房地产管理及市场分析论文.doc

房地产管理及市场分析论文上海房地产泡沫的思考 刘洁 U200914571 物流0903班摘要：近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为拉动国内需求、推动国民经济发展的支柱产业之一。在这样一个宏观经济背景下，上海作为我国的经济龙头城市，其房地产业曾经呈现出了火热态势。房地产价格不断上扬已经远远超过房价收入比，投资性购房大量增加，其中的泡沫成分是显而易见。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国的房地产的发展，都具有重要的意义。关键词：上海 房地产 泡沫 1上海房地产泡沫的分析 从20世纪90年代末开始，上海的房地产业就开始呈现上升趋势，而进入21世纪后，其发展更是突飞猛进的。特别是近几年，上海市的房价一路飙升，已经远远超过了普通百姓的承受能力。国家与地方政府也采取了各种措施来压制房价，治理房地产市场的不良现象，但其效果并不显著。1.1中国金融现状中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞是造成房地产泡沫的重要原因之一，在上海也不例外。随着入世承诺-2006年底银行业务全面向外资开放-的临近，中央政府开始加紧促使国有商业银行内部改革，各国有商业银行也加速处理计划经济时代留下的大批银行呆坏帐、充实资本金，减少不良资产比例等。而历史和现实的数据都显示了银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速的扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。1.2房地产投资渠道中国的房地产泡沫是与低迷、不发达的资本市场紧密相关的，并且集中表现在上海的房地产泡沫上。一方面，持续走低的股票市场已经无法对大量社会闲散资金产生吸引力，促使它们转向既能保值增值、又能投机的房地产市场，从而自觉不自觉地加入到国际、国内炒房团的行列中；另一方面，由于国内资本市场落后，房地产企业缺少直接融资渠道，社会公众还是无法找到合适渠道投资发展迅速的房地产业，不能顺利分享房地产业发展带来的丰厚利润。没有合适的渠道，社会“游资”就只好寻找合法但不“合适”的渠道-炒房地产，造成房地产泡沫增加。1.3国际热钱的进入造成国际“热钱”进入上海房地产的原因之一就是利率因素全球利率跟随美元走低；汇率因素国际上普遍形成的人民币升值预期。首先，利率因素如何影响上海房价的。自2000年美国经济出现衰退以来，为了刺激经济增长，美联储连续13次减息，使得美元处在一个超低的利息水平。由于美元的世界货币作用，带动全球利率走低，其结果促成了全球房地产市场的泡沫化。当美国股市泡沫崩溃之后，超低利率政策促使国际游资一方面寻求避险场所，另一方面寻找新的获利场所。众所周知，房地产是最具有“避险资产”特征的商品，因此，房地产市场遂成为股市泡沫崩溃之后国际游资最青睐的理想投资场所。其次就是汇率因素。近两年来，因中美贸易的巨大顺差，中美之间围绕人民币升值问题的摩擦已经是愈演愈烈，一直是政府和媒体关注的焦点。一方面，以美国为代表的发达国家不断就人民币升值问题向中国政府施压，甚至已经到了国会审议通过制裁中国的法案的程度，国内外大多数的专家学者指出人民币已经被高度低估，借助媒体的推波助澜，显示出人民币在未来大幅升值已经是不可避免。另一方面，中国政府虽然在公开场合因坚持宣布：考虑现实复杂的因素，人民币不会马上升值，但温总理却提出人民币要在“出人意料”的时机实现升值，而且已经有了一次小幅升值的实践。无疑进一步证实了人民币汇率改革的必然性和人民币升值的可期待，这些因素都向人们显示的是人民币未来升值的不可避免，这种市场预期理所当然会吸引大量的国际游资。1.4 国家金融政策的配合地方政府增加财政收入的最好途径是增大房地产市场的收入，从调动房地产相关的政策，可以带动其他地方收入。在地方政府努力的使房地产行业升温后，却没有止住它继续加热的趋势。 随着国家对居民住房价格的调控，大部分房地产炒家遂讲精力和财力放在商品房的投资上，商品房出现泡沫，政府很难能够将商品房的价格给调控下来，于是商品房的价格有较大的上涨空间，尽管可以早已超出购买者的承受能力。房地产泡沫是整个社会财富分配时严重失衡、货币投放比例严重失衡，致使大量闲散资金涌向房地产的结果。因为地方利益（或者政绩）所致，安居房在全国范围内进展迟缓，而有些官员们说的多，做的少。作为一手托两家的银行，也没有什么实质可行的措施。长此以往，估计会对居民的消费和服务业乃至整个工业经济的发展将会买下巨大的隐患。