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充实房地产的有关知识房地产是一种特殊的商品，房地产是一个特殊的产业，其发展速度惊人，所以专业的售楼业务员需要具备有关房地产的广博知识和丰富经验，不断地更新自己的专业知识，提升销售技能，以便在销售工作中能灵活应对。1诀5个需了解的房地产业的主要内容2诀6种需掌握的房地产产权知识3诀17种商品房分类的相关知识4诀7种需了解的房屋基本构造5诀8个应熟知的房屋面职概念6诀4种应把握的影响房价的因素7诀7种应掌握的房屋价格类别8诀12项构成房地产综合造价的要素9诀6种日渐推广的住宅新技术1诀5个需了解的房地产业的主要内容1、土地开发、经营以及再开发。包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押等。2、房屋的开发和经营。包括房产含土地使用权的买卖、租赁、抵押等。3、房地产物业管理服务。包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。4、房地产中介绍服务。包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等。5、房地产金融服务。包括信货、保险和房地产金融资产投资等。2诀6种需掌握的房地产产权知识1、土地所以权。指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。我过目前的土地所以权全部属于国家或集体所有，禁止在市场上进行交易。2、土地使用权。指国家依法取得的对国有土地或集体土地的占用、使用、收益及受限制的处分权。目前，这是我过唯一的可作为流通物的土地权利。土地使用权一般都有一定的期限。3、房屋产权。即房屋所有权，房屋产权实物权的一种，指拥有房屋所以权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权确认需要一定的程序，在确认的过程中需要交纳相关税务。4、“五证”。商品房“五证”应包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、过有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。为了方便购防，一般认为只要有这五证，就可以认定是物业销售的合法手续了。5、“二书”。指建设部为了加强商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书。6、相关税费。购房者需要交纳的费用有：契税、共用部位共用设施维修基金、房屋产权登记费、房屋所有权证和印花税等3诀17种商品房分类的相关知识 按房屋层数分类1、低层房屋。属于高档商品房，指一至三层，总高度小于10米的房屋，主要指一户独立式房屋、二户联立式房屋和多户联排式房屋。其特点是：生活环境幽雅、居住氛围宜人、绿地率高、容积率低，与大自然具有较好的亲和性；但是受平面布置紧凑等客观因素的影响，占房地产市场供给总量比例较低。通常为具有一定经济实力和社会地位的购房者所偏爱。2、多层房屋。指四至六层的房屋，总高度在10米与24米之间。其优点是：在建设投资上，多层房屋不像中高层和高层房屋那样需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；在户型设计方面，空间比较大，居住舒适度较高；在结构施工上，由于通常采用砖混结构，因而造价一般较低。对于购房者而言，容积率比较低。很受普通购房者的欢迎。3、中高层房屋。主要是指7至11层的房屋，从某种角度来说，忌讳有多层房屋和高层房屋的优点，是价于两者之间的一类房屋。中高层综合了多层和高层的优点，形成了其独有的特点：土地利用率较高，能提供更多的建筑面积；由于采用电梯作为主要的垂直交通工具，因而具有方便性、舒适性的特点；结构虽比多层复杂，但比高层简单。由于中高层屋工程造价增加不多，所以越来越为购房者所喜欢。4、高层房屋。指12层以上的房屋，它是城市化、工业化的产物，是一种高密度的房屋类型，一般位于市中心。其优点是：优良区位，对买房人有吸引力；缺点是：每户分摊的公共面积较大，实际使用面积较少；在户型设计上，很难做出每层朝向、采光、通风都具有合理性；而且投资也要高于多层房屋。按房屋结构分类5、木结构房屋。指房屋主要承重构件使用木材结构。其优点是：建造起来比较简单，材料容易得到，而且费用也比较低。缺点是其抗震性能和承重性能都比较差，一般只能建造单层建筑物，不能很好地适应现代化城市房地产开发建设的需要。目前已经较少使用这种结构的房屋，只用于搭建临时性单层建筑物。6、砖混结构房屋。是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的房屋。它有着其他结构无法比拟的优点：材料本地化，便于施工；砖体材料的隔音和保温隔热性优于混凝土和其他墙体材料；无需模板，节省水泥、钢材和木材，建筑造价较低。但由于抗震的要求，砖混房屋一般宜建造6层含6层以下。7、钢混结构房屋。指结构材料是钢筋混凝土的房屋，即钢筋、水泥、粗细骨料碎石、水等的混合体。其优点是：抗震性能好、整体性强、抗腐能力强、经久耐用；并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。其缺点是：工艺比较复杂，户型布局也有一定的局限性；造价高于普通混合结构的建筑物。目前，多层、高层房屋，特别是1521层的高层商品房，多采用这种结构。8、钢结构房屋。指主要 的承重结构柱、梁、板、屋概均采用钢制作的房屋。其优点是：材料自重轻、抗震和抗击性能好；平面布置灵活，抗腐蚀耐火能力强、耐用年限长，施工周期短。但这类房屋造价和维护费用一般较高。目前国内采用钢结构尚不多见，主要用于高层办公楼。9、混合结构房屋。指在同一座建筑中采用不同的结构材料，在同一个结构位部也可以用不同的结构材料的复合结构的房屋。这种房屋综合了钢结构和钢筋混疑土结构的优点；结构形式更为合理，钢材耗用总量降低；造价介于两者之间，施工方便，特点适宜在城市繁华地段施工。