土地管理流程.doc

建设用地办理流程武汉市城区新增建设用地办理流程可分为四个阶段，具体如下：第一阶段：规划定点。1、建设项目可行性研究：建设项目位置、用地范围、周边环境；项目建设的必要性，经济价值与社会效益；项目建设的技术标准和建设的技术路线；建设资金的筹措及投资入股等。主要从以上四个方面进行研究，形成研究报告后，报建设单位上级主管部门及发改委批复。这一阶段需要项目用地范围的1:2000现状地形图，现状建筑物状况，规划控制信息。2、建设单位上级主管部门及发改委对建设项目批复后，申请用地。3、建设单位组织相关用地申请资料，主要如下：用地申请报告、计划批文、上级主管部门批文、立项批文、建设单位资质证明等资料；建设项目用地的环境影响报告书、工程压覆矿产资源调查报告、地质灾害危险性评估报告；建设项目初步设计，设计单位根据项目建设的要求及城市规划信息进行项目用地选址；测绘单位按用地范围线进行勘测定界测量，实地调查用地范围内，土地使用权信息和地类信息；土地局对项目建设用地预审：主要是审核项目是否符合土地利用总体规划，是否满足国家土地管理的相关要求（节约和集约用地，避开基本农田，耕地占补平衡，避开林地、山体湖泊保护线，减少征地拆迁量等）；对于局部不符合城市规划的，应进行项目规划论证和规划调整；土地规划处对建设项目规划定点，确定用地范围，规划用地性质，土地使用相关要求，发放：建设项目选址意见书，建设用地规划许可证，土地使用条件，并附1:2000用地范围图。我院可进行的工作主要有：地质灾害危险性评估报告，按用地范围线进行勘测定界测量，实地调查用地范围内的土地权利状况和地类信息，提供用地范围土地利用总体规划图（武汉市土地利用总体规划大纲20052020年）、土地利用现状图（96版、2002版、二调版）、分级土地利用总体规划图、附加用地范围线、城市规划控制信息及基本农田范围线的项目用地1:2000现状图，用地范围内建筑量统计等。土地信息主要包括权利信息和利用信息，一般以图斑线和注记等形式表示，图斑线应封闭。权利信息：宗地信息，历史发证信息，集体地还是国有地，划拨或出让，土地争议，实际使用者与权利人是否统一等。利用信息：建设用地、农用地，应注意耕地、林地、水域保护线、文物用地保护线等地类，使用林地必须办理林地审核同意书，耕地中特别是基本农田是严格控制用地，不同地类用途在征地补偿时，补偿标准差异很大。第二阶段：一书四方案阶段。1、勘测院出具勘测定界报告及勘测定界图：需要实地调查用地范围内土地使用权利人信息、用地性质、面积、类型、权属争议等，土地利用状况：包括现状地类、1:10000图上地类、现状建（构）筑物位置和面积等。现状与1:10000图上权利人、地类信息有时会出现不符的情况，涉及违法用地等问题，直接影响报地，这时应根据具体情况多方沟通处理。勘界资料是征地补偿的重要依据，也是以后登记发证的重要依据。2、勘测定界报告送区土地局审核、市土地局审核后转耕保处。3、编制建设用地报批资料（一书四方案）；建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料： a经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图； b由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书； c地籍资料或者其他土地权属证明材料； d以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件； e为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。 农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。 补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。 征用土地方案，应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。 供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。 4、在被征用土地所在地的乡、镇范围内，批前公示，公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，征地补偿、安置方案。5、耕保处核实被征用土地界址、地类、面积清楚，权属无争议，征地补偿符合法律、法规的规定，安置途径切实可行后，核实土地利用年度计划情况，组织相关资料上报审批。6、逐级上报。农用地转用批准权限在省级人民政府的单独选址建设项目用地和城市分批次建设用地，涉及征用基本农田，或征用基本农田以外的一般耕地超过35公顷，或征用一般耕地和非耕地总面积超过70公顷的，报国务院批准。确需占用基本农田的，应调整土地利用总体规划，补划数量和质量相当的基本农田，依法办理农用地转用审批手续。 第三阶段：上报审批后，征地、供地阶段。一、在征地处办理项目建设用地批准书1、应准备的主要资料：（1）、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证；（2）、勘测定界资料及项目用地指标表、省国土资源厅的用地批复等。2、征地一公告：(1) 施测项目用地虚红线图，虚红线图一般按勘界图编绘，可以分区编绘；(2) 征地处办理武汉市人民政府征收土地公告；(3) 到各村委会现场张贴公告，照相。3、征地二公告：（1）组织补偿安置登记：全面收集征地安置、补偿资料，包括与村委会签订的征地安置、拆迁、补偿等协议，及收费凭证，并加盖公章。（2）进行现状地籍测量，划道路红线，出具宗地图，实际用地与征地红线可能不一致，一般按实际用地情况确界。（3）权属调查：周邻用地单位确认用地界线，并签字盖章，送市发证中心权属审核。（4）拟定补偿安置方案，a.协议面积应大于或等于实际征地面积(多征少用) ； b.补偿标准高于国家规定的最低标准（目前执行湖北省人民政府文件鄂政发200946号规定的标准）。（5）测量单位出征地安置补偿方案附图，区土地分局制作征收土地补偿安置方案公告，到村委会现场张贴公告。4、补偿安置方案报市局征地处审批。5、市局征地处开具新菜地开发基金，耕地占用税，水利建设基金，征地管理费联系单，用地方到指定机构（土地局、农业局、水务局、税务局）缴费。6、核发武汉市建设用地批准书。二、划拨用地决定书或出让土地成交确认书是对国有建设用地及取得建设用地批准书和转用批复的土地，进行划拨方式或出让方式的行政批准。具体办理流程如下：1、 用地方提出用地申请，应准备的主要资料（要件）：（1）建设项目选址意见书和建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证及建设用地批准书。2、项目用地范围原有建筑物拆迁确认书。3、用地相关证明。4、施测项目平面界线图及竖向界限图，平面界线图可作为宗地图使用，一般与土地证附图一致。5、权属调查：周邻用地单位签字盖章，权属审核。6、项目用地土地估价报告，其他相关资料。7、供地预审，供地审核：初审、处长审核、分管局长审核。8、交易中心招、拍、挂土地出让程序或按相关法规进行土地划拨。9、通知缴纳土地出让金、契税等相关税费，办理划拨用地决定书或出让土地成交确认书。征地阶段一般按武汉市年度报地计划及城市规划的要求，按批次打包报地，通常会连同规划道路等控制用地一并报。在供地阶段一般按照详细规划，根据用途和用地类型分别供地，一般象开发用地采用出让方式，规划道路等用地采用划拨方式。第四阶段：土地登记办证。1、土地登记申请。2、准备的主要资料：（1）、土地登记人身份证明和法人身份证、单位营业执照和机构代码证、委托代理人身份证明和授权委托书、地籍法人和地籍指界人身份证明；（2）、项目用地范围内原用地单位的土地证、土地转让协议及付费凭证，国有资产评估，划转资料，缴纳相关税费，办理原土地证的注销或分割手续；（3）、拆迁确认书，拆迁安置补偿协议书付费登记及安置补偿汇总表，原房产证注销手续；（4）、建设工程