北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书.doc

规规 划划 设设 计计 任任 务务 书书 项目名称 温榆河项目 暂名 项目名称 温榆河项目 暂名 项目地点 项目地点 北京昌平小汤山镇土沟村温榆河边北京昌平小汤山镇土沟村温榆河边 建设单位 北京首发房地产有限公司建设单位 北京首发房地产有限公司 设计任务书讨论稿编制说明设计任务书讨论稿编制说明 1 本设计任务书是甲方在基于对项目综合研判的基础上 对项目前期定位的总结和对规 划设计要求提出的一些分析和结论性意见 对设计单位进行设计起指导作用 2 本设计任务书讨论稿仅作为首发地产公司和设计方进行项目设计第一轮沟通时的相关 参考资料 3 本设计任务书讨论稿中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位 设计单位可以在一定幅度内进行调整 4 本设计任务书主要针对首发温榆河项目整体规划提出 目录 目录 1 1 项目概况项目概况 一 基地情况 二 气候及土壤资料 三 基地社会概况及分析 四 规划要求 五 市政管线 2 2 市场定位及产品建议市场定位及产品建议 一 市场定位 二 项目产品建议 3 3 概念分析研究结论概念分析研究结论 一 概念设计研究方案简述 二 设计目标 三 规划方面的结论 4 4 方案设计中需要解决的问题方案设计中需要解决的问题 一 规划方面的问题 二 技术方面的问题 5 5 设计成果文件要求设计成果文件要求 6 6 基础资料基础资料 一 项目地块红线图 AUTOCAD 电子文件 二 项目地块照片 电子文件 三 概念设计方案总图 1 1 项目概况项目概况 一 基地一 基地情况情况 1 用地地点 本项目位于规划北五环与北六环之间 昌平小汤山镇土沟 村 东接规划的京承高速公路 西侧为小汤山镇土沟村 南临温榆河 区域位置图区域位置图 宗地位置示意图宗地位置示意图 2 周边道路 东侧 建设中的京承高速公路 出入小区规划有二进一出 共三个出入口 北侧 规划路 西侧 规划路 南侧 规划滨河路 其中西 北 南侧的现状道路均为区县级及村镇级道路 道路档次及通行 能力较差 建成后将成为本项目住户出行的主要交通线路 3 周边环境 本项目位于规划空港城 北七家镇 小汤山镇的大东流组 团 高丽营镇中间 周边以自然村落和耕地为主 东侧临 在建的京承高速 以 100 米宽的隔离绿化带与之相望 著 名的温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去 河道两侧各 200 米宽城市绿化带 整个基地被苍翠与碧水拥抱 环境 清雅优美 但是温榆河是地上河 受高差影响 有临河无水景的缺点 4 用地面积 规划用地 143 9 公顷 建设用地约 100 14 公顷 5 基地简况 本项目基地形状为 L 型 基地内的规划 丁 字形市政道 路 将整个基地划分为 B 区 位于用地东南部 C 区 位于 用地西南部 D 区 位于用地北部 三块 及位于用地东南 角的 A 区 6 地理概况 周边自然资源十分丰厚 区内现状地貌为农田与耕地 缺乏可 保留的自然植被 小区内以人工造景为主 毗邻温榆河水系 外围拥有大面积原生植被 大量成树 外环境较为有利 二 气候及土壤资料 该地区为温带大陆性季风气候 主导风向北风 西北风 年平 均降水量 570 毫米 年平均蒸发量 2000 毫米 原有地貌平缓 落差约 2 米 为温榆河北岸一片农田 适合 植物生长 三 基地社会概况及分析 3 1 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏 周围 2 公里范围内没有 商场 超市 但离高速公路不远 便利的交通条件可有限弥补 3 2 基地位于规划温榆河绿色生态走廊 为将来的旅游 休闲 度假区 成为北京的旅游休闲景观带 基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住 区 四 规划要求 4 1容积率 0 4 4 2限高 A B 地块限高 