金科大学城项目经济测算

绝密编制单位/部门： 重庆金科地产 发展部编制人及编制日期： 王明方 审核人及审核日期：大学城项目（右上地块）投资测算表 项目拿地阶段 项目定位阶段 方案完成阶段 目标成本编制阶段主表 CS-01大学城项目（右上地块） 经济指标汇总表可售建面 287,954 序号 内容 总额（万元） 可租售单方 （元 /）1 总收入 150,043 5,211销售收入 147,748 5,131出租收入 2,295 802 总投资 114,541 3,978-0 直接投资 106,145 3,686- 间接投资 8,396 2923 税金 18,308 636 营业税 8,126 282 土地增值税 3,160 110 企业所得税 7,022 2444 股权溢价 0 05 项目利润 17,195 5976 静态指标 销售净利润率 11.46%7 动态指标 内部收益率 39.68% 净现值 8,379 万元 现值指数 1.09 现金峰值 28,446 万元 (累计现金流出最大值 ) 投资回收期 2.0 年 收支平衡期 11年 3季度9 建设起始季度 10年 1季度10 建设结束季度 13年 4季度注：本测算中建设利息按现金流计算，如按贷款能力计算，则项目利润为 14,296 销售净利润率为 9.53%主表CS-02大学城项目（右上地块） 技术经济一览表规划要求 拟建 规划要求 拟建 规划要求 拟建 规划要求 拟建1 规划用地面积 114,576 57,308 37,863 19,400 1.1 住宅用地1.2 幼儿园用地1.3 公共绿地1.4 综合用地1.5 *用地2 容积率 2.5 2.20 0.70 3.95 3.203 建筑密度 0.25 0.25 0.25 0.254 绿地率 - - - - 5 建筑限高6 居住户数 2,263 17 1,599 694 7 总建筑面积 293,322 43,656 177,864 71,802 7.1 计容积率 251,892 40,386 149,514 61,991 7.2 不计容积率 41,431 3,270 28,350 9,811 按功能性质划分 293,322 1 住宅建筑面积 237,135 1.1 - 建筑面积 - - - - 套内面积 - - - - 公摊系数 - - - - 1.2 三、四联排别墅（舒适型）建筑面积 16,220 16,220 - - 套内面积 15,730 15,730 - - - 公摊系数 3% 3% 3% 3%1.3 六、八联排联排别墅（经济型）建筑面积 20,111 20,111 - - 套内面积 19,504 19,504 - - 公摊系数 3% 3% 3% 3%1.4 高层建筑面积 200,804 - 142,368 58,436 套内面积 160,646 - 113,897 46,750 公摊系数 25% 25% 25% 25%1.5 - 建筑面积 - - - - 套内面积 - - - - 公摊系数 - - - - 1.6 - 建筑面积 - - - - 套内面积 - - - - 公摊系数 - - - - 2 公建建筑面积 9,388 2.1 1#独立商业（出售）建筑面积 1,631 1,631 - - 套内面积公摊系数2.2 独立商业（持有，售楼处）建筑面积 1,729 1,729 - - 套内面积公摊系数2.3 底商建筑面积 6,029 - 3,030 2,999 套内面积公摊系数3 车位 41,431 3.1 地上车位3.2 地下集中车位 41,431 3,270 28,350 9,811 4 配套建筑面积 5,368 4.1 物管用房 1,407 - 994 414 地块2或2期 地块3或3期序号 内容 项目整体 地块1或1期4.2 社区用房 - - - - 4.3 幼儿园 2,508 - 2,508 - 4.4 会所 - - - - 4.5 小学 - - - - 4.6 活动中心 671 - 568 103 4.7 垃垃转运站 46 - 46 - 教堂 650 650 - - 4.8 其它建筑设施 87 47 - 40 5 赠送建筑面积（在大地下室面积之外） - 5.1 *部份5.2 *部份5.3 *部份5.4 *部份按地上地下划分1 地上建筑面积 251,892 40,386 149,514 61,991 2 地下建筑面积 41,431 3,270 28,350 9,811 停车泊位地面 327 190 44 93 地下 1,202 109 810 283 备注：1、“赠送建筑面积”为不计入规划面积但送给业主的部份，如不计规划面积的私家会所等，为成本计算依据。2、本表由设计人员填写后交集团工程管理部和地产公司成控制。3、本表格需在拿地阶段、项目及产品定位方案设计和年度开发全成标指导书编制填写。规划要求 拟建 规划要求 拟建 规划要求 拟建- - - 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3% 3% 3%- - - - - - 3% 3% 3%- - - - - - 25% 25% 25%- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 地块4或4期 地块5或5期 地块6或6期- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 备注：1、“赠送建筑面积”为不计入规划面积但送给业主的部份，如不计规划面积的私家会所等，为成本计算依据。