上海地产资源配置及状况分析研究(1).doc

上海地产资源配置及状况分析研究一、上海住房面积的贫富差距：12.5%的人拥有的住房面积等于56.4%的人的面积， 至今，对房产市场的研究中有一块领地从未有人涉及。这就是上海的各阶层市民对住房资源的拥有情况。每年上海的有关年鉴公布的只是上海居民住房总量和当年增加了多少住宅，销售了多少住宅，还有各区各有多少里弄房子、多少公房、多少花园洋房等。这些，对研究房产市场没有意义，单纯研究总量没有任何意义，任何经济问题不可以从总量为起点来分析。只有在以研究个别为出发点、为基础的前提下，研究总量才有意义。 一直到看到中国统计出版社2003年8月出版的中国2000年人口普查资料和2000人口普查分县资料，才感觉到我们总算有了实实在在分析上海房产市场的权威依据和可靠数据，对上海的房产市场研究有了从个体为出发点、为基础的开端。 根据第五次人口普查结果，以第五次人口普查标准时2000年11月1日为界，上海市区家庭户总数4080617户。第五次人口普查向公众提供了详尽的家庭户住房资料，现将408.06万家庭户的住房资料转载如下： 上海城市家庭户住房资料（按住房建筑面积分） 人均建筑面积（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及以上 户均建筑面积（平方米） 22.4及 以下 25.2 33.6 36.4 44.8 47.6 53.2 56 81.2 84 109.2 112以上 户数合计 74.3万 61.9万 58.1万 35.9万 87.5万 39.4万 51万 户数拥有面积 1248.33 1820.05 2356.68 1808.1 6001.35 3809.68 7209.38 占总户数 18.2% 15.2% 14.2% 8.8% 21.4% 9.7% 12.5% 占总面积 5.1% 7.5% 9.7% 7.5% 24.7% 15.7% 29.7% 户数：户数拥有面积 1：17 1：29.4 1：41 1：52 1：69 1：97 1：141 注：户均建筑面积由笔者按户均2.8人乘以人均建筑面积栏的平均数计算，人均8平方米以下按6平方米计算，人均50平方米以上按54.5平方米计算，（4049平方米档的户数有20.5万户）。这样计算的结果，2000年上海市区实际住房建筑面积约24254万平方米，比各类年鉴登载的住房建筑面积20865万平方米多16.2 %。由于年鉴统计数的来源基于在30年前（1973年）住房普查基础上的增减，本文以根据第五次人口普查数据得来的计算结果为分析依据。表中住户数的实际计算单位是“户”，与以“万户”为单位的计算结果略有差异。 上海城市家庭户住房资料（按住房间数分） 拥有间数 0 1 2 3 4 5间及以上 户数 0.41万 180.18万 165.14万 40.74万 10.17万 11.42万 占总户数 0.1% 44.15% 40.5% 9.98% 2.5% 2.77% 以上统计数告诉我们，到2000年为止，上海市区12.5%家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，这说明，12.5%的人拥有的住房面积与56.4%的人拥有的相等。 把人均建筑面积8平方米和8平方米以下的户数拥有的住房资源与人均建筑面积40平方米和40平方米以上的户数拥有的住房资源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是说，房屋资源比相差8.3倍。 2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%。（普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋） 从1987年上海宣布将解决人均居住面积2平方米以下的特困户开始到99年低上海基本解决人均建筑面积4平方米以下困难户，12年里上海一共解决了住房特困户和住房困难户14.4万户，要化12年时间解决14.4万户的住房困难问题，说明解决住房问题的不易。但是，那些占上海市区12.5%的家庭户他们拥有上海30%的住房资源为什么就那么容易？他们拥有与56.4%的人同样的住房资源为什么就那么容易？ 众所周知，就在几年前，我们每人都要居住的房屋还不是商品，后来是有条件地部分地成为商品，到现在是所有的房屋都有价，都能在市场上用货币交易。