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银行按揭基础知识 1 一位英国学者曾这样描述 十九世纪发明了分期偿还的贷款 这个时期对于住宅经济来说是如此重要 简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论 抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机 在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具 引言 2 按揭的词源 所谓 按揭 译为英文即mortgage 按揭 一词是源于从我国香港传至大陆的 它是英语中 mortgage 的广东话谐音 3 什么是按揭 其含义即为 抵押贷款 又为 商品房抵押贷款 它是指抵押人 借款人 将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人 贷款人 保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭 抵押 贷款合同项下的全部义务 从而从抵押权人处取得一定数量和期限的贷款 简单的说 就是借钱买房 贷款买房 用明天的钱来圆今天的梦 按揭可以分为现楼按揭贷款和期房按揭贷款 4 期房按揭中担保关系性质 借款人 购房者 担保人 开发商 贷款人 贷款银行 5 个人商品房按揭贷款类型 个人住房公积金贷款 政策性 是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利 只要是公积金缴存的职工 按公积金贷款的有关规定 即可申请公积金贷款 其利率较低 个人住房商业性贷款 商业性 个人住房组合贷款 6 个人公积金贷款范围 1 购买房地产企业开发的楼盘 需要购房贷款的 2 购买按规定可出售的公有住房 需要购房贷款的 3 购买房地产交易市场具有产权的二手住房 需要购房贷款的 4 因在本市城镇建造 翻建 大修自住住房 需要建房贷款的 5 为配合政府深化住房制度改革 经银行认可的其他购房贷款项目 7 个人公积金贷款额度与期限 按现行政策规定 公积金最高额度可贷款40万元 贷款最长期限为30年 购买二手住房或翻建 大修住房 贷款额不超过总房价的50 最长期限10年 但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年 8 申请个人购房按揭贷款要具备的条件 具有城镇常住户口或有效居留身份 年满 岁以上具有完全民事行为能力的中国公民 具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力 持有与房地产开发商签署的购房合同或协议 已缴购房款应达到新购商品房价款 以上 第一套 第二套60 以上 贷款申请人同意将新购房产作抵押 贷款银行规定的其他条件 9 贷款额度 期限及利率 贷款金额最高不超过购楼总价的70 第一套住宅 第二套住宅按揭40 贷款期限最长不超过30年 申请人年龄与贷款期限相加 男性不超过65岁 女性不超过60岁 贷款利率按照中国人民银行公布的住房按揭贷款利率执行 现年利率6 6 月利率5 5 10 办理按揭需要提供的资料 购房合同原件首期款收据复印件身份证明1已婚 夫妻双方身份证 户口本 结婚证2 未婚 本人身份证 户口本收入证明或资信证明 其他物业的房产证 银行存折 股票帐户资金证明等 个体私营企业主须提供营业执照 税务登记证 最近三期纳税证明等 最近三个月银行流水帐收支记录 11 等额还款法每月供款额 贷款额 月均还款本息额 是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变 但每月还款额中贷款本金逐月增加 贷款利息逐月减少的还款方式 递减还款法每月供款额 贷款金额 供款总期数 贷款本金 已还本金 月利率 是指借款人每月偿还的本金固定不变 贷款利息逐月递减的还款方式 12 按揭贷款的还款方式 等额本息还款法 等额还款法 等额本金还款法 递减还款法 13 案例1 面积是120m 单价为5800元 按揭折扣是98折 计算折后总价 首付款 八成三十年贷款 每月供款等 折后总价为 682080元 30 首付款为 205080元 70 贷款额为 477000元 等额本息还款法 47 7 63 87 3046 60元 等额本金还款法 递减法 首月 477000 477000 5 5 3948 50元12 30末月 477000 1325元12 30 14 案例2 一月收入3500元的小花申请了一笔30年还清的25万元的贷款 那么他选择哪种还款方式好呢 15 等额本息还款法每月月供 25万元 63 87 1596 75元等额本金还款法第一个月的月供 2069 44元最后一个月的月供 694 44元根据上述计算 大家都知道第二种还款方式比较划算 毕竟消费者还给银行的本金较多 但是我们不能忽略一点 就是还款人的还款能力 在本案例中 借款人小花的月收入为3500元 按照银行对借款人偿付能力的一个重要考核指标 借款人月还款额不能超过其月收入的50 如果他选择等额本金还款法 那么他的收入必须要达到4138元左右 因此 小花只能选择等额本息还款法 16 小结 等额还款法的特点是在整个还款期内 每个月的还款额保持不变 遇调整利率除外 优点在于借款人可以准确掌握每月的还款额 有计划地安排家庭的收支 贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式 即在整个还款期内 每月的还款额固定不变 递减还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊 利息则按贷款本金余额逐日计算 每月还款额在逐渐减少 但偿还本金的速度是保持不变的 较适合于还款初期还款能力较强 并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人 17 购房贷款综合保险 抵押物财产保险 抵押物财产保险是针对所购房产安全的财产险 当抵押房产遭受意外事故 如火灾 爆炸 或自然灾害 暴雨 洪水 地震 毁损时 由保险公司负责赔偿 贷款信用保险 贷款信用保险是针对购房人在保险期内因疾病 意外事故造成死亡 残疾而无法偿还购房贷款 或因失业一定时间以上 以致无力继续还贷时 由保险公司代其向贷款银行清偿尚欠贷款本息 赔偿额度会因购房人的受伤程度有所不同 如果购房人死亡 保险公司负责清偿全部贷款本息 如果购房人因伤致残 则保险公司会选择适当比例作出补偿 购房贷款综合保险 购房贷款综合保险是将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的综合保险形式 18 相关费用1 抵押登记费 住房每宗140元 商铺或车库每宗160元 抵押借款合同工本费每套20元2 保险费 房价 保险费率 贷款年限 不强制购买 提前还款1 借款人可提前归还部分或全部贷款 借款人需提前电话预约 并到银行办理相关签字确认手续 如为提前归还部分贷款 每次归还金额不得少于1万元人民币整数倍数递增 2 向贷款人支付补偿金 按提前还贷本金的5 收取 19 办理一手房按揭贷款流程 20 置业方案 例 刘先生27岁 希望购买一套120 21 单价5180元 的住宅作为投资 若申请贷款 开发商可给予九八折优惠 王先生希望按揭贷款购买该住宅 月收入为5500元 月左右 请为王先生计算该置业方案 按等额还款法 30年利率63 87 21 答案 折后总价为 610234元三成首付款为 183234元七成贷款额为 427000