2、本表由设计人员填写后交集团工程管理部和地产公司成控制。3、本表格需在拿地阶段、项目及产品定位方案设计和年度开发全成标指导书编制填写。主表CS-03大学城项目（右上地块） 成本测算表 不可预见费（万元）不可预见费费率一 直接投资合计 108,624 3,7721 土地成本 22,456 780 1.1 出让土地购置成本 亩 172 1,250,995 21,500 7471.4 补交土地出让金 6,882 165 114 41.5 契税 257,550,000 0.03 773 271.6 其它 项 1 696,394 70 22 前期工程成本 17,278 600 2.1 咨询调研费 项 1 300,000 30 1 2.2 水文地质勘测费用 用地面积 114,576 8 92 3 2.3 设计费（含晒图费） 建面 293,322 28 811 28 2.4 政府行政收费 9,550 332 2.4.1 配套费 建面 293,322 290 8,510 296 2.4.3 其他报建费 建面 293,322 35 1,040 36 2.5 前三通一平 824 29 2.5.1 平基土石方 m3 458,304 13 596 21 2.5.2 临时道路 长度 m 1,300 405 53 2 2.5.3 临时施工用水 建面 293,322 1 29 1 2.5.4 临时施工用电 建面 293,322 5 147 5 2.6 虎溪河整治与绿化成本 项 1 54,673,000 5,467 190 2.7 不可预见费 万元 167,743,596 3% 503 17 3 建安工程总成本 49,571 1,721 3.1 建安工程成本 48,304 1,677 3.1.2 三、四联排别墅（舒适型） 12,045 2442 2,942 102 3.1.3 六、八联排联排别墅（经济型） 19,063 2442 4,656 162 3.1.4 高层 200,804 1437 28,848 1,002 3.1.8 1#独立商业（出售） 1,631 1881 307 11 3.1.9 独立商业（持有，售楼处） 1,729 1881 325 11 3.1.10 底商 6,029 1504 907 31 3.1.17 普通地下车库 25,431 1,533 3,898 135 3.1.18 人防地下室 16,000 1,717 2,747 95 3.1.19 联排别墅阁楼与挑空 4,115 2,222 915 32 3.1.20 联排别墅地下室 10,057 1,344 1,352 47 3.1.21 不可预见费 468,966,433 3% 1,407 49 3.2 样板房成本 700 24 3.2.1 设计费 1,095 600 66 2 3.2.3 硬装 1,095 2,800 306 11 3.2.4 软装 1,095 3,000 328 11 3.3 售房部成本 567 20 3.3.1 设计费 1,728.64 180 31 1 3.3.3 硬装 1,729 2,100 363 13 3.3.4 软装 1,729 1,000 173 6 4 基础设施成本 14,203 493 4.1 园林景观工程 6,678 232 4.1.1 区内普通景观费 85,921 - 4.1.2 区内示范区景观费 景观面积 20,000 700 1,400 49 4.1.3 区内交房区景观费 景观面积 65,921 570 3,758 130 4.1.4 水治理费用 项 1 3,000,000 300 10 4.1.5 灯饰工程 项 1 200,000 20 1 4.1.8 临时绿化 景观面积 15,000 350 525 18 4.1.9 区外景观费 景观面积 15,000 450 675 23 4.2 市政配套工程 5,077 176 4.2.1 专业供水工程 980 34 4.2.1.1 外线接入 项 0 - - 4.2.1.2 小区内部 户数 户 2,449 4,000 980 34 4.2.2 专业供电工程 2,933 102 4.2.2.1 外线接入 项 0 - - 4.2.2.2 开闭所 /配电房 项 0 - - 4.2.2.3 小区内部 建面 293,322 100 2,933 102 4.2.3 供气工程 929 32 投资额(万元 )可售单方序号 成本项目估算基础计量单位 工程量 单价 投资额(万元 )可售单方序号 成本项目估算基础计量单位 工程量 单价4.2.3.1 外线接入 项 1,000 200 20 1 4.2.3.2 小区内部住宅 户数 户 2,402 3,200 769 27 4.2.3.3 商铺 户数 户 47 30,000 141 5 4.2.5 通信、宽带系统 户数 户 2,449 160 39 1 4.2.6 有线电视系统 户 2,449 800 196 7 4.3 安防及智能化 913 32 4.3.1 普通型 户 2,312 3,000 694 24 4.3.2 别墅型 户 137 16,000 219 8 4.4 管网系统 建面 293,322 