【商业地产】长沙上河国际商业街开盘前阶段策略-63PPT

上河国际商业街 开盘前阶段策略研讨会 2008.3.16 相关议程 1、开盘前策略探讨 2、相关执行风格解析 3、 DM设计稿件 讲解 4、户外的设计 初步沟通 5、楼书风格 P示意 一、开盘前策略研讨 【 开盘前工作重点 】 1、如何继续拔高项目的国际化大商业的气质形象？ 2、商业与公寓的关系在价值体系中如何实现有效糅合？ 2、以怎样的方式实现项目价值利益点与消费者的情感沟通？ 今年上半年的销售任务是艰巨的，在 5、 20开盘要销售 1.57 万 M2商铺及 B区剩余 272套公寓的 90%，作为推广的配合工作 , 今年需要重点从有效渠道进行，让广告信息更真实进入消 费者大脑 ，全力配合好销售工作 。 【 项目定位与主推广语 】 1、“ 中南商业第一极”的项目总体定位，已经沿用很久，实 践证明它是完全符合本项目的实际的。本阶段推广的“ 上河国 际商业街”， 不能脱离“商业广场”这个大环境，否则会导致 前期的广告资源浪费，陷入孤立境地。 2、 公寓销售压力 相对 较小，而“以商带住”是拨高 B区公寓 价值的最有力方式。在商业推动下，公寓作为商业综合体之 上的国际公寓，向市场展示的是更高的居住价值。 【 广告推广口号 】 商业翘楚 比肩全球 本项目在中南五省商业项目中规模排名榜首，当之无愧“翘楚称号”，其影响力应当不仅仅限于中南地域，而且有跟上世界脚步的雄心。故曰“比肩全球”。 中南财富 谁与争锋 【 口号备选 】 与新特区 一起腾 飞 国际的 大气的 宏伟的 现代的 【 广告调性 】 【 如何应对暂不明朗的业态定位 ?】 苏宁、国美还有深圳白马、天河城百货等单位都可能进驻 ，但无论是打造成什么市场（服装还是建材），从推广角度来说暂时不用深究，我们要一如既往地坚持打造国际化、综合性的财富平台，扩大受众面 . 结论 : 商铺业态定位需要弱化，强化项目本身的升值前景 . 【 关于商住同步推广的问题 】 推广形式上， 可 从实销角度考虑， 采取 主次结合的形式 . 重点推商铺时，以商铺形象和信息为主占 7成，剩余 3成信息体现公 寓，反之亦然。 以目前情况看来 ,公寓销售出现良好势头 ,可以暂 时不体现公寓信息 . 【 推广节奏的解析 】 预热期 3月 4月 节点： 1、储客开始 2、 4月户外媒体亮相 3、现场引导系统到位 核心攻击点：业内渠道 户外媒体 强势启动 4月 5月 节点： 1、 520正式开盘 2、 420房交会 3、销售环境到位 核心攻击点： 强势入市 多渠道攻势 持销 6月 7 节点： 1、现场环境成熟 2、 C区开始推广 核心攻击点：公关活动 促销计划 节点：信息告之 攻击重点： DM 节点：强销准备到位 攻击重点： 楼书 /DM/活动 保温 8 12月 节点： C区开盘 核心攻击点： 新一轮的销售攻势 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 节点： C区户型单张等物料 攻击点：活动 节点： C区 开盘 攻击点：开盘活动 预热期 3月 4月 工作安排 第一阶段 形式 媒介 时间 主题或内容 楼书 房交会、销售现场 4月 20之前 商业翘楚，比肩全球 告知商业街将要推出的信息背面内容主要体现商业街的升值前景，以及商业街的基本信息资料。以高回报率为例，塑造上河财富神话。 