【商业地产】-上海市南汇电信园1号地块市场报告-2008年-68PPT

PART 1： 项 目 分 析 PART 2 ：市 场 研 判 PART 3 ：项 目 定 位 中海南汇电信园 1号地块市场报告 地块分析 项目位置 秀沿路 外环线 杨高南路 电信园区 本项目地块 绿地地块 保利地块 中海南汇电信园 1号地块 占地： 131232平米 总建面： 157478平米 容积率 1.2 土地性质：住宅 建筑密度： 30% 绿化： 35% 74/90 地块分析 地块现状及周边环境 本项目位于上海外环线以外，四至范围为：南至南汇电信园 B区、北至外环绿带东至绿地的 2号地块，西至南汇与浦东区界 地块北向视界 地块内靠南的小河 地块内小水塘 地块内芦苇丛 有利于小区水景景观营造 地块南向电信园B区，园区整洁大气 地块分析 地块现状及周边环境 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 配套条件 商业配套尚不健全，主要商业设施集中在康沈路沿线，但教育配套资源丰富 经济指标 总体适中，容积率不高，景观资源需进行一定优化，但产品创新空间大 区位条件 周康紧邻浦东的三林和北蔡板块，是南汇最靠近市区的板块，借助板块的成熟度，能有效提升项目市场认知度，但同时也受 2、 3号地块项目的阻截 地块条件 地块容积率较低，利于拉升产品档次 交通条件 出行交通动线主要依赖地面道路及高速公路，通畅度不高，成本较高 。 公交系统较弱。 环境条件 水系资源，利于项目整体品质的拔升 地块分析 地块初步研判 项目地块 SWOT综合分析 优势： 项目周边有康桥工业区、电信园、为客户导入提供资源 周边名校林立，具有国际化氛围 临近主干道杨高南路和外环线 容积率低，容易提升产品档次 开发企业的品牌优势 劣势： 地理位置边缘化，影响客群导入； 项目周边配套尚不健全 上南路外环线至杨高南路段只有两车道、路况较差，且车流量比较大，易造成堵塞 机会 ： 周康板块日益成熟，客户板块认知度高。 城市进程中被迫郊区化的客群量增大； 整体及地区别墅类市场行情趋暖，供求关系紧张，为开发别墅类产品提供支持 威胁： 由于本项目地块与其余两块地启动时间差不多，因此客群将受到 2、 3号地块以及板块内其他竞争项目阻截； 道路动线不畅（无轨道交通） ； 上海整体房地产市场观望气氛浓郁，不少楼盘打折销售，对购房者心理产生较大 地块分析 地块初步研判 PART 2 ：市场研判 市场环境分析 板块属性界定 借鉴案例分析 经济飞跃： 中国经济仍处于高速发展循环。 人口红利： 人口出生高峰期所形成的需求高成长期。 外资 ：人民币继续升值，外资将 “ 千方百计 ” 绕过壁垒进入上海市场。 城市升级： 世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角 2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。 基本面良好 市场面临转型拐点 在宏观调控的影响下， 市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋 。 一级市场供给大增，二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示 2005年一波宏调后行情基本结束，虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗，但市场走势拐点已十分明显。 二级市场价格刚性一时难以改变，但市场转型也不可避免。 在价格刚性下的条件下，从 07年的关注溢价， 08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。 宏观环境背景分析 04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况， 预计 2008年将在 07年的基础上土地供应量将继续放大。 