25 733 25 4.5 生化池及安装 个 4 700,000 280 10 4.6 其它（区外管网系统） 项 1 1,080,000 108 4 4.7 不可预见费 137,889,583 3% 414 14 5 配套设施成本 2,004 70 5.1 物管用房 281 10 5.1.1 建筑安装工程费 1,407 1,600 225 8 5.1.2 精装修工程费 1,407 400 56 2 5.3 幼儿园 502 17 5.3.1 建筑安装工程费 2,508 1,600 401 14 5.3.2 精装修工程费 2,508 400 100 3 5.6 活动中心 134 5 5.6.1 建筑安装工程费 671 1,600 107 4 5.6.2 精装修工程费 671 400 27 1 5.8 教堂 442 15 5.8.1 建筑安装工程费 650 3,300 214 7 5.8.2 精装修工程费 650 3,500 227 8 5.9 其它建筑设施 26 1 5.9.1 建筑安装工程费 132 1,600 21 1 5.9.2 精装修工程费 132 400 5 0 5.10 人防地下室（设计咨询） 16,000 350 560 19 5.12 不可预见费 19,456,544 3% 58 2 6 开发间接费 3,113 108 6.2 教育完善费 户数 户 2,400 424 102 4 6.3 物业完善费 总建面 - - 6.4 交通完善费 1 300,000 30 1 6.5 资本化利息 项 1 29,808,000 2,981 104 二 间接投资成本 8,396 2921 营销费用 4,351 151 2 管理费用 4,044 1402.1 税金 143 5 2.1.1 印花税 - 2.1.2 土地使用税 114,576 13 143 5 2.1.3 房产税 - 3.2 公司管理费 3,901 135 3 财务费用 - 三 项目总投资合计 117,019 4,0642,3823%6级商业出让金标准 330元 /交易服务费 29.6万；拆迁补偿 40万。含教堂设计费（含见证费）整个一期流域面积1 5万平方米含增送的中央空调及热水器含增送的中央空调及热水器含空调费含空调费含区内景观水系及示范区含社区配套设施计价依据计价依据一期共 4个生化池，容量约为 2500M3该工程总造价预估为360万，由政府和我司共同分担，我司暂按50%比例分担成本基础设施其他不可预见费按营销部暂定的定位要求：大学城项目教育配套应就读南开、1中、8中，按此估算一期教育完善费按营销部暂定的定位要求：大学城项目公交配套为902、266、908、456路公交车，按此估算一期交通完善费约30万元6846费率： 2.9%费率： 2.6%未含在 2.6%管理费中主表CS-04大学城项目（右上地块） 销售回款进度表 1 2 3 4 5 6 7 8 首次开盘建面价 1 2 3 4 5 6 7 8 9产权面积单价地上面积单价 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年签约比例 100% 0% 20% 70% 10% 0% 0% 0% 0% 0%签约面积 16,220 - 3,244 11,354 1,622 - - - - - 签约单价 11,654 11006 14,820 3.0% - 10,841 11,507 12,567 - - - - - 签约金额 18,619 - 3,517 13,064 2,038 - - - - - 签约比例 100% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0%签约面积 20,111 - 10,056 10,056 - - - - - - 签约单价 7,816 7509 8,000 2.5% - 7,471 7,928 - - - - - - 签约金额 15,484 - 7,512 7,972 - - - - - - 签约比例 100% 0% 9% 39% 34% 17% 0% 0% 0% 0%签约面积 200,804 - 18,508 78,303 68,932 35,062 - - - - 签约单价 4,992 4,695 4,695 1.25% - 4,672 4,828 5,040 5,290 - - - - 签约金额 99,741 - 8,647 37,804 34,742 18,548 - - - - 签约比例 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0%签约面积 1,631 - - - - 1,631 - - - - 签约单价 12,000 12,000 12,000 3.0% - - - - 12,000 - - - - 签约金额 1,957 - - - - 1,957 - - - - 签约比例 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0%签约面积 1,729 - - - - 1,729 - - - - 签约单价 12,000 12,000 12,000 3.0% - - - - 12,000 - - - - 签约金额 2,074 - - - - 2,074 - - - - 签约比例 100% 0% 0% 50% 0% 50% 0% 0% 0% 0%签约面积 6,029 - - 3,030 - 2,999 - - - - 签约单价 11,143 10,000 10,000 3.0% - - 10,000 - 12,299 - - - - 签约金额 6,718 - - 3,030 - 3,688 - - - - 签约比例 100% 0% 0% 49% 27% 24% 0% 0% 0% 0%签约面积 16,572 - - 8,112 4,536 3,924 - - - - 签约单价 1,903 - - 1,903 1,866 1,946 - - - - 签约个数 481 - - 235 132 114 - - - - 每个单价 65,606 65,000 65,000 0.5% - - 1,903 1,866 1,946 - - - - 签约金额 3,154 - - 1,544 847 764 - - - - 签约面积 263,096 - 31,807 110,854 75,090 45,344 - - - - 签约均价 5,616 - 6,186 5,721 5,011 5,961 - - - - 签约金额 147,748 - 19,676 63,414 37,627 27,031 - - - - 当期回款 1 - 16,633 63,781 39,096 28,161 77 - - - 地下车库底商价格季度涨幅六、八联排联排别墅（经济型）1#独立商业（出售）内容 合计高层三、四联排别墅（舒适型）签约合计回款金额独立商业（持有，售楼处）期末未回款 1 - - - - - - - - - 回款金额主表CS-05示范区 一期 二期 三期 四期 五期*栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋 *栋1 2 3 2010年1月 2011年1月 2012年1月 2010年1月 2010年1月4 5 6 7 2010年1月 2011年1月 2012年1月 2010年1月 2010年1月8 2010年4月 2011年4月 2012年4月 2010年4月 2010年4月9 10 2010年3月 2011年3月 2012年3月 2010年3月 2010年3月11 2011年9月 2012年9月 2013年9月 2011年9月 2011年9月1213 2011年10月 2012年10月 2013年10月 2011年10月 2011年10月14 2010年7月 2011年7月 2012年7月 2010年7月 2010年7月示范区 一期 二期 三期 四期 五期*栋*栋 *栋*栋 *栋*栋 *栋*栋 *栋*栋 *栋*栋1 - - - - - - - - -2 三、四联排别墅 （舒适型） 2,893 4,692 16,220 16,220 - - - -3 六、八联排联排别 墅（经济型） 2,719 5,469 20,111 20,111 - - - -4 高层 1,480 29,714 200,804 - 142,368 58,436 - -5 - - - - - - - - -6 - - - - - - - - -7 - - - - - - - - -8 1#独立商业（出 售） 1,938 316 1,631 1,631 - - - -9 独立商业（持有， 售楼处） 1,938 335 1,729 1,729 - - - -10 底商 1,549 934 6,029 - 3,030 2,999 - -11 - - - - - - - - -12 - - - - - - - - -13 - - - - - - - - -14 - - - - - - - - -15 - - - - - - - - -16 - - - - - - - - -17 地下车库 1,652 6,845 41,431 3,270 28,350 9,811 - -18 配套设施成本 2,690 1,444 5,368 696 4,116 556 - -293,322 0 43,656 177,864 71,802 0 048,304 0 11,351 26,220 10,732 0 0大学城项目（右上地块）项目关键节点序号 关键节点内容完成时间取得建设工程规划许可证面积分布取得国有土地使用证确定项目定位完成方案设计文本取得方案审查意见书取得建设用地规划许可证完成土建施工图设计文本取得施工许可证项目交地开工（为土建开工报告确定的时间）竣工（示范区竣工为开放时间，其他区域竣工为取得备案证时间）向物管交房向业主交房面积合计成本合计（不含配套）备注：本表格需在拿地阶段、项目及产品定位阶段、方案设计阶段和年度开发项目全成本目标成本指导书编制阶段填写。项目开盘项目产品及建安成本分布表序号 产品形态单方成本(元 / )成本合计(万元 )建筑面积( )六期*栋 *栋2010年1月2010年1月2010年4月2010年3月2011年9月2011年10月2010年7月六期*栋*栋-00大学城项目（右上地块）项目关键节点完成时间 备注面积分布备注备注：本表格需在拿地阶段、项目及产品定位阶段、方案设计阶段和年度开发项目全成本目标成本指导书编制阶段填写。