嘉兴南苑酒店项目资金申请报告100613.doc

杭州广厦NB建咨字201000*号平湖世贸花园项目资金申请报告杭州广厦建筑咨询有限公司二一年四月编制人员名单批 准： 周月萍 董事长审 定： 苗 静 咨询工程师参编人员： 朱利民 咨询工程师周诚宝 咨询工程师平湖世贸花园项目资金申请报告目 录前 言1第一章 总 论3第二章 项目的可能性和必要性6第三章 项目选址与项目建设条件12第四章 建设规模和建设内容15第五章 组织机构和人员保证27第六章 环境影响分析29第七章 投资估算及资金筹措34第八章 项目财务评价41第九章 项目的不确定性分析47第十章 项目社会效果及风险分析50第十一章 研究的结论与建议54附件56前 言嘉兴市为浙江省省辖市，历史悠久，文化灿烂，是中国江南文化的发源地。早在六、七千年前，先民们就在此孕育了长江下游太湖流域早期新石器文化的代表马家浜文化，这是中华民族古老文明的源头之一。嘉兴自古为富庶繁华之地，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉。长期以来、尤其是“十一五”期间，嘉兴市全面落实科学发展观，积极实施省委“创业富民、创新强省”和市规划打造“长三角经济强市、杭州湾滨海新市和江南水乡文化大市”战略目标，团结一致，共克时艰，使国民经济继续保持了平稳较快增长、社会各项事业持续发展，人民生活得到进一步改善，承载着上海浦东开发开放的辐射、苏南开放型经济和浙南民营经济的交汇影响，经济社会快速发展，综合实力显著增强，目前所辖县（市）均进入中国百强县前30强和“浙江省小康县”行列。2007年末嘉兴市户籍人口已达336.81万。2008年，全市实现地区生产总值1815.30亿元，人均GDP接近8000美元；2009年，全市实现地区生产总值1917.96 亿元，增长9.3%。平湖市作为经济发展最具活力的县域之一，境内有浙北惟一的进出口海港和国家一类开放口岸乍浦港，现已建成万吨级以上深水泊位8个、千吨级泊位4个，已步入国家中型港口行列。平湖市经济发展在结构上不断优化，十余年来，平湖市利用外资和外贸出口连续八年双双进入全省县（市）“十强”。目前，平湖工业已形成服装、光机电、造纸、箱包四大特色支柱产业和纺织、童车、化工、洁具、五金机械等新兴特色产业齐头并进的发展局面。2002年经浙江省人民政府批准，成为全省唯一的省级光机电高新技术特色产业基地，2004年被国家科技部批准为国家火炬计划平湖光机电产业基地，成为浙江光谷。平湖还是中国包装纸生产基地和中国软箱包出口生产基地之一。2009年全市生产总值289.05亿元，增长百分之九点一，人均生产总值59627元。本项目位于平湖市北区，临近平湖市商业文化中心，交通便捷。地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开。位于城市道路交叉口。本项目总建筑面积103748平方米，其中地上87672平方米，地下16076平方米。包括3栋18层高层住宅：其中1栋为18层五星级酒店；2栋为1819层经济型酒店；2栋经济型酒店间的三层建筑为五星级酒店的配套设施，用于酒店洗衣房、设备层、员工餐厅、制服仓库。最高建筑高度为酒店83.3米。建成后将是平湖市最高档的商务酒店，是市商业中心的地标高层建筑群之一。2010年4月，我们受嘉兴南苑置业有限公司的委托，承担平湖世贸花园项目的可行性研究工作。研究工作分三阶段进行，第一阶段，在嘉兴南苑置业有限公司等单位的大力协助下，收集可行性研究报告的相关资料，并实地勘察和进行现状调查；第二阶段，在分析研究有关资料的基础上，提出重点研究问题，与相关专家讨论、研究；第三阶段，编制项目资金申请报告。第一章 总 论一、项目名称平湖世贸花园项目二、承办单位概况建设单位：嘉兴南苑置业有限公司。嘉兴南苑置业有限公司是浙江南苑控股集团有限公司的全资子公司，注册资金为6280万元人民币，以房地产开发、销售为经营范围，重点负责平湖市商业中心平湖世贸花园项目的开发与运作。公司的控股母公司浙江南苑控股集团有限公司拥有实业投资、房地产开发与销售、旅游设施的开发与经营、酒店的经营与管理等组成的产业格局，是中国十大旅游投资浙商、中国服务业企业500强、中国饭店业民族品牌30强。酒店业作为公司的核心产业，拥有高档商务型、度假型、经济型三大酒店品牌系列。高档商务型酒店有浙江省第一家五星级饭店南苑饭店、以国际顶尖白金五星酒店为目标致力打造的南苑环球酒店；高档度假型酒店有南苑温泉山庄、南苑桃花岛滨海度假村、南苑五龙潭山庄；经济型酒店已开设近30家，并将在全国开设200家经济型连锁店的南苑商务旅店连锁股份有限公司。同时集团对外输出品牌管理，实行连锁化经营，目前管理了多家四、五五星级酒店。三、编制目的 本报告嘉兴市以及平湖市总体规划和产业发展规划为依据，在充分调查研究、评价预测的基础上编写的，其目的为：（1）论述平湖世贸花园项目开发建设的必要性和紧迫性；（2）对工程的有关因素和主要参数，如建设内容、投资估算、项目收益等进行技术可靠性、经济合理性以及实施的可能性进行论证，为项目的决策提供科学依据。四、编制依据1.嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2.