但对于目前上海地价的不断攀高，如何解决 “ 面粉贵过面包 ” 导致的楼市负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。 由于土地市场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。 2 0 0 3 - 2 0 0 7 土地出让情况1640501706 72914461845512699356025050075010001250150017502003年 2004年 2005年 2006年 2007年万 平方米075150225300375幅出让量 ( 万 ) 地块幅数 ( 幅 )5 年住宅建设用地可建建筑面积各环区分布内环以内1%中内环间5%中外环间9%外环以外85%08年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡 一级市场分析 2 0 0 4 - 2 0 0 7 年 10 月上海房地产市场概况020004000700075008000850090009500供应 成交 均价供应 2 5 3 2 . 9 5 0 6 2 9 6 5 . 0 8 8 4 2 4 7 7 . 8 0 3 2 5 7 3 . 6 6 1 4成交 2 8 0 1 . 9 4 8 2 2 1 8 0 . 8 4 3 4 2 5 9 3 . 6 3 7 9 3 2 1 1 . 2 6 0 2均价 8036 8341 8652 917404 年 05 年 06 年 07 年受 03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上 05年供给大于需求， 07年需求的爆发使得供应更加趋紧； 08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以 08年市场回归理性，供求相对平衡。 二级市场分析 市场趋于理性 整个 2007年，基本可以以 9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段， 10月后成交量不断走“ 下坡路 ” ，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年 4-5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。 二手房成交量方面 ，由于今年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在 2008年后将更加明显。 区域方面， 土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。 户型方面， “ 70、 90”政策的效应，将在 2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销现象，将随着二次置业者数量的不断增加而持续旺盛。 三级市场分析 未来市场的主力 外环供给持续放大，竞争激烈 0 4 - 0 7 年1 0 月上海四区五环均价走势图04000800012000160002000004年 05年 0 6 年 07年内环 内中环 中外环 外环外 郊环外元 /平方米 0 4 - 0 7 年1 0 月上海四区五环房地产成交量概况04008001200160004年 05年 0 6 年 07年内环 内中环 中外环 外环外 郊环外万平方米 成交量上： 从 04-07年各环成交的状况可以看出，外环所占市场份额逐渐攀升， 07年达到了 1600万方， 08年更有扩大的趋势。 价格上： 基点低，升幅大，从 04年到 07年外环增幅达 70。随着需求的外围化，外环外区域发展潜力较大，档次差距扩大。 外环市场分析 浦东三林： 1.3-1.8万 莘闵： 1.4-3.0万 七宝： 1.5-1.8万 江桥： 0.85-1万 新浦江： 1.2-1.4万 高行： 0.85-1.2万 西城： 0.9-1.2万 上大： 0.9-1.1万 顾村： 0.73-0.8万 周康： 0.8-1.2万 外环沿线板块格局分析 发展时序： 由西向东，同时向南向北发展。 