项目产品及建安成本分布表1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2009年 1季度 09年 2季度 09年 3季度 09年 4季度 10年 1季度 10年 2季度 10年 3季度 10年 4季度 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度 12年 1季度 12年 2季度 12年 3季度 12年 4季度 13年 1季度 13年 2季度 13年 3季度 13年 4季度一 直接投资合计（不含利息） 105,643 - - - 22,455 1,840 1,953 1,258 1,779 8,423 8,900 5,831 6,835 7,235 10,764 7,892 5,746 1,980 3,077 7,291 940 1 土地成本 22,456 - - - 22,455 - - - - - - - - - - - - - - - - 2 前期工程成本 17,278 - - - - 1,516 961 18 116 6,259 3,905 126 57 2,585 1,610 20 52 20 4 28 - 2.3 设计费（含晒图费） 811 - - - - 2 24 18 116 92 87 126 57 96 69 20 52 20 4 28 - 2.4 政府行政收费 9,550 - - - - 711 711 - - 2,895 2,895 - - 1,169 1,169 - - - - - - 2.5 前三通一平 6,917 - - - - 803 226 - - 3,271 923 - - 1,321 372 - - - - - - 3 建安工程总成本 49,571 - - - - 281 889 1,144 1,619 1,874 4,012 4,997 6,580 3,536 4,638 4,474 4,664 1,250 1,456 6,098 613 4 基础设施成本 14,203 - - - - - - - - 224 983 708 199 913 4,004 2,886 810 368 1,616 1,165 327 4.1 园林景观工程 6,678 - - - - - - - - - 199 596 199 - 810 2,429 810 - 327 981 327 4.2 市政配套工程 7,525 - - - - - - - - 224 784 112 - 913 3,194 456 - 368 1,289 184 - 5 配套设施成本 2,004 - - - - 30 89 89 30 60 - - - 122 512 512 220 341 - - - 大学城项目（右上地块） 投资进度表序号 成本项目 投资额(万元)21 22 2314年 1季度 14年 2季度 14年 3季度- - 1,443 - - - - - - - - - - - - - - - - - 1,443 - - - - - - - - - - - - 大学城项目（右上地块） 投资进度表主表CS-07大学城项目（右上地块） 成本分配表产品形态合计 销售部分三、四联排别墅（舒适型）六、八联排联排别墅（经济型）高层 1#独立商业（出售）独立商业（持有，售楼处）底商 地下车库 出租部分 地下车库（出租）287,954 263,096 16,220 20,111 200,804 1,631 1,729 6,029 16,572 24,858 24,858 土地成本 22,456 22,456 3,536 6,390 11,009 559 748 214 - - - 前期工程成本 15,551 14,208 876 1,086 10,844 88 93 326 895 1,342 1,342 建安工程成本 48,304 44,197 4,692 5,469 29,714 316 335 934 2,738 4,107 4,107 样板房成本 700 700 46 57 571 5 5 17 - - - 售房部成本 567 567 37 46 462 4 4 14 - - - 基础设施成本 14,203 13,991 1,523 2,485 9,116 214 273 239 141 211 211 园林景观工程 6,678 6,678 1,051 1,900 3,274 166 222 64 - - - 市政配套工程 5,077 5,077 334 414 4,136 34 36 124 - - - 其它基础设施 2,448 2,236 138 171 1,707 14 15 51 141 211 211 配套设施成本 1,252 1,144 71 87 873 7 8 26 72 108 108 开发间接费 3,113 2,844 175 217 2,171 18 19 65 179 269 269 合计 106,145 100,108 10,956 15,838 64,760 1,210 1,484 1,835 4,025 6,037 6,037 土地成本 780 854 2,180 3,177 548 3,429 4,326 355 - - - 前期工程成本 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 