投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）3.2004年国务院关于投资体制改革的决定4.国务院令253号（1998）建设项目环境保护管理条例5.建设部建设工程量清单计价规范（GB505002008）6.财政部财建2002394号关于印发的通知五、编制范围本项目地块位于平湖市新华北路西侧地块，地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开，项目占地39855.1平方米。地块性质：地块内河北为宾馆用地、河南为商业用地。六、编制原则（1）严格按照嘉兴市、平湖市社会经济发展和城市总体规划的要求，建设拆迁安置小区，满足经济、社会、生态的发展相互协调，和谐发展。（2）严格按照国家有关土地征用、农民安置、土地转让等有关法规标准进行运作，确保社会稳定和项目的顺利进行。（3）严格遵循城市规划等有关法规、规范和标准进行运作，确保项目的科学性和可靠性。七、编制采用的主要资料（1）新华北路西侧地块规划设计条件（2）新华北路西侧地块规划设计修改方案（3）土地成交确认书（4）业主提供的成本收益测算资料及其他资料第二章 项目的可能性和必要性一、 项目背景1、项目的宏观背景：进入二十一世纪，随着经济全球化的纵深推进与中国正式加入世贸组织，中国经济社会的发展面临前所未有的机遇与挑战。作为中国经济的火车头，发达国家国际资本输出与产业梯度转移的重要承载地，长江三角洲地区迈入了新一轮经济发展高潮。长江三角洲上的城市扩张日新月异，城市化进程的加快使沪宁杭公路、铁路和大运河沿线的9个城市基本连接成片，长江三角洲形成了完整的都市群。这个都市群汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等雄厚的实力，对于带动长江流域经济的发展，连接国内外市场，吸引海外投资，推动产业与技术转移，参与国际竞争与区域重组具有重要作用。近年来，长三角以其良好的基础设施、发达的科技教育和日趋完善的投资环境，成为国内外投资者关注的“热土”。2008年上半年，这一地区以占全国2的陆地面积和约10的人口数量，创造了全国26的GDP，完成了全国37的外贸出口额，吸引了全国52的实收外资，其经济总量领先于我国另两大城市群珠江三角洲和京津唐地区。长三角已经成为拉动全国经济增长的重要贡献地区。作为长三角地区首批16个发起城市之一的嘉兴市，新一轮城市总体规划定位为：加快建设成长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市。位于杭嘉湖平原东北部，南濒杭州湾，东临上海市的平湖市，距离上海75公里、距离苏州114.9公里、距离杭州108.5公里、距离宁波128.9公里、距离嘉兴32公里，多年来经济发展在结构上不断优化，利用外资和外贸出口连续八年双双进入全省县（市）“十强”，已成为嘉兴经济发展最具活力的县域之一，世贸花园项目就选址于这座容颜靓丽、景象繁华的新平湖市中心的北侧。平湖市将最大限度地接受沪杭甬等中心城市及嘉兴本地强大的经济辐射，为平湖市接轨嘉兴市乃至长三角地区产业提供发展条件，增强平湖市产业提升的区域竞争力。平湖属于嘉兴市五县市之一，地处长江三角洲，位于浙江省杭嘉湖平原东北部，南濒杭州湾，东临上海市，地理坐标介于北纬30度35分52分和东经120度57分121度16分（不包括海域）。陆域面积537平方公里，海域面积1086平方公里，海岸线长27公里；耕地面积47万亩。总人口51.73万。 平湖属江南古陆外缘杭州湾凹陷，为一冲积平原。境内地势平坦，平均海拔2.8米，除东南沿海有呈带状分布的20座低丘和11座岛礁共4.89平方公里外，余为大片平原。平湖市经济发展在结构上不断优化，目前已形成服装、光机电、造纸、箱包四大特色支柱产业和纺织、童车、化工、洁具、五金机械等新兴特色产业齐头并进的发展局面。2002年经浙江省人民政府批准，成为全省唯一的省级光机电高新技术特色产业基地，2004年被国家科技部批准为国家火炬计划平湖光机电产业基地，成为浙江光谷。平湖还是中国包装纸生产基地和中国软箱包出口生产基地之一。2009年全市生产总值289.05亿元，增长百分之9.1，人均生产总值59627元。2、项目的微观背景：嘉兴和平湖经济发展和综合实力的提高，对城市的规划和建设提出了更高的要求，经济开发区的建设开发应时而起。浙江省平湖经济开发区成立于1996年8月，2000年7月被批准为省级经济开发区，批准规划面积18.5平方公里，目前已完成14平方公里的开发建设。自2001年起，利用外资连续五年进入全省省级经济开发区“十强”行列，是省级信息产业特色园区、全省唯一一个经省政府批准的日商投资区、国家（嘉兴）机电元件产业园和国家火炬计划平湖光机电产业基地核心区。近几年，越来越多的欧美企业选择平湖投资，比重不断加大。目前已有韩国SK、韩国浦项、韩国三星、日本JFE等12家世界500强企业在开发区投资，占浙江省的1/8。本项目地处老城区商业中心及开发区之间，交通便利，辐射能力强。该项目以酒店（包括自营和产权式）、住宅和超市为主要定位，兼容文化交流、商业服务、和酒店功能，是未来平湖市区的核心区域。