深圳万科品类房地产市场研究报告（正式稿）

1 深圳万科品类房地产市场研究 一、 概述 本报告 以万科对于住宅产品品类划分作为基础，将万科对于产品品类划分的标准与市场的整体样本进行拟合，对近期深圳房地产市场中与万科产品品类具有可比性的市场样本进行综合研究，以期了解在未来的 6-12 个月时间内，各泛品类市场的走势以及深圳万科的各品类物业在市场中所面临的机遇与挑战。 1.1 对万科住宅品类划分标准的分析与理解 万科产品品类构成框架 系列 核心价值 品类 土地属性 客户构成 产品 核心价值 金色系列 （城市住宅） 便捷的城市生活 G1 1)地块商务属性高 ,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套 2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况 3)商业价值高 4）居住价值一般 商务人士 商务服务 G2 1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静 2)适宜居住 孩子三代 后小太阳 小太阳 中年之家 大家庭生活 功能完善 凸显主人功能 凸显自我功能 G3 1）要求公共交通密集，站点在步行距离内 2）周边有较完善的生活配套 3）居住价值一般 青年之家 功能紧凑 城花系列 （城郊住宅） 舒适居住 C 1）交通便捷，可快速到达；离 城市成熟区域比较近 2）相对市中心居住密度低 3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好） 孩子三代 后小太阳 小太阳 中年之家 青年持家 舒适居住 炫耀展示 凸显自我功能 注重父母 功能合理 2 小小太阳 四季系列 （郊区住宅） 价格务实 T1 1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远 2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有 3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决 4）地块条件通常只有三通（水电路） 青年之家 小小太阳 青年持家 孩子三代 老年一代 功能实用 T2 1）有自然资源 2）距离城市较 远 ,但有快速道路可达 3）没有完善生活配套 ,但地块周边可能有休闲配套 (或有条件可做到 ) 孩子三代 后小太阳 资源拥有 高档 占有稀缺资源 TOP1 位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源 资源占有 TOP2 位于郊区 ,占有稀缺景观资源 资源占有 通过对万科产品品类构成框架的深入分析，我们认为，万科的产品品类构成框架是一个形成于长期房地产开发销售经验的具有内在紧密逻辑联系的体系，其具体的逻辑体系可用下图来表示。 3 不同客户类型需求不同产品核心价值产品塑造居住（使用）需求生活需求价格需求品类划分土地属性满足了决定了&表现为实现了在整个逻辑体系 中， 客户属性是重要的影响 要素， 客户属性决定土地属性要素和产品要素，也可以理解为，事实上客户 属性是整个逻辑体系中决定了逻辑体系走向的要素。 因此，我们可以这样理解： 客户 属性决定了 土地属性 土地与产品结合实现了不同的核心价值 不同的价值 决定建设不同的品类 不同的 品类 表现为不同的土地与和产品的结合 不同的 土地与和产品 结合 满足了不同的客户需求 在此理解的基础上，我们认为品类划分的核心思想就是 针对不同的客户 ，在 合适的地段做合适的产品 ，锁定大众客户而非小众客户，摒弃房地产产品定位的差异化和边缘化。 1.2 万科住宅 品类划分标准与市场样本的结合 通过对万科品类划分思想的理解，我们认为，对深圳房地产市场进 行品类划分研究，首选需要对样本进行相似性筛选。即选择在产品 及客户上 具有与“万科品类”类似逻辑的样本进行划分。 在此指导思想下，我们需要以三个指标进行分层筛选后，选出与万科品类划分具有较强一致性的样本 ， 作为万科泛品类市场研究需求的目标样本。 第一指标：客户属性指标 以各样本面对的客户属性为重要的筛选指标。如石岩片区虽然距离深圳市区很远，但该片区项目的目标客户为周边客户而非市区客户，因此不会将其划入四季类或城花类 ，而划为金色 类 。 第 二 指标：土地属性指标 深圳是多中心的城市，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗各自有中心区。虽然关外开发建设较晚，但是自 06 年开始关外的市政设施与关内差距不断拉 近 ， 深圳各区发展较为均衡 ， 不存在像 4 北京、上海 以环线为 标准 划分土地属性的情况。 目前由于深圳各区域开发建设比较成熟，土地不断升级，已不存在纯粹由其他区域导入低端客户的 T1 类土地。 