烟台嘉诚大都会项目全案操作执行方案

华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案嘉诚大都会项目全案操作执行方案地 策 有限公司华韬 产营销 划二零零七年十二月十日中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案序把嘉诚大都 目 成 地 在烟台商 地 市 目操作的一座 杆，一杆尺 ，提 、萃取、沉淀， 的走 每一会项 当 检验华韬 产 业 产 场项 标 码 炼 坚实 过步，不 提升、完善、超越和 ，无 面 的是系 的工作大事， 是 致入微的 事，都充 情、勇 、足 的信心和 定不移的断 发现 论 对 统 还 细 琐 满热 气 够 坚行力，那 ，嘉执 么 诚大都 就 成 一座丰碑，一 奇迹。会 将 为 个商 地 目，是十分 的系 工程， 不 的理解 本 子里提到的招商、 售、推广等基本 面， 涉及更多的包业 产项 复杂 统 绝 仅仅简单 为这 册 销 层 还括工程、 、行政、人力 源，甚至社 因素，因此，要保障整 目科 、高效、有秩序的推 ，需要各方面的 通，需财务 资 会经济 个项 学 进 协调与沟要花大力 去分析和 究，需要站得更高，看得更 ，想得更多，做得更 。气 研 远 细中国地产快速反应部队里不是我 的故 ， 一定是我 事 的 这 们 乡 们 业 场华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案第一卷 项目分析一、项目位置目 大 。 政 ， 高 本 目地 行政 、 项 区 与 临区 项 块 区、 ， 目 、 通、 currency1、市政“ 完善的地 一。区 区 为 区 环 设备 块二、项目经济技术指标地面 总 积 25400fi方fl， 面 总 积 75263fi方fl， ，地 面 车库 积 8773fi方fl，地 面 网 积 36295fi中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案方fl，地 面 积 30195fi方fl， 商 分地层数 业 5 。层三、项目区域概况（一）福山概况是烟台市 的 工 ” ，是 区 规划 设 现 业 区 国 14 ”市烟台市的市 ， 大 、 个 开 辖区 东 夹 为 与 区 莱， fi ， 市 ， 市 ， 烟台 。 面区 东 与 区为邻 与 连 与 莱 临 经济 术开发区 总 积482.83fi方公里，区人 总 25人， 人 农业 7.64人。分析 结论 1、地理 越， 人 年 多 2、基 完善 设 3、 力 。经济实（二） 经济概况1、 国 产总 2006年 区实现国 产总 75.03 ， 年 23.8%。 一 产业实现 23.32 ， 46.1% 二 产业实现29.2 ， 23.2% 产业实现 15.8 ， 26%。2、”市 fi 步提升 ” 人 入 8591 ， 年 13% 人 为6132 ， 5.7% 人 面积26.7fi方fl。在 工fi 工 资16744 ， 25%。3、基 ，是 地 力 大 设 设 资 产 资开发完成基本 设 资21.5 ， 年 82.7% 更 资3.5 ， 6.94% 地 产开发 资5.3 ， 71.9%。分析 步 的 ，有 的 力。结论 区经济 发 、项目区域 1、 目 在地 ”市 一 ， ”市 心 项 东 与 2、 目地 通烟台 站，有通 各地大 项 3、 目地通 大 、 ，有项 过 与开发区 区 连 30 、31 、32 、306 、522 等。 30 、31 、32 烟台 为”大。环4、 目地有 人 项 车 5 ，他 是成功一派表， 家 的年 有量也体 本”市 的 及人 fi的们 车 现 经济发提高。5、自行 、 、摩托 ，人潮就是 潮车 车 车 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案、项目 分析1、地 保 本 目大的 因素，是 得天 的地 。 目 心 干 心 ，根据 合 项 项 区 currency1 概念 ， 起 高 ， 至 ，规划 将 “ 总 5.4公里的 定 确定 特色 、 合型的”市 心大 ，定 要有 为 复 （1）再 currency1，重塑形象，（环 2）整合功能，提升价 ，（ 3）着眼未 ， 善 通， 后， 面提升 的 合功能 规划实 将 currency1 ，提升土地 价 ，突 地域特色和 精神。 保 的 ， 目 在 心的 心商圈地 ， 里日人流量 fi 发 项 这 5 ，2008年 目地常人 项 将 到10左右， 通四通八 ， 一 集 物、餐 、 、休 一体的 岸，地 保 能力常大。 这fl 个 2、 目良 景因素项 经营本 目保 的另一重大因素，是有良的 景。本 目受到各政 机 的大力持， 目 了 的 currency1，项 经营 项 为项 营 经营环是依依托品牌 作， 本 目的 保 了 件。 为 项 3、保 空 大 根据目 目 在地商 的售价和租 价 看，嘉项 业 ” 诚大都 的定价 留很大的 空 ，我 至会 将会 业 资 们 五年后， 地目商 当 业 6000 /fi方fl的价 ， 升至将 15000 20000 /fi方fl 租 价由目的” 200 /年/fi方fl的价 ，升至将 1000 1200 /年/fi方fl。