新华信托产品说明书.doc

新华信托重庆斌鑫龙门阵项目股权投资集合资金信托计划说明书根据中华人民共和国信托法、信托公司管理办法及信托公司集合资金信托计划管理办法以及其他有关法律、法规, 新华信托股份有限公司(简称“新华信托”或“受托人”)发挥信托作为金融工具的优势，为拓宽民间投资渠道，满足投资者获取收益的需求,设计风险适中、收益较高的信托产品，特制定本信托计划。一、信托计划名称新华信托重庆斌鑫龙门阵项目股权投资集合资金信托计划（简称“信托计划”）。二、信托计划类别本信托计划为委托人指定用途，并由受托人以集合方式管理、运用和处分信托财产的集合资金信托计划。三、信托计划目的委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理，由受托人按照委托人的意愿，以受托人的名义，对重庆斌鑫伟祺置业有限公司（以下简称“项目公司”）进行增资，取得信托收益并分配给受益人。四、信托计划规模（一）本信托计划规模为人民币25,000-30,000万元。（二）本信托计划的信托受益权划分为等额份额的信托单位，每份信托单位的价格为人民币1元。五、信托计划期限（一）本信托计划期限为24个月，自信托计划生效之日起计算。（二）信托计划满12个月后，受托人可在满足预期年化收益率的前提下，提前终止本信托计划。（三）信托期限满24个月时，受托人有权根据项目的具体情况按信托文件约定的方式退出或延长信托期限，但延长期限不得超过12个月。六、加入信托计划的条件（一）委托人资格委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，且为合格投资者。自然人委托人不得超过50人，但单笔委托金额在300万元（含）以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。（二）资金合法性要求委托人保证交付的信托资金是其合法所有的可支配财产。（三）资金要求加入信托计划的资金为人民币。自然人和机构单笔信托资金金额最低为人民币100万元，均可按1万元的整数倍增加。（四）受益人要求受益人和委托人为同一人。（五）确认原则受托人将按照“金额优先、时间优先”的原则排序以后确定委托人购买权。（六）认购信托计划需提供的资料机构投资者提供加盖公章的营业执照副本复印件、税务登记证（国、地税）复印件、组织机构代码证复印件、公司章程复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人及授权代理人身份证复印件和法人授权委托书原件；自然人提供身份证复印件。七、信托账户的管理（一）受托人开设独立的信托资金专用账户对信托资金进行管理，本信托的一切资金往来均需通过该账户进行。（二）本信托计划的信托资金专用账户为：账户名称：新华信托股份有限公司开户银行：账 号：八、信托计划的推介、成立与生效（一）信托计划的推介1、本信托计划推介地为重庆市，推介期拟定为 天，自2011年 月 日到2011年 月 日止，若有需要，可适当延长或提前结束。由重庆农村商业银行股份有限公司作为信托资金推介服务机构。（二）信托计划的成立1、满足下列条件之一，本信托计划成立：（1）推介期内，信托计划募集资金达到25,000-30,000万元，且自然人委托人不超过50人（单笔委托金额在300万元（含）以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制），由受托人择日宣告信托计划提前成立。（2）推介期结束，信托计划募集资金达到25,000万元以上，且自然人委托人不超过50人（单笔委托金额在300万元（含）以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制），信托计划按实际募集金额成立。2、推介期届满时，如果未能满足信托文件约定的成立条件，则本信托计划不成立，受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定计算的活期存款利息的义务。此外，受托人不再承担其他任何义务。（三）信托计划的生效信托计划成立之后，受托人向项目公司划付增资款之日信托计划生效。