丘号在城市房地产产权产籍管理中的作用.doc

丘号在城市房地产产权产籍管理中的作用（管建平） 根据房地产测量的目的和任务，结合房地产行政管理和开发经营管理的需要，进行房地产调查。通过房地产调查获得各用地单元的范围、坐落及相互关系，并按照地产产权产籍管理要求对各用地单元编丘号。丘号是按照分丘原则划分房屋用地单元地块的编号，它是房地产测量与产权产籍管理的重要编码，也是房地产档案管理中的重要索引。建立科学的编号方法，实行统一编号，并能为整理房地产权属资料，建立房地产地理信息系统以及广泛应用电子计算技术等方面创造良好的索引条件。一、编立丘号是房地产产权产籍管理的需要 随着房地产产权产籍管理现代化、规范化程度的不断提高，在房地产产权产籍管理中习惯使用的流水号、收件号。房地号、档案号等，已经满足不了日益发展的社会经济对房地产产权产籍管理的要求。在新城市建设中政府的重点道桥工程项目建设，土地的储备拍卖，行政区划的不断调整等等，都会带来房地产产权产籍管理中各种已经确立代码的调整。尤其是在房地产开发中在建工程的贷款抵押，房地产的司法查封以及房地产开发商品房预销售合同的登记备案等，由于地名的不确定性，造成抵押物登记。法律文书接收。 预售合同的登记备案后，登记机关存在着较大的风险责任，虽然在强化管理上化了很大努力，但有时难免还会出现疏忽，究其原因就是在实施房地产产权产籍管理中，没有从房地产测绘时就将唯一不变的丘号赋予每一最小单元，供查询使用。 冠于某一物的代码是信息化管理中的串联词，一旦串联词发生变化，串联词就不串联，所得到的信息就不正确。在房地产产权产籍管理中，经常会出现某一物权上设定限制条件，由于串联词的变动而应查询的信息未查询到，当某一物发生权属转让时将不该转让的产权转让了，登记机关就要承担相应的责任。这种由于串联词所引发的工作失误，在房地产权属的动态管理中尤为明显，如何适应城市产业不断发展的需要，应该值得我们在这方面加以认真的分析与研究。因此，在房地产测绘时编立唯一不变的丘号，赋予每一最小产权单元，将解决房地产产权产籍管理长期困扰着的一个难题。二、丘的编立思路1、丘的定义 房屋权属用地单元的最小单位是丘。房产测量规范规定了丘的定义为地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。在实施城市房地产开发时，一个地块上的丘一般为独立丘，当房地产开发结束时，商品房屋的销售及实施房屋权属管理时，一个地块上的丘就发展成为组合丘。因此一个地块在时间变化下由独立丘变为组合丘，也有的情况由组合丘变为独立丘。这样由于时间的变化，使得丘的称谓也发生变化，以至丘的本身也在发生改变，这样给房地产测绘在丘的编号和使用上增加一定的难度，特别是由于丘号的改变而引起房地产产权产籍管理的一系列矛盾的调整，从而不能完整反映一个地块上房屋档案的历史沿革状况。为此，我们在学习房产测量规范时，就丘的编立上提出不同的编立思路。2丘的划分 房产测量规范规定，有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分，如墙身、河流等应该认定为有固定界标或者自然界线进行丘的划分。一个地块内当多个房屋权属单元的用地范围内相互渗透，权属界线相互交错不齐难以划分时，或各房屋权属单元的用地范围较小，在分幅图上难以逐一表示各自范围时，将宗地划分为组合丘。目前在房地产产权产籍管理中典型的商住综合楼就具有这种虚拟的土地概念，一套商品房不能确切地给于一个明确的地块，这给房地产的信息化处理带来一定的难度，因此，只能予以组合丘给定。3、房地产管理区的设立 房产测量规范规定，“按市、市辖区（县），房产区、房产分区、丘五级编号。房产区是以市行政建制区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干房产分区。”在实践中，将房产区、房产分区合并为房地产管理区，是丘号编立的前提和基础。在北京坐标系的基础上建立各城市的城市坐标系，主要是以 1:1000房产分幅图设立一个管理区。