郝庄旧城改造项目可行性研究报告

- 1 - 太原市郝庄旧城改造项目 可行性报告 二 OO六年 - 2 - 目 录 第一章 总 论 第一节 项目名称及建设单位概况 第二节 项目概况 第三节 可行性研究报告的范围和依据 第四节 研究结论 第五节 项目主要技术经济指标 第二章 项目建设的背景和必要性分析 第一节 项目提出的背景 第二节 项目建设的必要性分析 第三章 市场分析 第一节 本章研究方法概述 第二节 宏观经济形势分析 第三节 太原市房地产业发展现况分析 第四节 太原市商业整体状况 第五节 太原市住宅市场的现状分析 第六节 市场定位 第四章 拆迁安置方案 第五章 项目选址 第一节 目地理位置 第二节 自然条件 - 3 - 第三节 地质条件 第六章 项目建设规模与设计方案 第一节 建设规模 第二节 总平面布局 第三节 建筑与结构方案 第四节 建筑物装修设计 第五节 结构设计 第六节 主要建筑物一览表 第七节 供排水工程 第八节 采暖空凋通风工程 第九节 电气工程 第十节 煤气工程 第十一节 通信及闭路电视 第十二节 消防工程 第十三节 道路及场地 第十四节 绿 化工程 第七章 环境保护与劳动安全防护 第一节 本项目的环境意义 第二节 废水、废物的处理 第三节 各种设备的环保措施 第四节 施工期间的环保措施 第五节 劳动保护与安全防护 - 4 - 第八章 节 能 第一节 设计原则及依据 第二节 节能措施 第九章 工程进度计划 第十章 项目的销售计划与策略 第一节 销售计划 第二节 销售渠道策略 第三节 促销策略 灵活多样 第十一章 总投资估算及资金筹措 第一节 编制依据 第二节 总投资估算及编制说明 第三节 资金筹措及使用计划 第十二章 项目的风险性分析 第一节 盈亏平衡分析 第二节 敏感性分析 第三节 主要风险性因素 第四节 风险管理 第十三章 财务测算及评价 第一节 测算依据联单 第二节 财务测算分析 第三节 财务评价结论 - 5 - 附 录 一、附表 附表 1 总投资估算表 附表 2 建筑物投资估算表 附表 3 公用工程投资估算表 附表 4 营业收入、营业税金及附加估算表（按基期价格计算） 附表 5 总成本费用估算表 附表 6 损益表（按基期价格计算） 附表 7 借款还本付息计算表（按基期价格计算） 附表 8 现金流量表 附表 9 投资使用计划与资金筹措表 附表 10 主要财务指标对总投资变化的敏感性分析 附表 11 主要财务指标对销售收入变化的敏感性分析 附表 12 主要财务指标对经营成本变化的敏感性分析 二、附图 附图 1 地理位置示意图 - 6 - 第一章 总 论 第一节 项目名称及建设单位概况 一、项目名称：太原市郝庄旧城改造项目 二、建设单位：山西新大陆房地产开发有限公司 三、项目负责人：乔文元 四、建设单位概况 单位名称：山西新大陆房地产开发有限公司 法人代表：乔文元 注册资金： 2000万元 地 址：太原市漪汾街 79号 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发、销售，物业管理业务，批发、零售建材、装潢材料，室内外装饰装潢。 开发业绩： 山西新大陆房地产开发有限公司成立于 1999年 8月 13日。资质等级为贰级。该公司成立 5年来，不断开拓进取，已建成了在太原市颇具影响力的著名的“望景花园”，第二个项目“新大陆综合商城”预计 2006年底全部完工并投入使用。经过几年的努力， 该公司已发展成为太原市一家具有较强实力、较好信誉、较高知名度和有一定物业管理水平的房地产开发公司。 法定代表人乔文元，现年 54岁，大学毕业，高级工程师， 1995年开始自筹资金从事建筑业和房地产业的开发，先后参与了北京晋源楼宾馆、太原市金昌盛娱乐城、山西新大陆酒店、太原市毛公甲鱼俯的开发建设，具有较强的经 - 7 - 营管理能力，有开拓精神，注重新技术的应用，注重人才的培养。该公司现有职工 70 余名，其中：高级工程师 10 名，中级工程师 12 名。大专以上学历达80%以上。 该单位从项目立项、规划设计、工程施工招标、施工组织管理 、现场施工管理等都有一批专业人员精心策划组织，凭借其精湛的专业技术和丰富的实践管理经验，每一步都作到精益求精，取得了良好的社会效益和经济效益，探索出一条具有企业自身特色的道路，并以其质量高、工期快受到政府有关部门的肯定与赞扬。 第二节 项目概况 项目名称：太原市郝庄旧城改造项目 建设地址：北起郝家沟街 ,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街 130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。 规划总用地面积 125658.6m2， 其中：净用地 105988.16m2，规划道路用地19670.44m2。 总建筑面积： 316255.0m2 其中： 回迁住宅区面积 80485.0m2 商品住宅 135770.0m2 商业用房面积 68000.0m2 商务写字楼等 32000.0m2 项目总投资： 75067万元。 - 8 - 建设总工期：叁年。 郝庄旧城改造项目位于山西省太原市迎泽区 .