北京某大学软件园项目投资机会研究报告(商业计划书).doc

i 北京某大学软件园项目投北京某大学软件园项目投 资机会研究报告 商业计资机会研究报告 商业计 划书 划书 北京市某咨询企业北京市某咨询企业 北京某大学北京某大学 ii 20012001 年年 8 8 月月 目录目录 第一章第一章 总论总论 1 1 一 项目基本概况 1 二 编制依据 1 第二章第二章 软件园建设背景及建设的意义软件园建设背景及建设的意义 2 2 一 项目建设背景 2 二 软件园建设的意义 3 第三章第三章 市场分析市场分析 6 6 一 国际软件业市场状况 6 二 国内软件产业状况 7 三 北京软件产业的发展 8 四 北京某大学软件园市场前景预测 9 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 1111 第五章第五章 项目实施的管理及经营组织项目实施的管理及经营组织 1313 一 承办单位介绍 13 二 项目实施管理 14 三 项目 SWOT 分析 15 四 软件园经营目标及实施步骤 18 第六章第六章 建设方案选取建设方案选取 2020 iii 第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 2121 一 投资估算 21 二 资金筹措 22 第八章第八章 财务效益分析财务效益分析 2222 一 有关基础数据的确定 22 二 收入测算 23 三 成本费用测算 23 四 税金测算 24 五 利润估算 25 六 项目主要财务评价指标 25 七 清偿能力分析 26 第九章第九章 风险分析风险分析 2727 一 主要风险因素及规避方法 27 二 定量风险分析 27 附表 附表 附表 1 总投资分类汇总表 附表 2 年度投资计划表 附表 3 投资计划与资金筹措表 附表 4 经营收入和营业税金估算表 附表 5 总成本费用估算表 附表 6 建设贷款偿还表 附表 7 利润表 附表 8 财务现金流量表 全部投资 iv 附件 附件 附件 1 北京某大学 北京经济技术开发区合作建设北京某 大学软件园协议书 附件 2 中华人民共和国建设用地规划许可证 95 规地字 0161 号 附件 3 北京经济技术开发区城市规划管理局用地申请表 1 第一章第一章 总论总论 一 项目基本概况一 项目基本概况 项目名称 北京某大学软件园项目 建设地址 北京市 承办单位 北京某大学软件园发展有限公司 暂定名 开发建设内容及建设规模 本项目拟在北京某区建设北京某大 学软件园 包括软件工程师学院 等功能分区 总占地面积约 480 亩 规划建筑面积 万平方米 该软件园作为市级中等规模的 软件园区 是中关村软件园的 卫星园 是北京软件产业基地软 件园群体的组成部分 该项目分期进行建设 其中一期工程征地面 积 480 亩 建筑规模为 3 2 万平方米 开发周期 5 年 项目总投资为 万元 其中一期投资 万元人民币 二 编制依据二 编制依据 1 北京某大学 北京经济技术开发区合作建设北京某大学软 件园协议书 2 中华人民共和国建设用地规划许可证 95 规地字 0161 号 3 北京经济技术开发区城市规划管理局用地申请表 4 国家有关政策 法规 规定 5 北京某大学及北京经济技术开发区提供的其它资料 2 第二章第二章 软件园建设背景及建设的意义软件园建设背景及建设的意义 一 项目建设背景一 项目建设背景 计算机软件在信息技术中具有核心和灵魂的作用 随着全球社 会信息化和经济信息化的发展 软件产业已成为世界经济的新增长 点 很多国家都将其列为国家重点发展领域 成为国民经济中的支 柱产业 但是同软件产业发达国家相比 我国的软件产业规模较小 国产软件市场占有率较低 同时软件开发存在投入严重不足以及结 构不合理等现象 针对上述现状和北京的特点 北京市政府积极贯彻中共中央 国务院 关于加强技术创新 发展高科技 实行产业化的决定 及国发 18 号文件 鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策 