、项目 分析（一） 目 分析 项 S1、 目自身硬件项 （1）地 佳绝（2）功能俱（3） 通（4）人流量大（5） 目周 高 成熟 形成 模 ， 足 人群项 区 规 够 （6）商 作品牌 业（7）商 量 ，大型、 型、 型兼业结 2、 目自身 件项 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案（1） 商 金 力 ，且有一定的“ 碑”，目 群体信任大开发 资 实 标（2）立体 ，循 物环 （3）商 氛 。业 （4）商 景 雅的休 currency1。业 与 环（5）物超 的价 。 （6）保 、升 、 的魅力。 （7）科 合理的 及 合。学 规划设 业 （二） 目劣 分析 项 W1、 手对本 目 手 要有天 广 （近）、富豪 物 心（ ）。天 商 分 正面招商，而富豪 物 心招商入项 对 国 场 国 远 国 业 现 国 率已 到 50，且富豪 物 心 我 目定 基本 ， 都 或 地影 到我 目的 。但除天 少量 国 与 项 这 会 项 营销 国 售 ，富豪 物 心只租不售， 我 目的 力 有 。但只要我 目 ， 品 求 ， 通 系列 策略国 这对 项 们 项 过 营销 实，反而 借力打力，推 目 售。会 进项 销2、目 群体 日 理 。标 业 资 3、招商 大。 4、商 氛 有，但 未 到鼎沸，需由我 目引 。业 项 实现（ ）、 目机 分析 项 会 O1、 需求 潜力高的物业 资 业2、 价 的 高价 攀登实现与我 本 目需持 的价格策略，“蓄 ”期反 “ ”， 期“低 高走”，们 为 项 复 开 开3、政 持，政策扶持中国地产快速反应部队需求因素增 需求商经置业需求商经租”需求商业 需求城进展发需求安全需求耀 需求老 需求华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案4、目 群体充裕标5、 行率降，地 受益，股票、保 、 走 低 。 产业 6、 商 物 。业 资 业 业 资7、特色 ， ”市。农业 业 资8、 商 氛 。业 业 9、 目地人 近项 5年 有 的 。 10、 家 台 重 集 和 心”市 的政策。国 发（四） 目 分析 项 T1、 目地 租价低项 网2、广 体信任 3、 市 场 4、 心理 大业 资 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案第二卷 场分析一、置业 资 场分析 目 群体 的 多 需求因素，我 里 重要方面做一 要 ，目的是 市 定 及目 群体的定 提对 标 业 资 们这 对 个 简 论 为 场 标有力的依据。（一） 保 的 需求资产 资烟台人在商品 大潮， 自 不 的 ，他 有一分人完成了 的 ，手 有了 多的 金，在经济 经过 业 们 业 积 资 行率 低 的情 ，在股票、 、 的 方 ，他 了 ，作 一 的保 手 。 里 况 产 资 们 业 资 为 与 这 应 ，分人 在 商 的 突 。这 现 资 业 他 心的是影 升 的因素们 ， 人流、 、 通、地 率， 也常看重 、 资 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案益 定， 等， 是需要在 程 这 过 精神 的理 求 。（二） 商 ， 富的需要经 业 财在商 圈子打 的人， 身 登 富的“ ”， “富人”的行列， 家人、家 和后 “ ” “ ”，他业 个 陆财 闯进 让 别 贫穷 与在 “ 一金”的 ，要做的是“自 ” ， “租 ”的 ， “ 二金”大 。们 赚满 经营 别 历 为赚 图 群人这 业心理 求人流、地理 ， 因 力影 特 面 的合理 。经营 讲 并 经济实 别 积（ ） 商租currency1， 本需要经 积 资在商 圈子 本不足的 商 ，无 本“因素， 、 和 等 多因素， 期租物 ，业 资 经 业 资 应 业 灵 迁 诸 业经营更多 本 入流 周 ，他 取高 ， 求商 fifl 岸。将 资 进 们为赚 报 倾 业 心人流、商 氛 、 面 模及 率因素。这类业 业 积规（四）受”市 ，方子 就 需求学 业在烟台 大的 群体 ， 大的 重在 大，他 “ ”，有着 的 ，但更能 面” 土庞 业 乡 们 劳 统 节俭习惯 够脱 黄”天的 ，依特色 日益富裕后，想到的是 ” ，方子 就 ， 子受”市精 。农 农业 进 业 学 业 让 人一这 方 ， 理念未形成，是 目的 ， 。 对 户 资（五） 的需求一 “fl ”的 大 、特色 、 、 商、政 、 人 ，由 他 富的 源有的是色的，由 期 发 产 户 农 专业户 员 们财 在的保 ， 格 ，或 理由， ， 此租 ， 取 。 慎 对财产 隐 业 并 ” 赚 润 群 心“精”的 ， 是要这 业的，保 是目的。 二、置业 资消 心理分析 ，我 群体作 的 心理分析currency1 们对 业 资 的心 系到 行 ，能 和 ， 售工作 完成 。