价格： 西高东低（发展次序原因），南高北低（定位和规划原因） 容积率 ： 新浦江城（新市镇） 华漕 、莘闵 、 康桥 （后三个属于新老结合自发形成的板块）同属于较低容积率的混合产品板块。 华漕： 1.0-3.0万 徐汇滨江： 1.5-2.5万 张江： 1.3-1.4万 PART 2 ：市场研判 市场环境分析 板块属性界定 竞争个案分析 板块属性界定 板块介绍 周康板块 大三林板块 北蔡板块 周康板块 大三林板块 北蔡板块 南汇西北部，紧邻浦东，依托周浦老配套和两镇新规划发展的新兴居住区，房源的价格和相邻的三林和北蔡有一定的差距。该地区集中了南汇大量的新建商品房，房产成交表现十分活跃。住宅楼盘均价在 9000-12000元 /平方米左右 。（ 行政上归属康桥，由于康桥产品品质优于周浦，客户也存在较大的差异，只独立考虑康桥板块） 近几年最热板块之一，自申博成功以来，兴建了为数不少的商业、医疗、教育基础生活设施，从动迁房基地到浦东改善型购房和新上海人置业的首选地，三林板块已悄然完成其从满足型到改善型板块跃升的过程，目前板块居住氛围已经成熟，楼盘均价在 13000-18000元 /平方米左右 （地理位置上更靠近三林板块 ） 由世博概念、轨道 7号线以及知名开发商进驻带动楼市发展，定位于未来大型居住板块，目前区域内新建的都是超级大盘，如大华锦绣花城、地杰国际城等，客户以自住客为主楼盘均价在 15000-18000元 /平方米左右 （ 与北蔡距离较远，板块特征差异化，不作考虑） 板块属性界定 板块介绍 康 桥 板 块 时间节点 事件 中邦、绿地等本土品牌开发商大举进驻 05-06年 康桥半岛、绿宝园等一批高档及中档别墅进入 2000年 美林小城、绿洲康城、南都韵园、中科大学村等公寓及别墅项目入市 03年左右 板块产品开始有所提升，客户向浦东扩展 为康桥板块别墅发展打下了基础 项目集中上市期 作为南汇区的门户，周康板块凭借与浦东接壤的地理优势以及康桥半岛集团较早介入，目前已发展成为南汇最成熟的别墅区，并吸引众多国际知名企业入驻，为板块腾飞提供经济基础绿宝园是该板块最早的高档涉外别墅小区，为来自工业园区的拜尔、通用汽车、通用电气、 西门子等等跨国企业的海外人士提供服务的别墅项目；该项目前期都是只租不售的形式，到后期开始有部分销售 随着上海整体房地产市场的发展，康桥板块也进入了快速发展期，大量的公寓及别墅项目上市，大部分项目还是以本地开发商开发为主，客户以南汇地区以及浦东附近的本地客为主； 品牌开发商开始进入市场，项目无论从体量还是整体品质上都有所提升，成为该区域住宅产品中的 “ 领军 ” 项目，客户也逐渐向市区客户延伸。 房地产发展历程 板块面临二次升级，客户向市区扩展 中海、和黄等一线品牌开发商进驻 08-09年 产业发展历程 时间节点 事件 医学园 2009年 康桥工业区 1995年 中国电信园 2007年 目前已有中德友好医院、上海国际心脏医院、日本德真会国际齿科医疗中心、等 20多家客商落户 美国通用、福特、德国大众、华硕等国际知名企业入驻 中国电信网管中心、中国电信传输中心、中国电信研究院和上海市电信有限公司总部等已经确定将要迁址到中国电信信息园区。 工业区引进外资企业 300多家，引进内资企业 1464家，美国通用、福特、德国大众、华硕等国际著名企业均在康桥工业区投资兴业。工业区初步形成了电子电器、汽车零部件、新型建材三大行业体系。 总投资 100亿，吸引与中国电信产品链相关的 IT企业落户，形成强劲的园区经济。 2009年，初步形成具有医、教、研、产一体的国家级医学园雏形。 2012年，建成初具规模的亚洲一流综合性国际医学园。 2020年，全面完成医学园软硬件建设任务，跻身于世界先进的综合性国际医学园之列 时间节点 事件 中德友好医院、上海国际心脏医院、日本德真会国际齿科医疗中心 2006-2007 中福幼儿园、建桥学院、英国学校、申花足球学校 2000-2003 康桥文化中心、中科大研究生院尚德实验学校、大润发 医疗配套开始向国际化发展，涉外国际化板块特征开始显现 板块内教育配套开始发展，主要为周边居民以及工业园服务 板块内完善生活配套以及休闲娱乐文化设施 全世界规模最大的幼儿园 中国福利会幼儿园、英式教育第一品牌 上海英国学校、上海尚德实验学校等，形成多元化阶梯教育基地。 