精神 制定了 北京软件产业基地建设规划纲要 明确提出将围 绕中关村国家级软件园 规划不同层次和类型的专业园和企业园 并作为中关村软件园的 卫星园 形成多层次的园区结构 软件 园将作为整合北京地区软件产业优势资源的区域性发展综合体 通 过适合软件产业发展的政策聚焦 专业设施以及区域环境建设 积 聚骨干企业和优秀人才 成为北京软件企业大规模研发和生产 推 进软件产业规模化和国际化的多功能集成园区 北京市政府根据北京软件产业及教育科研机构分布情况 在软 件产业发展的活跃地段规划建设若干个专业化创新孵化器与研发机 构 软件孵化器和大型软件研发机构依托现有的软件教育 科研资 源 保持北京软件技术水平与国际同步 在智力密集区创造良好的 创业氛围 构筑区域优势 其中明确指出要建立 北京某大学 北 京经济技术开发区创新孵化带 吸引软件人才 并同北京经济技 3 术开发区形成 研究 转化 生产 一体化的产学研带 依据上述 规划 北京某大学综合其自身优势及开发区环境优势 决定与北京 某区合作共建北京某大学软件园 以其低成本及出口加工为特色 使之成为市级中等规模的软件园区 二 软件园建设的意义二 软件园建设的意义 1 软件园的建设对软件产业的发展具有重要作用 当今世界正处在由工业化向信息化过渡的重要历史时期 信息 技术已经渗透到国民经济的各个领域 加快了信息化的进程 而作 为信息产业核心和关键的软件产业正在成为信息社会基础性 战略 性并对国计民生有着巨大推动力的产业 是国际竞争的焦点和战略 制高点 并将成为 21 世纪拥有最大产业规模和最具广阔前景的产 业之一 发展软件产业 对于处于经济转型期的中国尤为重要 核心软 件是否掌握在自己手中 是关系到国家安全的重大问题 同时 发 展软件产业对优化产业结构 提高经济运行质量也具有极其重要的 作用 因此 我国提出 经过 10 年左右的时间 走出一条具有我 国特色的软件发展道路 建立起以自主发展为基础的软件产业体系 涌现一批著名的软件企业和名牌产品 扩大国内外市场的占有份额 加速发展我国软件产业 使之成为 21 世纪的主导产业 跨入世界 软件强国之列 的软件产业总体目标 要实现上述我国软件产业的跨越式发展 软件园的建设不失为 一种好方式 软件园可以满足软件生产的群体特性 可以高质高效 地开发出大型复杂软件系统 成为在产品方面推行软件工业化生产 技术和模式的重要途径之一 美国 印度 爱尔兰等国家软件产业 4 发展的经验证明 建设软件企业集聚的园区是软件企业发展的一种 好方式 尽管政府不应代替市场 但政府应培育市场 以局部优势 创造一个良好的公开竞争环境 促进企业优势互补 自愿联合 在软件园区建设方面 我国政府为促进软件产业发展 已经在 全国设立了 15 个软件产业园区 在园区内为软件企业提供优越的 基础设施和优惠政策 为软件科技人才提供了良好的工作和生活条 件 在集中资源推动软件产业发展方面起到了非常重要的作用 2 北京某大学软件园的建设是首都多层次软件园建设的有机 组成部分 北京软件产业在全国起步最早 产业化的步伐最快 一直是全 国软件技术研发中心 软件人才教育中心 软件产品交易中心 软 件技术推广中心和最大的产业化基地之一 也是国际和国内两个市 场的结合部 但同时也面临来自多方面的竞争和挑战 包括软件产 业发展空间不足 高级复合型人才缺乏 人才和项目外流 产业发 展成本过高 产业的国际竞争力较弱 市场体系不够规范等等 针对上述情况 北京软件产业 十五 发展规划 征求意见 稿 提出以下指导思想 北京软件产业的发展要以 软件产 业基地建设为龙头 充分利用市场机制 遵循知识型产业的发展规 律 抓住机遇 集中优势 实现软件产业的跨越式发展 成为首都 信息化建设和改造传统产业的有力支撑 该项目将以北京某大学为主导 与北京经济技术开发区合作建 设北京某大学软件园 充分利用北京某大学现有的软件教育 科研 资源和北京经济技术开发区良好的经营环境 吸引软件人才 为其 创造良好的创业条件 并注重加强对产业化技术的孵化 