2联系全国的房地产状况上海的房价一路飙升，除了少数专家学者（如复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容教授等）大胆指出上海房地产泡沫，呼吁政府采取有力措施抑制、打击投机行为、挤压泡沫之外，社会上各种利益团体似乎是“异口同声”地预言房价会继续走高、“同心同德”地推动房价攀升。2.1土地出让率降低楼市调控必然导致今年各城市的土地收入缩水。在商品房销量大幅下降后，开发商拿地的热情明显降低。只要房地产调控政策不放松，今年全国土地出让金收入可能将明显下滑。这不仅将威胁到地方融资平台贷款的质量，也将显著影响地方政府的投资雄心。但在房价未明显下跌的情况下，调控政策的放松可能令调控成果毁于一旦，房地产泡沫更有继续膨胀的危险。可以说，中国房地产市场的深层次矛盾对中国经济的考验，即将开始。2.2全国房地产泡沫来源于上海？上海还不是一个自由的国际金融中心城市。也就是说，上海没有条件大规模驱动人民币自由地去周边城市和海外操纵当地的房地产泡沫。而上海市政府并不像西方政府那样，掌握有底盘庞大的各类基金。相反，上海的养老基金和公积金本身还需要积极的资金补充，根本不可能讨论快速进出房地产市场的话题。与此同时，上海的社会事业改革更需要政府大手笔的资金投入，不多的政府财政盈余也都投入到民生中去了。上海市民的性格普遍沉稳，投资较为主动、理性，通常不会四处出击而冒险炒作房地产，并冒更大的风险在泡沫中取利。上海社会的收入相对均衡，中产阶层已近形成，而中产阶层的特性就是沉稳、主动、理性，进一步发展还会出现一定的保守性。所以，炒作房地产泡沫取利并不是上海市民的普遍选项。而观察表明，海外资金恶赌上海房市是上海房地产泡沫形成的主要因素。从规模上看，海外资金潮要远远强于“温州炒房团”所能调度的资金；从组织层面来看，海外资金潮有体制严密的投资机构，市场情报和资金进退较“温州炒房团”有序、正规，类似集团军和游击队的区别；从社会影响方面看，海外资金潮有影响国际舆论的实力和能力，而国际舆论通过互联网进入我国各大城市之后，又会影响我国的新兴媒体和经验并不丰富的“一线记者”，这是“温州炒房团”绝不具备的社会影响力。比如说，为了掩盖自己炒高上海房地产价格的责任，海外投资机构可以制造这样的舆论：是上海主动催生房地产泡沫的，因为这是上海市、区两级政府的收益所在；上海，带动了全国房地产市场的泡沫；上海，主动邀请“温州炒房团”来沪炒房，等等。一时间，上海就莫名其妙地成为了引发全国房地产市场泡沫的“源头”。 与此同时，海外资金潮进入上海房地产市场，还可以押赌人民币的升值。其间道理，如司马昭之心路人皆知，毋庸赘述。 因此，中国房地产泡沫本质上来自海外，上海只是惊涛拍岸的第一道防线！3由房地产现状，建议3.1各级政府重视、形成共识各级地方政府要认真反思这次宏观调控，为什么要宏观调控？近几年来全国各地的房价在宏观调控声中越调越高，宏观调控的效果很不理想（调控变“空调”），同各级地方政府“责任主体缺位、执行主体缺位、监督主体缺位”有很大的关系。各级政府要在立足于国情、尊重民情、尊重规律的基础上，在科学发展观的指导下，自觉同党中央的各项调控政策保持一致。就当前形势而言，决不能为高房价“托市”。房价的理性回归是历史的必然。3.2进一步完善住房保障体系各级政府要真正树立以人为本的、科学的可持续发展观和正确的政绩观，建立以廉租屋、限价房和经济租赁房为主的多层次住房保障体系（建议取消经济适用房，因为它现阶段根本无法杜绝腐败，且也不公平），建议政府建立住房保障基金，每年提取一定比例的资金，从各种渠道、调动各种财政资源，来增加对廉租屋和经济租赁房等建设的投资；建造通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；尽量增加居民实物动迁的比例，多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正安居乐业。3.3严格土地管理，进一步完善土地管理体制新一轮的“圈地运动”方兴未艾，土地出让收入、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源，据不完全统计，截至2003年上半年，13年来全国累计收取的土地出让金已达6000多亿元。但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减，据初步统计，全国大约有1.36亿平方米空置商品房。另外土地的闲置状况也非常严重。