酒店式商务公寓运营模式简要

1 南宁 酒店式商务公寓运营模式简要 一、桂林、南宁市已售部分“产权式”酒店项目情况表 项目名称 地址 开发时间及销售情况 销售价格（元/m2） 以套内面积计 操作手法 业主收益 银行按揭 客房数（间） 装修标准及酒店配套 房价（元 /天间） 金色领地 桂林中山南路 2005 年开发，已售罄 均价4300 承诺客户收益，客户与物业管理公司签订10 年的租赁合同，头三年租金可一次性冲抵首付款 租赁期内 3 年（年回报 8%）或 10 年（年回报 7%，即 1-3年年回报 8%， 4-6 年年回报6%， 7-10年 7%）的返租销售手法。 按揭六成 15年 170 简单装修、配备家具、电视、空调、电热水器等；设大堂 标间： 120 彰泰 青年国际 桂林翠竹路 2006年，已售罄 均价约5200，含装修费用1000 酒店先经营后销售，业主和开发商签订委托 6 年经营协议，由开发商再委托酒店公司进场管理。 租赁期内每年回报为总房款的 6%（含税），每月有一定天数免费入住权利（天数未定） 按揭六成 20年，按住宅利率 231 按三星级酒店装修，配备家具、空调、电视、电热水器；一楼有大堂、餐厅 标间： 120 桂林饭店 桂林中山路 2006 年11月 11日开盘 ，当天售均价8300，含装修费用 承诺客户收益，客户与酒店管理公司（香港邦辉酒店管理公司）签订 15 年的租赁每年总房款 7%的收益。每年有 15 天免费入住权利； 酒店经营方先行为业主垫付 20%的首期款作为经营信誉保证按揭六成 20年，按商业利率 200 多 全部按四星级标准装修，配备家具、空调、电视、电未经营 2 罄 合同； 40 年产权。 金，酒店经营一年内业主无息返还给发展商。 热水器等； 希尔顿国际 桂林中山路 2006 年11月 11日开盘，当天销售约 60%（同日与桂林饭店竞争，处于劣势，后期看好） 均价5500（建筑面 积） 承诺客户收益，采取最低保障和经营分红形式； 客户与酒店管理公司（粤海酒店原高管团队）签订 5 年的托管合同； 每年由业主委员会聘请和指定独立的会计事务所对酒店财务进行审计； 50 年产权。 酒店经营收入在扣除营业税、水电费后的盈余的 65%由全体业主所有，并按照业主投资比例进行分配，年回报收入保证不低于总房款 6%的收益，上不封顶。每年有 7天免费入住权利；酒店经营方出资 30万元设立保证金账户作为接受业主托管和保底回报的押金。 按揭七成 20年，按商业利率 160 多 全部按三星级标准装修，配备家具、空调、电视、中央热控 供水等； 未经营 圣展独立公社 南宁金湖路 2003 年底，当年售罄 均价6500（建筑面积） 承诺客户收益，客户与酒店管理公司（东方华泰）签订 10年的租赁合同 每年总房款 8%的收益。每年有 15 天免费入住权利；发展商提供市值 5000万物业作为业主回报的担保，并写入购房合同；免 10年物业管理费。 按揭七成 20年，按住宅利率 216 全部按四星级标准装修，配备家具、空调、电视、电热水器等； 标间：180； 商务房：256 中鼎万象东方 B区 南宁民族大道延长线 2006年 7月 B区开盘，销售约 95%，还剩余几套 90左右户型 均价4600（建筑面积） 无任何保证承诺；可以自行托管给酒店管理公司（香港阳光国际酒店公司）代出租、经营管理，无规定委托时限，亦无具体的分红比例。 业主自负盈亏，酒店管理公司不承诺回报，只提供最低的租赁或经营价格，不保证是否能租赁或经营，仅按照实际租赁天数或经营收入返还给业主，业主只需支付托管酒店一定的中介或成本费用。 