建安工程成本 1,677 1,680 2,893 2,719 1,480 1,938 1,938 1,549 1,652 1,652 1,652 样板房成本 24 27 28 28 28 28 28 28 - - - 售房部成本 20 22 23 23 23 23 23 23 - - - 基础设施成本 493 532 939 1,236 454 1,310 1,577 397 85 85 85 园林景观工程 232 254 648 945 163 1,020 1,286 106 - - - 市政配套工程 176 193 206 206 206 206 206 206 - - - 其它基础设施 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 85 配套设施成本 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 开发间接费 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 合计 3,686 3,805 6,755 7,875 3,225 7,420 8,584 3,044 2,429 2,429 2,429 间接费 292 314 642 431 278 671 671 624 107 52 52 税金 636 696 1,875 546 571 1,853 1,562 2,709 301 - - 合计 927 1,010 2,517 977 849 2,524 2,233 3,333 407 52 52 建面单方总投入 4,614 4,815 9,272 8,852 4,074 9,944 10,817 6,377 2,836 2,480 2,480 其它单方投入可租售建筑面积（）总开发成本（万元）单方开发成本（元 /）主表CS-08大学城项目（右上地块）项目利润预测序号 单位 合计 1期 2期- 1 万元 150,043 38,599 75,914 - 287,954 42,960 173,749 元 / 5,211 8,985 4,369 - 1.2 万元 18,619 18,619 - - 16,220 16,220 - 元 / 11,654 11,654 - - 1.3 万元 15,484 15,484 - - 20,111 20,111 - 元 / 7,816 7,816 - - 1.4 万元 99,741 - 69,206 - 200,804 - 142,368 元 / 4,992 - 4,885 - 1.8 万元 1,957 1,957 - - 1,631 1,631 - 元 / 12,000 12,000 - - 1.9 万元 2,074 2,074 - - 1,729 1,729 - 元 / 12,000 12,000 - - 1.10 万元 6,718 - 3,030 - 6,029 - 3,030 元 / 11,143 - 10,000 - 1.17 万元 3,154 283 2,107 - 16,572 1,308 11,340 元 / 1,903 2,167 1,858 - 1.27 万元 2,295 181 1,571 - 24,858 1,962 17,010 元 / 923 923 923 - 2 万元 106,145 30,282 53,084 - 2.2 总成本 万元 10,956 10,956 - 单方成本 元 / 6,755 6,755 - - 2.3 总成本 万元 15,838 15,838 - 单方成本 元 / 7,875 7,875 - - 2.4 总成本 万元 64,760 - 45,290 单方成本 元 / 3,225 - 2,836 - 2.8 总成本 万元 1,210 1,210 - 单方成本 元 / 7,420 7,420 - - 2.9 总成本 万元 1,484 1,484 - 单方成本 元 / 8,584 8,584 - - 2.10 总成本 万元 1,835 - 908 单方成本 元 / 3,044 - 2,436 - 2.17 总成本 万元 4,025 318 2,754 单方成本 元 / 2,429 2,429 2,184 - 2.27 总成本 万元 6,037 477 4,131 单方成本 元 / 2,429 2,429 2,184 销售均价销售面积底商地下车库（出租）销售面积销售面积项目销售均价三、四联排别墅（舒适型）销售收入销售面积销售面积地下车库 (出售 )销售均价销售均价独立商业（持有，售楼处）销售均价底商销售面积1#独立商业（出售）销售面积销售面积销售面积销售均价销售均价高层六、八联排联排别墅（经济型）销售均价三、四联排别墅（舒适型）销售均价减 :销售成本六、八联排联排别墅（经济型）高层1#独立商业（出售）独立商业（持有，售楼处）地下车库 (出售 )地下车库（出租）- 3 万元 8,126 2,113 4,089 - 4 万元 3,160 2,634 24 0 5 32,612 3,570 18,718 - 6 万元 8,396 2,160 4,248 - 6.1 万元 4,351 1,119 2,201 - 6.2 万元 4,044 1,040 2,046 0 7 万元 24,217 1,411 14,470 0 8 万元 24,217 1,411 14,470 - 9 万元 7,022 429 4,280 - 10 万元 17,195 982 10,190 - 12 万元 17,195 982 10,190 15% 3% 18%22% 9% 25%11% 3% 13%备注：本表格需在拿地阶段、项目及产品定位阶段、方案设计阶段和年度开发项目全成本目标成本指导书编制阶段填写。