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根据我们对项目所在街区分析，对项目实际情况分析，对贵阳房地产市场的了解。认为本项目可以定位为贵阳地区家居装饰品专门的商业中心。本项目以贵阳稳健发展的房地产业为依托，以贵阳及周边地区为市场。借鉴发达城市同类的成功经验，在规划上、形象上、经营上、管理上树立项目特色，使之成为贵阳地区家居饰品市场中的良好品牌。实现经济效益与品牌效益双丰收。 一项目定位的市场依据 1.市场空间大，发展具有可持续性 -据权威机构统计：全国33个省会城市，393个地级城市。 近3000个县级城市，家居饰品的年消费能力高达20003000亿元；400万人口的贵阳市，目前年家居饰品年消费能力不低于40000万元。 -在关于未来家居用品、礼品潮流研讨会上，专家提出未来家居生活新潮流是：寻找一种生活的感受、营造一种简单的美。 -“装饰性”投资将逐步加大。专家认为：居室陈设将成为家装的重要组成部分，要超过整个设计含量的13；调查显示：更多的人准备将装修费省下来，用以购买能够让家充满个性和情趣的装饰品。 -在关于家居装饰看法的调查中： 81的被调查者指出，居室装修不能保值，只能随着时间的推移贬值、落伍、淘汰，守着几十年前的装修不放，只能降低自己的居住质量和生活品质； 70%以上的被调查者表示将会加大自己居室装饰方面的投入；其中，74的被调查者认为装饰居室要体现个人风格、品位； 55的被调查者表示，通过居室中小物品的摆放和点缀可以达到营造家居情趣的目的。所有家饰市场引导性资料均显示： 大众消费水准的不断提高，直接诱发了人们对生活情趣更高层次的追求； 时尚、品质、个性，越来越成为个人家居生活中不可或缺的重要主题； 家饰重要性的突显使得馈赠家居饰品也已成为单位、个人赠送的时髦方式。 -与强大需求空间相对中国家饰市场现状是：贵阳市家饰类有规模专营店几乎完全空白，为数极少的商场专柜，又存在品种单一，产品陈旧落后，价格昂贵等种种弊端，市场还处于“品种少、质量差、流通慢、价格高、无品牌、市场乱” 的初级发展阶段，急需一个品牌化、专卖化、规范化、产业化的品牌来引领贵阳家居饰品市场。 2. 家居饰品市场缺乏领军者 我们调查发现，成功的饰品店都有自己独特的风格，并且货品更换速度极快，几乎所有商品都只是单件或单套销售。由于饰品行业的特殊性，要求必须有环境的渲染才能出效果。店面一定要大，但货品多又会杂乱，所以分类搭配摆放十分重要，要让消费者在第一时间内找到自己喜爱的饰品。同时，一定要保持自己特有的风格，只有风格独特才能让顾客记住。另外，最重要的是要实实在在地替顾客着想，不是每个顾客都能知道他需要什么，也并不是每件饰品都适合每个家庭，所以配饰师的推荐尤为重要。为此，一些家居饰品店甚至为客户提，上门根据实际需求为客户选择配饰的服务。 虽然贵阳家居市场正经历发展的考验，但无疑这块巨大的蛋糕吸引了许多人的眼光，无论是以百货业为主营商场，或者以奢侈品为主的品牌店都可以看到家居饰品的身影；而以经营建材家具为主的市场更是专门开设了饰品专区；再加之呈遍地开花之势的各个家居饰品专卖店，似乎家居饰品无时无刻不在冲击着消费者的生活。但哪里的饰品最有名？买饰品最好到哪里？似乎在贵阳市场还缺乏占主导地位的领军者。 3.家居饰品市场发展的方向 -时尚 时尚类家居饰品包括一些例如造型可爱的小用品等，由于这些家居饰品设计得不够经典，所以变换较快，但年轻人通过变换这类饰品来及时地把握住时尚潮流，也是不错的选择。 -环保 随着人们健康理念的提高，除了关心装修及家具的环保性外，也开始关注起家居饰品的环保性，对其家居材质和工艺也开始重视起来。