供给侧结构性改革与土地创新330.ppt

供给侧结构性改革与土地利用政策创新 唐健 主要内容 供给侧 从央视春晚谈起 关于春晚的笑话很多 其中一则 这是一台供给侧的春晚 而非需求侧的春晚 人们为什么不爱看春晚 老百姓对春晚的需求与春晚的供给形成错配 供给侧 从央视春晚谈起 叶檀 从央视春晚看中国经济 经济的困境就是产能过剩 从央视春晚 看中国经济的产能过剩 我觉得交出了一份满意的答卷 对于观众对春晚的反馈 他也有着好心态 观众对我们支持 他才会来点赞或批评 好的建议我们可以吸纳 不好的建议我们可以置之不理 跟垄断企业何其相似 笑对亿万人的需求仍然可以置之不理春晚与钢铁 水泥产能过剩 都得到了最大的垄断红利 产能过剩的本质 央视春晚是垄断体制下的产品 与市场无关 不管你说什么 他都可以给自己打一百分 供给侧的另一则笑话 包子 很多包子做出来了 但是卖不出去 通常说的内需不足或产能过剩 于是 从需求侧做文章 号召人们买包子 并促进包子外销 但从效果看 人们买包子还是不踊跃 而且外销也基本饱和于是 目光转到了供给侧 一看供给侧 问题来了 原来包子做的就有问题 好吃的包子很有限 无法下咽的包子做了一堆 这样 新的思路就有了 多做好吃的包子 少做或不做无法下咽的包子 即供给侧改革 发展新兴产业 提供适销对路产品 去库存 消灭过剩的产能 但谁也没想到的是 大量的好吃的包子做出来了 结果销量还是没增加多少 很多人还是不买这包子 而是弄两个馒头夹点咸菜就完了 这意味着在需求侧做文章的空间已经不大 一问 问题清楚了 你们为什么不买包子吃馒头 因为我们买不起 包子10块钱一个 这一笼就100块 而馒头5毛钱一个 两个一块钱就搞定了 看起来还是需求的问题 但需求的问题在哪呢 在价格 10块一个包子实在是太贵了 于是 找到了老板 你的包子卖得这么贵 怎么行啊 降降价 销路不就上去了吗 但没想到 老板也是一肚子苦水 我也知道这包子贵啊 我也知道10块钱一个包子人们买不起啊 可是有什么办法呢 这一个包子里 税就占了5块 原料面肉菜虽然不贵 可运费贵啊 每个包子物流的成本就合一块钱 房租一块钱 再加上人工还有其他的七七八八的费用 你知道我一个包子才赚多少钱吗 两毛钱 我怎么降这个价啊 现在知道问题的症结在哪里了吧 就在供给和需求的中间地带 由于这个中间地带的扭曲 企业生产什么什么不挣钱 消费者买什么什么贵的不得了 结论是只有疏通中间 才能打开两侧 供给与需求 中国经济面临的问题 1 经济发展下行 持续30多年的9 8 得速度已经结束 进入6 7 的中高速阶段 长期的L型 产能过剩 钢铁 煤炭 电解铝 冶金 造船等行业产能利用率只有70 房地产高歌猛进造成库存过高 形成高房价和资产泡沫 地方政府和企业债务高企 杠杆率过高 存在很大风险2 国际环境发生的很大变化过去中国经济总量排在世界后位时 国家社会敞开怀抱欢迎加入国际舞台 现在世界总量第二 针对中国的反倾销 贸易保护主义甚嚣尘上 对出了口和对外投资造成很大冲击 3 人口 资源 环境约束变化 人口红利消失 资源环境约束加剧 资源越来越短缺 重要资源能源对外依存度不断提高 2014年石油对外依存度达到60 39 环境污染加剧 雾霾成为不可承受之重 劣五类水超过10 缺水的城市达400多个 74个大中城市空气质量达标的不到10个 传统的三驾马车已经难以拉动经济经济学的 三驾马车 投资 消费 生活资料 生产与消费脱节 消费外流达到万亿级人民币 加上教育消费 健康消费等翻番消费资料的生产是创新不够 升级不够 缺少精品 生产资料 生产资料是严重的产能过剩 主要是国企 与政府行为紧密相关出口 中国经济面临的问题 中国面临的问题显然并非简单地需求不足 一方面产能过剩 另一方面国人蜂拥到日本买马桶盖 