按揭七成 20年，按住宅利率 180 多 全部按四星级标准装修，配备家具、家电、生活用品等； A区整体交锦江之星酒店管理公司进驻经营，目前不对外销售 3 二、本项目建议： （一）全 部按照酒店四星级装修，配家具、家电、生活用品。 （二）综合以上项目的优点，业主购买物业后，投资类型采取自用型、半自用型、全委托经营型结合的灵活方式（由业主自行选择）， 自用型： 自己处置使用，不享受酒店提供的投资回报，自行交付管理费用以及自己物业发生的水电、电视、电话、宽带等费用。 半自用型： 根据需要自己处置使用；在闲置时期可以交给酒店管理公司进行经营，所得收入按照双方约定进行分配，业主所得税自负。 全委托经营型： 10 年每年 7% 8%回报（税金自负） +每年 21 天免费住宿 +10 年免物业管理费 +（扣除相关回 报业主的费用以及酒店税收、人工、损耗等成本后收入的 50%分红，根据全体委托方业主各自投资数额比例分配，税金自负） 。该回报比圣展独立公社大，具有强吸引力。但考验酒店的经营能力。（蓝色字体部分可给可不给，建议给，具体分红比例再协商） （三）业主、开发商、酒店管理公司三方关系 业主与开发商之间仅仅是甲乙双方买卖住宅的关系 ， 与酒店经营无任何瓜葛，按照正常的购房合同程序进行；其内容不涉及任何返租回报等违反国家规定的事项； 4 酒店管理公司是开发商聘请或指定的酒店物业管理方， 其经营风险与开发商无关系 （除非开发商自己经营 ，并聘请了该酒店管理公司作为顾问），该酒店管理公司负责酒店的经营，并向其委托方 业主提供每年固定的投资回报或分红。 酒店管理公司提供 100万资金（也可由开发商间接出资进行形式担保）作为保障回报的押金（具体金额再确定； 若开发商自己经营酒店，建议将自留的酒店物业换算成市值作为担保押金，增强业主投资信心，加快销售进度；当然，也可以不用押金担保 如桂林饭店和彰泰青年国际 ，但在圣展独立公社有前提的情况下，可能会影响投资信心）。 业主与酒店经营方签订 托管协议 （委托经营和代出租管理关系，非包租协议），在不影响酒店经营 的前提下，业主可以灵活自行处置房产（可转让、抵押、继承等，而包租情况下一般是不允许的），但需提前书面通知酒店经营方。在经营期间，业主与开发商没有任何的纠葛关系，与购房无关。若有分红，则需成立业主委员会对酒店经营收入进行监管。受托的酒店管理公司按照全委托经营型的方式按月支付给业主。 （四）关于本项目“产权式”酒店的实质 因银行对所谓的“产权式”酒店禁止贷款，建议采用 “酒店式商务公寓” 的名称进行申报，产权类型还是住宅，拥有 70年产权。 实际推广操作时，购房归购房，没有任何的经营回报承诺，仅强调投资本项目的 高收益性和安全性的文字内容，而不体现具体的投资回报数额；但可巧妙间接地作投资本项目的收益对比。 尽管操作仍然是“产权式酒店”的内容，但产权与经营权已经明确分离，业主与开发商、酒店经营方的关系是截然分开的，避免了政策上的约束。 5 （五）托管期及托管后的主要处置条款 托管期内，业主免费住宿时间需提前一周预约，若个人房间因已有主客等原因未能安排，则由酒店方安排到其它同类型房间；超过标准，则业主付费。在黄金周期间和重大节庆、政府活动期间，业主未竟酒店经营方书面许可，不得使用个人免费用房指标。 业主在非免费住宿时间住宿 ，享受股东优惠价，具体协商。 业主在托管期内不得主张房屋的分配占有权、使用权。 托管期内，业主不得干涉酒店正常经营管理和物业租价，物业租金标准由酒店方根据市场行情制定并予以执行，业主予以监督。 业主为酒店介绍客源，可享受酒店管理公司给予的特别提成奖励。 托管期内，酒店方对托管物业享有占有权、使用权、收益权、转租权、管理权等权利。 托管期内，酒店方有权对委托楼层进行平面布局调整，但托管期满，酒店方应恢复原状交还业主。