《异想天开创意广场》【一份非常好的专业资料】

苏州桥西北角企划 组员：汪涵 郑博飞 时逸龄 艳菊 邹荣康 -异想天开创意广场 创意的天空为你敞开 调研准备阶段： 项目环境 项目规划条件 可能方案的设想及利弊分析 市场分析 客群分析 定位策划阶段： 项目定位 类似物业 产品定位 项目示意图 营销策划 投资量化分析阶段： 租金测算 经济评价 进度横道图 目录 项目环境 空地现状 较规则的梯形，接近于直角梯形，有利于北部的规划和利用。 荒芜 凌乱 有一大坑 周边由铁皮圈围 多年空置 空地本来属于北京运输公司，后来卖给运通公司，后来又归三义房地产开发公司，曾被其规划成创辉国际中心，建成类似于西海国际中心的三座综合建筑。 2007年曾挖了一个大坑，至今未继续施工。 小组现场调查 面积测算 BC=0.24km AB=0.17km CD=0.07km AD=0.22km 此梯形的高为： H=0.21km 面积为： 2.52万平方米 区位 西三环，临十号线 隶属西三环生态带 区位 西部生态带介绍 政府城市规划报告节选：要结合市政府把京西建设成绿色生态带的思路，把房地产开发与京西整体环境保护和发展相结合，从生态建设、环境保护、人文建设以及健康居住等方面做起，把西部区域建设成为北京最宜人居的生态居住区。 北京市政府日前提出城市空间新格局，城市总体规划将按照 “ 两轴两带一线 ” 的布局在年内修编完成，其中明确提出将 “ 两带 ” 中的西部建设成为 “ 绿色生态带 ” ，依照该思路，北京西部将建设成为北京市最宜人居的生态居住区。 西三环公园绿地 紫竹院公园 西三环公园绿地 玉渊潭公园 B 周边产业 临近中关村，以 IT产业、高端研发机构为主，多写字楼，区域购买力强 区域购买力分析 高档办公和商业消费需求非常旺盛，购买力强劲 具体体现：在写字楼市场上，北京的大单成交几乎都集中在西边；城乡商场是北京营业额最高的商场之一；香格里拉酒店也是北京入住率最高的酒店之一。 区域购买力前景 要用更高标准推动中关村发展 ,建设 “ 四个一流 ” :一是要建成世界一流的自主创新示范区 ；二是要培育一批世界一流的创新型企业 ；三是要取得更多具有自主知识产权的世界一流创新成果 ；四是要吸引和集聚更多世界一流的高端人才。 把中关村建成世界一流的自主创新示范区 加强中关村自主创新示范区的 辐射 、整合功能 ,发挥市区两个积极性 ,为推动自主创新 ,为先进生产力的大发展创造更好的条件。 C 区位特征 距离中关村商 圈不到两公里， 地铁 10号线 30 分钟直达 CBD。 D 产业基础与人文环境 产业基础概况：中关村在软件、集成电路设计、移动通信设备、个人电脑、 扫描仪 、稀土永磁材料、大功率数字广播电视发送设备、大直径单晶硅片、太阳能集热设备等产品领域的产业规模和市场份额均为全国第一。中关村经济的高速发展已经持续十年， 2001年实现技工贸总产值 2014亿元。中关村连续三年对北京经济贡献率超过 60。 产业基础与人文环境 地区 500强入驻众多 入驻中关村世界 500强企业名录 (部分 ) 北京西门子西伯乐斯电子有限公司 三星（中国）投资有限公司北京分公司 香港博世力士乐（中国）有限公司北京代表处 天津三星电子显示器有限公司北京办事处 天泰雷兹科技（北京）有限公司 霍尼韦尔（北京）技术研发实验有限公司 英迈国际贸易（上海）有限公司北京办事处 微软（中国）有限公司 北京宝洁技术有限公司上地分公司 北京宝洁技术有限公司 斯伦贝谢技术（北京）有限公司 松下 电器研究开发 (中国 )有限公司 青岛海信 日立 空调系统有限公司北京办事处 产业基础与人文环境 北方三星数码技术 (北京 )有限公司 北京日立控制系统有限公司 北京日立华胜信息系统有限公司 新普矽谷科技 (北京 )有限公司 瑞萨四通集成电路（北京）有限公司 瑞萨科技（北京）有限公司 索尼 (中国 )有限公司北京海淀办事处 东芝照明 (北京 )有限公司 北京思元软件有限公司 北京集成电路设计有限公司 日本电气三菱电机显示系统株式会社北京代表处 日本电气三菱电机显示系统株式会社北京代表处 三菱四通集成电路有限公司 东芝三菱电机工业系统（北京）有限公司 爱普生 (中国 )有限公司北京中关村办事处 北京同方清芝商用机器有限公司 IBM中国研究中心 产业基础与人文环境 产业发展政策积极， 500强企业示范效应强 产业基础与人文环境 人文环境分析：高校云集，写字楼众多，高素质人才集聚，人文环境优秀 E 供应量 1、供给情况：分情况讨论 酒店式公寓出租为主：开发期间有竞争对手，如紫荆庄园； 酒店式公寓出售为主：二手房会有分流 供应量 2、板块竞争力 中关村商圈、周围写字楼的辐射有规模效应，使得该地区成为多写字楼的地区 F 产品形式、风格、价格 建筑风格：综合体和酒店式公寓以中西结合为主，兼容并蓄，集合双安商场中式外表的典雅和当代商城、新中关商场西式建筑风格的当代潮流及国际化的冲击力。 G 小结 1、市场大势：中关村地区处于持续发展期，市场前景好，政策条件的支持更是该地区有持续发展的市场前景。 2、区域自身 区域优秀的产业基础与良好的人文环境为建设商业综合体及酒店式公寓提供了较高支付能力的人群以及区域需求，支撑力强 3、竞争对手 存在竞争对手，竞争实力视具体情况而定。 