都市人对家居饰品的诉求，与山野里人们所追求的淳朴生活不谋而合。今年的家居饰品也趋向自然质朴原生态，甚至带点原始的味道。采用各种新颖、别致、具有时代感和装饰效果的材料装扮居室时，环保的饰物成为消费者更高的追求。 -感性 感性化、个性化的设计，当然就有感性的解读。以前形容家居饰品常用的是“时尚”和“养眼”等词汇，而越来越多的设计师开始在家居饰品上通过图案、色彩或是感性的文字编织出一个又一个的甜美故事，让家有故事发生，感受家居另一种的温馨和温情。. -风格 好的家居饰品布置不仅给人们带来感官上的愉悦，更能丰富居家情调。家居饰品买回来也不再是随便地摆放了，很多人开始通过书籍和网络获得知识，甚至咨询家居配饰师来摆放家居饰品，让家居饰品的摆放更具科学性，达到美化家居的效果。 -品牌 家居饰品的品牌一直是国内家居饰品制造商的一个软肋，随着一些国际家居饰品品牌陆续进入国内家居市场，作为一种时尚的消费，人们正在追求简约中的名贵享受。因此，家居饰品已经不再是价格上的竞争，而上升到了品牌和设计上的竞争，模仿品已经渐渐失去了市场。 家居饰品的基本发展趋势具体可总结为如下几点： A.家居饰品的扩展化。由以往的家私进而发展到壁饰、钟饰、摆饰、墙饰、窗饰、台饰、床饰和房饰，橱饰，卫饰。人们追求生活中的各个方面搭配一致。 B.家居饰品的可爱化和复古趋势。其中中国的古典文化扮演了重要作用，在家居饰品中中国化、民俗化的形象随处可见，也大受欢迎。 C.家居饰品的日常化潮流。节日和个人纪念日的重要性上升，人际关系符号化的发展都使家居饰品的需求数量和购买频率大幅上升，表现在由星座、情侣为符号代表的相关家居饰品的热销。 D.高端家居饰品的发展。从材料、样式到渠道，家居饰品的所营造的品味注定她是小资白领的倾向非常突出。 在调查中，我们发现优质与廉价是消费者选择家居饰品的两大首要考虑因素，将低端家居饰品的质量提升，是我们应该遵循的趋势。 二、项目定位 1. 项目定位考虑因素 -项目所在的区域小商品市场在贵阳历史悠久，并且响誉西南三省。规模化开发专业市场有良好的地理优势。 -发展迅猛、稳健的贵阳房地产市场，为家居饰品市场的发展垫定了基础。 -贵阳同类别项目发展还处于起步阶段，规模小，竞争力不强，服务意识差，产品种类少。蓬勃发展的市场需求催生有规模、重服务、产品丰富的专业市场。 -本项目以7000平方米的场地，足以发展贵阳市具规模的家居饰品专业市场，并可以一举成为行业一哥。 2.项目定位 贵州地区最具规模的家居装饰艺术品专业市场。并逐步成为贵州特色工艺品文化产品的展示窗口、贵阳市民采购家居装饰的首选地。 三、项目经营方式 1.目前家居饰品主要经营方式 2000年以前，中国市场没有形成真正意义上的家居饰品行业。当时的家居饰品主要是伴随家具行业、礼品业、鲜花、床上用品等产品的分散式销售。2000年后，随着中国的经济的不断升温，广州、上海、北京等地家居饰品消费费用方面开始上升，所以在2000年后出现了一些小型的家居饰品专营店。 一些国外的大型跨国公司看好中国家居饰品的巨大市场。近两年，一些大型卖场都专门推出了家居饰品专区。家居饰品专营以及商场柜台是主要的两大销售渠道。 中小城市的家居饰品消费由于受收入水平等方面的限制，目前仍然保留以前的销售方式，即以鲜花店、礼品店的形式销售家居饰品，其产品一般都是较普通的家居饰品，产品的档次偏低。但近来已逐步朝着大城市的销售模式转变。 近年来，家居饰品传统的批发已经不是主要模式，由终端主导的多渠道分销的业态成为现阶段家居饰品行业渠道主体，同时品牌专营连锁以自己规模化经营的优势形成了新的商业布局。伴随着韩国朴秀秀家居饰品品牌登陆中国，其巨大的品牌、价格、经营、服务、推广、培训及加盟连锁系统支持等优势，无疑将变革中国家居饰品业的传统经营模式，为广大投资者孵化出成功的加盟开店模式，令中国大陆的中、小投资者倍受其益。 