地块选址临近平湖市商业文化中心，交通便捷；地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开，地理位置优越，环境优美。该项目是平湖市较为综合的商业项目，对提升平湖市区的商业开发档次，提高人民生活水平，提供外商及国内企业精英人士舒适的生活休闲环境，同时提升商务人士的入住环境，为平湖新区的经济发展贡献力量。二、 平湖世贸花园项目建设的必要性1、经济发展和开发区建设的聚集对高档次商务酒店和居住提出了需求。2005年全市实现生产总值164.33亿元，是2000年的2倍；地方财政收入9.0亿元，是2000年的4.3倍，在全国综合实力百强县（市）的排名由2000年的44位提升到2004年的28位；2009年全市生产总值289.05亿元，增长百分之9.1%。平湖经济开发区成立于1996年8月，2000年7月被批准为省级经济开发区，批准规划面积18.5平方公里，目前已完成14平方公里的开发建设，开发颇具规模并将有一定的发展空间。经济发展和开发区建设的稳步建设，将会有大量的企业管理者和白领进驻，有会议、住宿、娱乐、消费以及居住产生较大的需求，这些需求对于周边的房地产业和酒店业等的发展将会有很大的带动作用，周边庞大的人口聚集对于房地产业和酒店业来说是个很大的市场。2、两级政府对服务业发展高度重视。嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确“全面推进各类服务业发展。进一步提高商业服务活力，调整优化商业布局，推进市区特色街区和大型商贸设施建设” ，“加速服务业领域的改革开放。贯彻实施加快发展服务业的各项政策意见，打破行业垄断，消除政策性歧视。积极实施服务产业品牌战略，做大做强企业规模，提高现代服务业发展的层次和整体竞争力。加快服务业招商引资，争取在“十一五”期间，服务业引资占全部引资的比重达到25”。平湖市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出：“积极实施“四三三”产业布局，优先发展现代物流、休闲旅游、商贸流通、房地产业”，“重点推进“一带”（城南路综合商业带）、两圈（滨湖商圈、关帝庙商圈）、四轴（解放路、人民路、新华路、建国路）为主的中心城区和乍浦港区两大市级商业中心建设”。两级政府要求积极实施服务产业品牌战略、做大做强企业规模和鼓励引进外资的指导性意见给了本项目以相当大的鼓舞，南苑这块在中国酒店业中占据一席之地的知名品牌必将给当地和企业带来双赢。3、建设项目区域配套条件完善。平湖经济开发区自1996年8月开建、2000年7月被批准为省级经济开发区以来，批准规划面积18.5平方公里，目前已完成14平方公里的开发建设，目前已有韩国SK、韩国浦项、韩国三星、日本JFE等12家世界500强企业在开发区投资，占浙江省的1/8。相当于在平湖城区基础上新造了一座新城，使平湖中心城区扩容近倍。经过多年建设，区域的配套条件齐备。本项目地处老城区商业中心及开发区之间，交通便利，在接受区域周边辐射能力方面具有得天独厚的条件。该项目以酒店（包括五星级和经济型）、住宅为主要定位，兼容文化交流、商业服务、和酒店功能，是未来平湖市区的核心区域。老城区和开发区无疑将推动人才集聚型商务楼宇经济的发展，为本项目建设提供足够充沛的高素质人才资源。4、“母体”强大的实体经济和开发经验给予强劲支撑。项目法人嘉兴南苑置业有限公司的控股母公司浙江南苑控股集团有限公司拥有实业投资、房地产开发与销售、旅游设施的开发与经营、酒店的经营与管理等组成的产业格局，是中国十大旅游投资浙商、中国服务业企业500强、中国饭店业民族品牌30强。酒店业作为公司的核心产业，拥有高档商务型、度假型、经济型三大酒店品牌系列。高档商务型酒店有浙江省第一家五星级饭店南苑饭店、以国际顶尖白金五星酒店为目标致力打造的南苑环球酒店；高档度假型酒店有南苑温泉山庄、南苑桃花岛滨海度假村、南苑五龙潭山庄；经济型酒店已开设近30家，并将在全国开设200家经济型连锁店的南苑商务旅店连锁股份有限公司。同时集团对外输出品牌管理，实行连锁化经营，目前管理了多家四、五五星级酒店。第三章 项目选址与项目建设条件一、项目选址本项目位于位于平湖市北区，临近平湖市商业文化中心，交通便捷。地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开。二、项目建设条件（一）自然环境特征：1、气候：嘉兴市地处北亚热带南缘，属东亚季风区，冬夏季风交替，四季分明，气温适中，雨水丰沛，日照充足，具有春湿、夏热、秋燥、冬冷的特点，因地处中纬度，夏令湿热多雨的天气比冬季干冷的天气短得多。年平均气温15.9。年平均降水量1168.6毫米。年平均日照2017.0小时。2、地质地理：嘉兴市境内地势低平，平均海拔3.7米（吴淞高程），其中秀洲区和嘉善北部最为低洼，其地面高程一般在3.2米3.6米之间，部分低地2.8米3.0米。全市有山丘200余个，零散分布在钱塘江杭州湾北岸一线，海拔大多在200米以下，市境最高点是位于海盐与海宁交界处的高阳山。