12 米 C D 地块限高 9 米 五 市政管线 6 1给水 远期供水昌平区自来水管网供给 近期由独立自备井供给 绿化用水 道路用水及建造厕所用水由中水供给 6 2雨水 经调蓄后排入温榆河 6 3污水 采用分散的小型处理装置为中水 6 4供热 采用地热 电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热 6 5供电 引自北七家 110 千伏变电站 6 6燃气 采用天然气 引自北七家调压站 6 7垃圾处理 垃圾分类收集 无害化处理 6 8温泉 自打温泉井两口 日出水量 800 吨 地块周围现没有可接入市政管线 2 市场定位和产品建议市场定位和产品建议 一 一 市场定位市场定位 1 1 项目总体定位 项目总体定位 1 1项目市场定位 1 1 1 市场形象定位 全功能休闲生活特区全功能休闲生活特区 原生态别墅公园原生态别墅公园 中坚领袖的梦想家园中坚领袖的梦想家园 全功能休闲概念 商务休闲 居住休闲 运动休闲 景观休闲 旅游休闲 原生态别墅公园 别墅是稀缺的 也是珍贵的 别墅生活是一种 高品质生活 是成功人士的生活模式 高格调定位有利于烘托气氛 使人们期望值攀高 为低价入市制造驱动力 公园生活主要指环境 以建筑生长在公园里为意象来营造一个公园社区 中坚阶层多元化的价值趋向 希望有相应宽容写意的生活模式可选 体现多元化主题 1 1 2 产品档次定位 规划设计 环境配套 物业管理等综合素质一流的高品质 高品味的低规划设计 环境配套 物业管理等综合素质一流的高品质 高品味的低 密度多元主题复合型居住健康休闲小镇 密度多元主题复合型居住健康休闲小镇 独立 独立 househouse 均价均价 1000010000 元元 平方米 联排均价平方米 联排均价 70007000 元元 平方米 平方米 1 1 3 产品功能定位 作为 100 万平方米的大社区 产品功能属性应该具备多元化的特 征 产品尽量具备弹性 可发展性 满足多样化的需求 因此其功 能应该是从衣 食 住 行 娱乐 休闲全方位满足居住需求 独立 house 是产品最基本的定位 以独立住宅为主要居住形式 院落花园 街域 人车共享等为本项目的主要规划元素 注重产品的个性与主题 每一期产品的形势并具有各自的主题 温 泉 森林或者运动 1 2项目竞争优势 良好的自然景观创造的地段优势良好的自然景观创造的地段优势 便捷的直入交通创造的地段优势便捷的直入交通创造的地段优势 温榆河生态走廊规划创造的地段优势温榆河生态走廊规划创造的地段优势 丰富的地热资源丰富的地热资源 高速公路服务区的优势高速公路服务区的优势 1 3项目目标市场 以北京广大的市场中产阶级为主 以新兴财富阶层为辅以北京广大的市场中产阶级为主 以新兴财富阶层为辅 1 4目标客户构成及特征 2 2 项目产品建议项目产品建议 2 1产品类型及构成 产品形态产品形态占地面积 占地面积 mm2 2 主力面积主力面积 mm2 2 面积比面积比户数户数 独立 Single house 500 600300 38050 600 双拼 double house 400 450220 25011 200 联排 Town house 300 350180 22017 350 细分变量名称细分变量描述有效细分变量内容 1 最终用途 购买本产品的最终用 途 第一居所 满足高品质的生活需求 第二居所 家以外的私人专属居所 心理的满足 拥有某种特定的身份标签 投资 个人财产的固化表现 获取长期资金回报 2 地理细分客户的地区分布 北京地区为主体 中关村 CBD 亚北地区 另有常年来往 中国的境外人士 3 人口细分 年龄 生命周期 性格 职业 收入 教育 社会阶 层 信仰 富人阶层 普遍拥有一套以上的居所及交通工具 年龄跨度较大 30 50 以上 社交 应酬 招待活动频繁人士 教育背景跨度较大 无明显特征 男性占大多数 4 心理变量 生活方式 个性 态 度 有强烈的社会主流意识 个性稳重 有自主的判断力 完全个性化的生活方式 有归属感的某个阶层的业余生活 习惯在固定的场所消费 对健康的重要性越来越看重 