规划范围为北起郝家沟街 ,南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街 130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。总规划用地面积 125658.6 m2,配套设施已达到三通一平 .该区域距朝阳街仅 130 米 ,是我市近年来发展较迅速的区域 ,朝阳街的日渐繁荣 ,带动了周边区域的发展 ,朝阳以批发服装为主 ,已形成了极具规模的大型服装批发市场 ,它不但是太原市最早、最大的服装批发市场 ,也是华北最早、最大的服装批发市场 ,有华北服装城、精品服装城、御都服装城、太原服装城、圣亚服装城、东方红服装城等批发商场。附近生活配套设施也较齐全，有郝庄小学、郝庄中学、朝阳街小学、太铁二小、太铁中学、华北广播电视学校、山姆士超市、中国农业银行、中国工商银行、中国银行、交通银行、综 合菜市场等设施。该区交通较便利，门口有 19 路、 802 路、 825 路、 814 路、 826 路、 836 路、 843 路、 820 路、 829 路等多路公交车通过，距站点约 150米。距火车站约 1.5公里，距长途汽车站约2公里。是具商业、住宅为一体的较理想的地段。 该地区特殊的地理位置，为本项目的发展提供了良好的市场前景。相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为太原市一颗耀眼的明珠。 第三节 可行性研究报告的范围和依据 一、可行性研究的范围 郝庄旧城改造项目拟建的有：住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、 - 9 - 小区道路、供 水供热等配套公用工程的建设开发及出售。 二、研究要点 项目建设的必要性分析 市场分析及预测 项目选址概况 工程设计方案 公用工程方案 总投资估算及资金筹措 经济效益评价 三、可行性研究的依据 1、中华人民共和国和太原市现行的有关法律、法规。 2、山西新大陆房地产开发有限公司委托书。 3、国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 4、山西省建设工程投资估算指标 5、山西省建设工程其他费用暂行标准山西省计划委员会、山西省建设厅（ 1995） 6、山西省建设工程概算指标山西 省建设厅（ 1995） 7、建设项目经济评价方法与参数（第二版）国家计划委员会 8、太原市城市规划 - 10 - 第四节 研究结论 由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会条件，具有潜在的商机。项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境、硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项目的投资利润率 6.64%，投资利税率 7.69%，所得税后财务内部收益率 7.87%。所得税后投资回收期 8.58年。贷款偿还期 10.5年。财务测算指标均为良好。项目完成后，可实现年平均利润 4986.11万元。可实现年平均税金 1645.42万元，具有较好的经济效益和良好的社会效益。 经以上分析，本项目的建设是必要且可行的，应尽快组织实施。 第五节 项目主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 估算值 备注 一 技术指标 1 总用地 125658.60 其中 净用地 105988.16 规划道路用地 19670.44 城市干道 2 总建筑面积 316255.00 3 建筑密度 % 25.30 4 容积率 2.52 5 绿地率 % 23.87 二 财务指标 1 项目总投资 万元 75067.00 其中 企业自筹 万元 30067.00 银行贷款 万元 45000.00 2 营业收入 万元 13933.82 平均 /年 - 11 - 3 营业税金及附加 万元 783.78 平均 4 总成本 万元 8163.93 平均 5 利润总额 万元 4986.11 平均 6 所得税 万元 1645.42 平均 7 净利润 万元 3340.69 平均 8 投资利润率 % 6.64 9 投资利税率 % 7.69 10 累计净现金流量 万元 34238.62 （税后） 11 财务内部收益率 % 7.87 （税后） 12 投资回收期 年 8.58 含建设期 13 贷款偿还期 年 10.50 含建设期 - 12 - 第二章 项目建设的背景和必要性分析 第一节 项目提出的背景 太原市是山西省的省会城市，是全省政治、经济、文化发展的中心。近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，太原市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着太原市一桥两路的建成，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居 民住宅相形见拙，和省会城市的景观形成鲜明对比，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变太原市的城市面貌。 