随着产业和房地产的发展，配套设施也逐渐跟随着人口导入的增长速度，板块内生活配套设施进一步完善，从大卖场到文化中心，为板块内居民提供多元化的配套服务 紧跟着生活配套和教育配套的步伐，医疗配套也向高层次、国际化发展，整体板块的国际化特征开始显现雏形 2003-2006 配套发展历程 康桥板块在售项目分析 楼盘名称 规模 容积率 物业类型 主力户型及面积段 均价 （元 /m2） 客户层面 中邦城市 总体量 40万方，剩余体量 17万 1.90 高层、小高层 99-106两房 114-139三房 9500 南汇以及浦东的区域客为主，并逐步有被其配套及价格所吸引的市区的拆迁户以及新上海人 绿地东上海 总体量 61万方，剩余体量 42.9万方 1.65 小高层、高层 92-113两房 124-140三房 11000 由原来周边客户为主，逐渐开始吸引浦西市区的购房者。虽然没有轨道交通支撑，但附近有好几辆路经市区的公交车 绿洲康城 总体量 93万方，剩余体量 77.4万方 1.46 独幢别墅、 小高层 94-116两房 121-147三房 12000 别墅客户主要来自于周边工业区、科技园的管理层和白领，公寓主要是康桥区域客以及浦东工作的新上海人 康桥板块 客户特征 南汇本地客户以及浦东客户为主，其中在浦东工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它区域客户也有少量； 因为康桥板块属于南汇西北部，由于其与浦东之间特殊的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利，购房者以当地居民和动迁户为主，也吸引了浦东以及市区其他区域的客户前来置业。 该板块靠近浦东三林和北蔡板块，价格上相比有一定的优势，因此目前在该地区的购房者中，有很大一部分是来自市区的。 公寓客户： 康桥板块 客户特征 00年开始发展的康桥半岛成为了上海的经济别墅发祥地，聚集了全市范围内的一批小富人群；另外区域的高端客户、康桥工业园的中高层领导、区域的海外人士、浦东范围的中高端客户一直是本区域别墅客户的范围。 类别墅客户： 除了康桥老镇楼盘的 130万方的后续供给，本项目周边 45万方，周浦南面和黄在内的 80万方的潜在供给（和黄规划开发叠加别墅、公寓混合型高尚社区），板块升级为大势所趋，未来板块内部形成三足鼎立的竞争格局。 康桥板块 未来供给 康 沈 路 康桥 镇区 周浦 老镇 和黄 地块 明华 项目 总建面 80万方 永乐 地块 本项目 绿地 地块 保利 地块 总建面 45万方 楼盘后续量 130万方 三 林 板 块 三林板块在售项目分析 目前三林在售的楼盘都集中在大三林板块的南部，包括金谊河畔，价格 13000-15000元 /平方米；尚东国际名园，价格 18000元 /平方米；万科新里程，均价 18000元 /平方米；除此，即将推出的还有万科金色雅筑、浦发博园和金地的湾流域，目前价格都未定。 楼盘名称 规模 容积率 物业类型 主力户型及面积段 均价 （元 /m2） 客户层面 万科新里程 总体量 33万方，剩余体量 15.8万 1.50 高层、小高层 90-105两房 115-125三房 18200 三林、张江、等区域客和交通引导的市区客为主、以自住需求居多 金谊河畔 总体量 31万方，剩余体量 16.8万方 1.89 小高层 102-113两房 16800 区域客户居多，浦东工作的新上海人，改善型客户 尚东国际 总体量 32万方，剩余体量 21.4万方 1.14 公寓、情景洋房 85-120两房 114-148三房 17600 张江、陆家嘴区域内客户包括轨道交通引导市区的中高端客户 万科金色雅筑 总体量 8.5万方 1.59 多层 、小高层 70-97两房 88-124三房 15000-20000 主打年轻白领结婚人群，区域及全市范围内的新上海人 客户、产品类似 多层、小高层、高层、花园洋房、别墅混合社区 小高层、高层花园洋房、有大规模混合社区 康桥板块 轨道交通 11号线 以南汇与浦东改善客户为主，逐步有市区客户 三林板块 轨道交通 6、 11号线 本地客户与市区客户兼有，随着配套和交通的提升市区中高层次客户增多 三林板块 板块特征描述 三林板块目前已成为整个上海竞争最为激烈、竞争规格最高的板块，太多实力开发商的贴身肉搏令市场风云激荡。 