当所有的住房都成了其持有者财富的一部分时,笔者要探讨的是，这部分财富的多寡是怎样造成的？ 二、为什么12.5%与56.4%会相等？按等级分房掘得“第一桶金”， 在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用 1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准，是造成房产市场形成之初居民房产资源差别的源头。这个文件在很长时间里影响着上海房地产市场，更直接影响了当时国有企业的全体职工利益。文件把每个职工家庭允许以成本价购买公有住房的面积按职别等级和专业技术职称等级以法规形式加以区别，明确一般职工、干部初级技术职称人员可购买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员购买上限100平方米，副局级享受120平方米，正局级、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员享受140平方米。如购买高层公有住房，所有人员在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。这样一个行政文件，成了划分上海市民个人房产财富的依据，并就此奠定了上海市民个人拥有的房产资源格局。从此，“一般”的职工要达到“上限”历尽辛苦而不易得，而“不一般”的职工已把“上限”当作了“达标”的起点。他们能容易达到目标，因为他们手中拥有着权力资源。 笔者认为，上海房产市场的真正形成的时间是在99到2000年。这个市场形成是以1999年上海市政府颁发的一系列文件为标志的。这些文件是：99年1月19日颁发的关于发布上海市公有住房差价交换试行办法的通知、99年11月25日颁布的批转市房地局制订的关于内销商品房种类归并若干规定的通知、99年11月26日颁布的批转市房地局、市房改办制订的关于进一步推进本市公有住房出售若干规定的通知。这一系列文件使上海的所有住房都有了货币交易的可能，上海的房产市场也就正式形成。这个市场的形成，是在上海房屋资源格局奠定之后。房屋资源格局奠定了，只要一纸公文，把原有的“住房”改成“房产”，原来只供居住功能的房屋就变成可随时变现的财富。 第五次人口普查数据提供了谁拥有最多的房屋资源的线索。 中国2000年人口普查资料提供了这样几张表：全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数、全国按户主的职业、购建房费用分的家庭户户数、全国按职业分的家庭户人口人均住房面积，按户主的住房来源分的家庭户户数和按购建房费用分的家庭户户数是附有各省市详细表的，按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用只有全国汇总表，没有各省市附表，这里的原因不难理解。但无论如何，全国表是各个地区样本的综合，除非上海公布按职业分的家庭户户数和按职业分的购建房费用，否则，全国表的权威性无可替代。 全国按户主的职业、住房来源分的家庭户户数和全国按职业分的家庭户人口人均住房面积是按职业分的，由于表格的空间限制，笔者把职业分类用数字替代。一类人员国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人，二类人员：专业技术人员，三类人员：办事人员和有关人员（行政办公人员占69%），四类人员：商业、服务人员，五类人员：农林牧渔水利业生产人员，六类人员：生产、运输设备操作人员及有关人员，七类人员：不便分类的其他劳动者。 全国购房户人均住房建筑面积按职业分 人均建筑面积（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及 以上 全国平均 8% 12.6% 15.8% 7.9% 27.8% 13.3% 14.6% 100% 一类户 4.5% 7.5% 11.4% 8.2% 29.8% 16.8% 21.8% 100% 二类户 5.7% 9.9% 14.2% 9.6% 31.3% 14.6% 14.7% 100% 三类户 6.3% 9.8% 13.9% 10% 31% 14.4% 14.6% 100% 四类户 13.7% 13.8% 15% 7.7% 24.2% 11.2% 14.3% 100% 五类户 6.9% 12.8% 16.3% 7.7% 28.4% 13.7% 14.2% 100% 六类户 11.7% 13.1% 15% 8.3% 24.8% 11.5% 15.6% 100% 七类户 13.2% 14.7% 16.2% 7.3% 25% 10.9% 12.6% 100% 结论：我们清楚地看到，在人均建筑面积3039平方米 和40平方米以上这两档里，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人占的比例最高。