5 行为变量 购买行为 动机 需 求 特色 审慎程度 决策角色 使用行为 数量 机 会 习惯 动机 追求高品质的生活 一种身份的认可 尊荣感 经济实力强 价格对需求的遏制不明显 购买决定慎重 感性成分较少 自我决策 自己说了算 使用行为多样 居家 度假 投资等 使用产品多层次 的功能 顶级别墅 spa house 800500 6005 40 不经营的公建 250006 可经营商业面积 4400011 2 2产品的户型配比建议 住宅类别户型 面宽 m 进深 m 建筑面积 m2 用地面积 m2 总套数 套 套型面积合计 套 A 型 1415380600 85020076000 独立 别墅B 型 1117300500 600400120000 双拼别墅C 型 1115230 400 500 20046000 D 型 101222022015033000 联排 别墅E 型 71219015020038000 顶级别墅F 型 1618500850 12004020000 合计 1190333000 2 3公建配套 2 3 1停车位 联排别墅 双拼别墅 庭院停车 每户一辆 独立别墅 室内停车 每户一辆 预留庭院停车 顶级别墅 室内停车 每户两辆 2 3 2商业 总建筑面积 约 12 000 平方米 其中集中商业 10000 平方 米 分散商业 2000 平方米 集中商业占地 10000 平方米 结合高速公路服务区及度假酒 店统一设计 可以借助服务区及酒店形成较好的商业气氛 商业布局以带状集中式布局为佳 2 3 3学校 学校为九年一贯制学校 规划 18 班 小学 12 班 中学 6 班 占地面积 26000 平方米 建筑面积 13000 平方米 预留相应的停车位 标准位 5 个 班 考虑住宿走读结合 学校的规划要考虑分期发展的可能性 为下一步学校的扩大留 有余地 2 3 4幼儿园 幼儿园占地面积 6000 平方米 建筑面积 2000 平方米 预留发展用地 2 3 5酒店 五星级度假酒店 酒店主题 酒店以温泉为主题 衍生出健康 休闲 渡假 会 议功能 主要为会议 渡假客流服务 同时兼顾本项目住宅区内 住户的需要 规划建设于规划用地的 A 区 客房总数约 300 间 总建筑面积 32000 平方米 占地面积约 41000 平方米 2 4销售卖场安排 销售展示包括商业中心 会所 样板组团 销售展示区应接近酒店和高速公路服务区 样板组团采用现楼方式 位置接近主入口及温榆河畔休闲运动公 园 3 概念分析研究结论 概念分析研究结论 一 概念设计研究方案简评 应附文 简要分析各方案的优势 劣势 如有意向方案 应陈述选择意 向方案的理由及深化调整方向 二 设计目标 2 1 规划目标 有效的利用温榆河畔的位置 创造令人舒适的空间视觉 引导高尚的生活素质 明确分期开发战略 高效的土地利用 宁静 安全的生活环境 合理 高效的人车交通系统 2 2 景观目标 河畔休闲运动新天地 中央公园亲水景观绿轴 溪水乡村环境 山水人居意境 人性化 标志化社区出入口 绿色景观大道 亲人尺度的组团内景观 2 3 建筑目标 创造一个原生态的独立 house 社区 独特的建筑形态和风格 建筑风格在和谐统一的基础上满足多元化 个性化的需求 创造一个高满足度的居住空间 三 规划方面的结论 3 1 用地布局 根据基地价值分析 高价值区域布置高附加值产品 功能分区与产品类型 分布见附图 功能分区与产品类型分布图 3 2 道路交通 4 2 1 主入口位置 车行主入口设于基地东 西 南侧 人行主入口设于基地东侧 结合商业布局综合考虑 4 2 2 人车关系 小区整体人车合流 中心景观人车分流 HOUSE 组团人车共存 TOWNHOUSE 组团人车分隔 3 3 首期销售卖场 一期占地约 150 亩 销售卖场包括商业中心展示区 会所展示区 样板组团展示区 河 畔休闲运动公园展示区 商业中心展示区 销售厅设置于此 建筑面积 3000 平方米 占 地面积 4000 平方米 为线状商业 会所展示区建筑面积 1500 平方米 占地 2500 平方米 样板组团展示区 a Townhouse 展示区 