三林板块在售以及未来供应的项目拿地时间相差无几，基本所有楼盘都是 1.3 1.5容积率，都是多层、小高层、中高层为主的混合型社区。三林板块目前的问题是同质化层面的差异竞争。 三林板块 产品特征 同质化层面的差异竞争 三林板块 客户特征 从客群来源看，三林板块的客户以浦东区域客为主， 通过轨道交通引导的市区客户为辅。 目前客户群主要分为三类，一类是市政动迁，仍然选择搬回原区域的居民；一类是看好三林板块前景的新上海人；还有一类是为了改善居住条件的市民。 自住客以改善型购房者和新婚购房者为主 客户趋同，进一步细分 金地湾流域 体量 23万 ,销售周期 2012前后 目前已消化 9万 ,后续供应量 15.8万 万科新里程 金谊河畔 尚东国际 体量 32万 ,销售周期 2011前后 体量 31万 ,销售周期 2011前后 体量 33万 ,销售周期 2010前后 目前已消化 14.2万 ,后续供应量 16.8万 目前已消化 10.6万 ,后续供应量 21.4万 体量 8.5万 ,销售周期 2009前后 金色雅筑 时间轴 2008 2009 2010 2011 2012 三林板块未来供应 未来几年供应量充足，体量在 90万方左右，未来新增供应将往南发展，三林外环线外，包括杨高南路以东大量土地的发展空间较大。 板块发展方向，向东向南 板块归属 三林 康桥 与市中心的距离更近。有 6号线和 11号线支撑，公交也更为便利 区位交通： 居住配套： 传统客户： 产品类型： 板块认知： 隶属南汇，与市区距离更远，只有未来规划的 11号线支撑，公交较少； 自申博成功以来，兴建了为数不少的商业、医疗、教育基础生活设施 具有国际化的医院和学校，有二线国际化的感觉，生活层面档次更高 浦东改善型购房和新上海人置业的首选地 公寓上的客户与三林类似，层次低于三林，但康桥聚集了一批别墅的优质客户，区域又有产业支撑。 由原来的首次置业的单一公寓向适合一、二次置业的多元化产品发展 原来为一二次置业的混合产品，面临产品的升级，容积率优势明显 公寓的认知度较高 上海人心中经济别墅的发祥地 项目行政上属于康桥，如归属三林，则为位置最差的项目；归属康桥，依托其高档次的配套，更有利于提升项目的档次。 PK 竞 争 个 案 分 析 本项目是邻近三林，行政上属于康桥的低容积率的中高端楼盘，公寓的客户与三林的客户类似，类别墅的客户与区域别墅客户以及三林的类别墅客户也趋同，因此竞争对象为康桥和三林的重点楼盘。 同期上市的绿地、保利项目，周浦的和黄等项目也是本项目的重点竞争楼盘。 新浦江城和一品漫城的客户要比本项目更广一些，也属竞争的范畴。 竞争界定 1 3 2 7 6 4 5 11号线 6号线 1、中邦城市 2、绿地东上海 绿洲康城 4、万科金色雅筑 金谊河畔 尚东国际 万科新里程 金地湾流域 1 2 3 6 7 5 4 竞争项目分布 8 8 2015/6/9 康桥板块 中邦城市 项目位置： 南汇区秀沿路 867号 开盘时间： 2007-05-20 总建筑面积： 40万平方米 开发商： 中邦置业集团有限公司 容积率： 1.9 入住时间： 2008-9 规划： 10幢小高层和高层（二期） 户型： 一房 67 占 8.7%、两房 99-106 占 58.7%、三房 114-139 占 32.6% 价格： 9500元 /平方米起 销售情况： 目前一期已经售完、在售二期销售率一房 87%、二房 74%、三房 61% 客户： 南汇以及浦东的区域客为主，并逐步有被其配套及价格所吸引的市区的拆迁户以及新上海人 总建筑面积 40万平方米，一期总建筑面积 13万平方米，目前已经入住。二期总建面约 10万方。