尽管流通领域的变革使家居饰品分销以终端为主导，但传统家居饰品批发市场、中小商店及个体家居饰品专营店等分销渠道，与家居饰品加盟连锁专营店、传统小家居饰品店、传统品牌专卖店、旗舰店、主体专卖店、网上订购等新兴终端并存于同一个市场的情况在一段时间内仍将继续。 2.本项目主要经营方式与内容 2.1经营方式 以家居饰品批发与零售为主要模式，以自己规模化经营的优势形成品牌化的商业布局。 再市场内部包容家居饰品加盟连锁专营店、传统小家居饰品店、传统品牌专卖店、旗舰店、主体专卖店、网上订购等商业组合。 2.2经营内容 -“陶瓷、玻璃器皿” 景德镇瓷器、唐山骨瓷、宜兴紫砂、中日韩式茶餐具、多样风格玻璃器皿。 -“工艺礼品精品” 树脂、金属、竹木藤铁、水晶玉器、陕西青铜器、字画、蜡染、苏绣，湘绣。 -“花卉花艺” 惟妙惟肖的艺术插花，各式真假难辨的花草树木，绢花、丝花、木片花。 -“经典家具” 黄花梨、紫檀木、酸枝木，明清、欧美风格家具，古色古香中品味现代生活。 -“家居饰品” 工艺灯饰、布艺、地毯、各式家饰精品，经设计师的穿针引线，巧妙结合。 四、经营管理 1. 经营管理原则 经营管理从表面上看好象是一种极为静态的后勤作业，在既有的制度范畴，设定组织架构，一切按计划执行，经营管理的职责似乎是组织和制度的运作后的消极把关作业，只要年终业绩达到预期计划目标，则经营管理的人员大功一件，完成任务。但积极的经营管理应采取进取的管理策略，在组织运作过程中力求创新，使经营的组织体注入动力，同时使经营者降低风险。经营管理者应发挥多角化经营的优势，防止因商店数量甚多、经营面积扩大、产生经营管理的盲点，使竞争的有利因素反转为不利因素。所以应不断地创新、发挥多角经营特色，为有效的经营管理，奠定稳定的基础，使经营风险消减于无形。 购物中心的经营管理为适应各种不同性质及规模，多设计不同的执行模式，企业以坚强的组织架构来执行复杂的经营管理任务。但是组织构架功能的需求，并不在于呈现其应有的组织，而是依赖专业人员有效地执行，才能呈现其应有的功能，这些行政管理的成本，必然采取不同的方式转嫁到每个商店的经营成本中，因此应讲究精简、有效的组织架构。 本项目经营管理组织架构模式的建制可以参照如下原则： 1、充分掌握管理的必要事项。 2、组织架构精简、有效率，制定明确的工作职责表。 3、结合横向独立组织，避免组织过于庞大。 4、设立任务性、功能性组织，取代常设单位，于任务完成后解散。 5、赋予组织弹性、充分授权。 6、制定报表系统流程，辅助组织管理。 7、购物中心部分管理机能外包。 基于前述原则，本项目于确定业种之后进行购物中心整合分析，并配合任务性编组确定组织架构安置人事，开始执行功能时间表，逐渐推展。 2、组织架构 购物中心组织架构完成后，依原有的开发小组组成管理处，管理处是一个经营管理决策中心，随着购 物中心的开发进度来搭建一个管理效用导向的组织架构。管理处可由主任及各部门组成，各部门采用具有专业能力的专职人员，初期可为总裁的智囊团，未来可聘任于各相关组织部门，由于初期投入开发工作，熟悉完整的开发 过程，有利于未来专职业务的开展。 总管理处下设3个主要部门：开发、行政管理、租赁部。这3个部门并非立即成立，必需视发展阶段逐期组成，在整体发展期间，至购物中心开始营运，在前置规划的开发程序中，研究在哪一个必要阶段配合组织功能组成。 2.1开发部 为购物中心开发前期功能性的编组，非永久性组织，一旦购物中心开发完成，予以解散或延用优良人才，参与 相关的经营管理架构。