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地产专业术语北京CBD 1993年，经国务院批复的北京市城市总体规划明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年，北京市政府在北京市中心地区控制性详细规划中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放，抓住入世机遇做出的一项战略决策。商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。房地产预警体系房地产预警体系是指建立一套科学完整的指标体系，对房地产开发进行宏观监测。当房地产开发稍热时亮黄灯，过热时就亮红灯，当市场稍冷时亮浅蓝色灯，过冷时亮深蓝色灯，市场运行平稳时则亮绿灯，政府主管部门可以据此采取相应的措施刺激市场，引导市场健康发展。据了解，该系统主要是通过两个途径对房地产市场进行监测：一是预警的途径。它根据房地产经济周期波动的理论，建立起房地产景气指标系统，选择景气先进指标进行预警和预报。另一个是监控的途径。它是基于系统动力学的动态仿真系统，模拟整个深圳的房地产系统，设置多项指标，以便辅助房地产预警和政策分析实验。 住宅性能等级指按照住宅性能评定技术标准，经对住宅进行综合评价，表明该住宅性能达到的高低程度。根据国家建设部有关规定，住宅性能根据住宅的安全性能、适用性能、耐久性能、环境性能、经济性能划分等级，按照住宅性能评定方法和标准由低至高依次划分为“1A（A）”、“2A（AA）”、“3A（ AAA ）”三个等级。3A（ AAA ）为最高级，由国家建设部指定的机构认定。1A（A）、2A（AA）由各省、自治区、直辖市人民政府指定的机构认定.住宅质量保修期它指的是房地产开发企业向用户交付商品住宅时，向用户承诺的在正常使用情况下住宅结构、各部位、部件质量的保修期限。国家建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修期限为：屋面防水年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；门窗翘裂、五金件损坏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖或供冷期；卫生洁具年；灯具、电器开关个月。住宅质量保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 砖混结构由砌体作为承重构件的结构体系称为砌体结构。砌体由块体和砌筑砂浆构成。常用的块体有砖、混凝土空心砌块、粉煤灰实心砌块、料石等，由于以前以砖为主，因此通常称为砖混结构，是目前多层、低层住宅采用最广泛的结构体系。砖混结构整体刚度较差，因此需采取必要措施减少不均匀沉降、减少温度和收缩引起墙体开裂。比如要求多层结构打桩、平屋顶采取有效保温措施或采用坡屋顶，就是减少沉降、减少温差裂缝产生的有力措施。随着粘土砖的限制和禁止使用，砖混结构将逐渐被其他类型的砌体结构所替代。 砖混住宅砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。园林建筑1. 园亭供游人休息和观景的园林建筑。园亭的特点是周围开敞，在造型上相对的小而集中，因此，亭常与山、水、绿化结合起来组景，并作为园林中“点景”的一种手段。中国古代园亭中国园林中很早就运用亭。据大业杂记载：隋炀帝广辟地周二百里为西苑（见隋西苑），“其中有逍遥亭，八面合成，结构之丽，冠绝今古。”从敦煌莫高窟的唐代壁画中，还可以看到那个时期亭的形象。明末计成著的园冶一书中，有专节论述亭的形式、构造、选址等。园亭的体量虽不大，但形式多样。园亭的造型主要取决于它的平面形状、平面组合和屋顶形式等。中国古建筑多是梁架体系的木结构，由木柱承重。因此，平面和立面的处理都较自由。屋顶的造型和曲线也可由人们的审美观点和视觉需要来确定。