平衡工程与高新区方面的沟通与把控缺乏理性管理，对目前的土方平衡工程的技术交底没有做出任何安排，只是想我放进场后解决他们的诸多问题。2.另外，我们的项目运作团队及资金保障，完成工期与甲方重庆中元投资建设集团的配合、配套管理能力有关，项目资金采取分阶段分特点来安排，尽力避免在甲方拨付工程资金前动用大额对外支付，目前的风险比利是70%对我方，30%对施工用材配套单位风险50%。所以在工程实际资金使用上风险规避是首要注意事项，预计接工程实际由生产值的30%-35%来准备资金量。五 项目团队的确定和工作职能安排1.项目总指挥：别建（项目总责任人，资金总调度第一责任人）。2.项目副总指挥：周勇、毛农成（项目协调人，配合解决项目资金和技术人员）。3.项目总监：万柏龄（对内对外总协调联络员，配合完成进场手续）。4.项目财务总监：周彬（监督资金使用计划的制定和实施，记录进出资金进出情况和凭证保障联合资金安全合理使用，配合采购及支付）。5.项目经理：刘威（负责组建项目具体实施的管理团队，成立项目部，负责本项目的全部建设项目的技术、资金、人员的合理安排和实施，并保证全部顺利通过竣工验收和结算审计）。六 项目组建规划1. 项目经理部：2人（项目经理及助理）2生产部经理：1人（土建施工）（1）生产部结构工程组：2人（钢筋混凝土及附属建筑工程）（2）生产部管道工程：2人（给排水系统及喷泉水循环工程）（3）生产部机电工程：2人（所有电力电气光彩工程安装埋设）（4）生产部土建铺装组：4人（所有硬化铺装工程）3总工办：总共1人（1）总工办测绘实验组：2人（负责全部测量实验数据的保障和资料）（2）总工办预算组：3人（负责计算工程材料用量和工程全阶段的工程造价及决算）（3）总工办质检部：1人（负责全程监督工程质量和外包工程的各项签认）（4）总工办安检部：1人（负责全程监督工程实施期间的各项安全保障）4后勤保障部：2人（正副部长各一人，负责采购和保障器材管理）（1）后勤生活保障部：2人（生活采购1人，厨师1人）（2）后勤部库管：1人（保障器材的进出库管理）（3）生产部库管：1