VI设计 项目各个展示部位 4月之前 建立上河国际商业街 的基本视觉标识 DM单张 现场以及房交会 3月中旬之前 商业翘楚，比肩全球 （从宏观创富环境角度出发， 表达广场的升值未来） 认购卡 认购须知 意向认购书 销售现场 3月下旬 这次推广的商铺，不同于以往要固定委托经营 10年甚至 15年，可以选择委托或者自我经营，更自由更灵活 _可以在认购过程中对置业者诉求此点 . 软文 2000字 ,潇湘晨报 4月初 上河国际 -新特区经济财富风向标 (体现 “ 改革配套 ” 价值之余，需要深挖为什么沃尔玛会选址在上河，以及项目多元化商业的集群价值效应，立足区域商业高定位去分析 杂志 210X285MM 3-4 商业翘楚，比肩全球 整体形象 户外 50X10米（高） （ 58.5+6.5） X12米（高） 4月初 商业翘楚，比肩全球 -上河国际商业街 车身 常规 公交车体 4月 10号前 上河国际商业街 : 财富浪潮憾世登场 围墙 现场 1、第三次财富浪潮 鼓舞长沙 2 中南五省 首席商业航母 3 谁拥有上河 ,谁就拥有世界街 4 财富集中时代 为新特区加速 强势启动 4月 5月 第二阶段 形式 媒介 时间 主题（或内容） 软文 2000字 4月 15-5月 每周一次 上河国际： 长沙 商业接轨 世界 的标志 国际巨鳄钟情上河为那般？ 集群 经济体系 ：论 沃尔玛的造城效应 （详细分析 “ 各个城市因为沃尔玛而带来的区域发展和物业升值 ” ，引申到项目的特征） 上河会 5月 20日前 包括活动 积分标准、客户关系建立。 以及刊物 上河会 -由甲乙双方共同馔写的 、包括楼市动态的文集，潜移默化地感染受众，强化上河国际的时代影响力 内部认购 相关的其他物料 包括商铺户型和剩余公寓户型等等 项目 推介会物料 现场媒介 4月 20 房交会 之前 关于房交会建议见附表 杂志 210X285MM 3-4 业主现身说法：上河国际的创富传奇 硬广 潇湘晨报 开盘日 起航 中南商业航母盛大开盘 DM 继续使用 5曰 20日 分解上河国际商业街投资价值，以及财富飙升的传奇 同步组织区府、规划局、业内专家、业主及潜在客群展开 城市区域价值高峰论坛 ，研讨城市发展 趋势，区域价值未来等，提升项目的价值认同感，并通过新闻通稿的方式来加以炒作。 【 重点：房交会 】 一年一度的春季房交会是长沙具有重大影响力的地产盛会， 百威广告将紧密配合本次房交会做出特色，做出影响，力求 把上河国际商业街的财富龙头形象体现得淋漓尽致。 上河国际商业街的 LOGO案名等，考虑用镀金字体制作，镶嵌在背景扳上 。 展示场地必然需要的项目背景板。以 “商业翘楚，比肩全球” 为主题并放置项目效果图，且效果图要做艺术处理。 也可以考虑把背景扳设置为一个中南五省的战略地图，更凸显项目的国际地位 “ 上河国际商业广场可以制作仿黄金的立体大字， 强化项目的市场知名度。 廊柱上可以布置为 投资宝典 ，讲述平常人 的投资心得以及对上河的信心 亦然可以布置为 上河照片展 把上河国际关于沃尔玛开业剪彩的一些烘托氛围的照片喷绘上去，显得更富有体验性。 项目沙盘亦不可忽视。可以考虑在房交会期间把售楼处沙盘 搬迁到会场。 这些小广告位，可以刊登天河城案例、深圳白马服装城等案例，类比上河国际的无限升值前景 现场展板： 分别悬挂 500强品牌入驻单位的介绍，比如沃尔玛选择上河的初衷，肯得基为什么选择上河 最好能使用 沃尔玛、欧亚达 等相关发言人的语录 5。 20开盘日计划 现场业主活动 1、现场布置开盘庆典的氛围，让看楼者体会项目的火爆 2、进一步密切与老客户的关系，对老客户实行一定程度的优惠。 3、建议给成交客户送沃尔马购物优惠券，调动其积极性和信赖感 4、广告配合开盘热销的宣传，以软性诉