这样一种具有丰富变化的屋顶形象和轻巧、空灵的屋身以及随宜布置基座的建筑形式，就很适合亭这类“观景”和“点景”建筑的需要。亭的形式起初是一种体积不大的四方亭，木构草顶或瓦顶，结构简易。以后随着技术水平的提高，逐步发展出多角形（三角、五角、六角、八角等）、长方形、圆形、扇面形、圭角形等形体。在单体建筑平面上寻求多变的同时,又在亭与亭的组合,亭与廊、墙、房屋、石壁的结合，以及在建筑的立体造型上进行创造，出现了重檐、三重檐、攒尖顶、歇山顶、录顶及组合亭等。中国园林很讲究亭的位置的经营，在北京颐和园、北海、承德避暑山庄这类大型的离宫别苑中，亭多布置于主要的观景点和风景点上，或作为主体建筑的陪衬。在规模较小的私家园林中，亭常常成为组景的主体和园林艺术构图的中心。在一些风景游览胜地，亭则成为增加自然山水美感的重要点缀。设计中经常运用“对景”、“借景”、“框景”等手法，创造风景画面。设在风景点的“碑亭”，在亭中立碑刻石题诗，引起游人对园林意境的联想，也是常用的点景手法。计成在园冶一书中，在讨论到亭的位置时说：“花间隐榭，水际安亭，斯园林而得致者通泉竹里，按景山巅；或翠筠茂密之阿，苍松蟠郁之麓；或借濠濮之上，入想观鱼；倘支沧浪之中，非歌濯足。亭安有式，基立无凭。”这里指的“花间”、“水际”、“山巅”、泉流水注的溪涧、苍松翠竹的山丘等都是不同情趣的环境，有的可纵目远瞻，有的幽僻清静，均可置亭，没有选址的限制，也没有固定的式样。外国古代园亭日本、朝鲜的古典园林中的园亭与中国的园亭属于同一种建筑体系，形式也很接近，布局手法大体相同。西方古典园林中的亭沿袭了古希腊、古罗马的建筑传统，平面多为圆形、多角形或多瓣形。立面的屋身、檐部和基座一般按古典柱式，有的也采用拱券，屋顶为穹顶、锥形顶或平顶。由于采用的是砖石结构承重体系，造型上比较敦实、厚重，体量也较大。在园林中常独立设置或成双地对称布置。这些都与中国式园亭迥然异趣。现代的园亭近代、现代建筑中采用钢、混凝土、玻璃等新材料和新技术建亭，为建筑创作提供了更多的方便条件。因此，亭在造型上更为活泼自由，形式更为多样，其中包括各种平顶式亭、伞亭、蘑菇亭等；在布局上更多地考虑与周围环境的有机结合；在使用功能上除满足休息、观景和点景的要求外，还适应于园林中其他多种需要，如作为图书阅览、摄影服务等之用。2. 园廊屋檐下的过道及其延伸成独立的有顶的过道称廊，建造于园林中的称为园廊。在园林中，廊不仅作为个体建筑联系室内外的手段，而且还常成为各个建筑之间的联系通道，成为园林内游览路线的组成部分。它既有遮荫蔽雨、休息、交通联系的功能，又起组织景观、分隔空间、增加风景层次的作用。廊在各国园林中都得到广泛应用。中国园廊中国园林中廊的结构常用的有：木结构、砖石结构、钢及混凝土结构、竹结构等。廊顶有坡顶、平顶和拱顶等。中国园林中廊的形式和设计手法丰富多样。其基本类型，按结构形式可分为：双面空廊、单面空廊、复廊、双层廊和单支柱廊五种。按廊的总体造型及其与地形、环境的关系可分为：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、叠落廊、水廊、桥廊等。双面空廊。两侧均为列柱，没有实墙，在廊中可以观赏两面景色。双面空廊不论直廊、曲廊、回廊、抄手廊等都可采用，不论在风景层次深远的大空间中，或在曲折灵巧的小空间中都可运用。北京颐和园内的长廊，就是双面空廊，全长728米，北依万寿山，南临昆明湖，穿花透树，把万寿山前十几组建筑群联系起来，对丰富园林景色起着突出的作用。单面空廊。有两种：一种是在双面空廊的一侧列柱间砌上实墙或半实墙而成的；一种是一侧完全贴在墙或建筑物边沿上。单面空廊的廊顶有时作成单坡形，以利排水。复廊。在双面空廊的中间夹一道墙，就成了复廊，又称“里外廊”。因为廊内分成两条走道，所以廊的跨度大些。中间墙上开有各种式样的漏窗，从廊的一边透过漏窗可以看到廊的另一边景色，一般设置两边景物各不相同的园林空间。如苏州沧浪亭的复廊就是一例，它妙在借景，把园内的山和园外的水通过复廊互相引借，使山、水、建筑构成整体。