开发部的功能在于执行购物中心的开发计划，包括协助厂商的监督、查核、验收，预算的有 效执行，争议的仲裁及开发期间的管理运作，并于开发过程中吸收外来的资讯，随时导正开发的阶段性成果。 购物中心开发初期，主题商店确定后必需配合开发计划，整合于开发整体计划中，各业种的需求也必需于开发 过程中配合，因此事业发展组执行各业种及主题商店在开发过程中的各项配合工程，及设备的适当配置，配合电力 系统、公共设施及动线规划等细节作业。 2.2、行政管理部 行政管理部门组织成立于购物中心营运的倒数时间，行政管理部门是购物中心的灵魂，通过它的有效控制，使 这个庞大的组织体运作自如。购物中心的行政管理任务大多为固定化、整体化，采取集中管理较具效力的功能，全 部归纳于行政管理。由于行政管理费用必需分摊于各个营业单位中，因此组织效率为经营成功要件之一，其一般性 的组织任务为： （1）安全警卫：安全警卫任务可采取外包协力厂商合作的方式，其优点可避免组织过大，经营可有效控制， 又可精选专业机构协力执行，而行政管理部门只要责成专人监控、稽核其执行效果。 （2）维护保养组：财产设备使用前、使用中、使用后的管理维护，依季、月及年度等计划性执行。 （3）厂商咨询顾问：对各营业单位所发生的各项问题，提供有效改善建议。采取主动检查或被动由商店经营者提出。 （4）行政管理组：除购物中心日常事物外一切集中管理、绩效较高的联络性工作，结合管理可获得经济利益的事项等。 2.3 租赁部 2.4 财务部 五、竞争策略 1.明确自身的品牌定位和树立诚信意识 家居饰品行业最终的竞争将落脚到品牌与渠道的竞争。行业内的企业应该有明确的品牌定位、竞争战略和长期的推广和运作机制，如果企业缺乏品牌意识和长期的战略规划，将最终失去渠道和消费者，最终失去市场。 市场的空间是广阔的，而每个厂商的能力都是有限的。如何能在自己的关注领域内做大做强，关键的一点在于能否把握细分市场。家居饰品和服饰一样，都是有针对性的，一个17、8岁的女孩子显然和已经上班的白领所需要的家居饰品不同。所以关注消费者的需求，应对不同需求生产不同产品，细分大市场，做好小市场，不能眼睛大、肚子小，做好细分市场内的各种产品，会使有针对性的消费者追随一个品牌，甚至可能在不同时间段内，尽管需求发生变化，仍然关注同一品牌。这些都是以消费者本位为核心的销售理念。 以消费者生活方式的变化，考虑相关家居饰品的需要。几年前，手机还只是通讯工具，而随着手机的普遍应用，手机的功能已经远远超越了从前。手机需要美容，需要家居饰品来装点，同一款手机需要不同的家居饰品来彰显使用者的与众不同，手机家居饰品的需求也成就了广阔的市场前景。这就是消费者生活方式以及理念的变化所带来的市场，手机也只是新的家居饰品其中一个例子，厂商应该以敏锐的消费者的眼光，以消费者的身份来体察需求，不断创造消费者的“需求”。 同时，企业也需要树立诚信意识，以诚实的态度来对待经销商和消费者。极小数打着家居饰品加盟连锁之名来欺骗经销商和消费者的不法商人将给家居饰品业的良性发展带来极大的危害。 2.加强流行趋势的把握能力 把握当前流行趋势，对于家居饰品厂商与经销商是必要的。当然，你也可以把不流行的东西说成“复古”，但你要知道其实真正意义上的“复古”也是另外一种流行。 家居饰品要紧随其他关联产品(服装手表眼镜手机汽车家具装修等)的发展来展开营销,关注主流产品的变化,同时组合流行文化趋势,设计出与其他产品配合同时有特点的新家居饰品。 如同在本文前面的调查中所涉及到的一样，消费者考虑的一个重要因素是“配”的问题，现在的关联设计已经成为时尚的焦点。消费者考虑的是“我的这件衣服应该用什么搭配呢？”“我的车和我的表是不是够配？”等等这样的具体问题。