一方面国内奶粉行业陷入困境 另一方面澳洲德国奶粉被国人卖断货 中国经济的真正问题 在于供给侧的结构缺陷 要素价格扭曲导致资源不能有效配置 中国目前的供给现状是低端供给过剩 高端供给不足 无法适应居民消费升级的需求结构 供给侧改革 2015年底闭幕的中央经济工作会议提出 明年及今后一个时期 要在适度扩大总需求的同时 着力加强供给侧结构性改革 并要求具体从去产能 去库存 去杠杆 降成本 补短板几个方面 提高供给体系质量和效率 随后中央对供给侧改革提出一系列具体要求和政策举措 供给侧改革无疑将成为国家经济政策调整的重要内容 中央提出 在适度扩大总需求的同时 着力加强供给侧结构性改革 着力提高供给体系质量和效率 这有别于以往刺激需求端如消费 投资 净出口的三驾马车 强调制度供给 构建发展新体制 以期通过供给端发力破除增长困境 释放增长红利 需求和供给 供给与需求是是经济学的基本概念 总需求由投资 出口 消费三驾马车组成 供给 狭义是指生产者在某一时期所提供的商品或劳务 广义是指影响生产供给的供给侧因素或供给力量 供给侧即生产侧 劳动 资本 土地 资源 技术 知识 信息等生产要素都是生产侧的重要内容 需求侧主要发挥政府政策的调控作用 强调解决短期的宏观经济波动 供给强调发挥制度的作用 解决经济长期可持续发展问题 供给学派的主张 四减减税 减管制 减垄断 减货币发行 旨在调动积极性 促进生产供给四促促进民营经济发展 促进市场竞争 促进企业家精神发挥 促进技术创新和智力资本投资 供给侧改革起步 董小姐的北京饭局董明珠请吃饭 四种白米饭 没有菜 对四种白米饭盲测 最终格力大松电饭煲战胜日本电饭煲 董小姐用一碗饭证明了国货实力 董明珠对国人去日本买马桶盖 电饭煲很生气 生气的后果 格力大松电饭煲 用产品的品质捍卫中国制造 产品的品质革命 中国不缺市场 缺的是技术 缺的是精品 供给侧改革 改什么 供给侧改革是指从供给侧入手 针对经济结构性问题的制度矛盾而推进的改革 供给侧改革是指改制度 而去产能 去库存 去杆杠 降成本 补短板是属于供给管理 不能将去产能当成供给侧改革本身 而要重点对造成产能过剩的制度进行改革 供给侧改革分为三类 1 对主体的改革 即对民众 企业 和政府等各种主体的权利进行优化配置 调动各方方面改革积极性 重点推进就业制度 国有企业 垄断行业 政府机构 行政审批制度 司法制度2 对要素的改革 土地制度改革 资源产权制度改革 金融制度改革 环境制度改革3 对结构改革 产业结构 区域结构 收入结构 户籍制度 城乡差别的福利制度 土地政策中的需求与供给错配 房地产用地供应量过大 最明显的如房地产用地政策过去几年 一直强调抑制房价过快上涨 加大住房用地供应 导致目前的房地产库存过大 民生用地供给不足 新业态新产业用地以及养老 医疗 旅游等民生项目用地满足度不高 供给侧结构性改革 就是要调整经济结构和释放经济增长的动力 提高劳动 资本 土地等生产要素的供给效率和产出效率 低效 闲置建设用地大量存在 盘活存量建设用地从已经出台的土地政策上看 供给侧结构性改革 土地政策已经发力体现在保障新产业新业态用地给予 盘活低效的存量建设用地和闲置土地 促进房地产用地及房地产去库存 社会资本投资用地支持以及农村土地三项改革释放潜在获利等方面 二 土地供给侧政策创新 一 配合宏观经济供给端结构改革 增加新兴产业新业态用地供给为落实党中央 国务院关于促进新产业新业态发展 推进大众创业万众创新的重大决策部署 2015年9月 国土资源部联合五部委下发 关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见 11月 中央下发了 关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见 