双层廊。上下两层的廊，又称“楼廊”。它为游人提供了在上下两层不同高程的廊中观赏景色的条件，也便于联系不同标高的建筑物或风景点以组织人流，可以丰富园林建筑的空间构图。外国园廊西方古典园林中廊的尺度一般较大，平面形状通常为直线形、半圆形、冂字形等。建筑形式采用古典柱式的，称为柱廊。在西方现代园林中，廊的运用十分自由、灵活，柱子较细，跨度较大，造型依环境而变化，多采用平屋顶形式，以钢、混凝土、塑料板等现代建筑材料构筑。3. 水榭供游人休息、观赏风景的临水园林建筑。中国园林中水榭的典型形式是在水边架起平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中。平台跨水部分以梁、柱凌空架设于水面之上。平台临水围绕低平的栏杆，或设鹅颈靠椅供坐憩凭依。平台靠岸部分建有长方形的单体建筑（此建筑有时整个覆盖平台），建筑的面水一侧是主要观景方向，常用落地门窗，开敞通透。既可在室内观景，也可到平台上游憩眺望。屋顶一般为造型优美的卷棚歇山式。建筑立面多为水平线条，以与水平面景色相协调。例如苏州拙政园的芙蓉榭。北京颐和园内谐趣园中的“洗秋”和“饮绿”则是位于曲尺形水池的转角处，以短廊相接的两座水榭，相互陪衬，连成整体，形象小巧玲珑，与水景配合得宜。4. 园桥园林中的桥，可以联系风景点的水陆交通，组织游览线路，变换观赏视线，点缀水景，增加水面层次，兼有交通和艺术欣赏的双重作用。园桥在造园艺术上的价值，往往超过交通功能。在自然山水园林中，桥的布置同园林的总体布局、道路系统、水体面积占全园面积的比例、水面的分隔或聚合等密切相关。园桥的位置和体型要和景观相协调。大水面架桥，又位于主要建筑附近的，宜宏伟壮丽，重视桥的体型和细部的表现；小水面架桥，则宜轻盈质朴,简化其体型和细部。水面宽广或水势湍急者,桥宜较高并加栏杆；水面狭窄或水流平缓者，桥宜低并可不设栏杆。水陆高差相近处，平桥贴水，过桥有凌波信步亲切之感；沟壑断崖上危桥高架,能显示山势的险峻。水体清澈明净,桥的轮廓需考虑倒影；地形平坦，桥的轮廓宜有起伏，以增加景观的变化。此外，还要考虑人、车和水上交通的要求。园桥的基本形式有：1， 平桥。外形简单，有直线形和曲折形，结构有梁式和板式。板式桥适于较小的跨度，如北京颐和园谐趣园瞩新楼前跨小溪的石板桥，简朴雅致。跨度较大的就需设置桥墩或柱，上安木梁或石梁，梁上铺桥面板。曲折形的平桥，是中国园林中所特有，不论三折、五折、七折、九折,通称“九曲桥”。其作用不在于便利交通,而是要延长游览行程和时间，以扩大空间感，在曲折中变换游览者的视线方向，做到“步移景异”；也有的用来陪衬水上亭榭等建筑物，如上海城隍庙九曲桥。2， 拱桥。造型优美，曲线圆润，富有动态感。单拱的如北京颐和园玉带桥，拱券呈抛物线形，桥身用汉白玉，桥形如垂虹卧波。多孔拱桥适于跨度较大的宽广水面，常见的多为三、五、七孔，著名的颐和园十七孔桥，长约150米，宽约6.6米，连接南湖岛，丰富了昆明湖的层次，成为万寿山的对景。河北赵州桥的“敞肩拱”是中国首创，在园林中仿此形式的很多，如苏州东园中的一座。3， 亭桥、廊桥。加建亭廊的桥，称为亭桥或廊桥，可供游人遮阳避雨，又增加桥的形体变化。亭桥如杭州西湖三潭印月，在曲桥中段转角处设三角亭，巧妙地利用了转角空间，给游人以小憩之处；扬州瘦西湖的五亭桥，多孔交错，亭廊结合，形式别致。廊桥有的与两岸建筑或廊相连，如苏州拙政园“小飞虹”；有的独立设廊如桂林七星岩前的花桥。苏州留园曲奚楼前的一座曲桥上，覆盖紫藤花架，成为风格别具的“绿廊桥”。4， 其它。汀步，又称步石、飞石。浅水中按一定间距布设块石，微露水面，使人跨步而过。园林中运用这种古老渡水设施，质朴自然，别有情趣。将步石美化成荷叶形，称为“莲步”，桂林芦笛岩水榭旁有这种设施。其他形式的桥如内蒙古扎兰屯人民公园内有钢索吊桥；武汉东湖风景区有仿名画清明上河图虹桥结构建成的“叠梁拱桥”；还有天然石梁、石拱构成的天然桥。5. 园墙园墙在园林中起划分内外范围、分隔内部空间和遮挡劣景的作用。