经过市委、市政府研究决定，在太原市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快我市危旧房改造的步伐，促进我市经济的发展。为此，太原市政府于 1997 年颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见（并政发（ 1997） 104 号），鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于 1998年颁发了太原市危旧房改造实施细则 ，（并政发（ 1998） 88号），以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。 第二节 项目建设的必要性分析 一、太原市住房现状的需要 太原是山西省省会，是全省政治、经济、文化发展的中心，现有人口 306万，其中市区人口 200万。随着城镇住房制度改革的深入发展，我市的住宅建 - 13 - 设有了较快的发展。但同全国发展较快的省市相比，由于人们长期受计划经济“先生产后生活”的观念的影响及“低租金、国家包、福利制”旧住房体制的约束，住房供应和住房需求的矛盾越来越大。目前，市直管公房约 160万 m2，其中楼房为 57万 m2，占总 面积的 35.6%，其余为平房。根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中 40万 m2的危旧房，占公房总数的 25%，一些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们的安居乐业和社会稳定。 二、改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务的需要 本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划的商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。 三、居民居住环境的需要 现该地区的居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱，既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新的住宅小区，远离摊点商贩，改善 了居住环境和质量。 - 14 - 第三章 市场分析 第一节 本章研究方法概述 关于对房地产价格的研究有很多种方法，如收益还原法、重置成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样一个市场尚不规范的环境中，与现实情况差距较大。 实际上，中国的房地产市场上，目前主要采用“市场比较法”来评估房地产项目的可行性和价格。 “市场比较法”以经济学理论中“效用均等的物品之间产生相同的价格”的替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成的实际情况，人们总是在不断的选择与比较中做出购买决策。市场比较法以近期市场上实际的交易价 格为估价基准，只要有类似的一定数量的房地产的合适交易实例即可。它在实际交易中是一种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要评估方法。 在中心商业黄金级地段资源称缺的前提下，可合理的将此原理推而广之，即如果有一定数量的类似房地产交易是成功的，那么我们所论述的房地产也应该是可行的、成功的。 运用“市场比较法”的核心在于提供比较参照物的交易实例要选择的恰当。影响商业用房价格的主要因素有繁华程度、交通状况、质量、景对、临街状态、服务半径等。在研究中根据上述因素的相似性来选择参照物。 当然，在实际中，完全相 同的参照物是不存在的，必须根据实际情况做 - 15 - 出必要的经验修正，才能使最终形成的房地产价格更符合市场的接受程度。 本报告的对项目可行性的微观判断均建立在以上方法理论基础之上。 第二节 宏观经济形势分析 一、宏观经济形势有利于房地产市场 中国自八十年代改革开放以来，经济发展的总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆的推进，大量的海外大型企业首先进入中国的沿海开放城市，并占领市场，经过十几年的发展，沿海的商机基本饱和，如今中国经济扩张的速度正在不断的加快。随着中国西部大开发战略的实施和中国加入 WTO，对 西部的政策扶持力度和投资力度将会不断的加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部的交汇地带，又有着丰富的资源、劳动力和巨大的市场，必然会引起人们的极大关注，从而成为有远见商家抢占的一个重点目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感的行业，必然会做出积极的反应而不断升温。 二、中国一系列政策的出台，将推动房地产市场的快速发展 （一）中国人民银行已公布的七次降息，将直接刺激消费、扩大内需。 （二）国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关的各行各业的发 展，如汽车业、房地产业等等。 （三）国家各大商业银行从 99的年起推出长达 20年，比例高达 70%以上 - 16 - 的个人购房按揭贷款政策，极大地化解了一次性投入资金过大而给商品房销售带来的困难，大大减轻了购房者的付款压力，从而有更多的人可以问津商品住宅。 （四）中国的住房制度改革的不断深化，居民住房的市场化、商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大的市场空间。财税部门对开发商处置积压房的减免和个人自有或自用住房买卖的税收优惠等等政策措施。这为商品房的建设与经营提供了巨大的市场空间。 上述一系列政策与措施，都对房 地产市场的恢复和发展起到实实在在的利好作用。从 1998 年上半年开始，房地产市场的宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它一系列促进房地产发展的政策措施对增加住房市场有效需求起到积极的作用，未来几年我国房地产市场的有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房的潜在需求很大而有效需求很小这一矛盾的重大契机。据估计，今后几年，我国房地产市场每年的有效需求资金将达到 4000 亿元左右，有效需求面积达 2 亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大一倍以上。因此，尽管我国房地产业的发展还存在一些不确定因 素，但市场总体向好的方面发展的趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地产业以后能在效益、规模等方面进入一个新的阶段，未来的相当一段时期将是我国房地产业不断发展的时期。 第三节 太原市房地产业发展现况分析 - 17 - 一、太原市房地产业发展现况分析 太原市是一座具有 2500年悠久历史的古城，是山西省省会，是全国重要的能源重化工基地，太原现辖六区三县一市，全市现有人口 306万人，其中市区人员约 200万人。是全国 22个特大城市之一。 随着城镇住房制度改革的深入发展，太原市的住宅与房地产业也了有突飞猛进的发展，房地产业开发规 模不断扩大，开发水平不断提高，住房日趋活跃，对经济的推动作用日显增强。 1998 年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，太原市地住宅与房地产业进入了一个快速发展的新时期，特别是随着国家扩大内需宏观经济政策和新房改政策的贯彻落实，使太原市的住房制度改革取得了突破性的进展，住宅建设规模和速度进一步加快，房地产运行环境发生了深刻地变化。首先全面停止了住房实物分配，新建住房实行只售不租的政策；紧接着实行了住房分配货币化改革，停止了旧的住房分配制度； 2000 年 4 月，太原市政府颁布了太原 市住房分配货币化实施方案实施细则和太原市住房分配货币化相关配套改革实施办法，住房分配货币化改革在全市全面实施。目前，全市已有 3128个单位建立了住房公积金制度，占全市单位总数的 86%，建制职工 69.2 万人，占全市职工总数的 86.5%。住房公积金归集额达到 23.71亿元。 房地产投资增幅逐年加大， 1998年房地产投资高于固定资产 投资 19%，1999年高出 20%， 2000年高出 23%， 2001年高出 15%， 2002年上半年高出 31.4%。 房地产增加值占 GDP的份额逐年加大， 1998年为 1.53%， 1999年为 1.69%， - 18 - 2000年为 1.96%， 2001年为 1.9%， 2002年上半年为 1.92%。 太原市房地产投资在全省比重近半， 1998年为 40.3%， 1999年为 33.4%，2000年为 40.7%， 2001年为 46.8%， 2002年上半年为 47.1%。 商品房建设产销两旺 ,势头良好。截止 2001 年 ,全市商品房开工面积569.4 万，竣工面积 210.7 万，完成投资 38.8 亿元， 2002 年上半年商品房投资额 5.65 亿元，同比增长 59.7%，商品房占房地产投资额的 76.7%。 2002 年商品房销售面积 41212， 同比增长 3.58 倍。商品房建设极大地提高了居民的居住水平，改善了城市总体面貌。 房地产业的大发展 ,使得太原市居民住房条件得到了较大改善 ,全市人均居住面积由 90 年的 7.07 m2提高到目前 10.55 m2，净增 3.48m2。取得了显著的社会效益。 房价稳中有升， 1998 2003 年如大唐花园一期工程及漪汾苑等高档商品房的平均价格分别为： 2200元 /m2、 3200元 /m2，目前大唐花园二期工程已达到3800元 / m2 4800元 / m2。普通商品住宅房如阳光小区二期工程项目的平均价格为： 1700 元 / m2 2000 元 / m2，目前已达到 2200 元 / m2 2800 元 / m2。