第 三 指标：产品 VS 价格指标 同类产品具有类似的价格和类似的产品设计， 通过对产品形态与价格指标的综合筛选，寻找合适的对比样本，例如在设定为 G1 类 区域 寻找与 G1 类项目类似价格和类似 产品设计的样本（见下图） 价格线 市场合理价格范围 市场样本选取范围 类同万科产品结构的样本 产品线 在产品品类划分过程中，由于目前各楼盘数据未细化到每套 的 销售面积及价格，因此未能细化到同一楼盘项目中的各品类划分，划分以楼盘为单位。 通过对样本的研究和分析，能够进一步获得品类市场研究的相关结论。 二、 分区品类市场研究 按照深圳 的行政区域来对区域内各类型品类市场进行深入研究 ， 分别研究罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六个行政区以及龙华坂田片区、宝安中心区片区、龙 岗中心区片区、布吉片区四个片区的各品类市场表现。 本报告研究深度为深圳区域内金色、城花、四季、高档四种类型产品的整体特征及趋势。 数据时间节 点为自 2006 年 1 月起至 2008 年 3 月止，研究各样本项目的供应、需求、价格走势 ，数据以国土局备案为准 。 由于 本报告数据的时间起始点为 2006 年 1 月，因此假设 2006 年 1 月之前市场上的供应销售情况为零。本报告 仅 研究 2006 年 1 月至 2008 年 3 月之间的深圳市场 各类型产品品类的 供求关系及价格走势。 注：本报告供求比为：需求 /供应，数值越大说明需求越大。 2.1 罗湖区 罗湖区由 于开发较早，土地稀缺，区内楼盘绝大多数为金色系列。 G1、 G2、 G3 为罗湖 住宅市场的核心主力产品。 由于其他系列产品 样本 数量太少，不能反应长期走势，因此罗湖区仅研究金色系列产品。 5 金色类 研究样本选择 罗湖区金色类选取以下 15 个项目作为研究样本。 序号 系列 品类 项目名称 开盘时间 1 金色 G1 风格名苑 2006-01-05 2 金色 G3 都心名苑 2006-01-20 3 金色 G2 鸿景翠峰花园 2006-05-22 4 金色 G3 阳光绿地家园 2006-06-21 5 金色 G1 红 桂皇冠名庭 2006-09-10 6 金色 G3 天越翔园 2006-09-11 7 金色 G3 钻石时代公寓 2006-12-19 8 金色 G1 快捷假日公寓 2007-01-21 9 金色 G3 合正锦湖逸园 2007-04-30 10 金色 G1 中航凯特公寓 2007-05-27 11 金色 G3 金祥悦园 2007-07-07 12 金色 G3 汇泰大厦 2007-10-01 13 金色 G3 双御雅轩 2007-12-02 14 金色 G3 铂金时代公寓 2008-03-15 15 金色 G2 东方尊峪 2006-10-25 样本的供应、需求、价格 系列 品类 项目名称 开盘时间 累计成交量 累计供应量 成交均价 销售率 金色 G1 风格名苑 2006-01-05 31008.22 31050.07 9861.96 99.87% 金色 G3 都心名苑 2006-01-20 11986.77 11986.77 8379.76 100.00% 金色 G2 鸿景翠峰花园 2006-05-22 64267.71 69081.02 14195 93.03% 金色 G3 阳光绿 地家园 2006-06-21 43982.1 44341.94 12451.49 99.19% 金色 G1 红桂皇冠名庭 2006-09-10 16803.07 16803.07 10987.31 100.00% 金色 G3 天越翔园 2006-09-11 17352.63 17385.83 8038.85 99.81% 金色 G3 钻石时代公寓 2006-12-19 8906.79 8906.79 12861.78 100.00% 金色 G1 快捷假日公寓 2007-01-21 7800.7 9613.32 15792.81 81.14% 金色 G3 合正锦湖逸园 2007-04-30 62851.82 69480.36 16819.07 90.46% 金色 G1 中航凯特公寓 2007-05-27 12996.46 14535.38 15553.13 89.41% 6 金色 G3 金祥悦园 2007-07-07 7266.89 8188.39 10965.38 88.75% 金色 G3 汇泰大厦 2007-10-01 6181.18 26914.38 19079.30 22.97% 金色 G3 双御雅轩 2007-12-02 7660.8 11476.25 18794.58 66.75% 金色 G3 铂金时代公寓 2008-03-15 0 13971.48 0 0.00% 金色 G2 东方尊峪 2006-10-25 176239.13 220466.08 14948.57 79.94% 罗湖区 06 年至今 ， 区域品类年度供应结构呈现出 偏重性 的趋势。由于土地的限制， 市场产品所呈现明显 单一 化发展趋势， 四季类及城花类土地已不存在，高档类项目更加稀少， 预计 未来罗湖区市场金色系列产品的市场比重会增加， 但随着土地的减少 ， 供应及销售的绝对值会下降，价格稳步增长。 