目前，在大城市中心区的高层房屋中已经开始采用这种结构形式。例如，柱采用钢筋结构，墙体采用钢筋混疑土墙，楼板采用钢筋板上加钢筋混疑土面层。按房型分类10、跃层式房屋，也称为“楼中楼”，一般占有上下两层完整的楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间交通不通过公共楼梯，而采用室内独用小楼梯连接，是近年来开始推广的一种新颖的房屋建筑形式，其特点是：每面采光面都比较大，通风较好，户内居住面积和辅助面积也较大，布局紧凑，功能明确互干扰较少。11、复式房屋。指在一套比较高的房屋内，在布局夹层分为两层，中间仍保持原有层高共享空间的房屋。用室内楼梯上下，高的部分做起居室、主卧室，底的部分做餐厅、厨房、次卧室、卫生间等。其目的大在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。它既具备完整的两层相等的空间，夹层在低层的投影面积中只占一部分，而跃式居房屋的上下两层之间则完全由楼板分割，只通过楼梯联系。12、错层式房屋。指楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的房屋。不同的层高可以区分为不同功能的房间，比如起居比较高、卧室比较低等。所以，它又具有复式房屋丰富的空间感。但错层式房屋不利于结构抗震，而且空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。按使用类型分类 13、单元式房屋。又叫梯间房屋，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，是目前我国大量兴建、应用最为广泛的一种房屋建筑。这种房屋建筑面积通常较小，户内等生活设施齐全；每层以楼梯为中心，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体；保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，既分独立又可保持一定的邻里交往，又助于改善人际关系。 14、公寓式房屋。多建于大城市，它是相对于独立院独户的西式别墅房屋而言的。这类房屋大多数标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、其居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部份附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。 15、别墅式房屋。又称小洋楼，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼。别墅式建筑密度都很底，内部居住功能完备，装修豪华，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，因而价格较高，一般为高收入者购买。16、商住房屋。商住房屋融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能十分发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动。商住房屋是SOHO（居家办公）房屋观念的一种延伸，适合那些小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。17、排式独立房屋。简称排屋，是指多户并列成条状，前后两边临空的低层建筑物。排屋每户独立占用二至三个层面，有单独的分门，户内各层又室内楼梯连接；每户建筑面积较大，房间多，功能齐全；但公用分摊面积较少，得房率高。与多层相比，排屋的容积率低，绿地率高，但通常没有私家花园。4诀7种需了解的房屋基本构造1、基础，基础是指建筑物的最下端与土壤直接接触的部分，其作用是承受建筑物的全部重量并将之分散传递地地基，基地是指在建筑物下面，直接承受建筑物重量的土层根据构造形式不同，基础可以分为：条形基础、箱形基础。砖混结构一般采用条形基础；高层建筑一般采用箱型基础，箱体同时作地下室使用。2、墙体。墙体（包括柱）是房屋的垂直承重构件，它承受地层和屋顶传给它的重量，并将其传给了基础，起着承重和围护房屋的作用。按其所处的位置不同，可分为外墙和内墙。外墙裸露在建筑物外面，起着保温隔热、遮风挡雨的作用；内墙位于建筑物内部，起着分割空间的作用。按照受力情况的不同，又可分为承重墙和非承重墙。承重墙不但受自身重量，而且承受楼板及屋顶的重量；非承重墙不承受上部重量。3、楼板层。以水平方向分割空间，承受和传递垂直方向的重量的建筑构件称为楼板层。它不但要求有足够的强度，还要具有一定的刚度。楼板层由楼板面层、楼板结构层、附加蹭和顶棚四部分组成。楼板面层，又称楼面或地面，起着保护楼板和室内装修的作用；楼板结构层的作用是承受重量，并将重量传递给墙或柱：附加层又称为功能层，主要隔音、防水、隔热、保温等作用；顶棚层是楼板下面部分，主要用以保护楼板、安装灯具、遮掩管线设备及装修室内。4、地坪层。地坪层是指直接与土壤接触的第一层地板层。其特质应与楼板层一样，坚固耐久，并且根据不同使用部位要求，具有一定的弹性、保温性，易于清洁，耐火、耐腐蚀等特点。地坪层包括面层、结构层、垫层和附加层。面层又称地面，对室内起着装饰作用；结构层是地坪的承重和传力部分；垫层是指结构层与地地基之间的找平层或填充层；附加层是指结合层、保温层，防水层、埋线层等。5、屋顶。屋顶是指房屋顶部的承重和围护部分。屋顶的作用一是阻隔雨水，风雪对室内的影响，并将雨水排除；二是冬季防止室内热量散失，夏季防止太阳辐射热进入室内。承重结构则承重房屋顶的全部荷载传给墙或柱。6、楼梯。楼梯是指楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施，供人们上下楼层。7、门窗，门和窗均属围护构件。门的主要功能是交通出入、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的兼具通风采光作用。