2010年茂名市房地产市场研究.doc

2010年茂名市房地产市场研究市场研究, 茂名市, 房地产（1）、城市经济概况 茂名市位于广东省西南部，濒临南海，东毗阳江，西邻湛江，北连云浮和广西壮族自治区，全市土地面积11459平方公里。是二十世纪五十年代后期崛起的新兴石油化工工业城市，1983年实行市管县体制。辖茂南区、茂港区、电白县和高州、信宜、化州3个县级市。2008年末全市户籍人口725.67万人。近年来，茂名的国民经济和社会各项事业持续快速健康发展，综合实力不断增强。已成为全国最大的水果生产基地和北运菜生产基地、全国最大的原油加工基地之一，广东省重要的能源、原材料和重化工工业基地。 茂名市经济持续快速发展，城市竞争力进一步增强。2008年完成生产总值突破1000亿元大关，达1217.84亿元，比上年增长23.99%；经济总量持续壮大，城区经济发展迅速。近年来，茂名市狠抓“工业立市”战略，能源石化、乙烯加工、电力、冶金等产业的发展逐步促成茂名逐渐向工业强镇转变，同时房地产、商贸、生产性服务、物流等第三产业的崛起更带动茂名经济进一步壮大。据相关统计数据显示：2003年至2009年，茂名地区生产总值每年平均有12%以上的升幅，这种增幅是显著的，并在一定程度上反映出区域经济近年来发展的平稳。$ o( r* P* Y e5 C7 q 茂名市总体经济水平的大幅快速提高，带动了茂名市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高，对房地产开发而言，存在较大的潜在机会点。/ t$ 8 W8 E y3 |. s, P# M8 r* . V h; k* 纵观茂名市的经济发展,在经济总量的对比上,珠三角9个市区中，茂名逼近惠州排名第八，位居非珠三角城市首位，经济总量甚超湛江，处于全省中上游发展水平。截至2009年底，茂名GDP总量排名位居全省第七。2009年茂名市社会零售总额持续位居粤西城市的首要位置，其次在岗职工年工资水平的指标也排在粤西四个地级市的首位，说明茂名经济发展水平和居民生活水平已经处于粤西地区首位。 （2）、城市规划建设 未来5年，茂名将以北组团河东片区为依托，发展高水公路东侧局部片区及茂南城郊经济开发试验区茂南大道以北片区；继续完善河东区的基础配套设施建设，提升城市形象；中组团围绕石化工业园一区工程先期投入基础设施建设；南组团以港口、旅游产业、产业转移园区及沿海防护隔离带的建设为主导，带动南组团的发展。努力实现“南拓东移，梯度推进，渐进靠海”的空间发展目标。规划将茂南区全境484.33平方公里、茂港区全境420平方公里确定为规划区范围；规划到2010年市区非农业人口65万人，建设用地62平方公里。但是，在该期近规实施初期，便遇到了高水路以东大部分是基本农田保护区，计划难以实施的局面。2 q+ v |# R$ A1 p5 e1 根据茂名市城市总体规划（2008-2020），城市远期空间结构由三条生态绿带划分为中、北、南一主次三大组团。总体发展方向由渐进的向东到实现靠近南部滨海区发展，产业布局围绕两条南北向轴线形成“东居西工、协调发展”的模式。本次规划确定的重点发展地区：北组团河东片区高水路西侧及东侧局部地区、茂南城郊经济开发试验区茂南大道以北片区、广东茂名石化产业园区乙烯区等。总体来说，这个规划是以市区跨过高水路向东(羊角)发展而规划的。! B) Y9 m; o! O$ R% Y9 O+ l$ P4 j2 （3）、茂名市交通情况 交通四大枢纽。形成以港口为龙头、铁路和干线公路为骨架、城市干道和普通公路为基础、管道运输和轻轨客运为补充，对外交通与市区交通相互衔接配合的综合交通体系。港口定位为地区性重要港口，广东省西部及其腹地重要的对外开放口岸和物流中心。