太原市为了进一步美化环境，创造最佳投资市场，于 2002 年下半年开始六项整治，拆除 200万平方米大量的临街商业建筑，因此商业用房出现了供不应求的局面，房价大幅度上升，黄金地段的商场价格已达到 10000元 / m2 18000元 / m2左右；普通地段的商场价格也达到了 5000元 / m2 8000元 / m2左右。 房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第一，停止福利分 - 19 - 房，就是让大家丢掉分房的幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极 性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，从去年开始就已经出台了许多减免或降低税费和政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极的作用。 二、太原市房地产发展预测 人口增长对房地产需求的影响： 2000 年太原市城市人口 197 万人，根据太原市“十五”规划， 2005 年太原市居住人口达到 212 万人，五年内净增 15万人，按规划人均居住面积“十五”末达到 13 m2计算，需新建住宅 390万 m2。 由于居民收入增加，小房换大房、旧房换新房对房地产需求的影 响：全市现有居民约 55 57万户，按五年内 15%的居民换购住宅计算，则换购量在 88.5万套，以每户净增 30 m2计算，需新增住宅面积 250万 m2。 住宅发展带来的非住宅用房的发展：非住宅用房包括：商业用房，服务设施用房、文化设施用房、体育设施用房、教育设施用房、医疗设施用房、行政管理用房等，以非住宅用房对住宅的配套率为 0.3： 1 计算，未来五年内需配套非住宅用房 192万 m2。 流动人口的增长带来房屋的需求，预计“十五”时期，全市需要竣工房屋近 1000万 m2，投资 120亿元。 伴随着国家加快基础设施建设、住房 建设、拉动经济增长的大好形势，太原市连续出台了关于加快城市基础设施建设推动经济适用房发展的有关问 - 20 - 题的通知、太原市危旧房改造实施细则等 16 个文件。最近，为贯彻执行国家建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知和省政府若干问题的决定，太原市起草了关于加快住宅与房地产发展的意见，从强化城市建设规划、加强土地一级市场管理、转变政府职能、推进旧城改造、加快住宅建设、搞活二级市场、加快法制建设、强化住宅与房地产工作的领导等八个方面，提出了切合太原市实际对房地产业快速发展的推动作用的意见。特别是 在规范政府职能部门行为、减化审批程序、清理收费项目、提高办事效率等方面，做出了详细具体的规定。为改善房地产开发环境，规范房地产市场秩序，推动太原市住宅与房地产健康发展，创造了有利条件。 第四节 太原市商业整体状况 一、太原市商业整体状况 据统计资料显示，近几年来，太原市的商业零售业发展平稳， 1999 年，全社会消费品零售总额达到 136.06 亿元，比上年增长 10.1%，在随后的两年中，一直以 10%以上的速度递增，在 2001年，全社会消费品零售总额达到 163.96亿元 ,市场和商业网点的建设步伐明显加快，并且 随着太原市商业市场的快速发展，华宇购物广场、美特好大型超市、华联超市、国美、御花园时代广场、华都、天美名店等多家大中型商贸网点相继开业运营。 二、竞争状况：太原市大型商场个案分析 （一）贵都百货 - 21 - 概 况：位于太原市柳巷商业区，现有营业面积 12500平方米，年销售额 9000 万元。汇集了 350 多个中外知名品牌，定位中高档，以服装服饰等百货精品为经营主导经营方式：公有联营一种，要求入住商品为国内外知名品牌，通过一定的程序对其资质进行评判，根据商场既定的目标营业额，单位营业面积最大产出值与该品牌往年的销售业绩分 配给经销商一定的营业面积。商场的利润目标为 30%，所以对于经销商要求能够上缴总销售额的 30%，按月进行结算，这种方法在太原市各大商场中被普遍采用，具有代表性。贵都规定供应商的年销售收入定额为 150万元，如销售额不足 150万元，按 150万元的 25%上缴利润，超出部分同样按 25%提成。 经营特色：太原市最早开业的以经营高中档商品为主的商场，市场稳定，始终把“高、精”作为经营特点，经营思路明确，内部管理严格，在商品品牌引进上把握较好，讲究商品陈列，重视企业文化的宣传、体现商品味，如每年的新年音乐会、邀请超级名模来 并表演等。引进一些初入太原市场的顶级世界名牌，以体现自身“贵”的风格。 （二）华宇购物中心 概 况：位于太原市开化寺街，靠近柳巷商业区，于 1998年 6月 2日正式开业，营业面积 16， 350 平方米，年销售额 9800 万元，贯彻大而全的经营方针，经营品种近万种。 经营方式：与贵都相同经营特色：定位于中高档，具有国际水准的设计装潢，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能大厦，其硬件设施和软件 - 22 - 管理在目前太原市是比较好的，开业几年来，经营稳定，效益良好。 （三）美莎世纪购物广场（前身为万嘉大厦） 概 况：位于 柳巷商业区，定位于低档，面向大众，面向工薪阶层。