形成 研 发 转化 生产 一体化的产学研带 该项目作为市级中等规 5 模的软件园区 是中关村软件园的 卫星园 是北京软件产业基 地软件园群体的有机组成部分 3 软件园的建设可以充分发挥北京某大学在软件教学 研究 等方面的优势 在软件人员培训市场上占有一席之地 北京某大学软件园与北京现有的其它软件园的最大区别 就是 将建设北京某大学软件工程师学院作为该软件园配套体系中的重要 组成部分 担负起加快培养软件产业发展所需的各层次人才的任务 软件工程师学院将充分利用北京某大学计算机学院具有的良好 教学资源和教育资质 通过与园区结合 与市场结合 与企业结合 与国际接轨的方式 为北京乃至全国软件产业发展培养适用人才 缓解社会对软件人才需求的压力 促进软件产业的发展 北京某大 学软件园的建设将为软件工程师学院建造理论与实践 教学与应用 互动的良性循环教育机制 对加速科技成果向现实生产力转化起到 积极作用 综上所述 该项目的建设将产 学 研紧密联系起来 有利于 高校的教育体制改革 不仅有利于北京某大学和北京某大学软件园 的长远发展 还可对我国高校教育体制改革起到积极的示范作用 第三章第三章 市场分析市场分析 一 国际软件业市场状况一 国际软件业市场状况 经过近二十年的发展 国际软件产业已经形成相当的规模 西 方发达国家依靠其良好的工业环境和坚实的经济基础 已经建立起 集软件产品的研究开发 生产检测 分销手段 价格制定 销售服 6 务于一体的完整体系 发展中国家中印度软件业也发展迅猛 在近 10 年时间里 印度一跃成为除美国 爱尔兰以外最大的软件出口国 1999 2000 年度其软件出口额为 40 5 亿美元 约占印度出口总额 的 12 5 是中国的 100 倍之多 根据印度政府预测 到 2008 年 印度的软件出口额将达到 500 亿美元 目前 国际计算机产业结构正在从以硬件为核心 逐渐向以软 件为主导的方向变化 2000 年 软件和信息服务产业市场规模已超 过 5400 亿美元 随着信息时代的到来 世界软件市场需求还将快 速发展 软件产业的前景被世界上众多国家所看好 未来市场竞争 也将越来越激烈 二 国内软件产业状况二 国内软件产业状况 2000 年我国软件与信息服务市场销售额为 560 亿元 其中品牌 软件市场销售额 238 亿元 发展情况如表 3 1 所示 表表 3 3 1 1 19921992 20002000 年中国国内软件产品市场发展情况年中国国内软件产品市场发展情况 199219931994199519961997199819992000 软件产品19 840496892112138182238 软件服务 23 8549 145877113148187238 5322 合计43 6589 14107145205260325420 5560 增长率104 20 36 41 27 25 29 33 在企业方面 2000 年我国从事软件及其服务业的企业超过 10000 家 其中拥有自主研发能力的软件企业 5700 家 从事销售 维护和服务的企业 5000 家 在产品方面 国内企业的软件产品主要集中在应用软件 中文 平台和少量的支撑软件 在财务管理软件 商业管理软件 防杀毒 软件 中文平台类软件 翻译软件等方面 国内品牌的市场占有率 7 在 90 以上 在娱乐 教育 通信 金融等应用软件方面 国内品 牌的市场占有率也比较高 在人才方面 全国专门从事软件开发的专业人员约有 18 6 万人 加上从事计算机应用的技术人员 总数达 60 万人 以年轻的软件 技术人员为主 积累了比较丰富的软件开发经验 为保证我国软件 产业持续发展打下了良好基础 尽管同软件产业发展较好国家相比 我国软件产业仍然存在诸 如政策体系不完善 软件企业规模较小 产品少 资本实力弱 抗 风险能力差 在国际市场上处于不利的竞争地位等许多制约发展的 因素 但是从取得的成绩来看 我国软件业自 90 年代以来 随着 国内软件市场的不断扩大 已经逐步走上了较为成熟 稳定的发展 之路 