（四）信托资金在信托计划生效前产生的利息计算及其分配信托资金在受托人收到日至本信托计划生效日期间产生的利息按中国人民银行规定的活期存款利率计算，由受托人在本信托计划终止时支付给受益人。九、信托计划信用增级措施及流动性安排（一）信用增级措施1、在信托计划成立前，重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司已签署重庆斌鑫伟祺置业有限公司股权信托合同及相关文件，设立股权信托，将其持有的项目公司100%的股权信托给受托人管理，并办理过户手续，过户至受托人名下，以保证本信托计划的资金安全、信托本金退出及预期收益分配，并享有本信托计划项下全部受益人信托本金退出及预期收益分配后的剩余权益。2、受托人委派董事进驻项目公司董事会，涉及项目公司重大事项的决策，受托人有一票否决权。3、项目公司设立信托监管账户和日常运营账户。信托监管账户主要用于保管本信托计划注入项目公司的资金以及龙门阵项目销售收入，其银行预留印鉴为项目公司公章和法定代表人个人铭章，项目公司公章和法定代表人个人铭章由新华信托保管。（二）流动性安排1、本信托计划存续期间，受益权可以转让（捐赠）、继承和质押。信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人；机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。受益权转让给重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司或其指定的第三方后，该部分信托受益权需经受托人书面同意后方可继续转让（捐赠）、继承和质押。2、受益人转让（捐赠）、继承和质押信托受益权，转、受让各方应当分别按信托财产（受益权）的0.1比例向受托人缴纳登记手续费。十、信托财产的保管根据银监会有关规定，受托人委托重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行担任信托财产的保管人。受托人与保管人订立保管协议，明确受托人与保管人之间在信托财产的保管、信托财产的管理和运作及相互监督等相关事宜中的权利、义务及职责，确保信托财产的安全，保护受益人的合法权益。十一、信托资金管理与运用（一）由受托人按照委托人的意愿，以受托人的名义，将委托人的信托资金以及其他有相同投资目的，且与受托人签订了信托合同的自然人、法人或其他组织的信托资金集合管理，将信托资金以增资的方式投资于重庆斌鑫伟祺置业有限公司，其中15730.83万元用于偿还重庆斌鑫集团有限公司借款，其余信托资金用于其名下龙门阵项目开发建设，以取得信托收益并分配给受益人。在信托期限内，受托人可以将信托财产中的现金运用于存放银行等。（二）受托人通过委派项目公司董事、实行印信和资金监管等方式对项目公司的日常运营进行监控，确保对项目公司日常经营管理的知情权和对重大事项的一票否决权。1、受托人获得项目公司控股权后，修改项目公司章程，委派董事进驻项目公司董事会。项目公司实行总经理负责制，并全面负责其日常经营管理，但涉及项目公司重大事项的决策，受托人有一票否决权。2、重大事项是指对本信托计划的运营带来重大影响或风险的事项。主要包括：重大经营决策；对外担保；对外融资；资产抵押或质押；重大资产处置以及重大项目投资；经营计划；工程预算、决算等事项。3、项目公司的印信由受托人进行管理。印信包括但不限于项目公司的公章、项目公司法定代表人个人铭章、营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其他主要资产权属证书等重要法律文件。其中项目公司的公章、项目公司法定代表人个人铭章、主要资产权属证书等重要法律文件，由受托人保管使用，其它印信授权项目公司保管使用。印信的管理和使用应当严格遵守项目公司的印信管理制度等相关规定。4、项目公司设立信托监管账户和日常运营账户。信托监管账户主要用于保管本信托计划注入项目公司的资金以及龙门阵项目销售收入，其银行预留印鉴为项目公司公章和法定代表人个人铭章，项目公司公章和法定代表人个人铭章由新华信托保管。日常运营账户主要用于保管由信托监管账户划入的资金和项目公司日常资金的收付，预留印鉴为项目公司财务章和项目公司总经理的个人铭章。新华信托通过对信托监管账户的全程控制和对资金的预算管理等方式保证资金的安全和专款专用。