精巧的园墙还可装饰园景。墙体和设置中国传统园林的墙，按材料和构造可分为版筑墙、乱石墙、磨砖墙、白粉墙等。分隔院落空间多用白粉墙，墙头配以青瓦。用白粉墙衬托山石、花木，犹如在白纸上绘制山水花卉，意境尤佳。园墙与假山之间可即可离，各有其妙。园墙与水面之间宜有道路、石峰、花木点缀，景物映于墙面和水中，可增加意趣。产竹地区常就地取材，用竹编园墙，既经济又富有地方色彩，但不够坚固耐久，不宜作永久性园墙。园墙的设置多与地形结合，平坦的地形多建成平墙，坡地或山地则就势建成阶梯形，为了避免单调，有的建成波浪形的云墙。划分内外范围的园墙内侧常用土山、花台、山石、树丛、游廊等把墙隐蔽起来，使有限空间产生无限景观的效果。国外常用木质的或金属的通透栅栏作园墙，园内景色能透出园外。英国自然风景园常用干沟式的“隐垣”（haha）作为边界，远处看不见园墙，园景与周围的田野连成一片。园内空间分隔常用高2米以上的高绿篱。新建公园绿地的园墙，在传统作法的基础上广泛使用新材料、新技术。多采用较低矮和较通透的形式，普遍应用预制混凝土和金属的花格、栏栅。混凝土花格可以整体预制或用预制块拼砌，经久耐用；金属花格栏栅轻巧精致，遮挡最小，施工方便，小型公园应用最多。洞门中国园林的园墙常设洞门。洞门仅有门框而没有门扇，常见的是圆洞门，又称月亮门、月洞门；还可作成六角、八角、长方、葫芦、蕉叶等不同形状。其作用不仅引导游览、沟通空间，本身又成为园林中的装饰。通过洞门透视景物,可以形成焦点突出的框景。采取不同角度交错布置园墙、洞门，在强烈的阳光下会出现多样的光影变化。洞窗园墙设置的洞窗也是中国园林的一种装饰方法。洞窗不设窗扇，有六角、方胜、扇面、梅花、石榴等形状，常在墙上连续开设,形状不同,称为“什锦窗”。洞窗与某一景物相对,形成框景；位于复廊隔墙上的,往往尺寸较大，多做成方形、矩形等，内外景色通透。中国北方园林有的在“什锦窗”内外安装玻璃的灯具，成为“灯窗”，白天可以观景，夜间可以照明。漏窗又名花窗，是窗洞内有漏空图案的窗，也是中国园墙上的一种装饰。窗洞形状多样，花纹图案多用瓦片、薄砖、木竹材等制作，有套方、曲尺、回文、万字、冰纹等，清代更以铁片、铁丝作骨架，用灰塑创造出人物、花鸟、山水等美丽的图案，仅苏州一地花样就达千种以上。近代和现代园林漏窗图案有用钢筋混凝土或琉璃制的。漏窗高度一般在1.5米左右，与人眼视线相平,透过漏窗可隐约看到窗外景物，取得似隔非隔的效果，用于面积小的园林,可以免除小空间的闭塞感，增加空间层次，做到小中见大。江南宅园中应用很多。砖瓦花格瓦花格在中国园林中有悠久历史，轻巧而细致，多砌在墙头。砖花格可砌筑在砖柱之间作为墙面，节省材料，造价低廉，但纹样图形受砖的模数制约，露孔面积不能过大，否则影响砌体的坚固性。其他装饰还有砖雕等。6. 舫仿照船的造型建在园林水面上的建筑物。供游玩宴饮、观赏水景之用。舫是中国人民从现实生活中模拟、提练出来的建筑形象。处身其中宛如乘船荡漾于水泽。舫的前半部多三面临水,船首常设有平桥与岸相连,类似跳板。通常下部船体用石料，上部船舱则多用木构。舫像船而不能动，所以又名“不系舟”。中国江南水乡有一种画舫，专供游人在水面上荡漾游乐之用。江南修造园林多以水为中心，造园家创造出了一种类似画舫的建筑形象，游人身处其中，能取得仿佛置身舟楫的效果。这样就产生了“舫”这种园林建筑。舫的基本形式同真船相似，宽约丈余，一般分为船头、中舱、尾舱三部分。船头作成敞棚，供赏景用。中舱最矮，是主要的休息、宴饮的场所，舱的两侧开长窗，坐着观赏时可有宽广的视野。后部尾舱最高，一般为两层，下实上虚，上层状似楼阁，四面开窗以便远眺。舱顶一般作成船篷式样，首尾舱顶则为歇山式样，轻盈舒展，成为园林中的重要景观。在中国江南园林中，苏州拙政园的“香洲”、怡园的“画舫斋”是比较典型的实例。北方园林中的舫是从南方引来的，著名的如北京颐和园石舫“清宴舫”。它全长30米，上部的舱楼原是木结构，1860年被英法联军烧毁后，重建时改成现在的西洋楼建筑式样。