市境为太湖边的浅碟形洼地，地势大致呈东南向西北倾斜，由于数千年来人类的垦殖开发，平原被纵横交错的塘浦河渠所分割，田、地、水交错分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽桑、水田种粮、湖荡养鱼的立体地形结构，人工地貌明显，水乡特色浓郁。（二）基础设施条件1、交通运输条件港口：地块区域的海运主要依托嘉兴港，嘉兴港是国家重点建设的沿海四个国际深水中转港之一。空港：虹桥国际机场83公里 约半个小时分钟车程，浦东国际机场118公里 约40分钟车程，萧山国际机场113公里约40分钟车程。铁路：嘉兴站与平湖相距29公里，为铁路客货运输的中转站；嘉兴南站 沪杭高铁 磁浮 与平湖相距24公里。公路：沪杭高速公路 G60沪昆高速公路 分别有大云和嘉兴东两个出入口，乍（浦）嘉（兴）苏（州）高速公路 G15w常台高速 乍浦出入口，杭浦高速 G15沈海高速 多个出入口，跨海大桥北接线 平湖出入口，杭州湾跨海大桥连接浙江省第二大城市宁波。水运：有16条水上航线与上海、杭州、苏州等地相连；浙北地区唯一的海河联运航线300吨级乍（浦）嘉（兴）苏（州）航道，将乍浦海港码头与黄浦江和京杭运河等主要内河航线连接，为货物运输提供了低成本的便利通道。2、供水：生活给水供水方式采用市政给水管网与恒压变频加压给水设备供水相结合的方式。一至二层及地下室采用市政城市给水管网直接供水；三至六层采用恒压变频设备一加压供水；七至十四层采用恒压变频设备二加压供水；酒店地下生活给水水池、泵房设在地下二层内，泵房内设恒压变频供水设备二组；十六层及以上层次办公供水先由地下室传输水泵供水至避难层生活转输水箱，再通过设在避难层的低、中、高区恒压供水设备分区供水。酒店生活热水采用与冷水相同的分区，每个分区设二台蒸汽加热容积式热交换器供应热水，热水采取机械循环，保证全天供应热水。整个建筑室外给水管网采用环网布置，从市政管网引入二根DN200市政给水管。3、供电：地块区域供电由华东大电网提供，能充分保障规划区的供电需要。4、供气：采用天然气，输配系统采用高中压两级系统直接接入管网，再经中低压调压箱或专用调压箱至用户。5、电信：中国电信、中国网通、中国联通、中国移动、中国铁通等电信运营商以及宽带互联网等可以为地块区域提供良好的电信服务、因特网拨号和宽带接入服务。（三）环保条件 本项目严格按相关标准设计、建设和经营，经营过程不产生工业“三废”，居民生活垃圾通过环卫系统进行处理，不对环境产生影响。（四）征地、拆迁安置条件地块现状为空地，建设单位通过公开招拍取得土地使用权，不发生重地、拆迁安置等政策处理问题。（五）施工条件施工水电、建筑材料供应充足，能够保证工程进度和稳定工程造价。综上所述，项目选址的建设条件满足地块开发建设需要。第四章 建设规模和建设内容一、建设规模：项目占地39855.1平方米，功能上分为酒店（含五星级酒店及其配套、经济型酒店）和住宅等二种业态。其中：五星级酒店主体共18层，裙房为三层；经济型酒店南侧为18层、北侧为19层，层高为3.0米；连接经济型酒店二栋建筑为五星级酒店的配套设施，布置在北地块西侧，三层，层高均为5.4米，用于酒店洗衣房、设备层、员工餐厅、制服仓库。住宅区沿街为2层商铺、局部三层，沿河为三幢18层的高层住宅楼，住宅户型建筑面积为100-150平方米，层高2.9米。各种业态的建设规模详见下条主要经济技术指标。地块性质：界区内河北为宾馆用地（含五星级酒店及其配套、经济型酒店），河南为商住用地。二、建设内容（1）产品形态： 总用地面积：39855.1平方米，总建筑面积：103748平方米，其中地上面积（计容积率面积）为87672平方米；地下面积（不计容积率面积）为16076平方米。本项目以现状河流为界分为两个区域：南边地块以住宅为主，北边地块以酒店建筑及其配套为主，南边地块西侧布置二栋高层经济型酒店，与南侧住宅区相融成一个住宅小区。本项目最终产品分为酒店（含五星级酒店及配套、经济型酒店）和住宅等二种业态。其中：五星级酒店和经济型酒店为经营期的主营项目；住宅也作为酒店项目的配套，拟在第三年完成销售和资金回笼，当年取得全部收入，售讫后则这一业态完成了生命周期，达到投资目的。本项目地处老城区商业中心及开发区之间，交通便利，在接受区域周边辐射能力方面具有得天独厚的条件。该项目以酒店（包括五星级和经济型）为主要定位，配套住宅的建设将推动老城区和开发区间的人才集聚，有效提高平湖城区的城市品位，促进该区域成为未来平湖市区的核心区之一。经济型酒店是本项目较为有特色的经营项目。经济型酒店并不是廉价酒店，投资较少，运营成本低，是经济型酒店的特征之一，但不是本质，也不是绝对目的。经济型酒店的本质是负担小、回报快，这两个要素使经济型酒店的一般性规模和经营定位相对有了一个范围。经济型酒店的特点是少花钱快赚钱，但却往往只能在经济发达、人口流动快、密度高、交通方便、市政设施成熟的城市或地区生存。经济落后的地区很难诞生真正意义上的经济型酒店。经济型酒店内部以客房为主要经营项目，餐饮、康乐、会议等配套设施很少或没有，所以酒店四周300m半径范围之内应有满足客人综合需要又步行可及的餐馆、酒吧、商店、邮政、娱乐、便利店等设施，交通站点也应较近。