随着金色类土地待开发区域的缩减， 供应缩减 趋势将更加显著持续。随着市场发展， 对于其他品类产品的需求会分流到市内其他区域。 罗湖区金色系列季度累计供求比0 . 3 60 . 2 90 . 4 60 . 6 10 . 7 40 . 8 3 0 . 8 1 0 . 8 30 . 4 00 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 0万平方米0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0累计供应量 累计成交量 累计供求比累计供应量 4 . 3 0 1 5 . 6 5 1 9 . 0 6 4 2 . 0 0 4 2 . 9 6 5 1 . 3 7 5 2 . 1 8 5 6 . 0 2 5 7 . 4 2 累计成交量 1 . 5 5 4 . 4 9 8 . 6 9 1 6 . 6 6 2 6 . 1 8 3 8 . 2 1 4 3 . 4 2 4 5 . 4 8 4 7 . 5 3 累计供求比 0 . 3 6 0 . 2 9 0 . 4 6 0 . 4 0 0 . 6 1 0 . 7 4 0 . 8 3 0 . 8 1 0 . 8 3 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度罗湖区的累计供应量及销售量稳步增长，但总体来说供略大于求，但供求压力不大。 罗湖区金色系列产品年供需规模较小，虽然供略大于求，但市场后续供应乏力，需求由于受 07 年第三季度的政策打压，最近市场不活跃。未来市场回暖后将出现求略大于供的 现象 ，但市场总体规模不会放大。 罗湖区金色系列产品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整体市场低迷所 造成。罗湖区房地产市场处于发展的末期阶段，未来此类市场的产品由于供应有限，销售及价格会稳步上升，但市场整体仍不旺盛。 7 罗湖区金色系列季度累计供求及当季价格9700 9755 1019316791 1721220403 2000112258110880. 0010 . 0020 . 0030 . 0040 . 0050 . 0060 . 0070 . 00万平方米0500010000150002000025000元/平方米累计供应量 累计成交量 季度成交均价累计供应量 4. 30 15 . 65 19 . 06 42 . 00 42 . 96 51 . 37 52 . 18 56 . 02 57 . 42 累计成交量 1. 55 4. 49 8. 69 16 . 66 26 . 18 38 . 21 43 . 42 45 . 48 47 . 53 季度成交均价 9700 9755 10193 11088 12258 16791 17212 20403 20001 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度7罗湖区金色系列单季度供求及价格分析9700 97551679117212204032000110193 11088122580 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0万平方米0500010000150002000025000元/平方米季度供应 季度成交 季度均价季度供应 4 . 3 0 1 1 . 3 4 3 . 4 2 2 2 . 9 4 0 . 9 6 8 . 4 0 0 . 8 2 3 . 8 4 1 . 4 0 季度成交 1 . 5 5 2 . 9 4 4 . 1 9 7 . 9 7 9 . 5 2 1 2 . 0 3 5 . 2 1 2 . 0 6 2 . 0 5 季度均价 9700 9755 10193 11088 12258 16791 17212 20403 20001 2006 年 1 季度2006 年 2 季度2006 年 3 季度2006 年 4 季度2007 年 1 季度2007 年 2 季度2007 年 3 季度2007 年 4 季度2008 年 1 季度 06 年开始，金色系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，其中 06 年涨幅比较缓和，07 年开始大幅上涨，表现出加速提升。 07 年 9 月调控政策出台后此类产品价格未有明显下降，但交易量大减，在 08 年 3 月的全市价格调整当中，此类产品的价格调整未有明显调整，价格下降空间不大，未来仍 有平稳上涨趋势 。 