当前房地产评估行业问题及对策分析.doc

_当前房地产评估行业问题及对策分析我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。 目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。 房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、 保险、 征收、 司法诉讼及企业的合资、 股份制改组、 破产清算、 土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。 1 当前我国房地产估价模型 我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、 收益法、成本法。市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法1。市场比较法的计算公式为估价对象价格可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数房地产个别因素修正系数房地产区域因素修正系数。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1。收益法的基本公式为 PA/R1-1/ （ 1+R） n，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法1。 成本法的基本公式为估价对象价值建筑物价值+土地价值。 2 当前房地产评估行业问题 2.1 相关的法律法规不健全 在我国评估行业、 会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在 1994 年 1 月 1 日就颁布了 注册会计师法 ，律师行业也早在 1997 年 1 月1 日就颁布了律师法 在国外，韩国有财产鉴定评价法、 美国有 不动产评估改革法、 日本有 不动产鉴定评价法 等。 但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部城市房地产管理法 ，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法、房地产估价规范 等具体的规范制度，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、 企业改制评估。 2.2 房地产评估从业人员素质有待提高 随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、 针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、 中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。 以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。 2.3 房地产评估行业监管力度不够 虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、 弄虚作假、 乱定价、 恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。 2.4 评估机构之间存在恶性竞争 房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。 估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。 估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、 合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、 金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。3 评估行业的问题对社会的危害 在房地产课税估价、 土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。 当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表 1 中可以看出五大银行 2014 年的不良贷款率全部比 2013 年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的。当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009 年 8 月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。 在房地产课税估价、 土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、 合理 、 公正的丧失，使合法权益无法得到保障。 4 解决房地产估价行业问题的对策 4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规 健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。 我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国 城市房地产管理法 中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的 房地产估价法。 在房地产估价法 里面明确故意高估低评、 弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。 同时，房地产估价学会应该在 房地产估价法 的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、 更加实际的规章制度。 例如：制定涉及到征税、 企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。 4.2 提升房地产评估人员素质 要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。 其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、 中级房地产估价师、 高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。 4.3 加强房地产评估行业监管力度 2012 年 6 月 20 日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了 关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知 ，文件规定自从 2012 年 7 月 1 日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。 同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。 6 总结 为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、 房地产估价学会、 房地产估价机构、 房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策