同时国家将采取增加对软件产业发展的资金投入 鼓励风险 投资 解决软件产业投资不足 融资困难问题 以及减轻软件企业 税负 增强软件企业的积累和发展能力等措施促进我国软件业的发 展 可以预计中国软件产业必将迎来更大的发展 三 北京软件产业的发展三 北京软件产业的发展 软件产业是国家重点发展的高科技产业 北京作为国家的政治 和经济发展中心 在软件产业发展中居于领先地位 到 1999 年底 北京地区拥有软件企业 1076 家 约占全国的 20 软件产业从业人 员约 6 万人 约占全国的 30 1999 年软件产值为 61 亿元 约占 全国的 35 北京软件出口也快速增长 已成为我国软件出口的重 要基地 1999 年约为 3820 万美元 北京的软件和相关服务业增长 率超过 25 具有人才和市场等多方面的优势 是国家软件产业的 重要基地 8 为了进一步加快软件产业的发展 北京市率先落实了国务院关 于鼓励软件产业发展的政策 公布了关于软件知识产权保护 软件 企业认定 软件人才培养等一系列具体实施办法 制定了以中关村 软件园为核心构建多层次软件园 把北京建成全国最大的综合性软 件产业基地的计划 四 北京某大学软件园市场前景预测四 北京某大学软件园市场前景预测 北京某大学软件园项目是在先期进行市场调研与预测基础上提 出的 伴随软件产业的高速发展 目前软件企业在发展环境方面的 需求是巨大的 调查显示 不同规模和发展阶段的软件企业其研发 生产的置业需求主要有以下几个层次 1 国内小型软件企业 这批企业需要智能化的 有群体孵化效应的育成中心 一般每 家企业所需场地规模在 200 平米左右 此外 随着国家和北京市鼓 励留学人员 高校师生和科研人员创业的政策出台 这部分需求还 会加大 2 国内中等规模的软件企业 这部分企业已经开始进入高速成长期 急需建立自己的研发中 心或改善办公环境 目前每家场地一般仅为 500 1000 平方米 而 实际需求在 2000 5000 平方米 3 国内信息产业领域的骨干企业集团 这些企业有相当一部分希望把研发中心或拟建中的软件基地建 在北京 这些大企业集团需要的是成片的土地 按照自身的规划建 设企业的研发中心及软件生产基地 用地需求一般都超过 10000 平 方米 9 4 如微软 IBM HP 等 倾向寻找更为集中和独立的研发办公场 地 目前这些企业多为租赁 3000 5000 平方米场地 而现阶段的实 际需求规模每家约在 10000 平方米左右 结合自身特点 园区将在上述市场细分的基础上 以吸引第一 二类企业为主 同时争取吸引国内信息产业领域的骨干企业集团及 已进入和准备进入中国市场的跨国公司 预计在园区完成全部建设 后 吸引 100 家左右的企业入驻 平均每家企业员工人数为 80 人 左右 在前期市场调研期间 北京某大学软件园的建设已经引起大量 校内外软件企业的关注 目前已有部分软件企业提出进驻软件园的 申请意向 如雅虎 众达 灵思 鼎网科技 慧讯 思奥特等 北 京某大学海外校友和在京校友已有几十人表示到北京某大学软件园 创业 公达集团等 6 家软件企业将在今年 6 月前迁到北京经济技术 开发区 待软件园建成后便立即入驻 因此软件园的市场前景是比 较乐观的 此外 为了给软件人才提供更好的创业环境 软件园还将在条 件成熟时 对有志从事软件事业的个人或正在研发中的项目提供场 地 使他们以低成本甚至零租金入住 园区内完善的配套设施 便 捷的软件服务平台 先进的网络服务中心 将有助他们增强信心 早出成果 尽快转化 成熟的项目将转入企业孵化区进一步发展 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 北京某大学软件园总占地约 480 亩 位于北京经济技术开发区 10 规划区内 用地面积为 311404 平方米 约 482 亩 为北京经济技 术开发区规划第 32 40 号地 其中 32 号地占地面积 142950 平方 米 40 号地占地面积 178454 平方米 北京某大学软件园核心区用地在开发区规划的北方微电子园区 