和 关于加快发展生产性服务业促进消费结构调整升级的指导意见 要求加大土地政策引导支持 鼓励创新 满足创新用地需求 对生活性服务业设施建设用地 予以优先安排 加大养老 健康 家庭等生活性服务业用地政策落实力度 二 土地供给侧政策创新 1 增加指标 对新产业 新业态用地 要予以重点保障 新产业发展快 用地集约且需求大的地区 可适度增加年度新增建设用地指标 满足了新产业新业态项目落地的需求 2 可以多种方式供地 除了以往的一次性出让方式外 还可以采取租赁方式或先租后让 租让结合的方式供应土地 以保证新产业新业态项目在发展初期集中资金投入到研发等生产性支出上 降低其土地取得成本 租赁期满符合条件拟转为出让土地的 可以协议方式办理出让手续 这条规定保证新产业新业态项目单位可以长期持有土地 不用担心租赁土地期满通过招拍挂方式 不能保证一定能够继续持有土地的后顾之忧 3 不改变原地类性质 采取差别化用地政策支持新业态发展 如光伏 风力发电等使用未利用土地的 不改变地表形态的用地部分可按原地类认定 简化了地方用地审查报批的繁琐程序 最大限度地保证了新产业发展 工业用地先租后让 工业用地先租后让 先将国有建设用地使用权在一定期限内租赁给土地使用者 由土地使用者按合同约定支付租金并进行开发 利用 经营 带土地使用者达到合同约定的投资 建设 税收等条件后 向国土部门申请办理出让手续 签订国有土地使用权出让合同 缴纳土地出让金的有偿使用创新形式 租赁期限为5年 出让年期扣除先期租赁年限 租金标准按招拍挂起始价20 确定 一次性收取 转出让的出让金按竞得地价总额扣除已缴纳租金的差价 二 土地供给侧政策创新 4 设立地役权 解决小面积土地需求 新能源汽车充电设施 移动通信基站等用地面积小 需多点分布的新产业配套基础设施用地 除支持采取配建方式落实用地外 还将依法设立地役权作为一种重要的用地方式予以推行 这一政策同样简化了新产业新业态项目在用地审批上手续 只需与现有土地使用权人协商即可取得地役权 满足用地需求 5 增加生产性服务用地面积 新产业的工业 科教用地可兼容建筑面积比例不超过15 的生产服务等设施 相比于过去不能超过7 的规定 有了很大的提高 更好地满足了企业用于生产性服务业的用地需求 二 土地供给侧政策创新 二 清理闲置土地国务院重大政策措施落实情况督查发现 建设用地闲置现象严重 有的地方2009 2013年已供应建设用地中 闲置土地总量占当期年平均供应量的28 6 有的地方达30 5 由此表明 所谓发展遇到土地瓶颈 并不是土地供应量小 而是因为土地没用好 缺乏土地高效利用的约束机制 在当前稳增长的大环境下 大量的闲置土地释放 一方面可以有效增加了土地的供应 保障用地需求 另一方面也可以改变依靠新增的传统用地模式 促进经济发展方式转变 国土资源部开展了节约集约用地专项督察工作 重点是清理批而未供土地和清理闲置土地 通过地方自查 督察核查等方式 清理处置批而未供和闲置土地 促进土地消化和盘活利用 二 土地供给侧政策创新 三 盘活存量土地推动产业转型 创新驱动 盘活现有存量建设用地及房产是重点 工业化的发达阶段 科技研发类为代表的现代工业 并不会产生传统工业的污染 大面积的厂房 不会与其他土地利用方式发生矛盾 工业地产与商业地产的边界变得十分模糊 很难区分写字楼与现代工厂 需要更多的综合土地利用开发模式 土地的复合利用科学的土地开发利用方式对土地政策提出创新要求 具体政策 1 鼓励土地复合利用 鼓励开发区 产业集聚区规划建设多层工业厂房 国家大学科技园 科技企业孵化器 供中小企业进行生产 研发 设计 经营多功能复合利用 允许工业仓储与商业 办公等功能在同一地块 或同一栋建筑 内混合 其用地可按工业用途和科教用途管理 