因此， 到 为 产 产 问题 与销 顺 与 虑 业 心 的重要 ， 及日后 求定 的 ，我 有 要 行 析 究。 问题 们 为 单进 研中国地产快速反应部队憨厚自强不息 排外 扎堆 跟华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案烟台人 是 周 的， 因 “ ”的烟台人自 不 、 ，有 特的 特 ， 打 了务实 还 为 华 誉 的 ”市。满 国1、自 不 事 起 的 ”市， 自 不 本土 源，通 自我 富， 而 求 是我 方 的军 发 卫 资 过 奋 财 fi 国 历基本特 ，烟台人也不 ，甚至更 此 。正因 烟台人自 不 ，因而 求“ ”、“ ”、“ ”是 身的 想， 无谙 为 抚 限的商 心，是步入“富人”行列的 ，嘉业 跷 诚大都 是 的 ， 保 富的 烟台人需求 富“心”的会 赚 摇 树 诱 将 财 靶心。2、 烟台自 是 事 基地， 也 得烟台人 略有 重。 想 致不 事物， 等 ”市 看 军 这 对 这 导 纳 fi 级 ， 略有 重的烟台人 致了烟台的“ ”。但 着 和人 流 ，烟台人也 潮流步 。 ，对 导 随 经济发 开 对 这类 户我 低 高 ， 无 的 保 打 、 和等 的心理，塑起“嘉们 资 报 诱 怀 诚大都 ” 商 品牌会 这块现 业 ，嘉诚大都 成功的形象 引 家，打 ， 售 行，会 业 资业 进销 顺 进3、 是人 的本能。反 到 心理，自 是“物 ，人 群分” 。 心理 商家而是机 求的 家 ，我类 类 规 对 会 赢、 特 、 行 、 入、 的 科 ，做 碑效 。们对 习惯 为 应 学 应4、 就 “精神 ”， 后面就有 。 一特 定了本 目无 的重要 ， 群体的 在 有 会产 这 决 项 营销 个 也 不能打 一群人，一不 心的一 被“精神 ”了解， 成 大的 失。 是“ ”“ ” 的 。 许 个 会 损 这 祸 规三、福山商业 场分析（一）、 商 整体 业 状况 商 方 未艾，商 市 期整合升 业发 兴 业 场 级 按照人 密、 需求 行自 分布，呈 商 的 业 进 现 业 状 、品牌 、装修装 、 次定 、服 fi大 业规划 饰 档 务 异 商 形 及定 基本 大 ，乏 及 的理解 业 为 对 个 商 念薄弱， 物 currency1的需求乏理解 现 业概 对 对 环 市 已 品牌 ，但品牌 程 场 经开 发 进 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案 近将 60%的 人群去 物，年fi 物 次 区 数5.5次，fi 每次 金 额300 ，零售 流 失业 损 10， 潜力巨大， 商 市 潜力需要大力 采 业 场 开（二）、 及特 层结 基本 ”市fi 、 地fi薪打工 、 商圈 。 层 流 公 、 、 人 、政 机 干、 高 入 、 一 。 层 务员 营业 教 员 员 市 要有 成分 层 这fl 个 本地 、 低 入的工人、 工、 意人、一般 等，人 月 入在临 员 100 ，食品、 需品 的一半 ， 这分”市fi 成 基本 层等 入 ， 公 、 、 人 ， 高等 入 、超 的 一 ，人 入务员 业 教 员 员 100 ，食品、 需品 的 40% ， 分人 成 市的 流 。这 层 求（ 由 特 和 的潜在 需求） 层 习惯 零 店 足 市 需要，市 需要重 整合升 ， 期更 有效率、更 有 趣的 物， 需要特色 满 场 级 层 为 为 题商 服 机 。业 务 目 商 物 currency1 ，市 普遍希能 有 敞、亮、 雅、 的 物商 。鉴 业 环 状况 够 宽 设 齐备 场 多 ”市 ，高 入 多，因此商 服 不 要面大 、提升人 ，而且 在一定程 足 、高 次人群 数为 业 务 仅 气 应 满 档的需求， 能 市 。这fl 场 希能 到价廉物美的商品。 ”市人 多 家 ，因此 和 少年 。在 、 少年的日品， 服 ，素 育服 等方面市 景为 状况 妇 妇 饰 教 务 场广 。阔日品和 需品 ， 重物品和 奢侈品 潜力巨大。超、 品，服 市 景看。 贵 个 饰 场（ ） 目商圈分析项currency1 1 目地商项 业业现状距 家家 超市（目 大）距悦 1000fl 面店功能 要有 低 商 。 一，低 商品 档 业单 档 65 低 市 多， 服装”、德 商”、和fi家 、 通 广 、 方家 等档专业 场 东 讯 场 纺currency1 2 入 商 物将 业 业天 入国 将 4fi方fl精品 商货 场富豪 物 心国 5fi方fl 合 物 心currency1 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案currency1 3稀商业业大 流行 货/ 名 品牌超市连锁 / 通数码 讯 场/高 品牌 店档 专 /咖 、 餐啡厅 厅/ 玩” currency1 4 商 业业金融 / 店和品牌店、 餐、品牌餐及 餐专 档类 /KTV、酒 、 身美体等休吧 产业中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案第三卷 项目定位一、定位价 与作用1、 异 品要求 高 准、高品 的 品面 市产 标 产 对 场形象 目要打 成 商 品牌佳、商 氛 旺的商 地 ， 足 、 、 群的 耀心理。