【广告策划】重庆地产策划理念及实务

关于策划的一些理念 交 流 关于重庆房地产市场 城市向北 北部已经确立了住宅发展的核心地位 ,并拥更多潜在用地 ； 但很重要的问题已经凸显出来 :未来还有哪些人入住北部 ? 重庆目前的经济发展水平 /城市化速度 /外来人口量 /其它区域留客能力的增强等 . 点式城市布局基本完成 南岸 /杨家坪 /沙坪坝 /解放碑 /观音桥五大商圈相继确立并将陆续完成 ； 茶园 /西永 /北部新区 /滨江路是未来数年四个大的版块 ； 办公区域除解放碑外 ,其余仍相对平衡 ,观音桥可能发展得稍快一些 . 我们可能遇到的项目特征 滨江路项目 ,体量 100-400亩 ,高层为主 ； 近郊项目 ,公共交通时间成本为 1小时左右 ,配套差 ,小高层或高层 ,竞争激烈 ,10 50万方 (建筑面积 )为主 ； 周边区域项目 ,如两路回兴 /李家沱鱼洞 /北碚 附近区县 ,永川 /万州 /达州 /长寿等 个盘与整体市场 整体市场不太容易重现 2003 2004的火爆 ； 市场需求在体量 层面上已经得到极大满足 ； 新的需求成长缓慢且相对狭窄 ； 外来需求量无明显改善迹象 . 所以 ,个盘竞争会相当激烈 ,尤其是主城区土地开发殆尽的情况下 .当然 ,近两三年内滨江一线项目还会有一波攻势 . 关于开发商 开发商对我们的意义 不管好与不好 ,我们大多数人都住着他们修的房子 ； 不管有多高 ,重庆开发商的利润都没有外地的高 ； 不管多与少 ,策划费与佣金是开发商付的 ； 不管谁出钱 ,外出考察都是开发商逼出来的 ,受益最大的却是我们自己 ； 启动并发展壮大了市场 ,使我们就业 . 认识开发商 开发商形成的三个阶段 市场启动 ,需求被激发而拉动价格及消化量的阶段 ,开发商赚在第一阶段的眼光和胆色 ； 供需相对稳定 ,市场态势平缓 ,开发商赚在土地差价及综合资源运作能力 ； 供应远大于需求 ,利润下降并相对透明 ,只能依靠专业和市场运作赚钱 . 认识开发商 开发商的主要构成 本土成长的龙湖 金科 华宇 协信 南方 同创等 ,他们需要寻找下一步发展的方向和信心 ； 外来开发商华立 /奥园 /融科 /棕榈泉 /阳光 100/国美 /首创 /招商 ,路在何方 ? 其它资金介入房地产的大川 /美心 /隆鑫 /东原等 ,又需要什么 ? 与鲨同游 (仅供参考 ) 做策划师有很多机会与开发商老板沟通 ,每一个老板都是一条鲨鱼 ,性凶猛而狡诈 ； 策划师跟开发商合作做事就像是与鲨同游 ,其目标就是让自己也变成一条鲨鱼 ； 项目是开发商和策划师学习的最好舞台 ,谁用心更多 ,谁游得更快 ,就可以抛离对手 ； 开发商对你的尊重一为专业 ,二为实务 ,三为还没有看清 ,所以适当的距离感是必要的 . 出道你早 ,专业我高 开发商都是聪明人 ,阅历也丰富 ,成就也相当不错 ,所以好像沟通起来很难 ； 适当的尊重是有必要的 ,但切无须变成一种心理负担或压力 ； 我们有我们的专业 ,有我们的体系去保障运作 ,这是开发商做不到的 ,这也是中原能够生存近三十年而且越来越壮大的原因 . 关于策划 策划师 最令我尊重的职务 关于策划 关于 师 关于房地产策划师 应用到的相关专业 建筑 广告 行销 (营销 ) 园林 语文 统计 风水 市场研究 . 供应与需求 这是房地产市场最基本的判断标准之一 ； 从累积的数据来分析 ,可以看出发展动态 ； 结合政府规划 (当然要观察其实施的真实性 ),可以得出未来需求及供需关系 ! 