l：1000房产分幅图，图规格为50X50cm，以6位自然数编制，取图幅的西南角横坐标和纵坐标值，即横坐标是以该图幅3度带中央子午线有选择地减去一个常数（由于各城市所处在中央子午线东、西不同，故常数略有不同），纵坐标以地球赤道线有选择地减去一个常数（各城市常数不等），剩下的横、纵坐标不足百公里数作为房产管理区编制的前4位数，第5位、第6位是1：500房产分幅图在1：1000房产分幅图的顺序号，因此，6位自然数的编制是在1：500房产分幅图上产生的，符合房产测量规范的要求。它在地球形状不发生变化的条件下，这个编号是不会改变的。4丘的编号 丘的编号以1：500房产分幅图为编号区，采用 6位自然数，其中前三位从 001至999，是对编号区中每幢房屋按X递减顺序编列，后三位从001至999，是对一幢房屋中各最小产权单元按该幢房屋的门洞从左至右顺序编列。以后新增丘按原编号顺序连续编立。 从上所述的内容就建立了一个丘号编立格式，再在其前面冠于市代码和市辖区（县）代码，就是一个完整的丘号编立格式，即：市代码十市辖区（县）代码十房地产管理区代码十丘号（2位） （2位） （6位） （6位）市、市辖区（县）的代码采用GBT2260规定的代码。5编立丘号的基本要求（1）丘号的编立由测绘公司在1：500分幅图上统一编号。一个产权单位跨越多个图幅时，按各房屋所在的图幅进行编列；一幢房屋跨越多个图辐时，按该幢房屋的西南角所在图幅编列；若遇西南角房屋位置所在图幅很小，不直注记丘号时，应在本幅图适当位置注记并用直线引至该房角；一个图幅分布着多个辖区（县）区域时，按各辖区（县）区域所在图幅编制区代码。（2）丘号注记在房屋的右下角，用最后6位自然数表示，房地产管理区代码就是图幅号；相邻图幅号在图幅左上角设有分幅图接洽示意图，图中表示每幅图的图幅号；商住综合楼、成套住宅的组合丘按最小产权单元编列。工矿企事业单位按所在图幅编列，在其单位名称下方注记丘号。（3）在电脑信息化管理上，软件的处理要确保丘号不随城市行政区划的调整而发生变动；在房地产档案管理上，档案的库藏排列、档案案卷的封面设计应制作成活动编码，可随城市行政区划的调整而调整。因此，将丘号前4位市、市辖区（县）代码设计为活动编码，后12位为固定编码，在信息查询中一个城市主要以后12位编码作为索引。三、丘号在房地产产权产籍管理中的实际作用 丘号作为房地产产权产籍管理最小产权单元的基本代码，有着十分重要的使用价值。 1、丘号的编立，更加有效地解决了房地产产权产籍信息化管理的难题。当前，房地产产权产籍信息化管理的难题是房产档案索引信息的不确定性。预售的商品房流通前后坐落的不确定，城市建设中的行政区划调整，路名门牌号的变更，不规范用词的路名重复出现等等，造成部分房产档案检索号反复的变化。特别是城市建设的步伐加快，同一宗地上的路名、新村名交叉使用，造成房产档案检索号的混乱。丘号的确立，将大大减少由于人为因素给房地产产权产籍管理带来的难题，同时极大地减轻权属登记部门承受的风险责任。一旦丘号确立，不管路名。门牌号怎样变化，所给出的房产信息将始终是同一产权人初始状态时的原始信息。 2.丘号的编立，有利于房地产产权产籍规范化管理的推进。丘号是测量坐标系统和房地产产权产籍管理之间的链接点。丘号根据房地产产权产籍管理的需要，用测量的方法和手段，以房地产权属为核心，权属单元界限为基础，把房屋的三维立体空间通过丘号在平面上的表述直接反映到统一的测量坐标系，使房地产测绘和产权产籍管理关系更加融为贯通。由于丘号编立的规范性、科学性，它将成为房地产产权产籍管理，建立数字城市的重要组成部分，使得管理更为规范。 3、丘号的编立，体现“以地定房”、“房地合一”房地不可分割的基本思想，为房地产权属管理奠定了坚实基础。在使用空间上房定着于地，地载着房，房可以变动、拆除灭失，而其载体的地在平面位置的静态下，它永恒不变。通过地确立房的丘号，用不变的载体来反映房的代码，不仅体现其唯一性，科学性，而且更重要的是为实现“房地合一”的权属管理模式提供可靠的基础资料。 总之，随着我国加入WTO深刻的