他们拥有人均40平方米房的比例更是超过20%达到22%，超出次高的生产、运输设备操作人员及有关人员6.2个百分点。这些人按等级分房掘得了“第一桶金”，他们的住房资源来自“计划”而不是“市场”。在中国第一波房产资源改革中，权力发挥了最大的作用。 三、各种职业人员所支付的购房费用 我们还想知道，在房屋资源格局已定的情况下，各种职业人等支付的购房费用。先看全国表。 全国购房户购房费用按职业分 购房费用 一类 二类 三类 四类 五类 六类 七类 合计 1万以下 0.8% 2.1% 1.1% 3% 84.7% 8.1% 0.04% 100% 12万 2.1% 4.6% 3.1% 5.3% 71.8% 13% 0.05% 100% 23万 3.2% 6.4% 4.5% 7.4% 61.3% 17.2% 0.06% 100% 35万 5.3% 9.5% 7.1% 11% 44.8% 22.3% 0.08% 100% 510万 8.3% 11.8% 9.6% 16.2% 27.4% 26.7% 0.08% 100% 1020万 12.5% 13.1% 11.1% 21.5% 15.9% 25.8% 0.07% 100% 2030万 19% 15.7% 13.8% 23.2% 8.8% 19.4% 0.04% 100% 3050万 26.8% 17.8% 15% 21.9% 4.6% 13.8% 0.03% 100% 50万以上 37.9% 17% 15% 18.5% 3.5% 8% 0 100% 这张表中，从一类户到三类户，是购房费用越高消费越踊跃，购房费用呈清一色的递增趋势。一类户从10万元处开始跳跃式增长，二类与三类户则呈现以2为步长值的等差级数增长，四类户亦呈现以2为步长值的等差级数增长在2030万处达到顶峰，随后等比下降，五类户是跳跃式一路递减，六类户呈标准的正态分布。从全国范围看，30万元以上房的最大买家是属于机关事业单位领导和不分国企、私企的“老总”们，2030万元的住房则机关事业单位领导和企业“老总”们也要占五分之一比例；专业人员的住房与其说是根据技术职称分不如更确切地说是按职务高低分，因为住高标准房的具有高级技术职称人员大多有着高或较高的职位。 另外，人口统计中企事业单位领导是不包括“领导班子”全体成员的，其他“领导班子”中人员包括副职在人口普查中往往以专业人员面貌出现，所以“专业人员”的住房待遇总体能居于高位，其中总有几个百分点是“领导班子”贡献的；行政办事人员由于其工作性质，在住房分配上有着“先得月” 的优势，所以三类户的购房费用也是房价越高住户比例越高，虽然增长速度与一类户不同步，但很稳健；四类户是第一产业从业人员，弱势群体中的最大多数，反映在住房消费上，有84%的住户购建房消费不满一万元，且住房消费越高，问津的住户就越少；第六类是产业工人大军，以5万10万的购房费用为最大多数，基本等距离向高低两个方向递减。 全国情况如此，我们再把注意力移回上海。第五次人口普查对22.11万户的上海城市购房家庭户作了购房费用抽样调查，下表是发生不同购房费用的家庭户百分数。购建房费用抽样调查 抽样户数 1万以 下 12万 23万 35万 510万 1020万 2030万 3050万 50万以上 221112 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 抽样调查显示，2000年有69%的住户购房费用仅在5万以下。20万以上只占购房户的10%。 根据购建房费用抽样比例所作的总体推断 1万以下 12万 23万 35万 510万 1020万 2030万 3050万 50万 以上 货币购房户数比例 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 货币购房户数 25.52 （万户） 43.53 （万户） 19.96 （万户） 13.81 （万户） 15.76 （万户） 17.56 （万户） 6.75 （万户） 4.8 （万户） 2.4 （万户） 注： 根据中国2000年人口普查资料中对各省市直辖市按住房来源分的户数（城市）中上海部分的调查结果，抽样的39.7万家庭户（十分之一抽样率）中购买商品房的比例占9.6%，购买经济适用房比例占4.3%，购买原有住房占27.4%，全部购房户占上海市区家庭户41.3%。