（三）项目公司以支付费用、分红的方式，向信托专户支付相应金额的信托费用和信托收益，具体支付方式如下：1、信托计划生效后10个工作日内，项目公司应：向信托专户支付受托人第一年度信托报酬及其他信托费用，计算公式=信托规模4.3%。2、信托计划生效并满一个信托年度的当日，项目公司应：(i)向信托专户支付第一年度的信托收益，计算公式= A类委托人募集资金总额10.5%+ B类委托人募集资金总额11.5%；(ii) 向信托专户支付受托人第二年度信托报酬及其他信托费用，计算公式=信托规模4.3%。3、若本信托计划期满一年后提前终止，则已收取的相关费用不予退还，且项目公司应于提前终止当日：(i)向信托专户支付该年度尚未支付的信托收益，计算公式= A类委托人募集资金总额10.5%该年度本信托计划实际存续天数/365+B类委托人募集资金总额11.5%该年度本信托计划实际存续天数/365；以及(ii)向信托专户支付提前终止补偿，计算公式=A类委托人募集资金总额10.5%30/365+B类委托人募集资金总额11.5%30/365。4、本信托计划期满两个信托年度的当日，项目公司应向信托专户支付第二年度的信托收益，计算公式= A类委托人募集资金总额10.5%+B类委托人募集资金总额11.5%。5、若本信托计划延期，则项目公司应于本信托计划延期期间届满当日：(i)向信托专户支付延期期间的信托收益，计算公式= A类委托人募集资金总额14.5%信托计划延期天数/365+ B类委托人募集资金总额15.5%信托计划延期天数/365；(ii)向信托专户支付受托人延期期间的信托报酬及其他信托费用，计算公式=信托规模9.7%信托计划延期天数/365。（四）本信托计划终止或提前终止时，在项目公司按照前款规定全额支付信托收益、信托报酬、其他信托费用、提前终止补偿后，重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司或其指定的第三方有权全额收购本信托计划全部信托单位或者项目公司股权，收购金额为本信托计划的信托规模。在完成前述信托单位或者股权的收购后，受托人应按照信托文件的约定，将剩余信托财产以股权、现金或其他合法权益的方式向受益人分配。十二、信托计划的管理（一）信托财产的独立核算：新华信托为本次信托计划的信托资金设立专用银行账户。本信托计划的信托资金将单独记账、核算，与其他信托计划的资金以及新华信托自有资金分开管理。 （二）风险控制制度：受托人业已建立信托项目风险控制制度，并将严格执行且通过监督检查，使之落实到投资的全过程。 （三）资金管理保障制度：新华信托为了保障投资者信托资金的安全，防范内部风险，建立了完整的内部财务监控制度，通过建立各个部门之间的约束机制，使部门间相互监督，以保障信托资金在运作过程中避免因内部管理的原因而受到损失。（四）信托财产保管制度：根据银监会有关规定，将委托具备资质的银行重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行作为信托资金保管人。十三、信托资金的退出为充分保障受益人的利益，在信托期满时，采取以下方式安全退出信托资金，以满足受益人信托本金和预期收益。（一）获取项目公司分红、减资。受托人可以通过获取分红或依据公司法第一百七十八条对项目公司进行减资等方式向受益人分配信托本金及收益。（二）转让项目公司股权。信托到期时，受托人有权将其持有的项目公司股权转让给第三方，在股权转让价格以及项目公司已支付的信托收益、信托报酬、其他信托费用、提前终止补偿（如适用）之和，能够满足本信托计划投资人的预期年化收益率，并足以支付本信托计划的信托本金、信托报酬、其他信托费用、提前终止补偿（如适用）的前提下，重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司或其指定的第三方有优先购买权，此优先购买权属于重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司的一项可选择性的权利，而不是义务。若重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司或其指定的第三方未及时行使优先购买权或股权转让价格不能达到前述规定，则受托人可以将拥有的项目公司的股权转让给其他方，并按信托文件规定的财产分配顺序，向受益人分配信托本金及收益。