利润总额销售利润营业税金及附加应交土地增值税管理费用净利润减 :期间费用营销费用营业利润项目指标投资净利率销售毛利率销售净利率实际净利润减：所得税3期35,531 171,245 14,987 1- 1- 1- 1- 1- 1- 130,535 158,436 15,252 1- 1- 1- 1- 1- 1- 13,688 12,999 112,299 1764 13,924 11,946 1544 15,886 1923 122,780 1- 1- 1- 1- 119,470 12,466 1- 1- 1- 1- 1927 12,513 1953 11,836 11,430 11,836 11,924 1503 110,324 11,988 11,030 1958 18,336 18,336 12,313 16,023 16,023 124% 129% 117% 1备注：本表格需在拿地阶段、项目及产品定位阶段、方案设计阶段和年度开发项目全成本目标成本指导书编制阶段填写。主表CS-09大学城项目（右上地块） 项目利润预测序号 项目 单位 合计 销售部分三、四联排别墅（舒适六、八联排联排别墅（经济型）高层1#独立商业（出售）独立商业（持有，售楼处）底商 地下车库 (出售 ) 出租部分 地下车库（出租）1 销售收入 万元 150,043 147,748 18,619 15,484 99,741 1,957 2,074 6,718 3,154 2,295 2,295 销售面积 287,954 263,096 16,220 20,111 200,804 1,631 1,729 6,029 16,572 24,858 24,858 建面均价 元 / 5,211 5,649 11,654 7,816 4,992 12,000 12,000 11,143 1,903 923 923 套内均价 元 / 12,017 8,060 5,147 13,320 13,320 12,369 1,903 2 减 :销售成本 万元 106,145 100,108 10,956 15,838 64,760 1,210 1,484 1,835 4,025 6,037 6,037 3 营业税金及附加 万元 8,126 8,126 1,024 852 5,486 108 114 370 173 04 应交土地增值税 万元 3,160 3,160 823 1,020 - 83 88 306 841 05 销售利润 万元 32,612 36,354 5,816 -2,226 29,495 557 389 4,208 -1,885 -3,742 -3,742 6 减 :期间费用 万元 8,396 8,267 1,042 866 5,581 109 116 376 176 128 128 6.1 营销费用 万元 4,351 4,285 540 449 2,892 57 60 195 91 67 67 6.2 管理费用 万元 4,044 3,982 502 417 2,688 53 56 181 85 62 62 6.3 财务费用 万元 - - 07 营业利润 万元 24,217 28,087 4,774 -3,092 23,914 447 273 3,832 -2,061 -3,870 -3,870 7.1 营业外收入 万元 - - 07.2 营业外支出 万元 - - 08 利润总额 万元 24,217 28,087 4,774 -3,092 23,914 447 273 3,832 -2,061 -3,870 -3,870 9 减：所得税 万元 7,022 7,022 1,194 -773 5,979 112 68 958 -515 010 净利润 万元 17,195 21,065 3,581 -2,319 17,936 335 205 2,874 -1,546 -3,870 -3,870 11 减：弥补股权溢价 万元 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 012 实际净利润 万元 17,195 21,065 3,581 -2,319 17,936 335 205 2,874 -1,546 -3,870 -3,870 项目指标 投资净利率 15.01% 19.44% 29.84% -13.88% 25.50% 25.41% 12.78% 129.97% -36.80% -62.77% -62.77%销售毛利率 16.14% 19.01% 25.64% -19.97% 23.98% 22.85% 13.15% 57.04% -65.35% -168.61% -168.61%销售净利率 11.5% 14.3% 19.2% -15.0% 18.0% 17.1% 9.9% 42.8% -49.0% -168.6% -168.6%单方全成本 