的西北角 用地西侧为开发区内的西环中路 东侧为规划的地盛西 路 用地北侧为规划荣京西街 南侧为地泽西街 详见附图一 北 京经济技术开发区项目用地分布图 北京经济技术开发区建成区已全面实现了 九通一平 规划区 也已规划了完善的市政配套管线 大部已在建设中 可以在未来由 园区使用 其中 排水系统 采用雨水 污水管道分流排放 雨水排入凉水河和 大羊坊沟 污水由污水管集中流入开发区污水处理厂 经处理达标 后排入凉水河 电信管道及电缆 北京经济技术开发区电话局现安装具有国际 先进水平的程控交换机十万门 通过光缆与市区联网 具有有线 无线 微波等先进通讯手段 可为用户提供国内 国际电话 电报 传真 无线通讯 可视电话 数据传输等多项服务 热力管线 北京经济技术开发区实行集中供热 现有供热厂一 座 装机总容量 175 吨 小时 为用户使用蒸汽 采暖 生活热水 吸收式制冷提供热源 集中供热区域内由开发区将热力管沟及供回 水管线修至用地附近支线井 用户向区热力公司申请报装 由热力 公司按规划指定的邻近热力支线井接至用户井 电力管线 北京经济技术开发区一期 15 平方公里规划区内 有五座变电站 总负荷为 500 000KVA 用户向亦庄供电局申请报装 由供电局按规划路由从附近 10KV 开闭所接入用地红线内的用电地 11 点 自来水管线标准 北京经济技术开发区一期 15 平方公里总用 水量为 15 万吨 日 来自城市自来水管网 水压为 1 8 公斤 平方厘 米 水质符合国家饮用水标准 天然气管线 北京经济技术开发区为用户管道提供优质天然气 可供用户压力为 0 8 公斤 平方米 热值为 8500 10000 千卡 立方 米 有线电视光缆 北京经济技术开发区内已建立有线电视网 用 户向开发区外商投资服务中心申请报装 由外商投资服务中心会同 有关部门办理审批手续后 协调专业公司负责接到用户终端 用户 红线内的管孔由用户负责提供 道路 开发区已形成完善的交通体系 与北京市现代化的陆 海 空立体交通网络紧密连接 客货运输四通八达 畅通无阻 开 发区将公共道路修至用地周边 用户大门外与公共道路相连路段 凭开发区规划局批准的文件 由用户向开发区市政管理局申请报装 目前在项目用地四周的规划道路下均有上述市政管线 部分管 线已在施工中 不久即可投入使用 该项目可以直接接用 能满足 项目需要 第五章第五章 项目实施的管理及经营组织项目实施的管理及经营组织 一 承办单位介绍一 承办单位介绍 北京某大学软件园建设项目由工大经开软件园发展有限公司 以下简称软件园公司 承办 12 公司简介 公司简介 公司主要负责人简介 公司主要负责人简介 二 项目实施管理二 项目实施管理 本项目管理包括项目实施过程中的管理以及项目完成后的管理 两个方面 本项目建设过程中 软件园公司除自己筹措资金建设外 还将 采取以下方式进行软件园开发 首先 在明确土地使用范围前提下 将部分土地完成七通一平 后按照市场价格进行出让 其次 软件园采用土地出租或者以土地评估价值入股合资成立 子公司完成地上建筑并进行经营分成 上述开发模式的采用 一方面可以减轻软件园自身的建设压力 同时因为软件园实际支付的土地受让价为 8 万元 亩 因此也可以 通过土地出让筹集一定的建设资金 减轻负债压力 项目建设完成后 软件园公司将主要进行日常管理工作 主要 包括以下几个方面 首先 提供物业管理服务 其次 为入园软件企业提供各种操作平台及软件产品 软件企 业评测等专业性服务 第三 为入园企业提供具有一定专业背景的财务 法律等服务 第四 在条件成熟时 进行项目或者企业的培育孵化 最后 通过软件园公司同有关管理机构的密切联系 完成重大 开发项目的组织策划等工作 13 上述工作的完成 一方面可以保证软件园公司具有一定的受益 能力 同时也为入园企业提供良好的发展环境 有利于软件园的发 展壮大 三 项目三 项目 SWOTSWOT 分析分析 1 优势 1 人才优势 北京某大学计算机学院现有教师 180 多人 高级职称教师 94 人 其中教授 20 人 