（三）转让信托受益权。在项目公司按照相关协议的规定，全额支付信托收益、信托报酬、其他信托费用、提前终止补偿（如适用）后，可由重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司或其指定的第三方全额收购本信托计划的信托单位，收购金额为本信托计划的信托规模。在完成前述信托单位的收购后，受托人应按照信托文件的约定，将剩余信托财产以股权或其他合法权益的方式向收购方分配。（四）信托计划满一年后，受托人可以根据重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司的要求，在满足本信托计划投资者的预期年化收益率，并能保障本信托计划的信托本金、信托报酬、信托其他费用、提前终止补偿（如适用）足额支付的前提下，采取由项目公司减资或转让股权或转让相关受益权等方式提前退出。（五）若上述分红、减资、股权或受益权转让不能顺利实施，受托人可以采取其他符合法律、法规的方式处分项目公司100的股权或项目公司的资产，并按信托文件的约定，以处置所得向本信托计划投资者分配信托本金和收益，并支付应付未付的信托报酬、其他信托费用、提前终止补偿（如适用）后。（六）受托人有权根据信托计划的运作情况，在上述范围内自主选择信托资金的退出方式。在满足信托本金和预期年化收益率后，如有剩余，则按重庆斌鑫伟祺置业有限公司股权信托合同的约定分配给重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司。十四、信托计划风险揭示与承担（一）信托计划风险揭示1、政策风险及控制本信托计划为股权投资信托计划，无房地产项目公司股东方股权回购的承诺，是信托公司集合资金信托计划管理办法所引导和鼓励的房地产股权投资，符合国家法律、法规和政策。2、信用风险及控制本信托计划将以信托资金对项目公司进行增资，用于其名下龙门阵项目的开发建设。受托人通过控制项目公司100的股权，向项目公司委派董事、实行印信和资金监管等方式对项目公司的日常运营进行监控，确保对项目公司日常经营管理的知情权和对重大事项的最终决策权。3、股权投资风险及其控制完成项目公司股权信托后，新华信托将拥有项目公司100的股权，法律关系明晰，因项目公司系新设公司，其债权和债务明了清晰，以与信托资金投入及其预期收益率相应的金额处置项目公司股权或资产是可行的，同时，通过设立股权信托，重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司前期投入资金与信托资金的比例达到了1：1，也能在相当程度上增加信托资金的安全边际。在信托计划存续期间，受托人及其派出的董事、信托经理将严格按照有关法规和公司制度的要求，做好项目的后续跟踪管理工作，并根据项目实际运作情况制订相关风险控制预案，当出现流动性风险时，将及时对项目公司股权和其他资产进行处置，包括但不限于转让股权、债权等，以规避和控制本信托计划受益人所承担的风险。4、资金监管风险及控制在本信托计划中，信托资金的风险主要在于信托资金、房屋预售款项是否实际用于项目建设，项目后续建设资金是否充足以及项目后续销售情况。在本信托计划中，项目公司设信托监管账户和日常运营账户。信托监管账户主要用于保管本信托计划以增资扩股方式注入项目公司的资金以及龙门阵项目销售收入，其银行预留印鉴为项目公司公章、项目公司法定代表人的个人铭章，项目公司公章和项目公司法定代表人的个人铭章由受托人保管。日常运营账户主要用于保管由信托监管账户划入的资金和项目公司日常资金的收付，预留印鉴为项目公司财务章和项目公司总经理的个人铭章。受托人通过对信托监管账户的全程控制和对资金的预算管理等方式，保证信托资金的专款专用和资金安全，控制信托计划运营风险。5、市场、经营风险及控制本信托计划投资房地产项目，主要面临房地产市场价格波动风险和房地产项目公司经营管理风险。本项目所在地华岩新城区域作为重庆市房地产开发热点，在政府市政规划与投入、住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有较强的优势。但在现阶段也存在着热点开发节奏较为缓慢、开发产品单一的弊端。