引导土地用途兼容复合利用 出让兼容用途的土地 按主用途确定供应方式 在现有建设用地上增加兼容的 可以协议方式办理用地手续 2 五年过渡期 改变土地用途 对利用城镇现有空闲的厂房 学校 社区用房进行改建和利用的 在一定经营期限内可不增收土地年租金或土地收益差价 土地使用性质也可暂不变更 5年内可继续按原用途和土地权利类型使用土地 以促进产业结构转型平稳过渡 这条会盘活现有存量土地及房产 让其发挥最大效率 产生最大价值 而不受现行土地政策的制约 北京中关村创业大街 北京中关村创业大街 综合用地 工业 研发 商办 展示 复合利用Comprehensiveland industry research commerce exhibition 上海自贸区低效用地改造案例 Case 4D2 3 浙江的梦想小镇粮仓改造的孵化器 梦想小镇位于全国四大未来科技城之一的杭州未来科技城 规划面积3平方公里 是顺应 大众创业 万众创新 发展机遇 这对泛大学生群体搭建的互联网创业平台 涉及土地的扶持政策 对成长性好的企业允许楼宇分割转让 现状为工业用地但已经规划为规划为商服业的 可保留工业用地性质不变 补缴土地收益金 经营性不变增加容积率的 补缴土地出让金 提供最高5年免租金办公场地 互联网村 天使村 创业集市三个区块共17万方建筑建成投用 阿里系 浙大系 海归系 浙商系为代表的创业新四军快速集结 一大批创业服务机构相继落户 一个低成本 全要素 便利化 开放式的综合创业服务社区初见雏形 全要素配套 网络配套 宽带 4G 无线WIFI 互联网特区商业配套 众筹咖啡 酒吧茶座 特色餐饮 网咖书吧居住配套 集办公 生活 娱乐 社交 咨询 融资于一体的现代化社区平台生活配套 餐饮 便利店 邮局等基本生活配套 仓库改造的会议室种子库里的三D打印机 二 土地供给侧政策创新 3 协议出让 上述用地期满或涉及转让的 按新用途 新权利类型 市场价协议办理用地手续 这条关键的保证了原土地使用者能够继续使用土地 促进企业长远投入 避免短期行为 4 对研发类用地尤其加大保障 对依托国家实验室等现有科研设施构建创新平台的 允许其继续保持土地原用途和权利类型不变 对于科研院所企业化改革 允许其按国有企业改制政策进行土地资产处置 这条政策对促进新技术的研发用地保障是很大支持 只有加大研发投入 才能生产出适合市场需求的产品 才能实现供给引导需求 鼓励盘活利用存量土地 政策 国家对经济结构调整升级 退二进三 过程中原土地使用权人盘活利用存量土地 明确规定了一系列支持政策 包括改变土地用途 对利用城镇现有空闲的厂房 学校 社区用房进行改建和利用的 在一定经营期限内可不增收土地年租金或土地收益差价 土地使用性质也可暂不变更 到期后可以协议方式办理用地手续 现有过渡期支持政策以5年为限 对需要享受政策的市场主体 5年期满涉及转让需办理相关用地手续的 可按新用途 新权利类型 市场价格以协议方式办理 核心观点 对协议办理地手续 原划拨土地灵活处置 二 土地供给侧政策创新 四 促进低效建设用地再开发1 允许存量土地使用权人在不违反法律法规的原则下 按照规划对土地进行再开发 2 原土地使用权人自行或合作进行改造的 允许有条件地采用协议方式办理出让手续 3 集体经济组织可以自愿申请将集体建设用地征为为国有 并交由集体经济组织使用 4 区分不同时期依法完善没有合法用地手续的存量建设用地的用地手续 5 对现有工业用地改造不改变用途 提高容积率的 不再增缴土地价款 二 土地供给侧政策创新 五 促进房地产用地开发及转换用途 消化库存为抑制房价过快上涨 中央要求地方加大房地产用地供应量 2013年全国住宅用地供应13 82万公顷 同比增加24 7 相当于前5年平均实际供应量9 