大部分青年教师具有硕士或博士学位 在校 硕士研究生 147 人 博士研究生 30 余人 该学院开发的北京亚运 会电子工程项目荣获北京市科技进步特等奖 并在模式识别 人工 智能 自然语言处理 软件自动化 并行处理及分形几何等研究方 面连续获得国家自然科学基金和国家 863 计划等资助项目 近五年 来 学院获得国家级立项研究项目多项 发表学术论文 200 余篇 北京某大学软件园将充分利用学校的上述优势 将软工学院作 为软件园的重要组成部分之一 为入园企业提供良好的人才资源及 入园企业员工后续教育等服务 2 良好的建设条件 北京经济技术开发区是北京市唯一的国家级经济技术开发区 对于充分利用和依托首都的科技 教育 人才 信息 市场和资金 等有利条件方面具有得天独厚的优势 经过五年的积累 铺垫和努 力 北京经济技术开发区已经具备了总体规划科学 市政条件配套 政策环境优越 服务体系完善 法制环境良好的投资环境 这也是 北京某大学软件园兴建于此的主要原因 截止到 2000 年 7 月底 开发区累计入区企业 697 家 吸引投 14 资额 24 7 亿美元 其中三资企业 205 家 投资额 19 8 亿美元 世 界 500 强企业中有 22 家在开发区落户 他们中有诺基亚 通用电 气 朗讯科技 德尔福汽车 联合利华 拜耳 施耐德 ABB 等 开发区已经初步形成了三个重要群体 四大支柱产业 即 跨国公 司 高新技术企业和上市公司三大相互关联的群体 生物技术与新 医药 数字技术与电子信息 电力电子技术与光机电一体化 材料 科学与新能源等四大支柱产业 这些高新技术企业对软件园的建设 和发展创造出了浓厚的科技氛围 3 强大的技术支持 北京某大学软件园建成后 将为驻园企业提供全面优质的技术 支持及服务 主要包括 网络信息服务中心 该中心建立北京某大学软件园网站 为各 驻园企业建立维护主页 发布公共信息 建立科技信息资源服务器 及时访问国际互联网上有关信息资源 使驻园企业能够在本地快速 查询 大大减少企业在互联网上的流量费用 该中心与北京某大学 网络中心有高速光纤连接 可使北京某大学数字图书馆为驻园企业 开放 同时也可方便地通过该图书馆共享其它高校图书馆 首都图 书馆与国家图书馆的信息资源 应用软件开发环境支持中心 该中心主要为开发面向制造业应 用软件产品的企业提供各种软件工具 支撑平台 如提供 CAD CAM 类基础平台 ERP 开发平台 以及模型建造平台等 该中心应引进 国际上知名的有关软件产品供驻园企业参考借鉴 这类软件工具 支撑环境以及应用软件产品一般价格昂贵 中心为驻园企业开放 可大大降低企业开发成本 软件产品 软件企业评测中心 软件检测中心是软件园与软件 15 行业协会共建的机构 为驻园企业提供软件检测工具 或直接为驻 园企业的软件产品进行检测 并进行质量认证 该中心还是软件企 业的评测认证机构 中心对申报企业进行评测 再向市科委主管部 门报批 合格者颁发软件企业认证书 软件园将构筑各类技术支撑环境 向驻园企业开放 从而在满 足入园企业发展需要的同时 减少企业投入 避免重复投资 从而 有助于软件企业降低软件开发成本 2 劣势 Weakness 本项目的主要劣势体现在地理位置方面 尽管北京经济技术开 发区已经取得了强劲的发展 但是由于距离市区较远 同时中关村 已经具有一定的 人气指数 因此能否通过发挥自身优势 吸引 入园企业是软件园面临的困难之一 3 机会 Opportunity 如前所述 为了进一步加快软件产业的发展 北京市率先落实 了国务院关于鼓励软件产业发展的政策 公布了关于软件知识产权 保护 软件企业认定 软件人才培养等一系列具体实施办法 制定 了以中关村软件园为核心构建多层次软件园 把北京建成全国最大 的综合性软件产业基地的计划 同时 北京市其它各个软件园目前 基本上也都处于建设过程当中 可以说在很多方面大家具有相同的 起点 因此北京某大学软件园具有较好的发展机会 4 威胁 Threatens 本项目的主要威胁来自于北京市其它软件园 其中包括国家级 软件园中关村软件园 