包括水东港区、北山岭港区和博贺港区；铁路与枢纽系统包括三茂铁路、河茂铁路、洛湛铁路、茂湛铁路、沿海客运铁路、水东港铁路专用线、北山岭港区铁路支线；形成“五横六纵”骨干路网，包括新325国道、广湛高速（沿海高速并线）、茂南大道281省道、北环路沙沙线、揭茂高速、疏港快速路、博珠线、包茂高速、新280省道、高水路、291省道公南线。同时形成19个客货运枢纽站。 （4）、茂名市房地产业数据分析 土地供应 从市国土局了解到，目前茂名市区可供应市场开发的商住用地主要有位于高水路以西、站前路以北的一片区域，有南乡小区、南华小区、福地小区、怡园小区、站前小区共约900多亩，站前路以南的茂南开发区约2000多亩；已纳入规划但尚未向农民征收开发的位于高凉路与官山路交界的翠园小区、黄竹小区、尚高小区约1500多亩。 C. S W8 W4 e 土地成交单价 随着中心区土地资源日渐稀缺，土地开发利用成本进一步提高，商住用地的招拍挂价格，较优的已达200-250万元/亩，茂南开发区的已达110-130万元/亩，较普通的亦已达90万元/亩，较比2007年粤西明珠地块50万/亩，茂名商品住宅土地价格已有较大幅度上涨，目前进行的茂名大道改扩建工程项目，完工后将大大释放道路两边的商业用地资源，为下一阶段房地产发展提供土地保障。 商品房产品特征 从茂名客户群的需求来看，市场普遍青睐133206三房二厅和150以上200以下的四房二厅，对社区配套、物业管理、小区配套上要求不高，讲究户型的宽敞；低端客户群则喜欢100左右的二房二厅，目前市场上中小户型的产品较缺乏，从销售反馈的情况来看，中小户型的需求存在较大的市场空白。 茂名市住宅销售情况 2008年,茂名全市商品房销售面积为147.49万平方米,同比增长接近30%,2005年以来,茂名商品房需求持续出现高幅度的增长，且商品房基本上以住宅为主导，商品住宅约占商品房总量的97%以上，非住宅类商品房销售面积幅度极低。随着需求稳定增加，2009年茂名市商品房需求量会突破1万套，除粤西明珠和华侨城外，市区商品房1-12月份价格均持续向上。 近几年茂名普通住宅价格略有上升。部分县区的商品住宅成交价较低是拉低茂名楼市均价的原因之一，事实上截至2009年底，茂名市区的房价已经较去年有大幅度的增长，市区主要供应项目价格基本上已售至3200-3600元/，楼价逐渐向4000元的价位爬升。# w! S* G3 v7 L9 h7 L) : （5）、茂名房地产市场SWOT分析 优势(Strength), B8 f8 L! G. c P8 U9 3 j Y l 区位优势明显。茂名市的城市定位是华南地区重要的能源石化工业基地，重要的港口城市，粤西地区中心城市；( 8 t/ x2 n# O a l 经济总量持续壮大。2009年底GDP全省排名第七,增速接近珠三角发达市区。茂名有2个重要经济指标排在第一位，有6个指标排在第二位，说明茂名经济发展水平和居民生活水平已经处于粤西地区首位；( c% K! f: + p, U/ x l 茂名人口却达700多万，目前茂名已经形成了便捷的生活圈，随着经济社会的发展以及城市化进程的加快，将会有越来越多周边县市的人到市区置业；$ G3 b* H I( E5 f8 M2 _4 0 b l楼市性价比高。茂名目前的房价刚逾3000元/平方米，楼价在全省地级市中排在后位，处于粤西地区的低洼地,性价比相当高，未来升值潜力非常大；; Gg3 d- * W# B u0 a7 J l 茂名石化和乙烯项目带来了大量的高技术人才，这部分人收入较高，是茂名房地产市场的重要消费者；: Z0 f. q2 G7 E I# W! xz Q. z: N l 旅游资源丰富，发掘潜力较大。. k- H, K O, b6 y7 g9 h1 g* V* c+ u% t# 劣势(Weakness)7 Y/ 6 l, 3 B$ y/ P8 n l 茂名市的人口总量大，但是外来人口很少，是属于一个人口流出城市，很多本地的高素质人才都选择到大城市发展，不愿意回茂名；7 z8 