项 业 业 业 标 满 资 经营 方 目 通四通八 ， 立体循 ， 方， 售租 。项 环 灵 销 ”舒集 物、休 、餐 、 、 一体， 舒愉的受。 为 价格 目租售价格物超 ，无限 潜力深深 引 。项 资服 目服 机 “商 ”、“物 管理”， currency1 作， 管理 一， 推广， 行信 务 项 务 业营 业 须 请专业 团队 实现 统 实 营销 进 ，提 商 培 和金融服 等，做到 ，在 行 。并 业 训 务 遥遥 益 目 打 “ 、升 、保 、超 、 ”fi台。项 为 户 2、 策略营销中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案 合招商 力店招商行，面 品牌商家， “ 不 幕的地王商 ”的 商 氛 。结 国国 营 浓 业 定 面 和 ， 嘉 业 资 诚大都 品牌 方走， 些市 。会 应 哪个 针对哪 场推广广 、包装、租售一切 “持 ”的品牌 略操 。 绕 续经营 战 定价租售定价策略不能定 心。3、 今成功品牌的 源 正确的定 。有某 是定 的有 件。但定 不能被 成是 ，定 只能 当 当 。我 定 是因 存在找准市 。 们 为 为 场区二、项目定位的基本主 1一 据 个广 的目 是 目在目 心 得一 据 ，一 的 域 ，或 有一席地。标 项 标 户 获 个 个 区2集 fi力 窄目狭 标广 集 fi力在一 窄的目 ，在目 心功夫，是要 一 心理 ， 应 个狭 标 标 户 个1、集 力量 窄的目 ，但 是意 不 窄的 求。狭 标 须 义 狭 2、 求的目 象（ ） 不是 窄的。 标对 业 资 并 狭3 一 法说广 有的“ ”。特 是“ 一 法、 一事件、 一 ”。心理 家 人 一的事物。应应 别 说 学 为 们 记4 异广 表 ， 不是 品牌的体、特殊的功能益，而是要 示和 品牌 的 。现 异 并 仅 显 实现 区别5入 为定 一旦 立，无 何 何地，只要目 了 要求，就 想到 目品牌， 到“入 ”的目 。论 标 户产 会 项 为 标三、经营 场定位根据市 提 的 据和 ，我 定本案 目定 ，体 一 予 有 “尊 和成功”， 予目 “潮流和场调查 数 结论 们拟 项 现 赋 贵 赋 标 户”的 魂 示一 富 耀的成功理念和愉 松的 理念。 灵 显 财 与 悦与轻 市 定 “ 席 休 物 心”经营 场 定 演绎“ 席 休 物 心” 示 目在 地 商 典 形象。 “ ” 目 在 域及 心的 射地 ， 显 项 区 业 项 区 为 辐 区中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案“席” 市 空，有唯一 “ 休 ” 引 ， 松 物， 意休 ， 潮流 “ 物 心”是集填补 场 轻 惬 与 轨 物、休 、餐 、 、 一体的大型 物广 。定 的功能 ，体 本 目 本 域 商 物 的 不 场 鲜 异 现 项 区别 区 业 业 与 。 格 物 ， 、休 的 理念， 引 多目 。 将 业 开 标 户睐、经营功能定位功能定 地 唯一有 物、休 、餐 、 、 、商 六大功能的大型 合 商 心区 务 currency1 业 ，在 面涵盖大型 超市、 层流行 、 货 IT 通 广 、家 家 、餐 及休 六大商 功能 。数码 讯 场 业 团、项目形象定位： 商 典 业、项目消 场定位1、目 域标 区本 目目 域包括 商 的 心商圈（ 日常 商圈） 、 半 的次 心商圈（ 常 项 标区 区为 业 区 开发区为 径 规 商圈） 至 半 的 射 商圈。 区 莱为 径 辐 日常 商圈 25常人 ，本 目 项 70 常 商圈立足 ， 射 及周 村、 、 规 辐 10人 ，本 目 项 20 射 商圈 射周 市 ，本 目 辐 辐 县 区 项 10。2、目 群标 本 目 在商 ，覆盖 有年 的 。 体 群在项 业区 龄 层 18 35 岁 45，35 45 岁 35，45 55 岁 20。 在功能 能 足各年 需求。规划 尽 满 龄 15 25岁 心理，而且有很大的自 ，喜 互攀 ， 求 事物， 潮流， 有一定 的目 。 力 低 ， 耗商品 ，包括服装、鞋精品、 食、音像 品、 档为 为 IT 品、体育 、 品 。产 为25 35岁有一定的 能力及 ， 求品牌和 ， 心理 成熟。经济 为 力 高 ，是 力 群体， 高 型 品 。 档为 档实 产 为包括 童品、 器、 IT 品、服装、鞋、 品、音像 品、 表、家 品等。产 图 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案35 45岁能力及 ， 求品牌 型 品 ， 心理成熟理 。 经济 实 产 为 高 ， 耐型保 品 。包括玩、字 、玉器、家 品、服装、鞋 、 品、音像 品等。 档为 档 产 为 类 图 重品牌商品的 涵，重 品及 求更高 次的 及 受。 