清华大学软件园 北京大学软件园 中科院 软件园等 尽管上述软件园目前都在建设过程中 但是各个软件园 之间必然存在很强的市场竞争 同时其它软件园也都不同程度地享 16 受某些优惠政策 因此在吸引入驻企业等方面必然各有千秋 势必 会对本项目造成一定的威胁 四 软件园经营目标及实施步骤四 软件园经营目标及实施步骤 北京某大学软件园的经营目标主要定位于以下几个方面 1 人才培养 北京某大学软件工程师学院是北京某大学软件 园的重要组成部分之一 该学院可以为软件园培养各种层次的软件 人才 并结合软件园孵化软件创业企业的功能 引进先进软件项目 管理模式 培养软件管理人才 此外 北京某大学软件园还将面向 软件企业 引进国外成熟的在职培训经验 通过专家 教授授课 为企业提供指导及人才的培训 2 软件出口加工基地 北京某大学软件园将在目前成功向日 本 德国出口软件的基础上构筑更大的创业平台 全面落实对美国 加拿大 印度等国的出口加工软件的合作意向 并持续扩大出口规 模 增加品种 数量 3 具有自主知识产权的软件开发 推广基地 北京某大学软 件园通过为创业企业提供良好的外部配套环境 帮助企业开发出具 有自主知识产权的软件产品 并迅速实现产业化推广 4 科技成果转化基地 科技成果转化率低是目前中国高新技 术企业面临的主要问题之一 北京某大学软件园通过建立产 学 研紧密结合的有效机制 加速科技成果向生产力转化 成为科技转 化基地 最终实现软件的规模化生产 5 中小创业企业的孵化器 北京某大学软件园将发挥其接近 创新源头的优势 创造有利条件兴办软件企业孵化器 同时 提供 以项目成果转化为主的项目孵化功能 通过有形孵化和网上孵化吸 17 引包括在职教师 在校学生和归国留学人员在内的各类创业者创办 各类软件创业企业 在提供有形办公场所的同时 提供网络平台 测试平台等平台服务 帮助中小企业在创业初期通过资源共享的方 式 克服投资规模较小所带来的各种弊端 提高创新成功率 不断 培育孵化出一批新的软件企业 6 用 IT 技术改造传统产业的研发基地 传统产业的改造出路 在于经营管理信息化 目前的信息 光机电一体化技术是实现传统 产业升级和结构性改造的根本出路 北京某大学软件园将要建立信 息 光机电制造示范基地 为运用 IT 技术改造传统产业奠定研发 基础 结合上述经营目标 预计经过 3 年时间 软件园建设完成 预 计入园企业 100 家 员工人数约 8000 人左右 同时建设完成软工 学院 配套服务区 及各种测试服务平台的建设 第六章第六章 建设方案建设方案 目前北京某大学软件园整体规划已经完成 整个软件园被分为 9 个区域 分别以字母 A I 标识 各区主要规划指标如下 区域 用地面积 建筑面积建筑密度 容积率 绿化率 功能分区 A508843663622 10 0 72 35 30 研发 B498123835529 20 0 77 41 50 研发 C209947473932 40 3 56 27 60 公建 D110924026434 90 3 63 18 30 公建 E345275938622 80 1 72 33 40 商住公寓 F266271118311 50 0 42 32 60 商住别墅 G234532978523 90 1 27 31 70 软工学院 H716979248926 10 1 29 30 90 研发 I2180276317 50 0 35 58 10 配套服务 合计310888 390469 24 北工大软件园各区域规划指标简表 北京某大学软件园的开发建设可以以多种开发方案进行 目前 18 软件园开发方式主要有二种 1 自行开发建设办公用房 产业研发用房 附属配套用房 3 将土地转让给其他投资商 由其进行建设 不同的开发方式对软件园的发展会有不同的作用 自行开发面 积过多 会对软件园建设者的资金实力提出较高要求 而且建设经 营者可能会面临较大的市场风险 但软件园能够得到最大的投资收 益 而自行开发少 土地转让多虽然资金压力小 资金回收快 但 