基于华岩新城区域的外部环境和市场情况，以及重庆斌鑫集团有限公司和重庆嘉和置业发展有限公司在社区发展、产品规划和品牌影响力、物业管理等方面的优势，考虑借鉴斌鑫西城绿锦的成功经验，在该地区开发高层、小高层为主的华岩新城龙门阵项目，具有良好的市场前景。6、信托资金运用对象和投资项目风险及控制在本信托计划中，还存在着信托资金运用对象和投资项目的风险，如：四证能否如期办理，项目销售效益高低等各类风险。受托人通过加强信托存续期间监管等方式对项目公司的日常运营及销售进行监控，以控制相关风险。7、其他风险及控制本信托计划不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。尽管不可抗力因素非人力可避免与化解，但受托人将竭尽所能，积极加强对不可抗力因素的研究判断分析能力，尽可能地向用款人、委托人报告不可抗力因素的出现可能，以便其采取相应的对策。（二）风险的承担受托人违背信托合同及信托计划的约定管理、运用、处分信托财产，导致信托财产遭受损失的，由受托人以固有财产赔偿。不足赔偿时，由信托财产承担。受托人根据信托合同及信托计划的规定管理、运用、处分信托财产，导致信托财产遭受损失的，由信托财产承担。受托人承诺以受益人的最大利益为宗旨处理本资金信托的信托事务，并谨慎管理信托财产，但不承诺信托资金不受损失，亦不承诺信托资金的最低收益。特别提示：对于上述各种风险，虽然受托人将采取有效防范措施，但仍有可能发生并有可能给信托财产带来损失。根据有关法规，该损失应由信托财产承担。十五、信托费用的计算及支付（一）本信托运作过程中涉及的各纳税主体，依照国家法律、行政法规的规定分别履行纳税义务。应由信托财产承担的税费，按照法律、法规及国家有关部门的规定办理。（二）除非项目公司另行支付外，受托人因处理信托事务发生下述费用与税费由信托财产承担：1、信托报酬；2、信托财产管理、运用或处分过程中发生的印花税等税费；3、文件或账册制作、印刷费用；4、信息披露费用；5、与信托相关的审计费、律师费等中介费用；6、信托资金保管费用；7、信托计划推介服务费用及财务顾问费用；8、按照有关规定可以列入的其他费用。上述第26、8项信托费用统称为其他信托费用。（三）信托报酬和其他信托费用的计提标准、计算方法和支付方式1、受托人信托报酬率为4%/年，其他信托费用率为0.3%/年。信托计划生效后10个工作日内，项目公司向信托专户支付第一年度信托报酬及其他信托费用，计算公式=信托规模4.3%；信托计划生效并满一个信托年度的当日，项目公司向信托专户支付受托人第二年度信托报酬及其他信托费用，计算公式=信托规模4.3%。2、如信托计划延期，则在延期期间届满当日，项目公司向信托专户支付延期期间信托报酬及其他信托费用。其中信托报酬计算公式=信托规模9%信托计划延期天数/365；其他信托费用计算公式=信托规模0.7%信托计划延期天数/365。3、有提前终止情况出现的，受托人不予退还已经收取的信托费用。4、其他信托费用如有节余，节余部分由受托人享有；如不足，超出部分由受托人承担。但因实现债权产生的费用包括但不限于诉讼费、评估拍卖费、执行费、律师费等由信托财产承担。如受托人事先垫付的，享有优先受偿权。（四）保管费用的计提标准、计算方法和支付方式信托计划的保管费率为0.15/年，由受托人按保管协议的约定，直接从信托专户中支取作为保管费用支出。有提前终止情况出现的，已收取的保管费用不予退还；如信托计划延期，按保管协议的约定支付延期期间保管费用。（五）信托计划推介服务费用及财务顾问费用由项目公司另行支付。（六）费用计提应符合如下原则1、受托人因违反信托合同所导致的费用支出，以及处理与本信托无关的事项发生的费用不列入应由信托财产承担的费用。2、应由信托财产承担的费用从信托财产中支付，列入当期费用。受托人如以固有财产先行垫付的，受托人有权从信托财产中优先受偿。十六、信托收益的计算、分配及信托本金的分配（一）信托收益的计算1、信托收入：指来源于信托财产管理、运用、处分过程中产生的除信托资金以外的收益，包括投资分红、股权转让收益、银行存款利息以及其他收益。2、信托费用：指本说明书第十五条中约定的应由信托财产承担的信托费用。3、信托收益=信托收入-信托费用4、信托预期收益率A类委托人：认购金额300万以下的投资者为A类委托人，其信托预期收益率为10.5%/年；如信托计划延期，则信托延期期间A类委托人信托预期收益率调整为14.5%/年。