资 产 层 他 户程 、探 而 物 光 ，一定的 和 意 专 随的 商品 受 迎， 力 高 统 档 为是 力 群体的 充一， 而 物、餐 、 。 补 fi 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案第 卷 项目 心操作 一、项目 功操作 1、 目品牌影 力深入人心项 商 地 老 常 的是“价 ”，而大的价 体 在 目品牌本身。无 是 、 是 ，“嘉业 产 现 项 论 资 经营还 诚大都 ”能深入会人心，能成 市 的 和焦 定 目成 。为 场 热 题将 决 项 2、 目商 、定 商 符合市 需求项 业规划 与 业 场 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案商 地 目能成功 根 底取 能 后 管理的成功。而 成功的提 基 是商 、定 商 能业 产项 结 决 实现 续经营 经营 与 业规划 与 业 符合市 需求。在 商 定 ， 要有一定的瞻 ，能看到场 虑 业规划与 须 3年后、5年后的市 ， 要兼 物 本身的特 。在场 业商家 ， 不能 看商家品牌的 名，更重要的是 符合 目商圈 特 的商家。 绝对 仅仅 项 3、 目招商、 售、推广 的确，互 项 销 标 进在 目操作的每一 ，招商、 售和推广都 确目 ，不能 ，不能想 ， 有系 、分 、有重 的整体推 ，项 个 销 应 标 当 须 统 进就 事倍功半。 将4、能有效整合 源，形成合力资大型商 地 目，政 、 商、金融机 、 、 、 、”市、商圈、 目本身、零售商 企 、 商、 持业 产项 开发 经营 资 项 业 业 应 术商、 、 的一切社 他行 ，包括 手共 成了一 大的 源系 ，越是大型的商 地 目， 源与 经营 会 业 业对 个庞 资 统 业 产项 资系 的 体越 ，作 意 越大。 嘉统 个 显 与 义 对 诚大都 而， 源整合 着四 方面 行”市会 资 个 进 的”市 力 的 行 政策业 政 重 政策持、 斜 目设与 倾 项 目本身的集群 （和 商 系 ） 源项 业 统 资 行 源业 资 与跨行 源整合（ 整合 fi行整合） 业资 与5、重 目持 管理体系 项 续经营 设无 大型商 地 目 淡的事 我 ， 高重 目持 管理体系的 ， 且 不能等到 目 半数 业 产项 经营 实 们 须 项 续经营 设 并 绝对 项 开业年左右 做， 目一 ， 后 管理的fi台就 行搭 ，丰富 方 ，完善管理模 ， 定行 准，理 商 fi项 开 对 续经营 须进 经营 业标 顺 户 系， 企 能力等等 能 商 信心， 能未雨 。划 户 6、 理整体和局的 系 理局和整体的 系的 在 能集人 ，能体 目商 价 和商 涵的局 入市 ， 嘉 气 现项 业 业 导 场 对 诚大都 而会，超市是整 目的心 ，因此， 目操作的重 ，是招商的突破 是 超市 力店及 超市 力店 的商 。个项 项 绕 与 业业 开7、大 要大做，不要惶恐 。 大 有大 的 ， 要理 的 立 目的品牌高， 有勇 和胆量去 立商 。 傲和自豪的宣 须 气概 须 气 项 须 气 业 规 ，嘉 诚大都 在 市 是 有 手的，大的 手是自， 避 的有效手 是不 手 自站在 一市 高会 场 对 对 规 让对 与 场， 手。 对二、项目义1、 立 甚至烟台大型商 地 目价 体系 业 产项 嘉诚大都 的大意 在 行 做 的突 卓越的 ， 立了烟台大型商 地 目的价 体系， 能和烟台商会 义 对 业 业 产项 业的 ， 符合 商 特色， 能保障 、 、 的益， 能持 ， 一定能成 宣 、 机和行发 轨 业 资 经营 续发 为 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案旗手。业2、 和 商 系 ， 正 “”市 ” 业 统 实现 营和 是 社 的 ，也是 各 行 的 音。嘉 国 会 调 导 个 业发 诚大都 仁不 ，在 一 搭 和 的商 系会应当 让 国 个 业 ，今天的商 已 不在是 体商 品牌的 ，只有 商 及附 源有效整合成完成的 系 ， 是 和持统 业 经 个 业 将 业 资 统 远发 续经营的根本。作 一 有 烈社 任的 商，在 一 高 的”市，高 “”市 ”的大旗， 正体 了企 的高为 个 会 开发 这fl 个 发 currency1 营 现 业 贵品格 广胸 。与宽 怀三、项目“操作中国地产快速反应部队嘉 有限诚实业公司企 力业实 略战 规划源整合资企 品牌业嘉诚大都会目推广项招商成果投 价资 目品牌项活 造 商 注户 行 影 力业 核心 点投 平台搭建资售政策销售销 业前景经营品产价格促销渠道商 价业定规划位招商实施平台搭建消 市 场体系建设华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案、项目 心 形象力 世人， 迪心志，是 群 的 教 fi fl 气品牌力深入人心， 人 ，是”市 的 力营品力一 作 ，不 而 ，是引fl 富的 力产 气 战 财 中国地产快速反应部队SO 略战OT 略战WT 略战利用机 强化会 利用机 避免威会 弱化劣 威 与 品牌力形象力品力产华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案、项目“ 、项目 、项目 主 中国地产快速反应部队 “投资面”项目本身政府面子工程城市的形象工程项目的政策面项目的市场面 策略重点城市 展发目的与项度 目定位项 对目价 的项 提升效应品品 是产 目 的项 营销生命模式营销 与念是概 营销的基本保障和延伸开发利益 求点 项 目 “城市营”品牌 涵 展示城市商 形象业 引 商 升 潮流 业 级目的：体 目的地位。