64万公顷的143 为历年最高水平 在经济下行的背景下 当时投入的土地大量闲置 为消化这些突击供应出去的土地 出台了促进房地产及用地去库存的政策 从 控房价 到 去库存 大转折具体政策 1 允许房地产用地改变用途房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市 县 可将未开发房地产用地转换用途 引导其用于国家支持的新兴产业 养老产业 文化产业 体育产业等项目用途的开发建设 促进其它产业投资 对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目 应重新办理相关用地手续 重新核定相应的土地价款 这条政策标志着房地产用地政策从一味地满足需求端出发 转变到了重视改变用地结构 解决供需错配的矛盾 引导多余的房地产用地转向养老 文化 体育等产业 二 土地供给侧政策创新 2 强化住宅用地供应管理 促进土地开发 国土资源主管部门要根据市场实际情况 控制好住宅用地供应的规模 布局和时序 将住房用地年度供应计划落实到具体地块 明确上市时间 定期分批推出 稳定 均衡供应住宅用地 要进一步采取措施 灵活确定地块面积 组合不同用途和面积地块搭配供应 综合运用多种供地方式 完善招拍挂手段 减少流标流拍 避免异常高价地 稳定市场预期 3 允许房地产开发企业适当调整套型结构 各地要立足市场实际需求 科学把握住房供应套型结构 对于在建商品住房项目 各地国土资源 城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下 允许房地产开发企业适当调整套型结构 对不适应市场需求的住房户型做出调整 满足合理的自住和改善性住房需求 或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的 允许其适当调整规划建设条件 优化户型结构 二 土地供给侧政策创新 良性的房地产去库存 应该是价跌 量涨 消费者 地产商 政府多赢 糟糕的去库存 是价涨 加杆杠 量先涨后跌 去杠杆 崩盘 多输消息称40 公司一年的净利润都不足在北上广买不到一套房子 40 的上市公司年利润不足1500万 更有甚者还出现了巨幅亏损 再反观楼市根据一月楼市环比 在调研的70个大中城市中 价格环比下降的有24个 同比上涨的有38个 而且比较疯狂的就属于上海 深圳等城市 二 土地供给侧政策创新 各地去库存政策频出 效果不理想放松信贷 用活公积金 降低税费 加快棚改和货币化补贴 放宽购房条件 大学生 农民工 一二线城市楼市火爆与去库存政策相悖三四线深陷泥潭长远政策需要供需双向发力需 户籍制度改革供 减少土地供应 二 土地供给侧政策创新 六 支持旅游业发展的用地政策1 分类管理 旅游项目中 属于永久性设施建设用地的 依法按建设用地管理 属于自然景观用地及农牧渔业种植 养殖用地的 不征收 收回 不转用 按现用途管理 2 多方式供应建设用地 混合用途的 景区内建设亭 台 栈道 厕所 步道 索道缆车等设施用地 参照公园用途办理土地供应手续 3 鼓励乡村旅游发展 使用集体建设用地举办住宿 餐饮 停车场等旅游接待服务企业 城镇和乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营 二 土地供给侧政策创新 七 国土资源部关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见 去产能 是中央经济工作会议明确的2016年重大任务之一 是供给侧结构性改革的重要切入点 一季度 国务院相继下发了 关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见 