衡阳房地产走势简版.doc

同安福龙湾 同安（衡阳）房地产市场研究部 2012衡阳房地产现状和未来走势 多年来，由于部分城市房地产市场的过快发展、房价的过快上涨，国家一直坚持不懈地进行着宏观调控，宏观调控的作用似乎显现出来，在国家短时期的调控下，三、四线城市的景况如何？发展前景又会怎样？我们来谈谈衡阳房地产市场的情况。1、 数据分析 2011年：衡阳楼市2011年还是以住宅地产及新房为主。衡阳市2011年商品房均价3526元/平米，稍低于全省平均水平。从销售量来看，住宅市场仍处于主体地位。从涨幅来看，衡阳去年房价上半年上涨的比较迅速，下半年保持一个平稳的态势，衡阳房价相对全省来说处于一个中等水平。 2012年1月份衡阳商品房住宅市场共成交772套，2月份衡阳商品房共成交619套，3月份衡阳商品房共成交883套，4月1日-8日衡阳商品房共成交245套，至目前为止，衡阳一季度成交均价3780元/平方，其中小于90平方的占市场20.4%，大于90小于144平方面军占市场63.9%，天于等于144平方的占15.7%，主力需求面积为100-120平米。 二、衡阳房地产市场现状 一）、“稳健”是三四线城市房地产市场的基本特征衡阳是湖南省第二大城市，790万人口，属于我国三线城市。房地产市场的真正完备包括土地、金融等各方面政策的完善，集资建房的基本退出，市场杠杆真正发展作用，也就是五年左右的时候。在这种背景下，衡阳房地产市场的发展便少了那份躁动的狂热，而多了一份理性。因此衡阳房地产市场，无论是投资、开发建设，还是商品房销售、价格等各项关键指标，均未出现大起大落，基本上都是在小幅的波动中，保持着与市域经济发展差不多速度的幅度进。因此说：衡阳的房地产市场基本面是良好的。二）、商品房建设规模扩大，新开工面积呈增长态势1月份，全市商品房施工面积1252.66万平方米，同比增长23.59%，从数据看，全市商品房施工面积和新开工面积同步增长，反应出我市房地产市场彰显出来的蓬勃活力，开发企业的信心依旧，同时也表明开发商不再是急于拿地囤地，而更注重眼前开发建设，我市商品房供应量将持续增加，进一步缓解供需矛盾。三）、刚性需求客观存在，后市仍值得期在调控政策的持续作用下，我市房地产开发投资仍然保持了自觉性和积极性，这主要是由于我市刚性需求的客观存在。一是购房需求不会出现持续剧烈的收缩；二是从政策上来看，2012年2月9日央行明确提出，要满足首次购房家庭的贷款需求，对自住型的购房需求是积极支持的，足以刺激他们的购房意愿。整体而言，我市房地产市场近期及远期投资期望值仍然较高。3、 衡阳房地产市场未来走势一）、房地产政策走势 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、 一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 二）、 土地供应量走势 2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严 控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。 三）、房地产资金走势 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是： 1、税收政策与金融政策调整不到位； 2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢； 3、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，直接影响国家财政预算的总盘子； 4、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 四）、保障性住房走势 国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，衡阳保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。五）、政策性商品住房限价房走势 限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。将呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。 6） 、商品房走势 一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。 三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。 七）、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。 一线城市价格：将回落空间4%8%，反弹空间3%5%。 二线城市价格: 将回落空间3%5%，反弹空间4%6%。 三线城市价格: 将上涨空间3%5%。 四线城市价格: 将上涨空间4%8%。 八）、2012年居民对房地产的需求 由于城市化进程过快，城市新增人口的住房需求会激增。 衡阳处于三线城市，投资的回报率不高，致使投资、投机需求较少，刚性需求是衡阳房地产市场买房的主力军，据有关统计78%的市民买房时首套住房居多。现在衡阳房地产市场户型一般在120平左右，小户型相对较少。为满足各种市场需求，快速回笼资金，开发商将提高小户型在开发楼盘中的比例。总结）： 就目前势态分析：衡