强化 特且 的 目形象 地提 念 消 的注 力 定 目。现项 个 项 经营 将 锁 项城 市 政府政策引导 城市 商 展 业发 商 求业目的： 和造 。 城市 展是 目 注和造 成 的 的前提和 点。发 项 获 产 品 的商 业规划 益求 品品产 保障体系续经营目的： 目的品 。 目 益求 求 合 素 项 将项 currency1 的特 消 。 强 的 保障。 并 调 业 经营华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案第卷 项目商业规划中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案一、项目商业规划的基本 1、因地 “地” 四方面 ， ”市、商圈、 市 及 目本身的 情 就 目而，市 呈 的 特 ， 一fi 虑 虑 场 项 实 况 项 场 现 个 显 目 心， 项 为 3公里 半 ， 集了烟台市 近为 径 区 20 高 常 人群 二 目 心， 项 为 15分 程 半 ， 车 为 径集 了烟台市及周 域近区 150 高 人群，而 近 这 150的目 人群有 的 高 特 标 显 结论20 人群，按 ”市人 商 有面 国 业 积0.4fifl ，商圈 的 商 体量 ” 总 业 为8fifl 商圈 市 有 场 显的 高 特 ， 格 系 数 0.3， 力 当 2、超“”是 要 目本身 的市 、商 及 目在未 年 的 情 等 ，“”也 要虑项 场 状况 业发 状况 项 发 况 “ 目定 ”，也就是在做大型商 目 目 有商 是已 超， 是在未 年 后 目 项 业项 规划 须 虑项 现 业规划 经 还 将 项 市 及商 ， 而很 目后 的 、 及 场 业发 状况 fi 应项 续 经营 发结论我 们 3年后整 市 currency1 定 大 ，一方面是因 着 各大型高 成熟社 的不 入， 个 场环 将 会发 为随 区 档 区 断 区已 成 ”市 高 的名 ，市 量 另一方面，根据”市 通及商 ， 是 块 经 为 场总 将 业发 规划 将 区方的 一景 大 ， 重 成 烟台市 域商 心、行政信 心、 育 及 块 与 将 发 为 区 业 教心 因此，在做 目 ，我 需要 到 品牌 的 ，不 引、 定、 大 目的 市 量 项 规划 们 虑 对 诚 断 项 场总中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案3、 商 价 大的分物 高、形象、面 的商 或将 业 业规划为 润 积 业业 业因有 ，一大商 价 分的物 一定是 目 高租金 益的物 ， 目物 的 租 看， 业 业 为项 业 fi 虑项 业 报 分物 高 的商 及 ， 租金 益能 能 目 租 大程 商的 租 力 业 须规划为 润 业业 业 实现 够尽 项 报并 轻对发 二商 价 高的分物 一定是 目后 程 人 高、人流量大的 域， 提高 目品 、塑 目良品牌形象， 业 业 项 续经营过 气 区 为 项 项分物 高品 及形象的商 ， 分物 品 面 的商 ， 更有 商家能 受 价不 业 须规划为 业业 将 业产 设为 积 将 总高的租金，能 定 目 项 经营结论嘉诚大都 也 一 ，因此， 能 行 高、形象、面 的 分布在 目物 的 会规划 须 这 尽 业 润 积 业 项 业 ，各 、 品、或 型特色餐 、 型休 商 等 类 货 饰 业 业业4、 何能有效解 目 流 目 深 引和 目 高 引的 决将项 项 进 项 层 问题 目 深 引的 ， 目的 或 名 的 在 目深 ，距 目”市 干 fi 项 进 将 须 业业规划 项 项 远 fi 引的 ， 大 、特色 或目的 的 在 目 高 ， 流在 目 流 及将 业业规划 项 层 实现 项 流 ， 而 流循 共 嘉 进 实现 环 诚大都 目有 的 方 、 方 的 特 会项 显 东 结论就 目而，由 超市 受 高租金，而且 需要超市 引 流， 超市 量 在 ”市 干 域，但项 须 将 尽 规划 远区需要能 目 入 潮流家 、 通 、休 等 流的 目 量 在 目 高 ， 目 流 循 得与项 连 将 连锁 讯 积 项 尽 规划 项 层 项 环 顺5、 业 商 很多，有大 、大型 超市、 、 店、 店，有 物、餐 、 、休 ，各商 有不 程业业 场 连锁 货 专业 专 业业与业 的 ，不 不 程的 流共， 避 流 ， 家 超市 在一起，因 都 家 产 为 现 断层 将 与 规划 为 ，但家 家、家 在一起， 形成家、家 模 休 目除了 餐 在一起 ， 还 与 规划 类项 与 类规划酒店 在一起， 