于1996年正式开业，营业面积 8000平方米，年销售额 6000余万元。 经营方式：承包单位平米费用经营，地下室经营休闲服饰，针对青少年，一层经营鞋类、皮具及化妆品；二、三层经营全部为女装，每个货架（经营面积约 3平米）每平米每日 17 18元；四层经营鞋类，每日每平米 10元；五层为万嘉汇点商场每平米每日 5 元。或采取联营的办法，即从销售收入中提取13% 23%不等。 经营特色：商场前身虽然地理位置好，商场内部硬件设施也较为先进，但由于厂家营业员比例较大，素质普遍不高 ，而且内部管理不善，售中服务差，曾出现一种无序的状态，负债严重，资金短缺。今年下半年改名为美莎世纪购物广场后，重新装修，改组决策层，把质量、重服务，不断开拓新的增长点，促销形式新颖，活动连接不断，同时大力宣传企业文化，向特色化经营发展。现日销售额开始有所回升。 第五节 太原市住宅市场的现状分析 太原市住宅市场近几年随着全国房地产市场的快速发展也有了长足进步。整体表现在规模上、建筑风格上、价格上、物业管理水平上、产权主体上等方面。 - 23 - 首先在规模上从原先单位集资建成的造型雷同，形式单一，分布零乱的住宅发展 到目前组团型，统一规划管理的形式。 第二，在建筑风格上由原来单一的兵营式建筑群和火柴盒式造型发展到目前欧式风格，板式小高层、点式高层、 TownHouse等多种风格。 第三，在价格上由前几年 1000元 / m2 2000元 / m2的单价发展到目前经济适用房 1500元 / m2，新建商品房 2000元 / m2 4800元 / m2。 第四，在物业管理上由原来单位自我服务发展到如今小区物业管理公司统一服务管理，服务项目越来越多，越来越细。 第五，随着国家取消了福利分房政策，在房屋产权上由原来单位福利分房发展到个人购房，从 而实现了个人根据自己的喜好去购买房屋，成为房屋的产权所有者。 通过市场分析，我们发现目前太原市住宅一、二级市场上均出现稳步良性发展态势，由其是在一级市场对生活交通方便户型设计合理，有良好的区域环境，有较高的总体品位有周到而安全的封闭式物业管理，建筑造型简洁流畅等条件具备的小区需求量更加突出，更加迫切。 第六节 市场定位 一、项目的总体市场定位 根据太原市规划部门对本区域的整体规划要求，及结合本项目所处的地域优势和对市场的调研分析，我们经反复论证后认为，应按照商业、住宅二为 - 24 - 一体的模式进行规划、设计。但针 对各分体项目的面积档次又应有不同定位。下面对各分体项目的市场定位情况分述如下： 二、商业的市场定位 太原市最大的商业区为柳巷商业区和服装城商业区。该项目正处于服装城商业区，具有优越的地理位置，整体经济比较强，消费档次水平较高，因此在档次上我们将以中高档商铺为主。在设计上博采众长，使商业的人流、物流、卖场布置极具合理，从而对各实力品牌商家的入驻产生最大吸引力。 - 25 - 第四章 拆迁安置方案 一、用地范围内现状如下 1.在项目用地范围内有私产房 48户，户均 80.06 m2；公 产房 1263户，户均 29.74 m2；拆迁面积 41404.5 m2，所有住户均需回迁安置。 二、拆迁安置办法 1.对住宅的补偿办法是增大住房面积，具体计算如下： 私产房 =80.06+20=100.06 m2户 面积 =100.06 48=4802.88 m2 公产房 =29.74 +20+10=59.74 m2户 面积 =59.74 1263=75451.62 m2 2.住户从搬迁之日起到回迁新楼期间，按原住房面积每平方米给予 10元的搬迁补助。 3.对住户原住房进行过装修的，在拆迁之前，组织有 关人员进行评估，给予住户适当的补偿。 4.鼓励搬迁奖金 1311 15000元 =19665000元 5. 过渡费 过渡费按 10元 m2月标准补助，补助 2年。 拆迁安置费为搬家费、励搬迁奖金和过渡费之和，具体计算为： 过渡费 =（ 80.06 48+29.74 1263） 10 24=9937080元 - 26 - 搬家费 =（ 80.06 48+29.74 1263） 10=414045元 拆迁安置费 =9937080+414045+19665000=30015000 元 取整为 3002万元。 - 27 - 第 五章 项目选址 第一节 项目地理位置 本项目位于太原市迎泽区郝家沟村，北起郝家沟街，南之郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街 130米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍，规划总用地面积 125658.6 m2。 该地块位于城市市区之内，附近城市基础设施基本健全，城市供电线网、郝庄村自备的区域供热管网、供水管网、排污水管道、排雨水管道均从朝阳街地下通过，已接至服装城东西两城，为项目的实施提供了必要的基础条件。 项目建设地址距太原火车站 1公里，距太原长途汽车站 1.5公里。距太原市主要交通干道建设南路 0.5公里，距东山过境公路口约 1公里。附近有19路、 802路、 825路、 814路、 826路、 836路、 843路、 820路、 829路等多路公交车通过 ，道路通达，交通方便。 