【商业地产】-2007年深圳市宝城22区城市综合体项目分期开发探讨-42PPT

深圳中原物业顾问有限公司 2007年 2月 城市综合体开发战略 宝城 22区项目分期开发探讨 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 经过与发展商的深入沟通，已在项目总体定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特点对 整体开发战略予以定性研究 ，并进一步 明确一期各类物业的指标分配 ，在分配中重点考虑 地铁 的规划影响以及 资金快速回收 等因素和要求。 前言 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目整体开发战略 地缘分析 项目整体及各地块定性分析 开发谋略 形象定位 一期各类物业的指标分配 完善的城市综合体（住宅 /商业 /写字楼 /公寓） 90/70适用整体或一期的户型配置 主要内容 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第一部分：项目整体开发战略 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 地缘分析 位置特性 灵芝公园 新安公园 创业路 广深高速 新安路 本案 宝安公园 公园路 非房地产热点区域 老区商业中心一级辐射 第一批旧改核心区 占据公园稀缺资源 周边配套成熟 交通通达性高 根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要求 ，未来的 25、 26区将定位成宝安旧城的商业中心区，将出现建筑面积约为 50万平米的商业建筑群；与中心区的商业中心现代化、高档化的定位有所不同，老城的商业中心更加强调大众化、生活化。 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 地缘分析 26区旧改 本 案 发展商 中洲地产规划用地面积 98374计容积率面积 222000其中：住宅 0商业 141000酒店 50000办公 32000发展商 长城地产规划用地面积 132876学校规划用地 12808建设规划用地 120068计容积率面积 433000其中：住宅 335000商业总面积 80000专业市场 60000街铺 20000会所 3000社区文化中心 3000幼儿园 5000深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 依据宝安中心组团规划和新安旧城控制性详细规划，将 23、 25、26、 27、 22工业区改变为商业、居住和配套设施用地。 本案为公共设施配套完善的高尚住宅小区。规划定位以高品位的住宅和商业为主，建成交通便捷、现代商业和园林居住相得益彰的都市生活服务区。 区域性泵站 加油站 邮政设施 小学、幼儿园 大型超市 地缘分析 规划方向 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 地缘分析 双地铁口 （规划） 地铁 5号线站 （规划） 地铁 10号线站（内部消息） 本案 规划中的双地铁站点将极大的提高本项目的居住和商业价值。 因具体位置暂不确定，规划时应充分考虑适应的灵活性。 就开通的深圳地铁 1号线商业而言，繁花商业中心的均试图将商业能在地下与地铁站接驳，引导人流。 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 地缘分析 道路及公园改造 （规划） 22区周边道路改造： 根据 深圳市宝安区新安旧城BA102-04片区控制性详细规划 机动车道宽m 车道 机动车道宽m 车道前进一路 22 6 22 6创业路 16 4 23 6新安路 12 3 23 6公园路 12 3 15 4路段现状周边道路规划与现状对比一览表改造后灵芝公园改造 ：（ 根据新宝安的发展规划和新 CBD中心区的建设要求 ） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑，建设球馆和其它健身场地。 在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳 400多人的“歌唱天地”，游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的 28台大彩电组成了一个“影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。 另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目整体分析 经济指标 总占地： 20.7万 M2 总容积率： 3.8 总建面： 76万 M2 其中： 商住混和建面 61.6万 M2 配套共建等 3.03万 M2 其他不确定 11.37万 M2 一期： 总占地： 9.1万 M2 总建面： 34.58万 M2 其中：住宅 25.38万 M2 商业 5万 M2 办公 2万 M2 配套 1.2万 M2 公建 1万 M2 容积率 5.4,建筑面积 11.3万M2 容积率 4.3,建筑面积 2.2万M2 容积率 5.2,建筑面积 12万M2 容积率 0.4,建筑面积 1万 M2 容积率 0.1,建筑面积 0.03万 M2 容积率 0.4,建筑面积 0.9万M2 容积率 0.9,建筑面积 0.3万M2 容积率 0.8,建筑面积 0.8万M2 容积率 1.9建筑面积 2.3万M2 容积率 2.2,建筑面积 2.5万M2 容积率 5.7,建筑面积 33.8万M2 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目分析 人流 /车流 人流 车流 商业旺角 商业价值带 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般 各区资源评判 住宅综合素质： 二期最佳 一期 A+B居中 三期略差 商业商务氛围： D地块比较理想 二期原新一佳形成的氛围应重视 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 开发谋略 打造城市综合体 将灵芝公园作为私藏 （景观天桥连接） 教育作为卖点经营 （引入名校 /与 B区同期开发 /教育带动社区） 以关注未来的眼光布局住宅 /商业 /写字楼 /公寓 （打造城市综合体，尽量用项目整体 