元 / 4,614 4,815 9,272 8,852 4,074 9,944 10,817 6,377 2,836 2,480 2,480 主表CS-11大学城项目（右上地块） 现金流量及资金计划表1 2 309年 1季度 09年 2季度 09年 3季度- 1 现金流入小计 150,043 - - - - 1 销售回款 147,748 - - - - 1.2 营业外收入 2,295 - - - - 2 现金流出小计 132,345 - - - -1 2.1 直接投资成本 (息前 ) 105,643 - - - - 2.2 间接投资成本 8,396 - - - - 2.3 营业税及附加 8,126 - - - - 2.4 土地增值税 3,160 - - - - 2.5 企业所得税 7,022 - - - - 2.6 股权溢价 - - - - 3 累计净现金流量 (息前 ) 0 0 03.1 当期净现金流量 (息前 ) 17,698 0 0 03 累计净现金流量 (息后 ) 0 0 03 当期净现金流量 (息后 ) 14,717 0 0 0项目指标 IRR 40%NPV(ic=15%) 8,379PI(ic=15%) 1.09现金峰值（息后） 28,446投资回收期（息后） 2.0 收支平衡期（息后） 11年 3季度4 资金计划4.1 股权投资 - 股权投资收回 - 4.2 当期借款 32,000 - - - 4.2.1 股东等内部借款 32,000 4.2.2 银行等外部借款 1 - 4.2.3 银行等外部借款 2 - 4.3 当期借款还本 32,000 - - - 4.3.1 偿还内部借款本金 32,000 4.3.2 偿还外部借款本金 1 - 4.3.3 偿还外部借款本金 2 - 4.4 期末借款余额 - - - 4.4.1 股权投资 - - - - 4.4.2 股东等内部借款 - - - 4.4.3 银行等外部借款 1 - - - 4.4.4 银行等外部借款 2 - - - 4.5 当期付息 2,981 - - - 4.5.1 股权投资 (6.48%,5.4%) - - - - 4.5.2 股东等内部借款 (6.48%,5.4%) 2,981 - - - 4.5.3 银行等外部借款 1(6.48%,5.4%) - - - - 4.5.4 银行等外部借款2(5.4%) - - - 5 期末资金余额 - - - 6 当期贷款 - - - 序号 内容 合计7 累计贷款 - - - 4 5 6 7 8 9 10 11 1209年 4季度 10年 1季度 10年 2季度 10年 3季度 10年 4季度 11年 1季度 11年 2季度 11年 3季度 11年 4季度- - - 3,570 13,063 15,277 19,213 15,677 13,613 - - - 3,570 13,063 15,277 19,213 15,677 13,613 - - - - - - - - - 22,455 2,155 2,703 2,240 3,631 10,494 11,360 7,942 8,742 22,455 1,840 1,953 1,258 1,779 8,423 8,900 5,831 6,835 - 315 750 750 750 750 750 750 750 - - - 196 718 840 1,057 862 749 - - - 36 131 153 192 157 136 - - - - 253 328 461 342 272 - - - - - - - - - -22,455 -24,610 -27,312 -25,982 -16,550 -11,767 -3,914 3,822 8,693-22,455 -2,155 -2,703 1,330 9,432 4,783 7,853 7,735 4,872-22,666 -25,258 -28,446 -27,634 -18,688 -14,246 -6,652 906 5,712-22,666 -2,592 -3,189 812 8,946 4,443 7,594 7,557 4,807销售周期 6 12 销售结束 17 建设周期 5 13 交房 20 26,000 2,000 4,000 - - - - - - 26,000 2,000 4,000 - - - 2,000 9,000 5,000 5,000 7,000 4,000 2,000 9,000 5,000 5,000 7,000 4,000 26,000 28,000 32,000 30,000 21,000 16,000 11,000 4,000 - - - - - - - - - - 26,000 28,000 32,000 30,000 21,000 16,000 11,000 4,000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 211 437 486 518 486 340 259 178 65 - - - - - - - - - 211 437 486 518 486 340 259 178 65 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3,334 2,742 3,55