第二节 自然条件 太原地区属典型的大陆性温带气候，一年四季气候分明，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为东南风，由于“三北”防护林带的建设，现今太原市地区冬季干燥，但不太冷，夏季的风多不太热，雨量偏为集中，全年平均气温 9.3，具体情况如下： 最冷月（一月）平均 温度 7 - 28 - 冬季采暖室外计算温度 12 最热月（七月）平均温度 23.7 夏季通风室外计算温度 27.6 绝对最高温度 39.4 绝对最低温度 25.5 平均年降雨量 466.6mm 日最大降雨量 183.5mm 夏季主导风向 C19N8NW8 冬季 主导风向 C24N9NW9 全年平均相对湿度 60% 平均气压 926.8mba 全年无霜期 188d 日平均气温 5的天数 135d 最大积雪深度 160mm 冻土深度 77cm 基本雪压 200N m2 基本风压 300N m2 平均风速 2.5m/s 最大风速 25m/s 全年日照时数 2576h - 29 - 地震烈度 8度 第三节 地质条件 一、场地工程地质条件 （一）地貌单元与沉积环境 场地位于太原断陷盆地的东部，东山黄土台塬的边缘，喜马拉雅运动在山西地台的主要表现为火山活动与断陷盆地 的形成。 太原断陷盆地，在东、西山大断裂的控制下，不断下沉，沉降幅度大于600mm。 太原盆地，由于受新构造运动的影响，盆地呈持续缓慢下降，松散堆积作用明显，因此，汾河阶地特片不显著。 场地自第四纪以来，一直以沉积作用为住，主要沉积物质来源于山区基岩的风化产物与黄土的次生沉积，由于受汾河及山区洪水冲积作用的影响，其岩性特征，反映出沉积环境的变化。 （二）场地地层的岩土成因与地层岩性特征 根据地质调查，现场钻探及试验资料的综合分析，在勘察范围内，场地地层由第四纪全新世（ Q4）和上更新世（ Q3）冲积成因的粉土、 粉质粘土组成，粉土的上部具有湿陷性，为湿陷性黄土。 在钻探控制深度 33米范围内，地层主要为粉土，粉土的上部具有湿陷性，下部夹少量的粉质粘土，按地基土力学特征，结合岩土分类，划分工程地质层 - 30 - 为三大层，现自上而下略述如下： 湿陷性黄土褐黄色，湿，肉眼可见大孔，含煤屑与钙质结核和白色菌丝，在地坑内南北方向开挖深井 2个，南部探井湿陷性黄土底板埋深为 4.15米，北部探井湿陷性黄土控制浓度为 6.15米，标贯击数为 3 6击，压缩模量均值 9.3MPa。 粉土、粉质粘土褐黄色，可塑状，含煤屑与白色菌丝，层底深度 8.5米，层 厚 2.35 4.35米，标贯击数为 5 9击，压缩模量菌值 19.2MPa。 粉土下部夹少量的粉质粘土，湿，可塑状，含煤屑与钙质结核和白色菌丝，孔深 33米，标贯击数为 9 17击，压缩模量菌值 15MPa。 （三）岩土的工程性质 1、土层的物理力学性指标 场地地基土层，物理力学特征，垂向分层结构明显，水平方向无差异性相变，按物理力学特征划分工程地质层，按分层统计其力学性指标。 2、原位测试标准贯入试验统计表，表 3。 标贯试验统计表 表 3 注：表中标贯基数，未经杆长校正 土 层 标准贯入 范围值 平均值 标准差 频率 湿陷性黄土 3 6 4.4 1.293 8 粉土、粉质粘土 5 7 8 2.190 6 粉土 9 11 10.4 0.792 12 - 31 - 3、地基承载力评价 地基土承载力，见表 4。表 4 中土性指标与标贯值，均按建筑地基基础设计规范（ GBJ7 89）查表所得，土性指标乘回归修正系数，为承载力标准值（ fk） 标准贯入锤击数校正后，查表所得为承载力标准值（ fk） 地基承载力标准值（ KPa） 表 4 土 层 土性指标 标费值 建设值 湿 陷性黄土 120 100 110 粉土、粉质粘土 144 140 140 粉土 191 190 190 （四）地下水位埋深 在钻探深度 33米范围内，不见地下水位。 （五）对湿陷性黄土评价 1、湿陷类型 根据探井土样试验资料，计算自重湿陷量 ZS 6号探井自重湿陷量 ZS=14.5 0.5=7.25cm 7号探井自重湿陷量 ZS=0 按探井试样 6 号探井自重湿陷量为 7.25cm， 7 号探井自重湿陷量为零。安全起见，可定为自重湿陷性场。 2、湿陷等级 根据探井试样资料，计算总湿陷量 S 6号探井总湿陷量 S=34.3cm - 32 - 7号探井总湿陷量 S=15.7cm 按湿陷性黄土地基的湿陷等级可定为自重湿陷性。 3、湿陷性黄土的厚度 湿陷性黄土在垂直剖面上，其底板埋深 7号探井为 4.15米， 6号探井只控制到 6.15米。 （六）场地土类型与建筑场地类别 本次钻探所揭露的土层，主要为中软土，按建筑抗震设计规范（ GBJ11 89）第 3.1.3条，土的类型为中软场地土，又区域地质资料，第四纪松散覆盖层厚度大于 80米，因此，建筑场地类另为类。 二、地基土建条件评价 第一层湿陷性黄土，承载力小，为自重湿陷性场地，地基 湿陷等级为。 第二层粉土、粉质粘土，承载力中等。 第三层粉土，承载力较大，为较好的天然地基。 三、场地的稳定性与地基的均匀性 1）场地处于太原断陷盆地的东部，第四纪及第三纪沉积物，据区域地质资料，其厚度大于 200米，基岩埋深一般均在 200米以下，在荷载影响深度内，其主要受力层和下卧层，湿陷性处理后，地层结构均匀，岩土粒度变化较小，属于稳定的建筑场地。 