90/70指标规划 1期住宅） 强化社区的整合性 （各期之间的融合 /各地块开发的配合） 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目整体布局建议 人行主入口 车行主入口 景观天桥 集中式商业， 2层，共6000M2 集中式商业， 2层，共 2万 M2 上盖创业型写字楼 1栋 2.2万 M2左右 概念性酒店式公寓 1栋 1.9万 M2左右 特色精品公园一街 单间 100M2左右单层 6米高街铺，共 6000M2 双层街铺，共 5000M2 社区商业街，单间 60M2左右单层 6米高街铺，共 2000M2 一期另余约 4000M2商铺， 建议入沿创业路地下一层 成双面街与双地铁站接驳， 提升整体商业价值 其余部分为高尚舒适性住宅 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 关于三期和新圳河 因开发周期较晚，尚有很多未确定指标等因素，建议发展方向，为纯粹的高尚住宅区，尽量少配置商业，以提升住宅价值及前两期商业价值。 新圳河的改建，如加盖或仅为清理整治，对项目整体价值的提升影响较大。确定时间约晚，价值提升约小，即仅能对后售的单位价格提升有帮助，不能追溯既往。 建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建。 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 西岸唯一 76万公园大城 西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。 唯一 76万 ： 强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ 公园： 是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 大城 气势磅礴之城邦，来则震撼！ 项目物业定位 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 城中央 阔生活 城市中央： 本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升项目价值。 阔景： 一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入成功人士。亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林，业主可以在家看到“满目苍翠”。 生活： 周边配套成熟，小区内配有大型会所、商业、名校、幼儿园，生活极其便利。 项目形象定位 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 公园一品 或 “ 公园 1号 ” 公园： 项目西侧紧邻总面积 13万平方米的灵芝公园。 占据城市永久性稀缺资源； 是城市的天然氧吧，空气质量好； 永久性无遮挡景观； 具有可参与性，是本项目的后花园。 一品： 本项目体量为 76万平方米，是西岸唯一超级大盘，同时也是旧改第一盘。“一品”体现项目综合素质最优，非常大气。 项目案名建议 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目案名备选 灵芝公馆 公园城邦 园城 /都城 /蔚城 宝郡 新都天城 /公园天城 贡院 1号 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 考虑建筑与灵芝公园及周围环境的融合，以“ 景观、朝向、健康 ” 为主题，整体感觉美观、大方、新颖， 有强烈的视觉冲击力。 建筑风格统一协调，运用明快、简洁的建筑外立面。 外立面建议 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 公园路一层商业氛围、景桥与住宅的衔接参考 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 城市 综合体 之住宅 与商业 的衔接 处理 参考 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 住宅沿创业路主入口与商业的衔接示意参考图 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 社区正对学校内步行街面与招牌示意参考 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 创业路与公园路交汇处的标志性双层商业参考 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 公园路特色街标志性包装 参考 深圳中原 事业四部 第二部分：一期各类物业的指标分配 深圳中原 事业四部 各物业指标分配 总占地： 9.1万 M2 总建面： 34.58万 M2 其中：住宅 25.38万 M2 商业 5万 M2 办公 2万 M2 配套 1.2万 M2 公建 1万 M2 总占地： 9.1万 M2 总建面： 34.58万 M2 其中：住宅 25.38万 M2 大型集中式商业： 2万 M2 中型商业 2个： 0.6万 M2 街铺及公建： 0.9万 M2 地下室 (预留商业 ): 0.4万 M2 办公 1栋： 2.2万 M2 酒店式公寓 1栋： 1.92万 M2 配套 1.2万 M2 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 地块景观价值分析： 区域 景观价值判断 打分 10分 A 可观部分中心园林，其他景观基本无。 5 B 可观部分中心园林及城市景观。 6 C 尽揽小区中心园林景观。 8 D 可观部分小区中心园林景观相对较好。 7 E 靠近公园、景观较为优越。 10 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 写字楼 城 市 干 道 二期项目 一期内部资源分析 景观 /噪音 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 地块噪音影响分析： B E C D 区域 噪音价值判断 打分 10分 A 临近小学和商业中心、噪音较大。 5 B 临近创业路，车流较大，噪音较为明显。 4 C 小区中心、基本无噪音 9 D 临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。 