国发 2016 6号 和 关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见 国发 2016 7号 对盘活土地资源支持钢铁煤炭行业退出 转产和兼并 重组等提出了明确要求 国土资源部坚决贯彻党中央 国务院决策部署 将 去产能 作为2016年国土资源工作重点任务之一 在年初召开的全国国土资源工作会议上 要求各级国土资源部门在政府领导下 积极做好钢铁煤炭企业化解过剩产能服务保障工作 支持盘活企业存量土地 促进 僵尸企业 分类有序处置等 同时 按照国发6号 7号文件精神和国务院统一要求 为确保化解钢铁煤炭行业过剩产能落到实处 国土资源部已全面暂停受理钢铁煤炭行业建设项目用地 用矿审批 国土资源部关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见 国土资规 2016 3号 国土资源部围绕严格控制新增产能用地用矿 支持盘活土地资产 实施矿产资源支持政策等3个方面 进一步明确了12条支持化解钢铁煤炭行业过剩产能的国土资源政策措施 以以下简称 意见 正式印发各省级国土资源主管部门实施 二 土地供给侧政策创新 从严格和支持两个方面落实中央有关要求 严格 即严格控制新增产能用地用矿 支持 即通过盘活土地资源 完善矿业权管理制度等支持钢铁煤炭行业退出 转产和兼并 重组 一是牢牢把握严控新增产能的要求 从土地供应 矿业权配置等方面 严格限制违规新增产能项目落地 强化源头控制 二是坚持简政放权 放管结合 优化服务 退城进园的 政府收回原国有建设用地使用权后 经批准可采取协议出让方式 并按照减量或等量产能对应的土地使用标准 为其安排同类用途用地 三是注重政府调控和市场调节相结合 保护和调动地方与企业的积极性 产能过剩退出企业涉及的国有土地可交由政府收回 有关国有土地使用权出让收入 可按规定通过预算安排支付退出国有企业职工安置费用 也可由企业自行处理 在符合规划和转让条件的前提下 允许土地使用权人分割转让土地使用权 已缴清地价款 领有土地权利证书 但未达到转让条件的停建项目土地 与权利人协商一致后 市 县国土资源主管部门报经政府批准 可由权利人交政府协议有偿收回土地使用权 权利人也可转为符合国家产业政策的其它产业项目进行开发建设 二 土地供给侧政策创新 四是着力引导产业转型升级与提质增效 着眼于鼓励企业转产转型 降低转产成本 减少企业退出损失 显化企业土地资源资产等 加大支持引导的政策力度 意见 规定 企业转产为国家鼓励发展的生产性服务业的 可以5年为限继续按原用途和土地权利类型使用土地 工业用地不涉及改变用途的 提高土地利用率和增加建设容积率可不再增收土地价款 对退出企业按规定注销的矿业权 已缴纳矿业权价款的矿业权人可按有关规定申请退还剩余储量对应已缴纳价款 在下达年度新增建设用地计划时 向产能置换项目承接地倾斜 对于企业整合搬迁后废弃的建设用地 可纳入工矿废弃地复垦利用试点复垦调整利用 支持已确定的城区老工业区搬迁改造试点所在城区开展城镇低效用地再开发 三 深化土地制度改革释放制度红利 一 农村土地三项改革中央决定从2015 2017年在全国33个县开展土地征收 集体经营性建设用地入市 宅基地制度三项改革 在试点县暂停土地管理法 房地产管理法相关条款的执行 依法改革 深化农村改革综合性实施方案 中披露 缩小土地征收范围 建立兼顾国家 集体 个人的土地增值收益分配机制 合理提高个人收益 工矿仓储 商服等经营性用途的存量农村集体建设用地 与国有建设用地享有同等权利 可以出让 租赁 入股 探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制 探索农民住房财产