2）按高层建筑岩土工程勘察规范（ JGJ72 90）第 6.2.2条，将基础方向的两个孔， 1号孔和 5号孔，分别计算 1.5 18米深度范围内，压缩模量 - 33 - 按厚度加 权平均值 E 1和 E 2，按下式评价地基均匀性。 E 1 E 2 16.7-15.7 1 20（ E 1+ 2） =1 1 20（ 16.7+15.7） =1.62 为均匀地基。 四、基础类型与地基处理方案的建议 综上所述，在基坑低，持力层为湿陷性黄土，控制厚度 6.15米，承载力标准值 fk=140KPa，上部湿陷，下部天然地基不能满足设计要求，需进行消除湿陷与补强加固，加固处理方法如下： 第一，强夯，既能消除湿陷，又能提高地基强度，但是，东西有楼房，环境不允许。 第二，挤密灰土桩，不论振动挤密或冲击挤密对环境都 有影响。 第三，长螺旋 CFG桩或灰土桩，有效桩长 8.5-9米。 基础采用筏片基础。 五、结论及建议 （一）场地位于朝阳街路南，服装城东城与西城之间，基槽已开挖，预计基坑深 6 米（实际深度为 4.7 米），在基槽底进行钻探，地基土层基本上为粉土，上部具有湿陷性，为自重湿陷性场地，地基湿陷等级为，地基土承载力标准值（ fk）为： 湿陷性黄土： fk=100KPa 粉土、粉质粘土： fk=140KPa - 34 - 粉土： fk=190KPa （二）钻孔深度 33米，不见地下水位。 （三）场地地震烈度为 8度，冻结深度 0.8米。 （四）场地土的类型为中软场地土，建筑场地类别为类。 （五）地基上部湿陷性黄土须消除湿陷，下卧层承载力不能满足设计要求，需要补强加固，加固处理方法： 第一，强夯。 第二，振动挤密，或冲击挤密灰土桩。 第三，长螺旋 CFG桩，或灰土桩。按 GB25 90规范，基底做整片灰土垫层。 （六）建筑物在施工或使用期间，须采取防水措施，防止管道和地面水渗入低下。 （七）勘探工作结束后，应做好钻孔、探井的回填工作。 （八）地基处理后，经检验合格方可使用。 - 35 - 第六章 项目建设规模与设计方案 第一节 建设规 模 依据太原市迎泽区郝庄乡郝家沟村的设想及所做的规划，总占地面积125658.6 m2，其中：净用地 105988.16 m2，规划道路用地 19670.44 m2；规划总建筑面积 316255.0 m2。 建筑容积率为 2.52。 第二节 总平面布局 本项目整个场地由朝阳街北二巷和郝家沟新开路分为三个组团，东区设有3栋住宅楼 ,大部分楼向是座北朝南 ,少数楼为偏向 ;西区设有 4栋住宅楼 ,大部分楼向是座北朝南 ,少数楼为偏向 ;中央区域为商业经营区 ,该区域中央为中心绿地 ,以该绿地为核心 ,在其四角位置设有商业楼 ,每栋楼地 下二层为停车场 , 地下一层和地上四层为商业区 ,五至二十六层为商品住宅，北部东西两栋楼之间设有综合服务楼（ 地下二层、地上十二层），南部东西两栋楼之间设有商务写字楼（地下二层、地上十八层）。 第三节 建筑与结构方案 一、建筑方案 1、回迁住宅区 (东区 ) 住宅设计从满足居住生活行为需求，一切从人的生活需要出发 ,实现居民 - 36 - 小康型文明生活的要求。本项目为经济适用房住宅楼 ,住宅设计要从住户的要求考虑、并结合太原市市民生活习惯和生活水平不断提高、对住宅要求不断提高的现状 ,套型设计要有超前意识，做到近年内不落后。 根据家 庭行为生活特征 ,合理组织设计各功能空间的平面关系 ,合理安排设备、设施和家具 ,保证具有稳定的生活空间。起居室是全家日常活动的中心 ,其位置设置合理 ,面积大于其他功能房间。每户均设主次卧室各一间 ,条件许可的户型 ,设置餐厅及储藏间。各功能房间应有良好的采光和空间尺度 ,以及良好的视觉效果和自然通风效果。主要功能房间使用面积： 起居室 30-40平方米 次卧室 15-25平方米 主卧室 25-30平方米 厨房不小于 6平方米 卫生间 4-6平方米 由一栋 32层、一栋 18层、一栋 17层楼组成，均为框剪板式结构，层高2.8米，总建筑 面积 80255.0平方米。 配套实施用房为单层砖混结构，建筑面积 230平方米。 2、商品住宅区（中、西区） 根据近年来太原市场对商品住宅需求的方向，从“居家的舒适性、私密性；空间组合的丰富性、趣味性；功能区细化程度、人性化程度；人与自然、建筑与环境相融性、亲和性”角度出发，在西区设立高层板式住宅四栋 12 层，在 - 37 - 中区设立点式高层住宅三栋（五二十六层），户型为 80m2 150 m2之间，层高 3.0米，总建筑面积为 135770.0 m2， 1130个席位。 5 26层户型设计为三个主要档次。 二室二 厅一卫型； 三室二厅一卫型； 三室二厅二卫型； 四室二厅二卫型； 商品住宅区均采用钢砖框剪结构，地下两层，地下一层为物业、服务业、设备用房，地下二层为地下车库（可出售或出租）。 3、商业经营区 地下二层为停车场，面积 12000 m2，可容纳车辆 330辆，在临路边的位置设有汽车出入口。 地下一层至四层（除地下一层局部为设备用房外）商业营业场所，建筑面积 56000 m2。在满足营销设施的同时，在人流、物流设计方面进行合理布局，做到互不干扰，交通方便，疏散迅速。 4、商