都有一定的 在 还 与 业规划 结论就 目而，也 一 ，因此 能 大的 在一起， 各 互 系， 项 须 这 尽 业业规划 业 产 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案6、 力店及次 力店的 规划力商 究 在 里合理 是在 目 是里，是 要起“ 引人流”的作 是起“ 及分 人流”的作 业 哪 项 还 还 规模确定多大 目物 的 通 件是能 足 力商家的 需求， 是 干 、广 、 入 、 高、 距项 业 满 经营 须临 车场 层 、重、 率、 、 、 等 何解 何fi 力商家 的租金效 何fi 目后 程 各实 货 货区 库 决 与 户 项 续经营过 业与业 的 流分布 各 的 流共 些 都 是 目 要解 的 么实现 业业 这 问题 将 项 规划 须 决 问题二、项目规划总（一）突 重 特色、兼 大 一般与 与1、 目 需要体 他 物广 的 ， 要兼 目本土 市 的 需求 项 规划 现 区别 统 场 项 场 2、根据 想，我 确定了“ 各行 大 、 常 、 次品牌、特色品牌 ， 高 及高 品牌 ”的体 导 们 业 经 档 为 档 档 为 规划 ， 品牌 定 “ 高 高 低 ”分 “规划 经营 档 档 档 档 别为 50%20%10%20%” 3、根据 想，我 目规划 们将项 6070%的商 面 足大 、 需求， 定 目后 业 积规划为 满 档 项 续营 1015%的商面 足 高业 积规划为满 档/ 次 高 需求，目 群体 定 、烟台市 高 市 档 标 锁 为 区 场 10%的商 面 特色 、业 积规划为服 或 商 目， 目 的亮 特色， 良 物 currency1， 引 流 务 业项 显项 规划 与 营 环 将 10%的商 面 足 目业 积规划为 满 项 市 的 低 需求， 分商 在后 程 根据 目周 市 、 力的不 升 步 行 定 整 场 档 业 续经营过 将 项 场 断 级 进 经营 调4、 一 近对 个 4fifl的大型商 物 ，我 根据 要 了六大商 功能（ 物、餐 、 、休 、 、商 ）、六大业 业 们 层结 规划 业 务力 （超市、 、家业 货 /家 、通讯/ 、美食、 ）数码 （二）一 持而 有 力的商 心个 业 嘉诚大都 商 情，currency1 、超市、家 、家 、 、 食、 、 等多功能 的 合， 至会 业 货 资讯 产业 高的 意想象， 着 零售 的升 。 实现 业 级 嘉诚大都 致力 一 持而 有 力的商 心，不 是做旺一 目，甚至也不 是商品 商人的 合，嘉会 个 业 仅仅 个项 仅仅 与 诚大都 要 一 商圈，要 ”市 的商 “ ，要面入 的 情景，成 一 ”市的 潮流 心。会 营 个 业 华 为 个 导 嘉诚大都 希 一 的 方 高品 而不是高 ，重 、培 有品 的流行 更重要会 现 的是，找 、 雅的 美 自信。 了 塑 一 正有 的 物 currency1，嘉fi 学 为 个 国 环 诚大都 引 了 fi 名品牌会 进 数 个 ，期 把眼光在 、大 的 ，不再 物 。 连 为 嘉诚大都 是 一家有美 格的商 “嘉会 学 场 诚大都 ”不只是 物 ，而 面地入 的 情currency1，fl演着会 场 将 美 、 推 等 多 色，丰富 的 意。学问 诸 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案 嘉诚大都 是人本 的体 ”。嘉会 义 验 诚大都 和 广 一年四 各 ，商 、 装、 演会 厅 场 业论 术等， 人 提 着休 、 融的 佳机 。巨大的群体表演 着 心深 的情， 嘉为 们 绝 会 诱发 对 诚大都 的 想、融合、信会 任， 深的 。 ，身有 有 无 ， 不 无 ，成熟而丰 商 的 体 近 商产 这 东 业 验 经 与的距。 心里想的是次 要 子 ， 家人 ， ” ， 方的 人 。场 还 远 嘉诚大都 把一 丰富多 的商 念会 个 业 概 ， 物的、休 的、 育的、 的、体育的、音 的、大 的、 的、 教 术 的、 的商 理念， 入到 ”市， 的商 ， 和 一体 作。国 业 设 这个 业 经济 嘉诚大都 是一会 个24 的 都。 ，天 物 光， 休 。嘉 诚大都 求商 ，更会 业 重商” 的空 。通 的 不不 共融， 、 、 布了 的空 。嘉设 与 为 诚大都 会 专业 魅力、 合高商 管理 、无 本 的大 和商 的深 微 精 ， 人心和市 ，体 了市术 currency1 业 术 资 气 业 细 细 赢 场 现 场经人 本的 一 也深 的 理。