窗的主要功能则是采光和通风，同时也是能产生美化的效果。5诀8个应熟知的房屋面职概念 有关房屋面积分类1、居住面积。指房屋中供日常生活起居用的卧室、起室等的净面积的总和。2、使用面积。指房屋中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。3、建筑面积。对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总合；对一套单元来讲，建筑面积是指套内建筑面积与分摊的公用面积之和。4、共摊面积。指的是直接为居住服务的公用空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为共摊面积。建筑面积的计算方法 5、不应计入房屋建筑面积的。对于楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用，均不再计入建筑面积。对于公共通道，如：临街楼房，挑廊下的底层作为公共道路通行的，不论其否有柱，是否有维护结构，均不计入建筑面积。与室内不相通的类似于阳台，挑廊、檐廊的建筑，不计入建筑面积。 6、建筑面积的公式。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。建筑面积=套内使用面积+分摊的公共建筑面积。关于得房率和容积率7、得房率。实质是套（单元）内建筑面积与套建筑面积之比。一般而言，得房率的高低与房地产项目的定位和建筑设计有关，在一定程度上反映了房屋产品的定位高低与建筑水平。房屋产品的定位高则公共活动空间，既得房率底；得房率高，建筑合理紧凑，没有出现空闲空间，则反映了该房屋的建筑水平高。8容积率。是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积住得舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高；反则舒适度越低。6诀4种应把握的影响房价的因素1、自然因素。即日照是否充足；温度、湿度、风向是否适宜；所处位置是否方便；内部或周围景观是否较好等。2、社会因素，当地居民的职业、教育水平、层次，以及公共设施配套是否完善。例如，街道的宽度、构造、商店的配置状态，学校、公园、医院是否齐全合理，上下水道、电力、通讯、垃圾处理等是否良好等，噪音、空气污染等公害发生程度是否严重，社会治安是否良好等。3、经济因素。公司品牌、付款方式、企划服务等。4、房屋因素。房屋的格局好坏、朝向如何、采光大小、楼层高低以及私密性的程度如何等。7诀7种应掌握的房屋价格类别1、起售单价。由于有楼层、朝向等因素的差异，同一楼房的每套单元的单价并不一样。按照定价习惯，一般将底层朝南单元的单元价确定为计算基准，并设定不同的层次和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算基准称为起售单价。2、最低单价。通常作为广告中的起售价格。但有时为了促销，有些条件好的单元也以最低单价售出，此时，最低单价便演为促销价格。3、最高单价。指楼房单元售价中的最高价格，它往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。4、平均单价。指销售金额除以总销售面积得出的销售单价，其中总销售金额为可销售面积的总的销售金额。在理论上，总销售金额=平均单价销售面积。5、主力单价。指占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。它是判断楼盘购房者定位的关键。6、总价。指关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。它是用以说明对房地产这一财产有量或交易量。7、楼面地价。住宅的单位可以分为建筑面积、使用面积、居住面积等，把它们作为计价的单位就成为楼面地价。它与土地总价格、土地单位价格和容积率之间的关系为：楼面地价=土地总价格建筑总面积：楼面地价=土地单价容积率。8诀12项构成房地产综合造价的要素1、征地补偿费：土地补偿费，青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2、拆迁安置补偿费。私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3、土地开发费：三通一平费（即通上水、下水、电力和场地自然平整）、设计费、安置用房费。4、住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。5、附属工程费：附属工程包括煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6、室外工程费：室外工程费指上水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。7、公共配套工程费：公共配套工程费指幼儿圆、文化站、中小学、卫生站、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处，医院、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8、坏卫绿化工程费：绿化费、绿地费、公共厕所费等。9、政府性收费及“四源”费：“四源”包括煤气、热力、自来水及污水处理等。10、两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。11、管理费：开发公司的各种管理费。12利润：房地产开发公司的利润。9诀6种日渐推广的住宅新技术1、可变式住宅技术。除厨房、卫生间因受上下管道对位的限制而固定外，期余的使用空间采用大空间的地式。不仅解决了二次装修的问题，更重要的是提供了让住户参与住宅设计和建设的有效途径，也提供了一种崭新的住宅建设新模式，充分体现了“以人为本”的住宅理念。2、户独立式集中空调技术。改变了住宅