CHAPTER 4翻译.docx

房地产发展的历史透视历史对很多人来说是一个干燥的主题。这是过去。我在第一章说过。这一历史趋势对于开发商是无用的。我不是反驳我自己包括这本书的这一章 至少不完全是。我在本章的目的不是要复活几千年的历史而是突出主要方面。如果您了解物业如何发生和已经发生，你就会有一个好的位置建立这一趋势超越这一趋势的发展。如果你接受这一观点，美国房地产已经发展的比任何一个国家都资深。通过学习房地产开发的时间轴您可以在预测将来可能发生什么，既然大家都落后于美国。纵览美国和它的许多城市，你可以应用此相同的概念在美国的各种其他城市。如果说城市如纽约、 芝加哥和洛杉矶最具有房地产开发的经验，您可以应用此时间轴对二级和三级城镇来标识超出这一趋势的趋势。 房地产发展的开端所有城市、 城镇和村庄在世界任何地方，都要解决五个基本概念。1.农业基础2.区位的基础和联系3.商务中心区开发4.建筑技术5.运输工具的类型农业基础村庄、 城镇和城市在世界任何地方通常开始随着农业的发展。农场水源附近建立有两个原因：1.给农作物灌溉2.进入农场和接收物资的运输方法或船舶生产向最终用户 随着农场的建立，农场就有了需求。他们需要种子，他们需要机械，他们需要肥料，并且他们需要熟练的劳动力，以及其他的东西。需要提供商找到看似随机附近的农场。每个需要提供商将创建一种自己以及对于生活方式农场。这些位置需要提供商围农场展示什么叫做中央地方理论。就是需要找到周围的提供商一个集中的位置，农场。请参阅图 4.1。 区位的基础和联系房地产仍是相关位置，位置，位置。为了一片房地产能够使用，个人需要能够使用那批房地产。从一个地方到另一个个人的能力 点A 点到 b 被称为一种联系。对于一片房地产来说联系是十分重要的。它是如此的重要以至于说联系创建房地产的固有价值一点都没错。我重复一遍： 联系创建一片房地产的固有值。这些运输链接可包括步行、 骑自行车、 骑马、 驾驶汽车、 火车或飞机。土地联系越多，固有价值越高，土地联系越少，固有价值越少。好消息是，通常，您可以创建更多的联系。让我们假设一块土地，只可以通过一条小径到达。那块地皮的相对价值是平均的。然而，如果你拓宽了那条路能使汽车和卡车行驶在上面，它的固有价值就提高了，通过添加额外的联系可以增加进一步的价值。 沿着同相同的思维，接近一块土地的其他业务或就业促进便利和创造价值。为什么有人生活在一个特定的城镇或城市吗? 这是因为对人们的工作地点方便和人们所重视的服务相对较近的或方便。因此一块土地涉及就业和其他服务将导致该土地要比就业不方便于就业和其他服务的更有价值。 政府补贴，可以创建一块地区的价值。这里的补贴不限于金钱，但可能包括法律和法规。一个许多年来未使用废弃的钢厂。有1600英亩的地产位置是特殊的，它位于附近的州际公路香港国际机场，附近有轨道线贯穿房产，和位于通航河流附近。然而，没有开发人员会开发此地产。城市和国家担心不仅是因为在位处眼中钉，也对地产税收收入无益。很多人认为，发展商的犹豫是由于明显的污染问题。然而，你将了解到的环境污染不是真正的问题。可以标识污染，和清理或消除，可以创建一个计划或预算污染。因此污染降低成为一项商业判断：发展预算可以支付的起清理的费用吗？真正的问题是环境责任。这可能永远不会发生的或可能发生于一个地区因癌症或出生缺陷而索赔来归咎于地皮。当前的房地产业主，在美国法律约束下是负责任的。地产所在地突然变得开明，他们向任何愿意清理污染地址的开发人员提供在他的成本和工作环境的弥偿。