为经济型酒店选址时，要特别注意当地已有的市政条件和通讯条件，本项目选址符合经济型酒店要求。经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等；而高档酒店往往以高端商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。本项目经济型酒店管理依托于南苑这一品牌，在竞争上更具优势。主要经济技术指标如下：经济技术指标单位指标值用地面积：m239855.1总建筑面积：m2103748其中 不计容积率（地下）建筑面积：m216076 五星级酒店地下面积：m21612 经济型酒店地下面积：m26413住宅地下面积m28051 计容积率（地上）建筑面积：m287672 其中 五星级酒店建筑面积：m215035 经济型酒店建筑面积：m220018酒店配套建筑面积m219972 住宅建筑面积：（含商业物业）m232647容积率：2.20 建筑占地面积：m211378建筑密度：28.55绿地率：30.05五星级酒店客房数：间150经济型酒店客房数：间200住宅户数：户200机动车停车位：辆570 其中 地上停车位：辆349 地下停车位：辆221（其中住宅区151辆）非机动车停车位：辆3853（2）总体布局：以现状河流为界分为两个区域：南边地块以住宅为主；北边地块是酒店建筑群，包括五星级酒店、经济型酒店、酒店配套建筑等，其中北边地块西侧布置二栋高层经济型酒店，与南侧住宅区隔河相望。整个地块划分中，南区地块相对安静，布置高层住宅和沿街小商业；北区地块东侧临道交叉口，考虑人流的走向及形象布置酒店建筑群；考虑城市交叉口及用地内部的布局特色，朝向交叉口处结合停车位布置近8000平方米的城市广场。（3）建筑功能设计：1五星级酒店：五星级酒店为该用地主要建筑之一，位于北边地块东侧。南侧靠河流，北侧临广场，围绕城市交叉口。其中酒店主体：共18层。群房为三层，其中一层层高为5.4M，设置有大堂吧、全日制餐厅商务中心等功能。二层层高5.4M，为餐饮层，设置有中餐厅及包厢等。三层层高5.4米，以会议为主，设置有宴会厅、会议厅等功能，四、五层为酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。六层为酒店设备转换层，七至十六层为标准层，层高为3.5M，每层有11间标准间及一间套房，十七、十八层为酒店行政办公。酒店地下室：为一层，设置有设备用房、员工后勤用房等。2经济型酒店：南侧为18层，北侧为19层；层高为3.0米。3酒店配套建筑：连接二栋经济型酒店，布置在北地块西侧，为三层，层高均为5.4米。4住宅区：沿街为2层商铺、局部三层。沿河为三幢18层的高层住宅楼。住宅户型建筑面积为100-150平方米，层高2.9米。（4）景观与绿化：本工程结合用地有河流这一特点，充分利用河流景观资源。以河流为中心，对整个地块的 景观绿化进行组织。通过庭院绿化、广场绿化、沿景观轴绿化及架空层绿化等来进行景观实现的组织,形成点、线、面的多层次绿化空间。充分考虑人的感受，满足人在不同空间内多种视角对绿色自然的需求。居住区内结合河流设置景观水面，结合架空绿化，轴线绿化及曲线建筑空间，营造出浪漫的多层次绿化空间。酒店和居住区入口则通过广场和步行街的点、线、绿化来进行强化，达到丰富空间层次和视觉感受。整个用地景观绿化以发散式、半围合式、收敛式等多种空间方式布置，尊重以人为本，崇尚自然的设计宗旨。使得每个建筑都有各自独特的景观实现。（5）建筑造型：建筑立面：以现代风格为基调，以现代、典雅、高档为设计基准，对建筑进行设计。通过对立面的竖向分割，墙面和玻璃的虚实对比及酒店和建筑的退台等处理，达到浪漫典雅而又简洁大方的建筑风格。立面材质：酒店及商业以石材、玻璃及钢等为主彰显酒店及商业的高档品位。并突出了该地块的商业气氛及价值。高层住宅则以面砖、涂料为主，石材为铺，既与商业和酒店相呼应，又节省造价。建筑色彩：该用地主色调为暖色，辅以碳灰色涂料和钢构及白色玻璃等。三、结构设计（1）设计要求：建筑结构安全等级二级，设计使用年限为50年；抗震设防类别丙类，抗震设防烈度6度；人防等级六级。（2）结构选型：酒店主体地上18层、裙房为3层，主楼层顶标高82.4米，地下一层；连接二栋经济型酒店，布置在北地块西侧，为三层，层高均为5.4米，经济型酒店：南侧为18层，北侧为19层，层高为3.0米；住宅区：沿街为2层商铺、局部三层。沿河为三幢18层的高层住宅楼。（3）基础形式：基础设计等级为乙级；根据地质资条件、地下室层数并考虑桩施工时对周转环境的影响，主楼基础采用800钻孔灌注桩。四、给排水设计（1）生活给水系统：生活给水供水方式采用市政给水管网与恒压变频加压给水设备供水相结合的方式。一至二层及地下室采用市政城市给水管网直接供水；三至六层采用恒压变频设备一加压供水；七至十四层采用恒压变频设备二加压供水；酒店地下生活给水水池、泵房设在地下二层内，泵房内设恒压变频供水设备二组；十六层及以上层次办公供水先由地下室传输水泵供水至避难层生活转输水箱，再通过设在避难层的低、中、高区三套恒压供水设备分区供水。酒店生活热水采用与冷水相同的分区，每个分区设二台蒸汽加热容积式热交换器供应热水，热水采取机械循环，保证全天供应热水。