， 酒店管理公司按月准时支付业主收益，每逾期一日按日万分之三付违约金。 任何一方单方修改或解除 合同视为违约，违约方需向守约方合同期内经济损失，并按每个房间一次性支付违约赔偿金十万元。守约方继续要求履行合同的，应继续履行合同。 若业主干预酒店正常管理活动，业主应赔偿由此给酒店管理方造成的经济损失，包括可获得利益损失。 托管期满，若托管物业、公共设施设备无酒店管理公司造成损坏，也没有因补足 8%回报产生的支出，则保证金全额退回酒店管理公司（或出资方），否则做相应的扣除。 托管期满后，业主可继续与酒店管理公司合作，若不续签合同，则业主收回房屋的使用权。 6 （六）市场机会 桂林类似的项目运作获得了相当的成功， 说明该产品具备了较高的市场生命力；且南宁唯一的产权式酒店圣展独立公社酒店无论是销售还是经营都获得成功，尽管当年的操作方式属于违规行为；而当年海格拉斯酒店也仅以包租的形式租给酒店管理方，并没有得到酒店方保障收益的承诺，加上也没有承诺保证有投资回报的万象东方 B 区酒店服务式公寓的销售成功，更表明着这类产品在市场受欢迎程度； 目前，市场投资欲望依然旺盛，但在目前好的投资产品缺乏的情况下（商铺、写字楼出现投资疲软），投资者大都持币寻找新的投资品种，因此酒店式公寓将可能成为下一波的投资热潮，也符合目前政策对短期投资的打 压，适宜长线投资。况且目前在广西没有好的投资回报的类似项目，在广西 发展的大好环境下，项目先行上马将抢占先机。 三、投资案例（仅作为计算业主方、酒店管理方的回报参考） 标准间（ 50 平方米） 委托型投资分析 总价 ： 50 5000 元 / =250000 元 以 六 成十年 以及二十年 银行按揭为例 计算 10 年每年返还 8%回报 +21 天 /年免费居住，未计分红 1) 业主回报估算： 回 报 期： 2007 年 12月 -2017 年 12月 首期（ 40%）： 10 万元 贷 款（ 60%）： 15万元 月供 10 年： 1613.81 元 /月 月 供 20年： 1015.8 元 /月 7 回 报 ： 一次性 签约 10 年 年回 报 ： 25 万 8%=20000 元 /年 月回 报 ： 20000 12=1666.7 元 /月 按照 150 元 /天的价格经营，发展商只需要 1666.7 元 /月 150 元 /天 =11 天即可收回成本。 同时，业主每年 21 天的免费居住价值为 150 元 /天 21 天 =3150 元，实际业主每年的回报为 20000+3150=23150 元。 业主获得的回报足以相抵月供款并略有盈余，且业主在十年委托期满后可收回自用，或者与酒店管理方协议继续委托经营，除继续获得 8%或以上回报后 （届时根据当时的物价和市场行情进行调整），并可能享受一定的经营利润分红（仅指房间经营的所得分红，不含其他酒店附属项目的经营分红），具有很强的长期安全投资收益。 2) 酒店管理方回报估算 1、 收入 平均住房价格（租金）： 150 元 /日（保守价） 1 年入住（出租）率为 50%的收入 年收入： 365 日 50% 150 元 /日 =27375 元 /年间 2 年入住（出租）率为 70%的收入 年收入： 365 日 70% 150 元 /日 =38325 元 /年间 8 2、 经营成本 给业主回报： 1666.7 元 /月， 2万元 /年 1 年出租率为 50%的收入时 税金 5%： 1368.75 元 酒店管理佣金 18%： 4927.5 合计： 26296.25 元 /年间 2 年出租率为 70%的收入时 税金 5%： 2190 元 酒店管理佣金 18%： 7884 合计： 30074 元 /年间 3