B类委托人：认购金额300万（含300万）以上的投资者为B类委托人，其信托预期收益率为11.5%/年；如信托计划延期，则信托延期期间B类委托人信托预期收益率调整为15.5%/年。（二）信托财产及收益的分配1、本信托计划第一个信托年度期满后10个工作日内，受托人向受益人分配第一个信托年度的预期收益，计算公式= A类委托人募集资金总额10.5%+B类委托人募集资金总额11.5%。如本信托计划在24个月期满时结束，则在信托计划期限满24个月后10个工作日内，受托人向受益人分配本金及第二个信托年度的预期收益，计算公式=信托本金A类委托人募集资金总额10.5%+B类委托人募集资金总额11.5%。进行前述分配后如有剩余，则按重庆斌鑫伟祺置业有限公司股权信托合同的约定分配给重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司。2、本信托计划提前终止时，由受托人于提前终止日起的10个工作日内，向受益人分配本金及预期收益，计算公式=信托本金A类委托人募集资金总额10.5%（该年度本信托计划实际存续天数+30）/365+B类委托人募集资金总额11.5%（该年度本信托计划实际存续天数+30）/365。如有剩余，则按重庆斌鑫伟祺置业有限公司股权信托合同的约定分配给重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司。3、如信托计划延期，则在信托计划期限满24个月后10个工作日内，受托人向受益人分配第二个信托年度的预期收益，其计算公式= A类委托人募集资金总额10.5%+B类委托人募集资金总额11.5%；延期期间届满当日，受托人向受益人分配本金及延期期间预期收益，计算公式=信托本金A类委托人募集资金总额14.5%信托计划延期天数/365+B类委托人募集资金总额15.5%信托计划延期天数/365。进行前述分配后，如有剩余，则按重庆斌鑫伟祺置业有限公司股权信托合同的约定分配给重庆斌鑫集团有限公司、重庆嘉和置业发展有限公司。十七、受益人大会（一）受益人大会由全体受益人组成。（二）出现以下事项而信托计划文件未有事先约定的，应当召开受益人大会审议决定：1、提前终止信托合同或者延长信托期限；2、改变信托财产运用方式；3、更换受托人；4、提高受托人的报酬标准；5、信托计划文件约定需要召开受益人大会的其他事项。（三）受益人大会由受托人负责召集，受托人未按规定召集或不能召集时，代表信托单位百分之十以上的受益人有权自行召集。（四）召集受益人大会，召集人应当至少提前十个工作日公告受益人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。受益人大会不得就未经公告的事项进行表决。（五）受益人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。每一信托单位具有一票表决权，受益人可以委托代理人出席受益人大会并行使表决权。（六）受益人大会应当有代表百分之五十以上信托单位受益人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的受益人所持表决权的三分之二以上通过；但更换受托人、改变信托财产运用方式、提前终止信托合同，应当经参加大会的受益人全体通过。受益人大会决定的事项，应当及时通知相关当事人，并向中国银行业监督管理委员会报告。十八、新受托人的选任方式（一）若受托人在现行法律法规下因故不能继续履行受托人的责任，则根据有关规定，首先由委托人选任新受托人。委托人不指定或者无能力指定的，由受益人选任，受益人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，依法由其监护人代行选任。（二）更换受托人的程序1、提名：新任受托人由委托人提名并形成决议。2、批准：委托人决议经法定监管部门批准后，受托人方可退任，新任受托人经法定监管机构审查批准方可继任。3、公告：由委托人在获得法定监管机构批准受托人更换后5个工作日内公告。十九、信托计划信息披露（一）信托事务报告由受托人在其网站（http:/www.nct-china. com）上公告或在受托人营业场所公告或发送电子邮件通知受益人或受益人来函索取时以邮寄的形式报告受益人。