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势，况且还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费，GDP的真实增长及增长效率受到了挑战，房地产和整个经济社会的可持续发展也面临着挑战。土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况（而不是根据“政绩”）适时适量推出土地供应,做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，必要时要收权，严防土地失控现象重演，严防透支未来。同时，还要正确处理好土地的供应结构、尤其是要保证中低价社会保障住房用地，这是我国的国情和民情所要求的。我国土地、人口、经济发展与粮食安全之间的矛盾随着时间的推移将愈加激烈，本着对历史、子孙和未来负责的精神，从现在起就必须万分珍惜每一寸土地。现在我们透支未来土地资源而放大当前“GDP”的现象已十分严重，要运用法律和行政的手段来制止对“圈地运动”的冲动，因为我们实在没有多少“资本”和时间来折腾。土地透支完了，以后我们花什么代价都买不回来。没有土地，何来支柱产业？土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度，并应尽快向公平的拍卖方向过渡，杜绝土地市场黑箱操作及“空手道”现象，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律（中华人民共和国土地法、中华人民共和国房地产管理法）、政策要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断，政府当前最重要做的一件事就是要收紧土地的口子，按法律法规“闲置两年以上”该收回的坚决收回，俗话说的好：“长痛不如短痛”、“姑息养奸是要贻误战机的”，此类例子，国内外不胜枚举；另外对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例，并严格通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，防止国有资产的流失，进而防止房价和经济的大起大落。3.4房地产调控应该是系统调控、长期和刚性调控只要建立“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败、认真执行”的系统的、刚性的、长期的房地产科学制度，就一定能把中国的高房价调下来！管住18亿亩耕地不是一句空话，要有措施，当前尤为重要的是要对投资投机需求及房地产商业贿赂进行长期、系统、严厉地调控，基本是控制在“一户一套”，对多套房通过高额的利率、信贷（两套以上房不贷）、税收（累进税、征收房产税和20%所得税，恢复外销房）进行调控，坚决杜绝一户两套以上住房，否则“管住地根、管住银根”就是一句空话，宏观调控就会无疾而终。恳请各级地方政府，给未来和子孙留点资源（土地），相信我们的子孙比我们更聪明，届时的地价也会更高。3.5加快产业结构的升级和调整，实现城市经济的可持续发展现在“千军万马过独木桥”搞房地产说明经济结构不甚合理，尚处低级阶段。出现“凯恩斯依赖症”，内生需求不足，通货紧缩明显且投资效率低下，中国当前GDP增长、财政收入对房地产依赖过重，其明显地带动了固定资产投资的增长，扩大了投资的乘数效应。政府靠积极的财政政策和宽松的货币政策（对房地产来说是极度宽松的货币政策）来拉动内需，一旦政策的效应发生递减，一旦房地产出现过热调整，对整个宏观经济将产生十分重大的影响，需引起高度重视和综合、全面、深入的研究；况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”即表现为其他消费的紧缩和其他产业的挤压，这也许是我国最近几年除房地产“一枝独秀”以外实体经济不断萎缩、国民经济陷入“滞胀”（通货膨胀与通货紧缩并存）的一个重要原因。因此，走好“科技兴国”以优化我国的产业结构，以“信息化来带动和促进工业化”，提高产业结构的能级以及实现产业结构的升级，已刻不容缓。3.6加强法律建设，为可持续发展提供法律保障房地产业就其本身而言，在我国还是一个年轻的行业，在房地产业的发展和住宅保障体系方面的法律、法规建设还很不完善，产品质量法和消费者权益保护法对最大标的商品房不适用，在土地管理和房屋中介管理方面还存在执法不严的情况，“楼倒倒”、“楼歪歪”等豆腐渣过程层出不穷，囤房囤地、哄抬房价、虚假广告等更是屡见不鲜！广大住房消费者在权益保护方面明显处于弱势。因此，房地产业方面的制度建设和法制建设迫在眉