很多厂商已经行动起来，考虑“绝配”的营销模式，就好像每一款甲壳虫与一款表搭配、swatch为新款服饰设计新表一样，家居饰品的销售应该把握其他业界的流行步伐，时尚是同步的，而不是孤立的。家居饰品设计要考虑服装、手表、眼镜、鞋类等诸多方面的流行趋势来综合考虑，这样才能产生与其他同步流行元素搭配的家居饰品。 3.关注娱乐文化的新亮点和流行新元素 包括文化体育等很多领域的娱乐活动产生的明星故事和角色都是人们愿意引入自己生活中的符号。人们追逐明星，除了喜欢明星本人，更多的是追逐自己所能达到的将明星实物化、具体化的东西。而这种东西就是明星所佩戴的各种家居饰品所传递的信息，将这些元素家居饰品化,或者利用这些人物或场景来推销家居饰品,是家居饰品流行的重要机会。 在调查中，我们发现人们会关注明星的各个方面，会关心名人在穿什么，用什么，然后转化为自己的追求。从社会学的角度来说，人们的这种行为是求得认同感，达到“我和明星用的东西是一样的”这种效果，得到同辈群体的认同，得到一定程度的心理满足。 所以，不断的发现焦点人物所引领的潮流，并将这些元素融入自己产品的设计，是使产品得到大众接受简单而有效的方法。同时，请与品牌定位相匹配的人士做代言，也成为一种宣传策略，以此来推销家居饰品，增加产品在大众的认同力，都是有效的方法。但是，在请代言人的时候，也应该注意相关的问题，比如代言人的受欢迎群体与产品受众是否一致，代言人本身的气质、性格是否与产品相符，如果选取代言人与产品产生冲突，或者代言人本身出现一系列问题，都会给产品本身带来负面影响。 4.加强与品牌定位相适应的渠道构造能力 家居饰品应跟随产品关联化的势头,不能走简单的专业家居饰品渠道的路线,而应如同SWATCH手表一样,把家居饰品有效地切入主流产品渠道,比如汽车销售店、家居店、手表商店等等的渠道。销售渠道是我们一再强调的问题，如何发展更广阔的销售渠道，是厂商应该花费心思去考虑的一个重要的问题。在做好正常销售渠道的同时，如何能够将家居饰品融入每一个人的生活，如何能够使家居饰品流通的渠道多元化，我们建议厂商应该多考虑将家居饰品与服饰、家居、汽车销售、手表商店、杂志摊位、美容店等多渠道考虑。 随着新经济的发展，网络正一步一步走入每个人的生活，以新的渠道，新的手段来抢夺市场，不仅是有效的，而且是必要的。网上购物不再是新鲜的话题，但是现在在中国市场，很多厂商还没有开辟在网络销售的渠道，而这在国外已经屡见不鲜，像施华洛世奇首饰、朴秀秀家居饰品都有网邮的地址，而且在网上购物还有优惠的折扣，这些都为中国厂家提供了好的思路。 5.创造具有独特个性的家居饰品文化 探索形成具有自己主导标志的家居饰品文化,形成品牌自己的价值理念，是争取同类消费者的有效竞争手段。以“志同道合”来吸引当下的年轻人，不得不说是最为合适的一招。现在的年轻人，有自己的追求和理念，如果产品文化与他们潜在的价值观相符，那么他们就会成为忠诚的追随者。 以KITTY CAT为例,日本有很多专门收藏kitty猫的一族，只要有新品，他们一定会收藏，有的爱好者甚至成立俱乐部，或者专门的展览室来供大家欣赏。这说明围绕受人们欢迎的符号标志来整合产品,可以把大量产品家居饰品化,同时也可以把大量家居饰品收藏化,这就改变了原来人们的家居饰品消费文化和规则,将家居饰品消费者聚集在特定的符号标志之下,形成规模化的家居饰品品牌。这也和我们调查的结果相吻合，有相当多数的消费者，购买家居饰品单纯为了收藏而非需要。 品牌需要文化来支持，一旦形成一种氛围，流行就成了趋势。当然，厂商的问题就在于如何创造这种文化，而不同的产品所代表的文化群体也是不同的，厂商注意的是这个概念的选取非常重要，而且一旦推出就很难再更改。所以，选择与自身产品相吻合的文化观念，对于厂商来说甚为关键。 6.对进场经营商进行必要的支持和培训 从产品方面来说，家