（二）信托计划清算报告1、受托人应在信托终止后10个工作日内编制信托财产清算报告,委托人、受益人同意受托人出具的清算报告不须经过第三方审计。2、受益人自收到信托清算报告或报告公布之日起10日内未提出书面异议的，受托人就信托清算报告所列的有关事项解除责任。（三）季度报告、临时报告与公告1、受托人按月制作信托资金管理的报告和信托资金运用及收益情况表，以备受益人和监管部门查询，并按自然季度定期向受益人披露信托资金管理报告及收益情况表、每自然年度向受益人披露信托资金保管人出具的信托财产保管报告。委托人、受益人同意受托人出具的管理报告不须经过第三方审计。2、在信托计划存续期内，如果发生可能对信托受益人权益产生重大影响的事项时，受托人在知道临时事项发生之日起10个工作日内向委托人和受益人作临时披露。二十、信托计划的终止与清算（一）如下情况发生时，本信托计划终止：1、信托合同期限届满； 2、受益人大会决定终止； 3、受托人职责终止，未能按照有关规定产生新受托人； 4、信托计划文件约定的其他情形。（二）信托计划清算1、信托计划终止,受托人负责信托财产的保管、清理、变现、确认和分配。2、受托人在信托计划终止后10个工作日内编制信托财产清算报告,并以约定方式报告受益人。3、受益人或其继承人在信托计划清算报告公布之日起10日内未提出书面异议的,受托人就清算报告所列事项解除责任。（三）信托财产的归属信托财产归属受益人，由受托人以信托合同约定方式分配给受益人。二十一、项目情况介绍（一）项目公司简介公司名称：重庆斌鑫伟祺置业有限公司公司住所：渝中区健康路46号法定代表人：郭元新注册资本：10005.6789万元公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发（取得相关行政许可后方可从事经营），房地产项目投资咨询，销售化工产品（不含危险化学品）、建筑及装饰材料（不含危险化学品）、橡胶制品、五金、交电、金属材料（不含稀贵金属）、针纺织品、工艺美术品、汽车零部件、摩托车零部件，房地产经纪咨询（取得相关行政许可后方可从事经营）。经营期限：永久存续股东名称出资额(人民币)持股比例重庆斌鑫集团有限公司6503.691285万元65%重庆嘉和置业发展有限公司3501.987615万元35%注册资本总额10005.6789万元100%（二）项目情况1、项目区位该宗地位于重庆市区西部，北侧紧临重庆唯一的主题公园-魔幻山龙门阵公园，行政区划属于九龙坡区，距离华福大道0.2公里，距离市内环高速0.3公里，距离成渝高速公路约2公里，距离杨家坪商业中心约5公里，距离九龙坡区行政中心约6公里。2、投资估算本项目经过汇总的总投资为158768.47万元，汇总表如下(单位：万元)：序号项目合计备注一开发成本151456.811土地费用48076.522前期工程费20089.853建安成本73396.034基础设施费5629.575环境景观工程费1799.076大配套设施费3907工程相关费用607.868不可预见费1467.92二期间费用7311.661管理费用1550.702销售费用5760.963财务费用三项目总投资158768.473、项目销售收入及投资收益估算（1）销售总收入及各年销售收入预测如下表项目2011年2012年2013年2014年合计小高层（万元）33796.3029142.291732.28-64670.86销售面积（）74237.5660425.923452.91-138116.39销售单价（元）4552.454822.815016.86-4682.35高层（万元）20742.1827728.2128804.4428891.34106166.17销售面积（）44076.3956164.8255035.6451897.73207174.58销售单价（元）4705.964936.945233.785566.985124.48商业（万元）7612.598069.3434214.0136266.8586162.79销售面积（）8632.278632.2734529.1034529.1086322.74销售单价（元）8818.759347.889908.7510503.279981.47车库（万元）26402680128641286431