未来市场趋势研究 a) 罗湖区金色系列的供应、需求、价格走势 第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 8 市场表现 轻度调整期 中度调整期 深度调整期 供求表现 供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求 供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡 成交量全面下调， 明显的供大于求 价表现 价格继续持续上涨，降 价打折效果明显 价格出现小幅下调，降 价打折效果明显 价格明显下跌，项目降价对市场促进作用 最为明显 调整持续时间 3-5 个月 6-8 个月 8-24 个月 目前罗湖区此品类市场处于中度调整期，市场的后续供应由于土地的限制不会放大，未来需求将保持平稳上升的大趋势，供求 比 会不断上升， 达到供求相等，未来将供 略 小于求。但市场回暖仍需时日，早则 08 年中，晚则 08 年末。 罗湖区金色系列月度累计供求比0 . 0 00 . 1 20 . 3 60 . 6 60 . 3 20 . 2 90 . 3 30 . 3 80 . 4 60 . 2 60 . 3 10 . 4 00 . 4 80 . 5 50 . 6 10 . 5 80 . 6 80 . 7 40 . 7 90 . 8 10 . 8 30 . 8 1 0 . 8 1 0 . 8 10 . 8 3 0 . 8 3 0 . 8 301000002000003000004000005000006000007000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0累计供应 累计成交 累计供求比 9 以往 政策出台对 深圳 房地产市场影响持续时间不长， 但 07 年 多套房贷政策 影响 相对深远 ，全市的成交量均持续低迷，调整仍将持续一段时间， 本次调整 关外及南山区价格下降幅度较大，但罗湖区价格下降程度不明显，价格 短期盘整之后 长期仍呈 平稳 上升趋势。 2.2 福田区 福田区属于城市中心地带，土地稀缺，区内不存在四季类及城花类项目，市场上在售的高档类项目极少，楼盘绝大多数为金色系 列。 G1、 G2、 G3 为福田 住宅市场的核心主力产品。 由于其他系列产品 样本 数量太少，不能反应长期走势，因此福田区仅研究金色系列产品。 金色类 研究样本选择 福田区金色类选取以下 28 个项目作为研究样本。 序号 系列 品类 项目名称 开盘时间 1 金色 G2 香雅园 2006-02-22 2 金色 G3 庆福园 2006-07-06 3 金色 G2 金域蓝湾 (三期 ) 2006-07-12 4 金色 G3 祥云天都世纪大厦 2006-08-08 罗湖区金色系列月度成交及价格走势93749811 96488749983811071928410437 103551081911331 1111211893 12109130211393517641 1760516766174641815519782 19838211571993318459206600100002000030000400005000060000700002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米0500010000150002000025000元/平方米月度成交 月度均价“国六条”出台，市场受到影响不大 限制外商投资，但市场继续走好 整治房地产市场政策出台，将市场推向最顶端 第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 10 5 金色 G2 瀚盛花园 2006-09-15 6 金色 G3 蜜园 2006-09-27 7 金色 G3 景源华庭 2006-10-19 8 金色 G1 华强广场 2006-10-28 9 金色 G3 东方园博苑 2006-10-30 10 金色 G3 岭尚时代园 2006-10-31 11 金色 G2 花里林居 2006-11-14 12 金色 G2 合正瑞园 2006-12-11 13 金色 G2 东海十八居 2006-12-23 14 金色 G2 颐林雅院 2006-12-28 15 金色 G3 香蜜天宝物华家园 2007-01-14 16 金色 G3 名津广场 2007-01-25 17 金色 G3 佳泰兴苑 2007-02-07 18 金色 G3 橄榄绿洲家园 2007-03-09 19 金色 G3 高发城驰 2007-05-22 20 金色 G3 怡枫园 2007-07-28 21 金色 G3 时代星居 2007-10-14 22 金色 G3 半山御景华庭 2007-10-20 23 金色 G1 葵花公寓 2007-10-28 24 金色 G2 皇御苑 (三期 ) 2007-11-10 25 金色 G3 嘉鑫阳光雅居 2007-11-10 26 金色 G3 中城天邑花园 2007-12-30 27 金色 G3 明福居 2008-01-01 28 金色 G3 民华大厦 2008-04-06 样本的供应、需求、价格 系列 品类 项目名称 开盘时间 累计成交 累计供应 成交均价 销售率 金色 G2 香雅园 2006-02-22 22749.22 22822.84 9094.85 99.68% 金色 G3 庆福园 2006-07-06 