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个人对近年来楼市发展的见解首提“分类指导”意义重大 住建部近期召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。调控目标既已定夺，会对房地产造成什么样的影响与变化？尤其“更加注重分类指导”的提法在过去不曾出现，社会舆论不免关注其意涵及解构后续效应。在我看来，“分类指导”的关键意义是市场兴衰的持续分化，早已不再是“全国一盘棋”持续上涨的城市要控制涨幅，持续下跌的城市要控制跌幅，既要防过热，也要避免崩盘与鬼城现象的发酵。如我半年前所一再强调的“物以类聚，人以群分”，楼市则以“线”重画版图。限购仍将继续以直辖市、计划单列市、省会城市为主的一、二线城市，归功于2011年1月开始的强制“限购”措施，形成“饥饿式营销”“唯恐买不到，所以赶紧买”的效果，也导致需求无法得到充分释放，从而使得2014年其房价仍能呈现稳步上涨态势（当然，还有其他因素叠加如：城镇化、游资避险等因素）。但三、四、五线未限购城市则因与上述相反的缘由，未来处境将极其艰难，甚至逼使政府必须以高效救市手段力挽狂澜，尽可能使其“软着陆”，以免发生“日本消失20年”的楼市崩盘模式。就此部分姜伟新也作了清楚说明：针对房地产市场出现的新情况，北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市，要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。从最近国家国家统计局所发布的11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，亦可窥知一、二。北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，与此同时，部分二线、多数三线以下城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。换言之，楼市“调控”不再只是“压制房价，限制购买”，同时包括“扶持价位，鼓励消费”这点我在前几期的专栏里早就指出：业内外人士不必一听到“调控”便心生恐惧，因为其内涵随着市场的分化已产生质变。“共有产权房”将全面铺开在“探索发展共有产权房”方面，针对一些地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降，姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”其实“共有产权房”在北京、上海均已推动、进行当中，主要做为保障房体系的一部分，由地方政府让渡部分土地出让收益，乃至给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时在合同中明确共有双方的产权份额，及上市交易的条件和增值所得的分配比例。重点在解决中低收入户“符合资格却无足够资金”的困境（买得起的无资格，有资格的买不起）。目前看来“共有产权房”成效不恶，因此住建部有意全国大范围推进。据悉，2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上。政策威信亟待重建至于“强化市场监管”则并无太多新意，主要在于加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。2014年，住建部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本，同时要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。总而言之，我相信新一届政府在治理房地产“顽疾”的问题上，已逐渐里出头绪，过去“一刀切”及政策动辄出手、病急乱投医的作法，势必改弦更张、得到有效改善，我相信未来施政会以“调控预期”为主，以“区别对待”为纲，努力重建政策威信。显示历经十年不算成功的楼市治理，中央已然决定退居二线，仅扮演“事前警示，事中监督，事后考核”的角色，各地则根据其实际，采取相应措施。事实上，全国目前已有17座城市 “自觉式调控”，这在过去闻所未闻！2013年11月25日到12月25日，南京房价整体上涨0.47%。尽管进入年底全市的推盘脚步已经放缓，但房价却并未出现“让步”，反而比前一个月有所回升，以至于凤凰网榜上有名，声称南京今年房价控制目标落空。截至12月29日晚21:00，上周（12月23日-12月29日）南京楼市共认购商品住宅2871套，成交1724套（不含溧水、高淳），日均认购410套，成交246套。与前一周（12月16日-12月22日，南京楼市认购商品住宅1190套，成交1925套）相比，认购量猛涨141%，相反，成交量则微降1成多，下滑201套。临近年终，各地土地销售数据也陆续出炉。从今年多地层出不穷的“地王”现象来看，土地市场延续着火热态势。根据统计数据，重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元，同比增长67%；前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。楼市火热程度堪比09年，不是政策没出台，而是“奉旨查办”的政策与强烈的市场预期造成楼市纯度十足。自今年3月份“国五条”出台之后，37个省市相继公布了实施细则。今年前三季度过后，市场似乎看到年初各地下达的“房地产保证令”很难有效兑付。9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人研究四季度土地市场调控措施，强调对供需紧张的一线城市要进一步加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。到10月份，京沪深穗四大一线城市又不断加码调控力度，在二手房首付比例、购房资质等方面全面收紧。虽然各地政府也都以各种方式积极回应，但从效果来看，调控政策并没有浇灭楼市热火。进入12月份，房企拿地金额出现了上涨态势，这与房企今年销售回款到位有直接关系。从全年数据来看，截至12月22日，标杆房企年内拿地金额已突破3077.8亿元，预计全年将超过3100亿元。与前一年的1558亿元相比，数据实属惊人。对于楼盘来说，没有任何营销活动能够与出个地王效果来的显著。就南京城东某高端楼盘为例，边上来了个地王邻居，让案场来访量迅速上升。这种全国、全南京都轰轰烈烈的“地王运动”，的确很难让人降低对楼市预期。而明年房价在这些地王的支撑下，大的回落也是小概率事件。“一线城市土地市场看涨预期最为强烈。在国际化大都市建设、土地稀缺性凸显等情况下，房企加快入市步伐，都想占有一席之地。”专家认为，房企愿意砸钱，表明看好此类市场。而房企踊跃拿地，既是为了提前锁定地价，防范2014年地价上涨风险，也是为了彰显企业实力，表明扩张姿态，因为房企在一线城市拥有的市场份