滨江海岸项目可行性分析.doc

滨江海岸项目可行性分析一、项目概况广物滨江海岸位于海口市海甸岛东南角，总占地约17,6000平方米，建筑指标容积率2、99，绿化率35、50%距海口国贸金融区3、5公里，与东西主干道滨海大道隔海相对。便利的交通、绝佳的地理位置、自然景观让滨江海岸如一颗璀璨明珠镶嵌在海口，在市政府发展精神引导下，将成为城市新标杆。项目处于海甸溪与南渡江的交汇处，两面临水，未来“一河两岸，十里长廊”的重点风景区1、 地理位置北面；背临海甸二东路西面；面临和平大道南面；紧邻南渡江，与滨海大道隔海相望东门；东临横沟河2. 、周边环境 海甸岛气候宜人，周边教育、医疗、商业等生活配套齐全3、 交通状况附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交车，交通发达便捷。距海甸岛中心生活区仅5分钟车程，距国贸-世贸板块仅10分钟车程。项目东临和平大道，北接环岛路，项目距离海口火车站直线距离20公里，距美兰国际机场直线距离14公里，距秀英直线距离8公里，距海南省人民政府直线距离3.5公里二、市场分析1、宏观环境分析（1）2009年12月31日，国务院发布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，海南获批建设国际旅游岛，长期发展潜力巨大，因此为项目带来了更好的发展前景海口基础设施建设；轻轨：于2010年底建成；北起海口市，途经文昌、琼海（含博鳌）、万宁、陵水、，南至三亚市，贯穿海南省东海岸，穿越6市县，全长308公里；海口至三亚仅需90分钟；会展中心：2010年开拓国际会议，建成海口市标志性的商务会展、旅游度假集聚区。（2） 海口房地产可划为6大板块，即西海岸、世贸国贸、海甸岛、新埠岛中部和南部板块海口各大板块中，以西海岸、海甸岛、市贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市贸高端产品所在板块；西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；海甸岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，岛内新移民购买占大多数。世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。（3） 海甸岛的区域竞争力海甸岛生活配套完善，项目的平均入住率较高，目前居住氛围较为浓厚，良好的区域规划及海景资源使海甸岛成为高档住宅聚集的重点区域。2、竞争环境分析海甸岛内高端产品聚集，物业类型多以别墅和洋房为主，缺少海景资源，项目主要以高性价比来提升竞争力。海甸岛内的项目有：1、国瑞-观海居2荣域3盛木天一方4宝安江南城5蔚蓝海语印象6田德-海泉湾（1）荣域项目卖点：拥有高端住宅的低容积率、有海景资源、生态公园以及完善的小区配套基本信息：占地面积 31147平方米 建筑面积25690平方米 位置 海口市海甸岛还加路77号，容积率0.82，绿化率65%，西班牙海滨风情的建筑风格面积区间 88133平米两房价格 均价22000万元每平方米配套设施 周边配套 海南大学、市医院、南国超市、景山学校，白沙门公园、银行、五星级酒店等，小区配有海景风情商业街、国际幼儿园、游泳池、网球场。景观资源 地处江海交汇绝版地段，一线江景，海景，靠近白沙门生态公园。（2）、国瑞 观海居 项目卖点：海景资源，270度超宽观景阳台，视野开阔。基本信息 占地面积为100亩，建筑面积为71197.8平方米，位于海甸岛海景路61号。面积区间 109189平方米价格 二房：15000起价 三房：13000起价 四房:14000起价配套设施 会所、泳池、温泉、儿童娱乐场、白沙门公园、海南大学、市医院、南国超市、景山学校景观资源 靠海，270度超宽观景阳台，观海景视野开阔（3）、对比分析项目名称 区域位置 价格（元每平米）荣域 一线海景资源 均价22000国瑞-观海居 二线海景 资源 均价15000田德-海景湾 均价12000海名轩 海甸岛中心区域，无海景资源 2009年：6000 2010年2月：14000 本项目 海甸溪北岸，拥有海甸溪和南渡江等自然景观资源（4）、项目SWOT分析优势1城市价值主干道长堤路，以及和平大桥，项目昭示性强2都市综合体物业形态，具备形成区域的中心条件3 60万平方米的大规模社区4 项目紧靠海甸溪，有较大是水景展示面劣势1项目北面是海口的安置小区，整体档次偏低，形象较差，缺乏高档气质2海甸溪的治理问题有待进一步解决3项目所处位置交通相对尴尬机会1国际旅游岛的利好2海甸岛的发展是受政府重点关注3海甸岛完善的生活配套给客户提供方便的居住条件4区域口碑初步形成 威胁 1周边安置小区将拉低项目的品质感2城市其他中高端项目对客户的分流3城市中高端项目供应具有增加趋势4未来预期存在着不确定性三、财务评价（一）技术经济指标各种用地占面积单 位数量（平米）总占地面积平方米176000总建筑面积平方米526000绿化面积平方米62480道路面积平方米17248车库面积平方米5280（二）项目投资估算1.开发成本估算：（1）土地费用 地价：24017.6=4176万元 相关费用（12%）：200012%=240万元 购置土地总费用：14000+240=14240万元（2）前期工程费本期目前工程费估算参见下表：序号项目计算依据计算价格（万元）1规划设计费建安工程3%3182可行性研究总投资0.5%2003筹建开办费建安工程2.5%2654三同一平费60元每平方米210合计913（3）建安工程费：总造价为10600万元。（4）基础设计费：基础设施费估算表：项目名称道路工程绿环工程供水工程供电工程供暖工程其他总 计（万元）计价（万元）6983719432.84871.375534.15587.894070.7646480.62（5）预备费：1060006%=6360万元2.开发费用估算管理费用：（14240+913+10600）2%=515.06万元（三）项目出租及营业收入的测算1.厅室出租及营业收入的测算：共推出户数 709 户，第二年入住率是30%， 第三年入住率是43%。（1）售房收入：第二年：70930%13000120=33072万元第三年及以后各年均为70943%14000120=51240万元停车位有220个，建成第二年为10元每平米，第三年为15元每平米。第二年：1222083060%=380.16万元第三年及以后各年均为12=544.4万元（四）现金流量表： （IC=10% 单位：万元）序号1-22-1-2-3346项目现金营业现金建设经营营业税净现金累计净累计年份流入收入流出投资税费流量现金流量折现率100200003000000-20000-20000-18182214000892.4100001000041.7578.84-10600-30600-27818.1838769.336923.41013.540381.52652.486314.6-24285.4-22077.6448769.336923.41013.540381.52652.486314.6-17970.8-16337.0958769.336923.41013.540381.52652.486314.6-11656.2-10596.5568769.336923.41013.540381.52652.486314.6-5341.6-485678769.336923.41013.540381.52652.486314.697373188769.336923.41013.540381.52652.486314.67287.64525.0298769.336923.41013.540381.52652.486314.613602.26980,07108769.336923.41013.540381.52652.486314.619916.87678.78118769.336923.41013.540381.52652.486314.626231.48358.13静态投资回收期: Pt =7-1+973/6314.6=6.2动态投资回收期: Pt=11-1+7678.78/26241.4=10.2