19341.61 19664.31 11344.16 98.36% 金色 G2 金域蓝湾 (三期 ) 2006-07-12 60279.95 60766.45 16673.03 99.20% 金色 G3 祥云天都世纪大厦 2006-08-08 69048.15 69105.1 11550.03 99.92% 金色 G2 瀚盛花园 2006-09-15 62886.53 63300.47 10652.84 99.35% 金色 G3 蜜园 2006-09-27 42484.17 43940.06 12702.58 96.69% 11 金色 G3 景源华庭 2006-10-19 36963.46 40078.06 13184.13 92.23% 金色 G1 华强广场 2006-10-28 44338.59 48401.11 20725.41 91.61% 金色 G3 东方园博苑 2006-10-30 12489.08 12648.72 16959.26 98.74% 金色 G3 岭尚时代园 2006-10-31 40999.11 40999.11 11597.99 100.00% 金色 G2 花里林居 2006-11-14 16823.26 16823.26 10070.62 100.00% 金色 G2 合正瑞园 2006-12-11 22129.02 22464.9 11418.26 98.50% 金色 G2 东海十八居 2006-12-23 11958.06 14601.91 19019.57 81.89% 金色 G2 颐林雅院 2006-12-28 27845.76 28303.84 11666.59 98.38% 金色 G3 香蜜天宝物华家园 2007-01-14 21093.34 22987.22 15847.13 91.76% 金色 G3 名津广场 2007-01-25 79219.83 81525.78 17284.35 97.17% 金色 G3 佳泰兴苑 2007-02-07 10577.25 10577.25 11503.88 100.00% 金色 G3 橄榄绿洲家园 2007-03-09 8721.55 8721.55 18588.98 100.00% 金色 G3 高发城驰 2007-05-22 12608.38 33477.28 21178.21 37.66% 金色 G3 怡枫园 2007-07-28 11699.54 12881.44 17685.53 90.82% 金色 G3 时代星居 2007-10-14 6281.32 7596.91 25002.67 82.68% 金色 G3 半山御景华庭 2007-10-20 6825.61 24369.38 22044.09 28.01% 金色 G1 葵花公寓 2007-10-28 1395.91 14119.68 34762.31 9.89% 金色 G2 皇御苑 (三期 ) 2007-11-10 6986.75 55150.78 18739.95 12.67% 金色 G3 嘉鑫阳光雅居 2007-11-10 10583.39 25642.28 18337.18 41.27% 金色 G3 中城天邑花园 2007-12-30 14719.17 70648.12 21082.06 20.83% 金色 G3 明福居 2008-01-01 2639.37 9944.46 21122.63 26.54% 金色 G3 民华大厦 2008-04-06 0 17337.38 0 0.00% 福田区金色系列楼盘 2007 年 10 月以后开盘的项目销售率多数不超过 30%。 06 年至今 ， 区域品类供应结构呈现出 偏重性 的趋势。 由于土地的限制， 市场产品呈现明显单一 化 的 发展趋势， 四季类及城花类土地已不存在，高档类土地几乎开发完毕，高档项目更加稀少。 预计 未来福田区市场金色系列产品的市场比重会增加，但随着土地的减少 ， 供应及销售的绝对值会下降，福田区核心区域的项目价格将稳步增长，边缘区域的项目价格将在目前的市场状态下有所回调。 随着市场发展， 对于其他品类产品的需求会分流到市内其他区域，尤其是北侧的龙华、坂田片区。 随着金色类土地待开发区域的缩减，这一趋势将更加显著持续。 12 福田区金色系列季度累计供求情况0 . 0 00 . 9 00 . 5 80 . 7 90 . 9 0 0 . 9 10 . 3 60 . 7 60 . 7 40 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 0万平方米0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 01 . 0 0累计供应量 累计成交量 累计供求比累计供应量 2 . 2 8 2 . 2 8 2 7 . 9 6 5 1 . 0 9 6 1 . 1 7 6 4 . 5 2 6 7 . 4 1 8 8 . 1 6 8 9 . 8 9 累计成交量 0 . 0 0 2 . 0 6 9 . 9 6 2 9 . 8 6 4 8 . 