济 为 这 简单 记三、分区规划定位与业业 根据 目 体 及 目 体商 体量，商 面项 总 规划 项 总 业 业总 积为3.65fifl， 目体 分析 现将项 规划根据 目 市 情 及 超市 力店 情 ， 超市分需求面项 场 况 况 积为0.81fifl 根据目 目 及 力商家的 情 ，家 、家 、通 、项 规划 况 讯 IT 等 需要面数码 积为0.61fifl 大 流行 （ 招分整体 念包装） 面 货 概 规划 积为11.2fifl 餐 （咖 餐 啡 /特色美食/ 品）、 （ KTV/ 玩 / 童 ）、休 （ 网吧/台）、美美体（美SPA/ 身 / ）、 影（ 术 / ）、店（名烟酒 / 品饰 /玩/ ）、 家 （ 家装 饰/ 家品）、 “ （干类店/精品 发 / / 花鲜 / ）等各 次 力 目，每 需 类别 项 个类别 规划23家商 ，按每 商家fi 需求面 在户 个 积 100200fifl，共需 商 面 规划 业 积0.61fifl 各 特色 店、品牌店、 店、特色店 需 类别 题 个 规划1015家左右，每家面 在积 3060fifl， 共需 规划3001000fifl 金融、 行、票 心、 政、 、工商、行政等商 “ 目， 务 务 务 类项 规划3-4家，按每家面 在积 100200fifl， 共需 规划300800fifl。“商业规划层 规划 功能 规划 题 规划业 品牌（规划 /次 / 规划 面积中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案域区 定 ） 面积 1 1F 整层 车场 车场 8773fifl2 1F A区 零售 物 流行 站 潮流店 服饰 精品 鞋 店/ 品店 /干店/ 花鲜店/ 店数码 / 连锁 /品店饰 / 品店 /音像 品手 店/ 品饰 / 品店 / 品店 / 家品/ 花店鲜 /店/音像 品店/ 家 B区 零售 物 家 超市连锁 大润发/ /家家悦C1区 零售 物 金 黄 品 名表眼DMC/ /老 / 莱/雅 莱 /美 / 资C2区 餐 美食 餐 名店国 品牌餐连锁 /休 餐 KFC/ 当劳/ fi面/ 和 D区 零售 物 座鼎 鞋 包 花花公子/ 特 / 3 2F A区 零售 物 家 超市连锁 大润发/ /家家悦B区 零售 物 家 超市连锁 大润发/ /家家悦C区 零售 物 人 理品店个 品 专 专 影 / 家 /DIY 意商店D区 零售 专 少 流行服饰 / / /fi 合/SESPRIT4 3F A区 零售 物 国 数码 通连锁 讯 潮流家 通 ”连锁 讯 / “ / 美国 / 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案B区 零售 物 潮流 IT数码 音像连锁/品牌专 基 普/ / /佳能C区 餐 美食 特色美食 / 理国日本理餐厅 果 大食 功夫 司 D区 零售 专 名媛淑 流行服饰 ONLY/瑞瑟芙/fi 合/ /江 布衣/ 人坊/帝一/ 榭 舍 / 怡美5 4F A区 零售 物 家 术 精品家饰/ 品 / 品饰 /床品/童装/童玩/ 童 PAVRO Easylife JaneHome 美简 B区 零售 物 家 家家 洲 C区 零售 专 洋 男正装 商 休务 装 男仕精品 花花公子/ 特 / D区 零售 物 名店 ” 服 饰 器材 品牌特 Adidas/Nike/Converse/PumaA 后 澳特 莱6 5F A区 餐 美食 雅 特色 餐题 休美食酒 茄 洲 波 多 金” 森名菜 B区 餐/美食 情 美食 特色 情餐 阿瓦 寨 土人家乡 渝坊 陶 /B区 /体验 漫 漫 子 网络 宫 天 方特 C区 餐/美食 咖 心情啡 高 餐档 厅 咖 啡 茵 阁 蒙地 罗 名典迪 洲 子 中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案D区 休/ 品 美美体/ 体 身 美SPA/休 吧/ 影/KTV力美 凯 身/子SPA/柔婷/蒂凡/ 维纳 、经营管理平台搭建（一）、 目 理念项 经营引 潮流， “都市 ”成 的商 心。导 为 业 导提 一 予 多 、丰富、高品 的 currency1。把 零售商 域的市 源通 有商 、 及市 已有个 环 业 场与资 过对现 业业 业 场 资源的整合 。 实现打 一 “” ”或 是“ 市 市”的 念， 合、 无一不 特色取 ， 示 潜在市 、 个 闹 闹 概 业业 结 显 对 场 对的 的精准把 。 多 、捷 的服 ，提升 效益及提 的 受。 务业 经营 （二）、 目 定 项 经营”市功能 ，是 足 市 及 日常 物 的商 心fi 说 满 业 ，是 合型特色 商fi产业结 说 currency1 题 业业商 氛 ，是浸透着 商 精 素的商 地fi 业 说 业 华 业 商 形象 ，是 示自”市形象的商 名片fi 业 说 业体而，嘉总 诚大都 要 一 持而有 力的 目，成 一 引力的商 心，提 的商 currency1，会 个 项 为 个 业 业 环 满足 群 服 、 品、 currency1的期。 空 、 、 、公共空 等多方面打 的 物 currency1， 而 商 提 对 务 产 环 fi 设 业规划 业 环 fi 为营大的 能力， 得 正的高 fi的商 效率。经营 获 业（ ）、 目 方 自 项 经营 经营+ 一统 经营在符合 目的 一 的提，商 因 而 项 统 规划 户 为提倡 理念 立 经营 标 异提倡 方 富有特色 经营提倡 品 经营 类个 鲜提倡 服 致入微经营 务细中国地产快速反应部队华韬地产“嘉诚大都会”项目全案操作执行方案（四）、 目管理模 十 一、五 、四保障项 统 十 一统一 一装