整个建筑室外给水管网采用环网布置，从市政管网引入二根DN200市政给水管。（2）排水系统：建筑室内排水系统为雨、废、污水分流，室外排水系统为雨、污分流。室内排出的粪便污水经室外化粪池处理后排入室外污水总管，经汇总后最终排入附近市政道路上的污水管网，建筑物屋顶雨水采用有组织的屋面雨水立管排至室外雨水管网，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，汇合后排入市政雨水管。五、电气设计：（1）10/0.4KV变配电系统：消防水泵、消防电梯、防排烟设施、防火卷帘、火灾应急照明等消防用电设备及宴会厅、走道照明为一级负荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、厨房、客梯用电为二级负荷；一般照明、动力及空调用电为三级负荷。（2）低压配电系统：主要包括照明系统、动力配电系统、消防设备的配电系统等，采用树干式和放射式相结合方式，电源引自变配电室的0.4/0.22KV侧，至消防水泵房、电梯机房等处的一、二级电力负荷采用放射式供电，其余用电设备一般采用树干式供电。（3）建筑智能化设计：包括通信系统、有线电视及卫星电视系统、综合布线系统、安全防范系统、在线广播系统、建筑设备监控系统、汽车库管理系统、公共显示系统等。系统集成应具有汇集各个子系统的信息并对各类信息进行综合处理的功能，能对建筑物内的各个子系统进行综合管理，应超前设计，分步实施。弱电系统的集成设计，应充分体现大厦作为智能化大厦的特点；系统集成方案应采用国际上先进的系统集成技术。六、暖通及空调设计（1）汽车库通风及排烟设计：酒店地下汽车库每个防火分区的面积均超过2000平方米，根据现行规范要求，需设置机械排烟系统。同时，考虑车库的卫生需求，各分区均设计机械通风。排烟及通风系统合用风机，管道及风口也为共用。（2）通风及防排烟设计：本工程酒店建筑部分属建筑高度大于50米的一类公共建筑，其防烟楼梯间及其前室合用前室按规范要求需分段设置机械加压送风系统。其中防烟楼梯间隔层设置自垂百叶送风口，合用前室每层设置多叶送风口。根据规范要求，超过20米的内走廊均设有机械排烟系统，风机设于主楼面层；为保证质量，KTV、棋牌室、按摩间等娱乐场所及餐厅均设在机械排风系统，换气次数按6次/小时考虑；会议室及宴会厅设置机械排风系统，排风量按85%考虑；酒店及商务办公卫生间均设有排气扇，换气次数按10次/小时考虑。（3）酒店空调设计：本工程酒店区域设集中空调，夏季制冷主机采用水冷离心机组；冬季采用蒸汽作为热源，由板式换热器处理后提供空调负荷。商务办公的公共区域设集中空调，空调主机采用热泵机组，设于主楼屋面。酒店窗户贩膨胀水箱设于地下室冷冻机房内；商务办公空调系统开式膨胀水箱定压设于主楼屋面。空调除中餐厅，宴会厅等大究竟采用全空气系统外，其余各层均采用风机盘管加新风系统。冷（热）水系统采用一次泵变流量闭式机械循环系统，并以同程式布置。七、消防设计（1）建筑消防设计：区域内出入口部位均有消防车道与小区内部道路，内部道路形成一条6米的通道相连，整个工程严格按照国家高层民用建筑防火规范进行设计，并严格按嘉兴市有关部门的要求进行消防组织。基地内消防车能到达每一栋楼（单元），各建筑物满足规定的消防间距，每栋高层建筑的长边设消防登高面（离建筑外墙510米设与建筑物等长宽6米），且住宅登高面能到达每个单元，满足规范要求。（2）给排水消防系统：消火栓系统设置范围为酒店、经济型酒店、超市、商业、住宅及地下汽车库、自行车库；本工程消防贮水量是按室内消火栓用水量3小时和自喷用水量1小时计，消防水池容量540立方米。室外消防用水由市政管网供水。酒店地下室设消防泵房、水池，设消火栓泵两台，一用一备，酒店屋顶设消防水箱贮水18立方米。为满足顶层系统压力不足，屋顶设气压罐增压设备一套。自动喷淋系统设置于酒店、经济型酒店、超市及地下汽车库、自行车库。（3）火灾自动报警及消防联动控制系统：本项目酒店属特级保护对象，采用集中报警系统。消防控制室设于一楼，内设中心报警控制器联动控制器、事故广播通讯、消防电话、驱动电源等。报警控制接收火灾探测器、手动报警按钮、消防栓报警按钮、水流指示器、报警阀压力开关的报警信号，发了声光报警，并在火灾报警或确认后完成必要动作。（4）火灾应急照明和疏散指示标志：在楼梯间、变配电室、水泵房、消防控制室、走廊、地下车库及人员密集处设置火灾应急照明和疏散指示标志，疏散指示标志灯间距不大于20米，应急照明及疏散指示工作电源遇双电源切换供电，备用电源采用蓄电池，且连续供电时间不少于90min。八、人防设计本工程南区位布置十八层高层住宅及二三层沿街商铺的住宅小区，北区为高层酒店和高层经济型酒店及三层的超市等配套工程，按有关规定修建人防工程，需建人防总面积约3800m2；小区人防工程按核6级甲类防空地下室二等人员掩蔽所设置，均设置在南区住宅地下室，考虑到人防车位以出租为主，所以人防大部分建设在主楼下的地下室内，与自行车库结合使用。平时为自行车库，设于地下一层，便于发挥人防工程的战备、社会、环境和经济效益；人防口部设置尽量利用直通室外的自行车坡道、汽车坡道和楼梯间，通道一层门厅的住宅楼梯间作为带有密闭通道的紧急疏散口。