3 9 5 7 . 9 9 6 1 . 5 0 6 5 . 4 0 6 8 . 3 7 累计供求比 0 . 0 0 0 . 9 0 0 . 3 6 0 . 5 8 0 . 7 9 0 . 9 0 0 . 9 1 0 . 7 4 0 . 7 6 2006 年 1 季度 2006 年 2 季度 2006 年 3 季度 2006 年 4 季度 2007 年 1 季度 2007 年 2 季度 2007 年 3 季度 2007 年 4 季度 2008 年 1 季度在 07 年 3 季度之前， 福田 区的累计供应量及销售量稳步增长，但 07 年 4 季度以后 开始表现为 供大于求， 主要的供求压力来自于 07 年调控前后上市的新盘 。 由于可开发土地不多，福田 区金色系列产品 供需规模会不断缩小， 市场总体规模不会放大。 虽然目前供大于求，但市场后续供应乏力 。 需求由于受 07 年第三季度的政策打压，最近市场不活跃。未来福田区的中心区职能不断深化，区域形像进一步提高，未来市场发展潜力良好，市场回暖后目前供大于求的现像不会持久，除非价格达到非理性的高度。 福田区金色系列产品需求不旺盛的主要原因，是由于目前整体市场低迷以及部分项目价格过高所造成。福田区房地产市场处于发展的中后期阶段 ，此类产品的土地供应极其有限，未来供应将 主要 依靠城中村改造提供用地。 13 福田区金色系列累计供求及单季度价格分析09107131251416815893187292123120467122960 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 0万平方米0500010000150002000025000元/平方米累计供应 累计成交 季度均价累计供应 2 . 2 8 2 . 2 8 2 7 . 9 6 5 1 . 0 9 6 1 . 1 7 6 4 . 5 2 6 7 . 4 1 8 8 . 1 6 8 9 . 8 9 累计成交 0 . 0 0 2 . 0 6 9 . 9 6 2 9 . 8 6 4 8 . 3 9 5 7 . 9 9 6 1 . 5 0 6 5 . 4 0 6 8 . 3 7 季度均价 0 9107 12296 13125 14168 15893 18729 21231 20467 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度福田区金色系列单季度供求及价格分析09107141681589318729131251229620467212310 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 0万平方米0500010000150002000025000元/平方米季度供应 季度成交 季度均价季度供应 2 . 2 8 0 . 0 0 2 5 . 6 8 2 3 . 1 3 1 0 . 0 8 3 . 3 5 2 . 8 9 2 0 . 7 5 1 . 7 3 季度成交 0 . 0 0 2 . 0 6 7 . 9 0 1 9 . 9 0 1 8 . 5 3 9 . 6 0 3 . 5 1 3 . 8 9 2 . 9 7 季度均价 0 9107 12296 13125 14168 15893 18729 21231 20467 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度 06 年开始，福田金色系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，其中 06 年涨幅相对缓和， 07 年开始大幅上涨，表现出加速提升， 08 年 1 季度房价开始下调。 07 年 9 月调控政策出台后此类产品价格仍然大幅上升，但交易量大减，在 08 年 3 月的全市价格调整当中，此类产品的价格明显下调，价格下降趋势形成，未来仍将下降调整一段时间。 未来市场趋势研究 a) 福田区金色系列的供应、需求、价格走势 福田区金色系列月度累计供求比0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 00 . 4 80 . 7 90 . 9 00 . 2 30 . 4 20 . 3 6 0 . 3 70 . 4 90 . 5 80 . 6 20 . 7 10 . 7 90 . 8 7 0 . 8 70 . 9 0 0 . 9 0 0 . 9 0 0 . 9 10 . 8 30 . 8 00 . 7 4 0 . 7 60 . 7 7 0 . 7 6010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米- 0 . 