总购房户一共168.53户，其中，买商品房和买原有住房的是150.1万户。此表的货币购房总户数即是按150.1万户计。与上海房地产部门统计数比较，扣除其在同一户内重复发生的各种购房行为（包括转让、交换后再发生的买房行为、购买第二套住宅行为等），购房户数与人口普查资料的购房户数基本相等。 总体推断表显示，花费20万以上购房费的一共只有14万户。 可是，上海光拥有人均建筑面积50平方米以上的就有30.5万户，按照买商品房和买原有住房比例占总户数37%计，光这部分住户中有11.3万户是购房户，是上海的房子太便宜了，还是有太多的人“买进”的价钱太便宜了？ 总体推断结果还使我们可以计算出另一张表，那就是上海150.1万个购房户的购房费用价格分类情况和上海到2000年为止的市区家庭户购房总费用。 至2000年上海市区居民家庭户购房消费一览表 购房费分类 1万以 下 12万 23万 35万 510万 1020万 2030万 3040万 50万 平均购房费 0.8万 1.5万 2.5万 4万 7.5万 15万 25万 40万 64.1万 购房户（万） 25.52 43.53 19.96 13.81 15.76 17.56 6.75 4.8 2.4 总购房费用 20.4亿 65.3亿 49.9亿 55.2亿 118.2亿 263.4亿 168.8亿 192亿 153.8亿 占总购房费 1.9 % 6 % 4.6 % 5.1 % 10.9 % 24.2 % 15.5 % 17.7 % 14.1 % 注：上表中全部购房费总计是1087.2亿。购房费大于50万的档次取平均价64.1万。 大于50万档次取平均价64.1万，这是根据2001年上海房地产市场中“2000年上海市内销商品住宅预售单套成交总价与成交套数比例”加权计算（附带一句，这张很详细的表只有百分比，没有实数）。在2000年50100万以上价格成套房的成交价中，50万元占41%，60万元价位占23%，70、80、90、100万元以上各占比例14.2%、7.9%、4.1%、9.8%。笔者根据比例换算得到购房支出大于50万元的平均购房价。 读了这张购房费用一览表，看来我们很有必要再重新回忆99年、2000年上海房产市场价格状况。2000年内销商品房平均价：多层3117元/ m2，混合结构3882元/ m2，小高层4126元/ m2，高层4696元/ m2，别墅3912元/ m2，（见2001年上海房地产市场中“2000年上海内销住宅预售价格汇总”， 别墅价没有笔误。）99年时不属于原住公房的产权房买入价是平均每套28.39万元，平均单价3095元/ m2。99年转让不可售公房平均每套售价7.67万，平均单价2128元/ m2 ；2000年转让不可售公房平均单价2198元/ m2。 把99年、2000年的房产市场交易价格、各类家庭户参与交易情况、市区居民购房总消费这些信息综合起来，笔者总结出4点：1.购房发生费用在5万以下的102.82万户和10万以下5万以上的15.8万户中，绝大部分是原有住房购买者、差价换房改善居住条件者。 2.到2000年，能出售已购公房再购买商品房和转让旧房后再购买商品房的还是上海居民中的极少数。96年到2000年，出售已购公房的累计有7.41万户，这部分住户是可以有条件购买10万以上商品房和新购产权房的。但他们，只占408.06万城市家庭户的1.8%。占150.1万个通过货币交易得房的家庭户的4.9%。转让户也是有条件购买10万以上商品房和产权房的，但他们在购房户中占的比例更低。 3.有部分住大面积房的家庭户是在超值消费。由于有前面提到的沪房地改（1995）767号文件，有部分住户能有条件用2万左右甚至更低的代价购进大面积面积房。上海51万户的人均建筑面积40平方米以上的家庭户拥有的住房资源与230.2万户的人均建筑面积19平方米以下住户相同，但付20万以上房价的总共只有14万户，付出3040万的只有4.8万户，付出50万以上房价的只有2.4万户。 4.部分中高价购房户是享受公款购房待遇的。 能超值消费、公款消费的，占的是“单位分房”的光。曾有人认为让职工用成本价购买单位分的房子是 “国有资产流失”，那是没有读过马克思的政治经济学。曾经把分房当成“福利”，不对，“单位