根据实际疏散人数每个防护单元皆设二个以上出入口，可满足每100人0.30米疏散宽度的要求；本人防工程平时为汽车库，平战封堵按规范GB50038-2005进行设计。本人防工程的给排水和电气均严格按规范进行设计。九、环卫防疫设计污废水及雨水排水严格按规范设计。给水系统的生活蓄水池采用不锈钢成品水箱，无毒无味不锈蚀且便于清洗；生活给水立管采用衬塑钢管，内衬和生活给水支管采用PE，避免管道污染。采取减噪措施：机组压缩机采用低噪声、运行平衡的机型；机组询问加装隔震装置，以减少噪音和振动；机组箱板采用吸音材料制作；机组设有夜运转模式，以进上步降低噪声。排水管道立于管道井内，达到降噪声的目的；设备机房置于地下室，水泵采用减震基础，设备进出口采用柔性连接。为降低烟气对周边环境的污染，排烟及排风系统的尾气均由尾气排放竖井引至室外高空排放；厨房间的油烟均经油烟净化器过滤后由专用风机排至室外；本工程卫生间设置机械通风系统，通过排气道排至屋面。十、节能设计设计依据：浙江省居住建筑节能设计标准（DB33/1015-2003）、浙江省公共建筑节能设计标准(DB33/1036-2007)等。（1）建筑节能设计：屋面采用40-50厚挤塑聚苯板保温板；外墙：采用240砂加气混凝土砌块自保温墙体；外窗采用隔热铝合金单框中空玻璃门窗；其余建筑部分，均按照国家及省市的相关规范规定，采取有效的保温节能措施，达到国家的节能标准。（2）给排水节能设计：利用市政水压为地下室、一至三层直接供水；大便器选用冲水量不大于6升的节水型大便器；公共场所的小便器采用自闭式冲洗阀，洗手盆采用自动感应装置；供水支管考虑塑料管材；设置变频供水系统，合理选用水泵电机设备。（3）电气节能设计：变电所应尽量靠近负荷中心，缩短配电半径，减少线路损失；根据负荷率合理选择变压器的容量和台数，选用低损高效变压器，减少变压器损耗，达到节能效果；在低压配电室进行集中功率因数补偿，减少电能损耗；对容量较大的空调及水系统设备采用变频调速以节约电能；荧光灯选用高效节能型灯管；选用成熟、可靠的节电型低压电器产品。（4）暖通节能设计：酒店各房间空调末端装置回水管均设有电动两通阀，由室内房间温度的设定值来控制机组的冷热量，通过供、回水总管上的压差控制器输出动作信号来实现末端变流量的一次泵系统以减少能耗；冷冻站空调循环水泵采用变频控制，通过改变水泵电机运转频率来降低水泵电耗，以节约能量。十一、 开发进度安排本报告仅对项目建设进度提出宏观设想，其中考虑了各阶段设计、工程建设、销售、营业准备等因素所需时间。初步计划项目建设3年，拟销售物业从建设期起第三年初开始对外销售、年底完成销售。目前项目的设计工作已完成，可行性研究拟于2010年4月完成。项目自2010年1月1日开工、2012年3月竣工、2012年3月至12月营业准备并完成招商、2013年初正式对外营业，项目建设期3年（36个月）。具体进度表见表41： 表41 项目建设进度表序号工作内容完成时间1工程设计及桩基工程2010.012010.032工程所有主体结顶2010.042011.033工程总图完成并竣工2011.042012.034项目招商、装修及营业准备2012.042012.125项目运营2013.01第五章 组织机构和人员保证一、组织机构本项目由嘉兴南苑置业有限公司负责开发实施，公司系浙江南苑控股集团有限公司全资子公司,以高档酒店、住宅、商业、旅游景点相结合进行联动开发,形成旅游地产复合开发模式,打造独具南苑特色的复合房产项目。按照公司法有关国有独资公司的规定设立公司治理机制和公司的组织机构。公司设立办公室、财务部、工程部、销售部等管理职能部门。组织机构具体如下（图51）：董 事 会办公室财务部工程部销售部总 经 理图51各部门职责：办公室：该办公室负责制订各种管理制度并且负责公司日常的运作，包括公司的对外联络、法律合同、下属公司管理等具体事务。同时负责公司人员录用、人员考核和激励等具体事务。工程部：负责项目的开发建设工作，包括土地开发、土建工程、装修工程等工作。财务部：该部负责管理整个集团的财务工作，包括资金的筹集、使用和管理，以及内部的财务结算中心，主要履行财务控制的功能。销售部：负责项目销售工作，包括小区销售、销售人员管理、销售费用使用和管理等工作。二、人员保证 嘉兴南苑置业有限公司员工中既有熟知拆迁安置相关法律的专家，也有进行土建开发的专业技术人员。项目所需人员由南苑控股有限公司派遣或向社会公开招聘，能够满足项目建设需要。第六章 环境影响分析一、施工期对环境与生态影响及防治措施在建设阶段由于建设施工和装修，不可避免地将对周围环境产生影响。在建筑物建造和装修其期间主要污染因子有：噪声、施工扬尘、建筑固体废弃物、泥浆污水以及油漆废气等。1、废气施工期间大气的主要污染因子为粉尘，由于建筑粉尘比重较大，沉降较快，只要加强管理，则影响范围较小，一般仅在本项目的周边地块。为尽可能减少建筑粉尘对建设项目周边地区的污染程度，应实施标准化施工。首先，要加强施工管理，工地配置滞尘防护网，地面硬化处理；其次是对粉尘发生量较大的部位采用喷水雾法降尘，对运输交通道路及时清扫、洒水。此外，在运输、装卸建筑材料时，尤其是泥沙运输车辆，必需采用封闭车辆。