补偿不会打破拥有者联系的一系列标题，例如当前拥有者不会为任何未来的（由于过去的环境）污染活动而负责。一旦国家发出这种赔偿，开发人员急忙控制地皮，为10%的地皮创建了许多计划，并且开发商正在积极的进行着。在几年内，将会对国家带来的利益是将具有纳税的生产性资产。政府补贴可以创建价值。 我们一直在谈论传统联系： 步行，开车，飞行以及类似的。伴随着许多人在家工作或远程工作，在世界上大部分先进地区都是由于互联网。因此，互联网或互联网连接已成为另一种联系。在设计建筑时，有必要有了所需的互联网接入和能力 ；否则在你放弃联系的时候，在你完成任何东西的时候地产价值已经降低了！联系为房地产创建了内在价值。 商务中心区开发中央商务区 （中心） 是就业和零售中心。他们以中央地方理论的概念成长。如果我们考虑较早前在章节中假设农场，我们看到以农场为中心点，靠近在农场为企业提供的材料和服务。如果我们在农场与每项业务之间绘制线条这些行在附近，代表联系。不同的线路长度代表着不同类型的联系。散步是相对较短，然而乘坐的火车是相对较长的。们已采取中央地方理论和使它在太阳的模型中成熟，凡在其发出联系的农场看起来像对太阳描写粗糙（见图 4.2）。所有的城市，城镇和村庄的都伴随着可用的联系成长。作为这个想法的扩展，城市、城镇和村庄的成长是受可用的联系限制的。可用的联系造成土地格局随着时间的推移到过渡期。不过人们想要进入商务中心区。这是一个运输方便，服务随时可有并且有有用的和积极的社会生活的地方。结果，土地的价格都相对很高因为永无止境的需求。奇怪的是，它已经表明，即使是在最新美国人口普查，平均通勤时间为 30 分钟。现在，坦白说，我不知道的人都只有 30 分钟通勤但这个统计数字用于定义的效用或价值联系起来。那是如果使用链接的时间超过 30 分钟，然后必须有另一种联系或降低平均 CBD 上班时间为 30 分钟。因此，我们往往最终与边缘城市两端的联系。边缘城市是相邻他们继续增长，最终互相接触。 建筑技术鉴于高需求和高价值的商圈，开发商的土地难以制定方案来提高商圈的密度。建筑因为的可用建材：木材和石头被限制为大约 10 个故事。以上 10 个故事，建筑物建造的这些材料在物理上并不稳定。接着产生了钢。钢具有稳定和更灵活的特点，加上石 （或混凝土），允许开发人员建造第一座摩天大楼。为了使它可用，电梯也被开发出来。电梯在公元前三世纪已经出现，但他们缺乏可靠的制动系统。以利沙奥的斯的名称由美国装备与电梯安全装置，防止跌下支持的电缆应打破的情况下。这类设备增加了市民的信心，并因此，摩天大楼变得可用并且变得流行。 运输工具的类型房地产是由大批的适当的包括空气，表面和地下所有权所组成的。在美国有各种各样所有权存在，但最基本的是费用单所有权和租赁利息所有权。费用单所有权，业主有权占有地产，有权享受安静，有权转让或出租该土地，有权变更土地。对租赁感兴趣，租约持有人有权占有财产和权利安静的享受。租约持有人可能或不可能有权销售或指定租约 （如在后面几章中讨论）。在美国成立之前，土地所有权是本质上的占有，也就是说，如果你控制了地产，并说在它周围围上一圈篱笆，它也是你的。这个国家是开放的，一般没有人有权篡改你的合法权力。这就是早期房地产被需要。随着美国来自英国和其他地方的殖民者进一步增长，土地控股开始扩展超出了商圈。正如我们之前所讨论的，大多数人宁愿进入或者在商务中心区附近。然而，早期到达的殖民者已经占据了大多合适的位于或者在商务中心区附近的地区。坦白地说，这些新的