048销售个数（个）264268107210722676销售单价（元）100000100000120000120000116000合计（万元）64791.0767619.8477614.7378022.19288047.83（2）根据收入、成本估算编制项目损益表如下：项目损益表序号项目名称单位金额备注一项目总收入万元288047.83单方收入5483.76元二销售税金及附加万元15842.63单方税收301.61元三项目总投资万元158768.47单方投资3022.58元1项目开发成本万元151456.81单方成本2883.39元2期间费用万元7311.662.1财务费用万元-2.2管理费用万元1550.70按工程成本1.5%计算2.3销售费用万元5760.96销售收入的2%五土地增值税万元24943.61六税前利润总额万元88493.12单方税前利润1684.70元七所得税万元22123.28税率25%八税后净利润万元66369.84单方净利润1263.53元九评价指标销售净利润率23.04%投资净利润率41.80%二十二、信托财产保管人介绍受托人委托重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行担任信托财产的保管人。受托人与保管人订立保管协议，明确受托人与保管人之间在信托财产的保管、信托财产的管理和运作及相互监督等相关事宜中的权利、义务及职责，确保信托财产的安全，保护受益人的合法权益。重庆农村商业银行股份有限公司（简称重庆农村商业银行）成立于2008年6月，是在原重庆市农村信用社、农村合作银行基础上组建的股份制商业银行，是全国第三家、中西部首家省级农村商业银行。资本金70亿元，总资产规模超过2000亿元，下辖近1800个营业机构，从业人员1.4万余名，注册资本金居全国农村商业银行之首，是重庆市资产规模最大、存款规模最大、服务网点最多的地方金融机构，也是重庆市最大的涉农贷款银行、中小企业融资银行和个人信贷银行。重庆农村商业银行入选“2009重庆企业100强”，列排行榜第12位，资产规模居入选企业之首。重庆农村商业银行也是唯一入选百强榜的银行业金融机构。银行家杂志发布2009中国商业银行竞争力评价报告，在其中的全国农村商业银行竞争力排行榜中，重庆农村商业银行资产规模、存款规模以及贷款规模均位列第三位，仅次于北京农村商业银行和上海农村商业银行；在所有者权益排行中，位居上海农村商业银行之后，排名第二位。2010年7月27日，由市经信委、市企业联合会、市企业家协会、市国资委等单位共同评审的“2010年重庆企业100强”名单出炉，重庆农村商业银行入围100强，位居第11名，比去年上升了一位。同时，重庆农村商业银行还入围与重庆100强企业同时出炉的“2010年重庆服务业企业50强”，位列第5名。2010重庆企业100强和服务业企业50强的入围，进一步展示了重庆农商行的经营实力、社会影响力和知名度。二十三、受托人介绍新华信托股份有限公司(NEW CHINA TRUST CO.,LTD.)成立于1979年，是我国最早的信托公司之一，公司注册资本为人民币6.2亿元。公司自成立以来，经历了银信分离、证信分业、增资扩股、战略重组等历程，在公司治理、制度建设、人才结构和业务开拓等方面不断完善，发展成为一个资产质量较高、经营理念先进和风格稳健的全新金融服务机构。2001年10月，公司完成重新登记，2007年9月，经中国银行业监督管理委员会核准，公司重新换发金融许可证。公司秉承“珍视所托，专业理财”的经营理念，积极进行金融服务创新，稳步实现管理机制更新，业务逐年稳定增长，形成了以信托业务为主的业务格局。截止2010年年底，公司信托服务费收入及占比在信托行业内位列前茅，管理资产逾600亿元人民币。二十四、信托经理介绍刘一娟：重庆理工大学会计学硕士。2007年加盟新华信托股份有限公司。负责业务审核和信托项目交易结构设计，管理信托财产数十亿元，在公司财务及会计方面具有丰富经验。徐志展：清华大学法学院法学学士、民商法学硕士。曾在美国高特兄弟律师事务所、通用电气（中国）医疗集团法律部、中国金融期货交易所工作实习，并曾任深圳市新产业创业投资有限公司项目经理，曾在北京市天同律师事务所工作。曾参与美国国际集团（AIG）投资山东亚光纺织集团、长春新产业光电技术有限公司改