此外在办公室等室内装修时产生油漆废气和甲醛废气。油漆废气主要含二甲苯和甲苯，建设单位应按国家有关规定，尽可能选用环保型绿色油漆。装修完毕后，建议保持室内通畅，并隔一定时段后再投入使用。2、废水废水排放主要来自建筑施工人员的生活污水和施工废水。施工废水主要为泥浆废水，来自浇水泥工段，其冲水量与天气状况有极大的关系，排放量较难估算。主要污染因子为SS。生活污水主要是粪便污水，可用流动公厕集中收集外运。建设单位应做好建设期的污水处理和排放工作，保证泄洪沟的畅通，以保证乡土植物正常生长，则建设期对环境影响较小。3、噪声运输汽车是个流动声源，流动范围较大，除施工场地外，对外环境也将造成污染。本工程建设期间将使运输所经道路两侧的噪声污染加重，同时引起扬尘。挖掘机、空压机、砼拌和机、振捣器、吊车等设备属固定声源，其影响范围在施工场所200米范围之内。但夜间由于本底噪声低，其影响是不可忽视的，其对周边环境是有影响的。因此，高噪声设备夜间应限制使用。施工单位务必采用低噪声的施工机械和施工方法，如禁止使用高噪声的柴油冲击桩机、振动打桩机和产生pH值超过9的泥浆水反循环钻孔机等桩机，而应采用低噪声的预应力静压桩或钻孔式灌注桩，可确保打桩机的机器噪声值控制在95dB(A)以内，夜间打桩机禁止施工；卷扬机、振捣棒等应选用低噪声型等；高噪声施工设备应摆放在地块中部，尽量远离清泉花园。在夜间（22：00至次日6：00）禁止进行产生噪声污染、影响居民休息的建筑施工作业。特殊需要夜间施工的须持主管部门的证明，并向附近居民（村民）公告。此外考虑到，施工运输车辆的交通噪声在夜间会对运输线路沿线经过的村民产生一定影响，因此建议施工期间在夜间停止施工的运输作业。4、固废固体废物对环境的污染不同于废水、废气和噪声，它具有滞留性大、扩散性小的特点，对环境的影响主要通过水、气和土壤进行，因此必须妥善加以处理处置，并做到减量化、资源化、无害化。施工期间需要挖土、运输弃土、运输各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），工程完工后，会残留不少废建筑材料。施工单位实行标准施工、规划运输，送至环保指定地点处理，不要随意倾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆场”、造成水土流失，不然会对周围环境造成影响。其次，施工人员的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱（筒）内，由环卫部门统一及时处理。二、运行期对环境与生态影响及防治措施1、大气环境影响 本项目建成后，产生油烟废气：在日常办公生活中每天都有厨房烧煮废气排放，这些废气中含有油类等污染物，并带有气味和一定的热量。为减轻油烟废气的影响，厨房应安装油烟净化器，油烟废气经收集处理后引至屋顶排放。2、水环境影响主要污染因子为pH、CODCr、BOD5、SS、NH3-N及动植物油等。本项目食堂厨房地面应设排水明沟，厨房废水经排水沟和管道汇集，经隔油格栅预处理以及生活污水经化粪池预处理均达到北区污水处理厂入网要求后纳入污水处理厂污水管道，由污水处理厂集中处理达标后排放。3、声环境影响本项目通风机、水泵、空调机等设备均选用高效率、低噪声设备；水泵应设隔声罩，以降低其噪声对周围环境的影响，对室内外造成高噪声污染的通风机及空调机均在其进出风管设消声器，在必要时进排风口设消声器或消声百页；凡在屋面或楼面安装的通风机均设减振基础或减振器，管道安装减振吊架，与设备连接的进出口管设软接管，防止振动传递。汽车在低速行驶时的噪声级一般在6065dB之间，对附近周围环境不会产生明显的影响，但若在区域内高速行驶或鸣嗽叭，其噪声级较高，对周围环境会产生一定影响，由于项目位于城区内，项目在主要入口设置禁鸣标志，因此基本无汽车喇叭声。项目噪声经采取相应的治理措施后，再经过墙体隔声、距离衰减、绿化吸声等因素，项目噪声可达到（GB3096-93）城市区域环境噪声标准1类标准。4、固体废弃物影响本项目完成后，生活垃圾由管理者收集后委托环卫部门及时清运送垃圾焚烧厂焚烧处理，对周围环境影响不大。5、生态系统影响本项目完成后，无新增对生态系统构成破坏的重要因素，对周围生态系统基本无影响。三、主要污染物及防治措施 项目主要污染物及防治措施见表6-1：表6-1 主要污染物及防治措施类型排放源污染物名称防治措施大气污染物工地厨房施工扬尘油烟废气现场封闭施工，洒水等。集气后经油烟净化器处理，设烟道并高空排放水污染物厕所厨房生活污水含油废水厕所污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，经处理后的废水纳入污水处理厂截污管道，水质符合污水综合排敖标准(cB89781996)规定的二级排放标准。固体废弃物工地建筑垃圾由施工单位运至指定地点处置。垃圾箱生活垃圾委托环卫部门及时处理。废水处理滤渣、污泥委托环卫部门及时处理。 噪声各种设备噪声施工期：注意保养施工机械、合理操作，尽量使施工机械保持其最低的声级水平，避免夜间施工。运营期：设置吸声吊项；建筑物四周适当绿化；文明办公、不喧哗。四、环境影响评价本项