它的位置选得很妙，从昆明湖上看过去，很像正从后湖开过来的一条大船，为后湖景区的展开起着启示作用。7. 花架用刚性材料构成一定形状的格架供攀缘植物攀附的园林设施，又称棚架、绿廊。花架可作遮荫休息之用，并可点缀园景。花架设计要了解所配置植物的原产地和生长习性，以创造适宜于植物生长的条件和造型的要求。建筑形式花架的形式有：廊式花架。最常见的形式，片版支承于左右梁柱上，游人可入内休息。片式花架。片版嵌固于单向梁柱上，两边或一面悬挑，形体轻盈活泼。独立式花架。以各种材料作空格，构成墙垣、花瓶、伞亭等形状，用藤本植物缠绕成型，供观赏用。材料花架常用的建筑材料有：1，竹木材：朴实、自然、价廉、易于加工，但耐久性差。竹材限于强度及断面尺寸，梁柱间距不宜过大。2，钢筋混凝土：可根据设计要求浇灌成各种形状，也可作成预制构件，现场安装，灵活多样，经久耐用，使用最为广泛。3，石材：厚实耐用，但运输不便，常用块料作花架柱。4，金属材料：轻巧易制，构件断面及自重均小，采用时要注意使用地区和选择攀缘植物种类，以免炙伤嫩枝叶，并应经常油漆养护，以防脱漆腐蚀。应用花架可应用于各种类型的园林绿地中，常设置在风景优美的地方供休息和点景，也可以和亭、廊、水榭等结合，组成外形美观的园林建筑群；在居住区绿地、儿童游戏场中花架可供休息、遮荫、纳凉；用花架代替廊子，可以联系空间；用格子垣攀缘藤本植物，可分隔景物；园林中的茶室、冷饮部、餐厅等，也可以用花架作凉棚，设置坐席；也可用花架作园林的大门。8. 小品园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型建筑设施。一般没有内部空间，体量小巧，造型别致，富有特色，并讲究适得其所。这种建筑小品设置在城市街头、广场、绿地等室外环境中便称为城市建筑小品。园林建筑小品在园林中既能美化环境，丰富园趣，为游人提供文化休息和公共活动的方便，又能使游人从中获得美的感受和良好的教益。园林建筑小品按其功能分为五类：1， 供休息的小品。包括各种造型的靠背园椅、凳、桌和遮阳的伞、罩等。常结合环境，用自然块石或用混凝土作成仿石、仿树墩的凳、桌；或利用花坛、花台边缘的矮墙和地下通气孔道来作椅、凳等；围绕大树基部设椅凳，既可休息，又能纳荫。2， 装饰性小品。各种固定的和可移动的花钵、饰瓶，可以经常更换花卉。装饰性的日晷、香炉、水缸，各种景墙（如九龙壁）、景窗等，在园林中起点缀作用。3， 结合照明的小品。园灯的基座、灯柱、灯头、灯具都有很强的装饰作用。4， 展示性小品。各种布告板、导游图板、指路标牌以及动物园、植物园和文物古建筑的说明牌、阅报栏、图片画廊等，都对游人有宣传、教育的作用。5， 服务性小品。如为游人服务的饮水泉、洗手池、公用电话亭、时钟塔等；为保护园林设施的栏杆、格子垣、花坛绿地的边缘装饰等；为保持环境卫生的废物箱等。园林建筑小品具有精美、灵巧和多样化的特点，设计创作时可以做到“景到随机，不拘一格”，在有限空间得其天趣。园林建筑小品的创作要求是：1，立其意趣，根据自然景观和人文风情，作出景点中小品的设计构思；2，合其体宜，选择合理的位置和布局，作到巧而得体，精而合宜；3，取其特色，充分反映建筑小品的特色，把它巧妙地熔铸在园林造型之中；4，顺其自然，不破坏原有风貌，做到涉门成趣，得景随形；5，求其因借，通过对自然景物形象的取舍，使造型简练的小品获得景象丰满充实的效应；6，饰其空间，充分利用建筑小品的灵活性、多样性以丰富园林空间；7，巧其点缀，把需要突出表现的景物强化起来，把影响景物的角落巧妙地转化成为游赏的对象；8，寻其对比，把两种明显差异的素材巧妙地结合起来，相互烘托，显出双方的特点。 建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。套内面积俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。销售面积销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商