5 k2 L2 Q3 V, S$ q( c/ N l 相对来说，茂名是一个比较年轻的城市，其市政环境、市政公共设施还有待进一步改善，城市知名度和城市魅力都不够；% Q( O4 E7 i4 ? l 茂名经济发展内生动力不足，缺少发展必需的项目、资金、人才和技术，经济发展如果仅仅依靠有限的地方财政投入，就只能缓慢地渐进式发展；7 w E1 u( U5 _( n R. ! R l 茂名地区的经济发展以市直属区域及沿海地区为主，经济发展不甚平衡，城镇低收入住房困难家庭数量仍然较大；; _4 _+ l) E b5 U0 v0 ?% ?5 x l 地方工业不发达、税源财源缺乏；与周边其他兄弟城市相比，茂名市房地产业还存在着项目规模小、建设和管理水平较低、市场不够活跃等问题；4 b3 Y+ H* V# v6 n: s7 o6 c# g- I 机会(Opportunity)f+ U; q( % V3 m _7 l 相对粤西地区市场，茂名市仍属整体起步阶段，目前市区竞争项目不算太多，其房地产发展具有相当大的上升空间；2 R. p* ?% t6 e5 e1 ( w b l 在售项目均缺乏产品营销意识，若将注重营销环节，将有利于项目的品牌树立，能使本面于竞争中突围而出；* o4 t7 / F2 p l 在售竞争缺乏资金，大多以向银行抵押物业获取开发资金，如粤西明珠、财富名门等较大规模的楼盘均以自有资产抵押贷款，利用自有资产进行抵押获取银行贷款，项目迟开发，易后发制人，有实力的开发商可以采取一次性大面积推货，对市场进行突围，更容易占据市场主导；8 F+ Z% V/ A0 o/ P, k! X l 茂名的楼盘均为低档次个盘，当地市场缺少中上档次楼盘，中高档洋房市场有空间。可见中高档次住宅这个阶层的客户购买力有待挖掘，尽早布局抢占中高端市场范畴的客户源，是介入开发的一个机会点；; f8 ! ( a+ I% u3 z U4 % A 威胁(Threat)( # M A e2 _7 C K/ h l 可以说石油化工业是茂名经济的重要支柱，就实地调查结果来看,茂名经其城市经济竟争力实质上并没有优于周边城市,其GDP居高不下主要是依赖一企独大(石化)所造成,整个城市经济实力占据粤西优势；$ Q3 t8 V2 R* ( # |0 l 据了解，茂名石化拟在茂名大道建30栋商品房，如果情况落实，将会使购买力减弱从而使到部分刚性需求流失。5 c$ o Z( u# V( X, k M. E/ T1 A8 W+ b4 k( j% |2 t+ i) u （6）、茂名市房地产市场发展的总结与建议 1、 未来发展前景仍乐观 茂名市城市总体规划（2008-2020），提出城市远期空间结构由中、北、南一主次三大组团，总体发展方向由渐进的向东到实现靠近南部滨海区发展，提升茂名为粤西地区中心城市，加上经济建设与交通网络建设的逐步完善，继阳江房地产市场加大开发力度发展之后，茂名毋庸置疑地成为广东西部的焦点所在，未来几年来房地产开发会相对比现时更活跃。8 s8 O$ t6 k$ C, d# l严格地讲，茂名房地产目前仍然处于落后的水平，目前茂名房地产刚刚从萌芽阶段进入到发展初阶段，但反过来可窥见其发展前景的宽广，作为三线城市，茂名未有出现投资过热与泡沫的现象，现阶段茂名房地产基本上是处于一种温和的态势，从长远的角度来看，茂名市未来房地产市场的发展极具潜力。总体认为，茂名楼市整体属于起步到发展期的过度阶段，市场竞争力度不大，其房地产发展具有相当大的上升空间，故认为茂名房地产这个时期的发展机遇大于威胁。 2、 抓住机遇，捷足先登可分取市场一杯羹 预计2010年开始，茂名房地产会进入一个新的发展期，房地产业会由粗放型向集约型过度，产业会逐步向市场化转变。目前通过调研了解，发展商对楼盘现场展示及营销手段及品质意识不高，对市场的操作也缺乏意识，地段较好的楼盘通过自然消化即售罄。从实地考察的中心区3-4个