6 E 靠近公园，噪音较小。 8 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 A 二期项目 一期内部资源分析 景观 /噪音 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 地块 景观 噪音 综合得分 权重 70% 30% A 5 5 5 B 6 4 5.4 C 8 9 8.3 D 7 6 6.7 E 10 8 9.4 通过对地块景观及噪音方面的比较分析表明地块内各区域的综合素质排位： E C D B A 第一集团 第二集团 第三集团 二期项目 一期内部资源分析 景观 /噪音 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 E 16000 C 14500 A 10800 小学 幼儿园 灵芝公园 二期项目 学校 城 市 干 道 写字楼 D 13000 B 12000 2007 2008 2009 成长期 二级市场价格走势 三级市场价格走势 2006 10800 价格 时间 13000 A B C D E 12000 14500 16000 第一集团 第二集团 第三集团 四房 五房为主 三房为主 小三房 二房为主 E C D B A 一期内部资源分析 景观 /视野 /噪音 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 住宅户型配置 整个项目满足 90/70 将 90平方米以上户型尽量布置在一期。 二、三期户型全部为 90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为 58.87万 M2 ，根据9070政策， 90 M2以上户型面积为 17.66万 M2。 一期住宅总建筑面积为 25.38万 M2，则 90 M2以上户型占一期住宅面积比例为 70%， 90 M2以下户型占一期住宅面积比例为 30%。 深圳中原 事业四部 90平方米以上户型面积比为 70%， 90平方米以下户型面积比为 30%。主要分布在 A区朝创业路位置、 B区较差位置、和 D区朝向写字楼位置。 110-125平方米三房和 135-170平方米四房为主力户型，面积比分别为 40%、 25%。分布在 A区、 B区朝向灵芝公园、小区园景位置。 180-220平方米五房为本项目中平面最大面积，全部位于 A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最佳位置，面积比为 5%。 一期户型定位和分布说明 稀缺舒适型大户型社区 深圳中原 事业四部 户 型 面积 (M2) 主力面积(M2) 面积比 套数 套数比 二房二厅 78-85 80 20.00% 20.00% 635 27.67% 27.67% 三房二厅 85-90 88 10.00% 50.00% 288 12.58% 51.00% 100-110 108 15.00% 353 15.37% 115-125 120 25.00% 529 23.06% 四房二厅 135-143 140 15.00% 25.00% 272 11.86% 18.56% 160-170 165 10.00% 154 6.71% 五房二厅 180-220 200 5.00% 5.00% 63 2.77% 2.77% 一期总体户型比例 深圳中原 事业四部 红色为二房 蓝色为 85-90M2三房 绿色为 100-125M2三房 黑色为四房 黄色为五房 A D C B 一期 二期 户型分布示意图 初步预估： 需 14个单元，建议为A:4*1栋 +6*6栋 B:3*1栋 +4*1栋 +6*4栋 D:3*1栋 深圳中原 事业四部 住宅户型配置 一期满足 90/70 严格根据 90/70政策，则 90平方米以上户型占一期住宅面积比例为 30%， 90平方米以下户型占一期住宅面积比例为 70%。 景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 四房、五房的面积比方案一相对缩小，以增加大户型的套数。 组合方式实现舒适型大户型社区 深圳中原 事业四部 实际设计时，可以考虑多种组合的可能性，诸如通过 1个 85 +75 单位 的组合，实现 160 的大户型 ； 1个 75 +65 单位的组合，实现 140 的大户型，丰富产品的多样性。 针对本项目，由于地位位置、容积率、周边环境、市场竞争、地块素质等的各项差异，结合本项目定位，本项目一期户型配比如下： 户型 面积区间（ ） 主力面积（） 面积比 套数 套数比 套数合计 备注 二房 2*2*1 70-79 75 20% 35 677 27% 27% 不组合 三房 小 3*2*1 80-89 85 15% 448 18% 58% 不组合 中 3*2*2 105-115 110 30% 65 692 28% 不组合 大 3*2*2 120-130 125 15% 305 12% 80 二房 +45 一房组合 四房 4*2*2 135-144 140 15% 272 11% 11% 75 二房 +65 二房组合 五房 5*2*2 155-165 160 5% 79 3% 3% 85 三房 +75 二房组合 合计 住宅总销售面积 253800平米， 2473 100% 100% 一期户型配比 深圳中原 事业四部 一期户型配比 （报批用） 户型 面积（ ） 主力面积 （） 面积比 套数 套数比 套数合 计 一房 1*2*1 40-48 45 5% 70 305 10% 10% 二房 2*2*1 63-68 65 7% 272 9% 51% 2*2*2 72-78 75 10% 351 11% 2*2*2 70-79 75 20% 677 22% 2*2*2 78-82 80 10% 305 10% 三房 3*2*1 80-89 85 3% 79 3% 39% 3*2*1 80-89 85 15% 448 14% 3*2*2 105-115 110 30% 30 692 22% 深圳中原 事业四部 A D C B 一期 二期 红色为二房 蓝色为 85-90M2三房 绿色为 100-125M2三房 黑色为四房 黄色为五房 户型分布示意图 初步预估（按组合后）： 需 15个单元，建议为A:4*1栋 +6*6栋 B:5*1栋 +6*6栋 D:3*1栋 深圳中原 事业四部 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海