建筑面积 2600 平方米 占地面积 4000 平方米 b House 展示区 建筑面积 2300 平方 米 占地面积 4000 平方米 河畔休闲运动公园 占地面积 30000 平方米 3 4 组团管理模式 小区为整体开放社区 组团封闭管理 HOUSE 组团大小约 70 100 户 TOWNHOUSE 组团大小约 100 150 户 4 4 方案设计需要解决的问题 方案设计需要解决的问题 一 规划方面的问题 1 1 用地布局 1 依据功能分区与产品类型分布结论 进行布局设计 2 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计 1 2 道路交通 1 满足人车关系要求与停车要求 2 满足消防要求 3 进行用地路网设计 道路分级模式设计 道路断面设计 1 3 销售卖场 1 销售卖场销售氛围的营造 2 根据销售卖场形态 功能 面积与大体位置要求深化设计 1 4 组团与管理 1 依据组团规模确定组团基本单元 进行组团设计 2 根据物业管理模式进行组团管理设计 组团围墙范围 入口设置 门 卫数量 人车管理等 1 5 环境景观 1 景观设计具备明确的主题 2 景观结构设计 景观轴线与景观重点的考虑 集中绿地与组团绿地的 关系 步行景观路线的组织 3 景观的功能明确 景观提供停留的功能 景观提供观赏的功能 同 时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性 5 现状景观的利用方式 6 当地形出现高差时 应进行景观视线的竖向分析 1 6 酒店的总图布置 1 7 商业中心 1 商业中心的总图布置 2 商业气氛的营造和聚集 1 8 学校 幼儿园总图布置 二 技术方面的问题 2 1 技术配套设施形态与位置设计 煤气调压站 变电站 垃圾中转站 水泵房 采暖用房 物业管理用房 空调机房 通风机房 污水处理 设备等 2 2 新技术新材料 要求在新技术新材料应用方面提供建议 技术和成本的 参考数据等 5 5 设计成果文件要求 设计成果文件要求 一 彩色规划总平面图一份 比例 1 500 二 总体模型一个 比例 1 1000 能够反映规划构思及地形特征 三 规划方案设计文本四本 规格为 A3 幅面 内容至少包括 3 1 设计说明 表达规划设计构想 设计意向及各种专业说明 详见附 录一 3 2 规划总平面图 3 3 交通分析图 道路与停车场 3 4 规划结构分析图 3 5 景观分析图 3 6 视线分析图 3 7 住宅选型设计 要求小区内主要户型 不少于三种 的两种支持平面 立面 剖面 包括立面材料与说明 3 8 表现部分 鸟瞰图 组团景观 沿小区主路景观 院落景观 商业街 及商业广场 3 9 经济技术指标 详见附录二 要求计算真实 准确 三 文本图纸另行制作 1 图纸一套 四 所有内容的光碟两份 附录一附录一 设计说明设计说明 1 1 建筑设计说明 1 2 结构设计说明 1 3 给排水设计说明 1 4 电气设计说明 1 5 弱电设计说明 1 6 暖通设计说明 1 7 消防设计专篇 1 8 人防设计专篇 有人防工程须完成此部分内容 1 9 景观概念设计说明 附录二附录二 综合技术经济指标表综合技术经济指标表 2 1规划指标表 详表 2 1 2 2公共服务设施指标表 详表 2 2 附录表格附录表格 规划指标表规划指标表 表表 2 12 1 指标名称总体 期 数值 ha 所占比重 数值 ha 所占比重 项目规划总用地项目规划总用地 1 居住用地 100100 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2 其他用地 市政道路用地 代征绿化用地 市政道路绿化用地 居住区规划用地范围内非为居住区 配建的公建用地 与居住区功能无直接关系的建筑和 设施用地 其他政府保留用地或不可建设用地 总建筑面积总建筑面积 m M 住宅建筑面积 m M 非住宅建筑面积 m M 1 住宅建筑面积比重 计入容积率建筑面积 m M 不计入容积率建筑面积 m M 2 不计入容积率建筑面积比重 不可售建筑面积