2 00 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 0累计供应 累计成交 累计供求比第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 14 市场表现 轻度调整期 中度调整期 深度调整期 供求表现 供应、成交量小幅减少，出现微略的供过于求 供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡 成交量全面下调， 明显的供大于求 价表现 价格继续持续上涨，降价打折效果明显 价格出现小幅下调，降价打折效果明显 价格明显下跌，项目降价对市场促进作用 最为明显 调整持续时间 3-5 个月 6-8 个月 8-24 个月 市场表现 轻度调整期 中度调整期 深度调整期 供求表现 供应、成交量小幅减少，出 现微略的供过于求 供应变化不大，成交出现明显减少，供求关系失衡 成交 量全面下调， 明显的供大于求 价表现 价格继续持续上涨，降价打 折效果明显 价格出现小幅下调，降价 打折效果明显 价格明显下跌，项目降价对市场促进作用 最为明显 调整持续时间 3-5 个月 6-8 个月 8-24 个月 目前福田区此品类市场处于深度调整期，市场价格高于自住者的承受能力，投资者又迫于政策压力退场。但市场的后续供应由于土地的限制不会放大，未来需求将在横盘调整后缓慢上升，未来随着福田区区域优势的不断放大， 将达到 供求 平衡 。目前市场回暖仍需时日，如五一春交会降价幅度较大市场将放量上升，否则回暖 预计 将迟至 08 年 末或 09 年上半年。 15 以往 政策出台对 深圳 房地产市场影响持续时间不长， 但 07 年市场过度疯狂，价格不断攀升，从 4 月起深圳银行开始限制放贷防范风险，福田区此类产品由于价格上涨过快， 4 月起交易开始下降，到 9 月 多套房贷 政策 出台 时， 市场成交量已然低迷。未来 调整仍将持续 ，交易量将小幅波动一段时间。 此轮调整对福田区此品类市场影响较大，价格下调明显，未来价格将向下盘整一段时间，价格 合理回归后， 市场交易量将放大， 整体 逐步回暖 ， 从长期来看 未来 福田区域销售量机价格将 平稳上升。 2.3 南山区 南山区是关内土地面积最多的区域，而且南山区房地产发展较晚，在 99 年滨海大道开通后才逐渐发展起来。南山从 2003 年起一直是深圳楼盘供应面积和在建面积最大、特区内待开发土地最多、大盘数量最多的区域。即使在土地资源越来越稀缺的 2007 年，供给量也能达到 98.24万平米，相当于关内其他三个区同时期供应的总和。 目前南山区土地资源日渐稀缺，受土地资源的限制，未来的开发量将持续减少。 目前南山区各种档次的楼盘都有一定的数量， 包含了金色系列、城花系列和高档系列 ，其中以金色系列 为主，G2、 G3 为南山住宅市场的主力产品。 福田区金色系列月度成交量及价格走势0 0 09001 9367 884613071 1274911388 113281411113537 1327014579 14850 14778161421812616813177812174519153224371987720549211721942201000020000300004000050000600007000080000900001000002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月平方米- 5 0 0 00500010000150002000025000元/平方米月度成交 月度均价“国六条”出台，市场受到影响不大 限制外商投资，但市场继续走好 整 治房地产市场政策出台 第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 16 城花 类 研究样本选择 选取以下 7 个项目作为研究样本。 序号 系列 品类 项目名称 开盘时间 1 城花 C 珠光花半里欣苑 2006-09-15 2 城花 C 众冠西郡园 2006-10-22 3 城花 C 湖彬苑 2006-11-23 4 城花 C 西湖林语名苑 2006-12-23 5 城花 C 香榭峰景苑 2007-06-02 6 城花 C 桑泰丹华园 2007-12-22 7 城花 C 鼎胜林栖园 2008-01-19 样本的供应、需求、价 格 系列 品类 项目名称 开盘时间 累计成交 累计供应 成交均价 销售率 城花 C 珠光花半里欣苑 2006-09-15 28920.77 28920.77 8005.196 100.00% 城花 C 众冠西郡园 2006-10-22 12494.98 12956.31 8286.309 96.44% 城花 C 湖彬苑 2006-11-23 10419.07 11580.17 9354.474 89.97% 城花 C 西湖林语名苑 2006-12-23 72188.62 72188.62 10546.55 100.00% 城花 C 香榭峰景苑 2007-06-02 10598.2 10598.2 14022.09 100.00% 城花 C 桑泰丹华园 2007-12-22 52606.51 79218.99 9565.473 66.41% 城花 C 鼎胜林栖园 2008-01-19 8964.31 15355.4 12080 58.38% 南山区 城花 系列楼盘 供应量不大，销售形势良好，在新政之后开盘的项目 桑泰丹华园和 鼎胜林栖园 ，虽然也受到一定的影响，但是经过 3-4 个月的销售，销售率已经达到 60%左右，相比金色系列大部分项目不到 30%的销售率， 其风险抗性更高 。 