从目前重庆市场来看 ,供大于求特征显著 ,主要是由于政府对土地控制不力造成 ； 也正是这种状况 ,营销策划才有了更大的必要性和生存空间 ! 如何理解策划其实是一项管理工作 重庆市场开发商成熟度有限 ,需要策划做的不仅仅是创意或建议 ,更多是一种执行 ； 策划需要考虑到消费者需求和关心的每一个细节 ； 策划的效果要通过许多环节 许多人去切实执行才能体现出来 ； 资源统筹 事务统筹 ,所以是一项管理工作 . 完整性 除了促销方案 ,没有一个策略可以单独地评判其效果 ； 核心解决要素只是解决了定位问题 ,而营销体系中许多环节同样重要 ； 策划师的方案如果不完整 ,那最终执行的效果就会更不完整 !策划师做到 80分 ,最后项目可能只有 60分 ! 一开始就要有整合营销概念 ,不能头疼医头 ! 可执行性 拿来主义在信息时代被广泛应用 ,也被滥用 ,有些很难实施的要求被不断提给开发商 ； 把开发商的银子当作一个试验品 ,这个方案不行就换另一个 ,结果效果不好又影响合作 ； 事前准备 ,包括生活中点滴的积累 ；避免开会时面面相觑的尴尬 ,提前量是很重要的 ,一个好的策划人应该具备这样的基本意识 . 有效的评估和反馈机制 一个方案最终效果好不好 ,应有一个良好的评估机制 .这个机制不是死的 ,因为项目和阶段性差别太大 .但如果能尽量听取到相关批评意见 ,则对项目和个人 ,都善莫大焉 ； 反馈则是必要而系统的 ,应该有数据和指标的体现 ,包括当前量和累积量 .从而得出相关的分析和判断 . 策划师 :你的战场在案场 ! 开盘以前我们要做好所有的布置 ,案场有太多细节需要我们去处理 ； 开盘后我们要准确了解来客动态 ,就必须自己在现场了解第一手资料 ,而不能仅依靠销售人员的提供 ； 要在现场去观察和跟进工程 物管 园林等一系列工作的动态 ,及时跟开发商保持沟通 . 有一个自我修正的系统或对象 策划师怎么去提高或改善自己的水平呢 ?公司能够给到的是一个策划纲要 ,还有直接服务于你的项目经理 (总监 ),然后就是与开发商沟通项目 ,这样的方式够吗 ?答案是不一定 . 可以多交几个朋友 ,比如其它组的策划师或经理 市场调研的同事 销售部的同事 其它公司的同行 (无论开发商或代理 ),这个过程会有助于你建立自己的修正系统和对象 . 心态很重要 讲一个 2001年骑龙山庄的老故事 事有不可而为之 ,凡事要做足努力 ； 世事岂能尽如人意 ,但求无愧于心 . 能准确捕捉到真实信息 准确的需求 准确的意图 人文 /经验 /情商 -策划人要懂的另一些东西 学历有上限，不是越高越好；其次是动手能力强；此外，人际关系还要和谐。智力比知识重要，素质比智力重要，觉悟比素质重要。 责任感与成就感并存 关于议论文的描述 关于黎明楷的原话 在任何时代，能满足人最深层、也是最本质需要的不是金钱和物质，而是自我价值的发现和实现（生理，心理，安全，尊重，自我实现） 做策划还是要在乙方 团队协作 市场触角 个性培养 操作种类和机会 . 在中原还多一条 :佣金及时并确定 关于策划的几个思路 一 可行性研究 经济性 有效性 (可执行性 ) 案例 二 客观的分析与讨论 实事求是进行策划，不讲大话、空话 ； 做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性 ； 在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”