软件园宝贵的土地资源过多流失 软件园将缺乏未来的发展潜力 另外 对软件园自行开发也有不同的方式 可以分区域分别开 发 也可以整体启动 滚动建设 这也对开发者的资金实力及融资 实力提出不同的要求 目前 软件园 A B 区域已有转让意向 拟进行土地一级开发 后 整个区域转让 G 地块规划为北京某大学软工学院用地 比较 特殊 目前也有开发意向 因此 该报告中暂对其余 6 个地块 以整体开发的形式进行建 设 建成后 物业以出租 出售的方式回收投资的方式进行经济分 析 第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 一 投资估算一 投资估算 北京某大学软件园项目总投资 87256 万元人民币 其中建设投 资 83864 万元人民币 流动资金 1000 万元人民币 建设期利息 2392 万元人民币 详见附表 1 1 建安工程费 19 该项目需建设公建用房 产业研发用房 商住设施 配套用房 共 285692 平方米 普通标准 建造费用平均 2250 元 平方米 2 室外过程及绿化费用 主要为该软件园用地范围内的道路 市政设施 绿化费用 3 其他费用 主要为该项目建设过程发生的各种费用 4 预备费用 不可预见费按 3 计取 5 流动资金 流动资金估算为 1000 万元人民币 6 建设期利息 该软件园建设资金需银行贷款解决 其中建 设期贷款利息 2392 万元人民币 无法偿还 转为本金 二 资金筹措二 资金筹措 该项目总投资为 87256 万元人民币 软件园股份公司注册资金 为 4000 万元人民币 软件园股份有限公司由北京经开投资股份公 司和北京某大学所属的独资公司共同组建成立 双方各占 50 的股 份 即均投入自有资金 2000 万元人民币作为软件园股份有限公司 的注册资金 其他资金可首先由软件园公司投入自有资金 16000 万元 占总 投资的 22 9 其他资金考虑通过银行贷款等方式进行筹措 第八章第八章 财务效益分析财务效益分析 一 有关基础数据的确定一 有关基础数据的确定 1 本测算根据国家计委及建设部颁布的 建设项目经济评价 方法与参数 第二版进行 2 项目测算期 15 年 其中建设期 3 年 3 行业基准收益率按 8 计算 20 4 项目以人民币作为记帐本位币 5 外币兑换汇率按 1 美元兑换人民币 8 3 元计算 二 收入测算二 收入测算 该项目收入主要两部分组成 物业设施出售收入及物业设施出 售收入 收费标准和预期收入水平如下 项 目建筑面积 售 价租金服务收入 其他收入 合计 平方米 元 平方米 元 平方米 土地转让收入1106961501660 写字楼出售收入60000500030000 写字楼出租收入55003 47700 研发用房出售收入45000400018000 研发用房出租收入4748923324 商住用房出售收入35000300010500 商住用房出租收入3556933735 配套用房出租收入763141068 其他收入3437601103 合计39638877091 详见附表 2 销售收入及经营税金测算表 三 成本费用测算三 成本费用测算 产品成本主要由生产成本 土地开发成本 人员工资福利 折 旧费 摊销费 维修费 管理费用 销售费用 财务费用等组成 四 税金测算四 税金测算 该项目经营过程中应该缴纳营业税 增值税 城市维护建设税 教育费附加 所得税 各税种均按现行税务制度的规定计取 该项目各项税率如下 营业税 5 增值税 17 城市维护建设税 7 教育费附加 3 21 所得税 33 该软件园经营期中共缴纳营业税 增值税及附加 13219 2 万元 缴纳所得税 19449 万元 税金测算详见附表 4 五 利润估算五 利润估算 该软件园经营期内共可实现利润总额 127867 万元 税后利润 总额 110319 万元 提取公积金 公益金 11032 万元后 可分配利 润为 99287 1 万元人民币 可分配利润先偿还弥补往年亏损 1900 万元 然后偿还建设贷款 约需 34171 万