南山区 的城花系列产品主要位于西丽片区， 片区历年供应较少，同时由于片区价格与南山中心区 相比 具有相当大的优势，从而保证了城花系列各项目在新政的影响下仍然实现了较好的销售 。 未来南山区域城花系列产品仍将主要来自西丽片区，发展前景良好。 17 南山区城花系列累计供求情况0 . 0 00 . 8 60 . 9 60 . 9 80 . 0 00 . 2 90 . 3 90 . 8 50 . 8 60 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0万平方米- 0 . 2 00 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0累计供应 累计成交 累计供求比累计供应 0 . 0 0 2 . 7 4 5 . 6 3 1 7 . 7 1 1 7 . 7 1 1 8 . 7 7 1 8 . 7 7 2 1 . 5 5 2 3 . 0 8 累计成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 5 . 1 7 1 5 . 2 3 1 8 . 0 2 1 8 . 4 4 1 8 . 4 4 1 9 . 6 2 累计供求比 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 3 9 0 . 2 9 0 . 8 6 0 . 9 6 0 . 9 8 0 . 8 6 0 . 8 5 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度南山 区 城花系列产品 在 07 年 需求旺盛 ， 在 07 年 3 季度消化率达到 98%。 在新政之后，城花系列产品也受到一定影响，供求比下降到 0.85，但相对 其他产品系列 供求比值较大 ，新政推出后，新开盘项目保持相对较高的销售率， 市场仍 存在较大的刚性需求。 南山区城花系列累计供求及当季价格分析0136040134250135338249828492980 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 0万平方米- 2 0 0 00200040006000800010000120001400016000元/平方米累计供应 累计成交 季度均价累计供应 0 . 0 0 2 . 7 4 5 . 6 3 1 7 . 7 1 1 7 . 7 1 1 8 . 7 7 1 8 . 7 7 2 1 . 5 5 2 3 . 0 8 累计成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 5 . 1 7 1 5 . 2 3 1 8 . 0 2 1 8 . 4 4 1 8 . 4 4 1 9 . 6 2 季度均价 0 0 8249 8284 9298 13425 13604 0 13533 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度第二套贷款提高贷款利率，市场进入调整期 18 南山区城花系列各季度供求及价格0136049298828482491353301342500 . 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 01 4 . 0 0万平方米- 2 0 0 00200040006000800010000120001400016000元/平方米季度供应 季度成交 季度均价季度供应 0 . 0 0 2 . 7 4 2 . 8 9 1 2 . 0 7 0 . 0 0 1 . 0 6 0 . 0 0 2 . 7 8 1 . 5 4 季度成交 0 . 0 0 0 . 0 0 2 . 1 7 3 . 0 0 1 0 . 0 6 2 . 7 9 0 . 4 2 0 . 0 0 1 . 1 8 季度均价 0 0 8249 8284 9298 13425 13604 0 13533 2006 年 1季度2006 年 2季度2006 年 3季度2006 年 4季度2007 年 1季度2007 年 2季度2007 年 3季度2007 年 4季度2008 年 1季度 06 年 开始， 城花 系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，在 07 年 2 季度， 涨幅迅猛，整体增幅超过 35%，之后 季度平均 价格一直维持在 13500 元 /平米 左右 。 城花系列产品的供应一直较为平稳，在 06 年 4 季度曾出现集中放量，但紧接着在 07年 1 季度，成交量也迅速上升，大部分供应得到消化，市场存量