规划商业近 4万平方米，还有近 13万方仍未规划，据销售员说将规划为别墅。 后期规划 规划商业街、大卖场 二期 一期 康桥板块 中邦城市 康桥板块 绿地东上海 项目位置： 沪南路 3185号 开盘时间： 2007-01-01 总建筑面积： 612247平方米 开发商： 上海富润房地产发展有限公司 容积率： 1.65 入住时间： 2007-12 规划： 9栋板式小高层、高层及 2栋塔式高层（一期） 户型： 两房 92-113 占 51.4%、三房 124-140 占 46.9%、复式 161-210 占 1.7% 价格： 11000元 /平方米 销售情况： 两房销售率 90%、三房销售率 82%、复 式销售率 33%。 客户： 由原来周边客户为主，逐渐开始吸引浦西市区 的购房者。虽然没有轨道交通支撑，但附近有好几辆 路经市区的公交车 1期在售 二期规划中 目前一期在售，二期地块未动 康桥板块 绿地东上海 非本项目地块 康桥板块 绿洲康城 项目位置： 南汇区康桥路 1388号 开盘时间： 2005-09-16 总建筑面积： 93万 平方米 开发商： 上海振龙房地产有限公司 容积率： 1.46 入住时间： 二期 2008年 12月，三期 09年 6月 规划： 1期 180幢独立别墅， 2期已建成 14幢公寓 户型： 一房 67-68 占 19.2%、 两房 94-116 占 39.6%、 三房 121-147 占 40.5%、 复式 145-254 占 0.7% 价格： 12000元 /平方米 销售情况： 别墅已经入住，公寓一期已经处于尾盘， 在售还剩少量的三房。 客户： 别墅客户主要来自于周边工业区、科技园的管 理层和白领，公寓主要是康桥区域客以及浦东工作的 新上海人 一期别墅区 二期在售 一期别墅（绿洲康城 金帝豪苑）用地 210800平方米，二期公寓（绿洲康城 亲水湾）用地 438400平方米，总建筑面积 80万方，包括 7万平米的商业步行街和 5.3万平方米的超五星级国际商务休闲酒店。 康桥板块 绿洲康城 三林板块 尚东国际 项目位置： 浦东区海阳路近上南路 开盘时间： 2007-12-23 总建筑面积： 32万 平方米 开发商： 上海中万置业投资有限公司 容积率： 1.14 入住时间： 09年 5月 规划： 8层电梯情景公寓、 4 1花园情境洋房 户型： 一房 79 占 5.8%、 两房 85-120 占 33.2%、 三房 114-148 占 33.4%、 四房 152-179 占 20.3%、 复式 126-236 占 6.2% 价格： 17600元 /平方米 销售情况： 一期已经入住，在售为二期 二房 12.5%、三房 14.5%、四房 14.3%、复式 6.7% 客户： 张江、陆家嘴区域内客户包括轨道交通 引导市区的中高端客户 尚东二期 二期 项目分三期开发，一期 10万方，共开发 5幢 4+1层以及 13幢 8层住宅，二期 12万方， 8层电梯情景公寓及 4+1花园情境洋房。全部为一梯两户设计的带电梯公寓房，在售为二期。二期靠东明路为商业部分。一期隔东明路西侧也是规划商业用地，据悉三期地块将开发部分的别墅物业 三期 一期 商业 三林板块 尚东国际 项目位置： 浦东区永泰路 595弄 开盘时间： 2006-12-16 总建筑面积： 31万 平方米 开发商： 上海中房置业股份有限公司 容积率： 1.89 入住时间： 一期 08年 6月、二期 09年 9月 规划： 一期由 19幢小高层及商业街组成 户型： 二房 103-113 占 78.6%、 三房 135 占 14.6%、 复式 177-190 占 6.8% 价格： 16800元 /平方米 销售情况： 一期已经入住，在售为二期 二房 12.5%、三房 14.5%、四房 14.3%、复式 6.7% 客户： 区域客户居多，浦东工作的新上海人，改善型客户 三林板块 金谊河畔 一期 规划中 项目分两期开发，总建筑面积 31万方，其中包括 25万方住宅、 6万方的商业。 三林板块 金谊河畔 三林板块 万科新里程 项目位置： 浦东区高青路 2878号 (杨高南路 ) 开盘时间： 2007-11-17 总