调研准备阶段： 项目环境 项目规划条件 可能方案的设想及利弊分析 市场分析 客群分析 定位策划阶段： 项目定位 类似物业 产品定位 项目示意图 营销策划 投资量化分析阶段： 租金测算 经济评价 进度横道图 目录 项目规划条件 项目条件 原项目介绍 创辉大厦 (新起点嘉园二期 )项目位于北京市海淀区西北三环苏州桥的西北角，是一集办公，商业和综合服务为一体的 5A级智能建筑综合体，项目东临万泉河路，西侧是万柳东路，南靠长春桥路，交通便利，四通八达，落成之后，将成为苏州桥地区及西北三环的绝对地标性建筑 项目占地面积 2.5万平米，总建筑 12.2万余平米，地上 18层，地下3层，建筑高度 70米 项目整体分 A、 B、 C、 D和 E座 5个独立的高档写字楼，及一个 2万余平米的大型综合配套底商 项目地下一层至地上三层为大型商业区，单层面积约为 5000平米，总面积约为 20000余平米，商业部分整体布局合理，空间利用率高，建筑体内横纵向交通便利，适合各种业态的商业经营 项目与北京市工商管理总局，海淀区区委区政府，海淀区工商局，北京市公安局海淀分局遥遥相望 北京市规划委员会用地许可 2001规建字 1876号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园栋住宅及裙房 海淀区万泉河路 115号 2001-12-25 2001规建字 1871号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园栋住宅 海淀区万泉河路 115号 2001-12-25 2001规建字 1870号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园栋住宅 海淀区万泉河路 115号 2001-12-25 北京市规划委员会用地许可 2001规建字 1704号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园附属用房 海淀区万泉河路 115号 2001-11-27 2001规建字 1686号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园 A、 B栋住宅加层 海淀区万泉河路 115号 2001-11-27 2001规意字 1679号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园座住宅及裙房 海淀区万泉河路 115号 2001-11-01 北京市规划委员会用地许可 2001规建字 1413号 北京三义房地产开发有限公司 车库及 3、 2裙房 海淀区万泉河路 115号 2001-09-30 2001规建字 1107号 北京三义房地产开发有限公司 新起点嘉园开闭站 海淀区万泉河路 115号 2001-08-08 2001规建字 0205 北京三义房地产开发有限公司 A栋住宅楼等 3项新起点嘉园等 1项 海淀区万泉河路 115号 2001-03-08 北京市规划委员会 2001规建字 0011 北京三义房地产开发有限公司 锅炉房锅炉房等 1项 海淀区万泉河路 115号 2001-01-04 2000规建字 2065 北京三义房地产开发有限公司 地下车库地下车库等 1项 海淀区万泉河路 115号 2000-12-28 2000规建字 1883 北京三义房地产开发有限公司 G座住宅楼 G座住宅等 1项 海淀区万泉河路 115号 2000-12-05 容积率 2.8 绿化率 23% 西海国际中心 4.5 准确值参考海淀区规划局控制性详细规划 参考指标 海淀区控制性要求 1）建筑高度控制原则 保护北京旧城区平缓开阔的城市传统空间格局 城市主要道路两侧公共建筑的高度控制可适当提高 设置城市建筑制高点，创造丰富有致的城市空间形象 保护传统的城市街道对景建筑 保护城市景观线和 “ 通风走廊 ” 保留 50-60年代建设的多层住宅区和文教区 工厂和仓库区的建筑高度控制参照相邻地区 满足航空及无线电微波通信等特殊要求 海淀区控制性要求 （ 2）容积率控制 容积率的数值主要取决于建筑高度与建筑密度，是城市基础设施容量的要求。控制性规划在对部分典型公共建筑和住宅区的调查分析的基础上，制定了公共建筑和住宅区容积率控制规划。 （ 3）道路调整与加密 道路网调整方案以城市总体规划路网为基础，与用地功能规划相协调，调整市区部分道路的等级和功能，增强了路网的整体协调性，道路网密度及道路用地率指标均有所提高。 调研准备阶段： 项目环境 项目规划条件 可能方案的设想及利弊分析 市场分析 客群分析 定位策划阶段： 项目定位 类似物业 产品定位 项目示意图 营销策划 投资量化分析阶段： 租金测算 经济评价 进度横道图 目录 可能方案的设想及利弊分析 方案 1：纯住宅 方案 2：纯写字楼 方案 3：商住综合建筑： （ 1）商住楼 （ 2）商住分栋混合 （ 3）写字楼与公寓混合 方案 4：高级购物中心 方案 1：纯住宅代表：悦园 劣势： 双边临街 主干道车流量大 噪音大 同时住宅的私密性不高 方案 2：建造纯写字楼 名商大厦 维亚大厦 维亚大厦 名商大厦 苏州桥西北角 大厦总建筑面积约 2.2万平方米， 分为地上十二层，地下三层 。其中， 地下一层至地上三层为商业部分 ，建筑面积约 5372平米； 地上四层至十二层为写字间 ，建筑面积约 10911平米；地下二层、三层为车库。 分出售和出租 05年竣工 06年 5月入住 04年预售时卖 12000-13000元每平米 07年 9月卖 15600元每平米 目前 出租大约每平米 5.5元每天 (含物业费） 名商大厦 维亚大厦 大厦地上 19层，地下5层， 1 4层为商业，5层以上为写字间；地下部分为员工餐厅、配套设施及车库。 总建筑面积： 6.3万平方米； 2007年 12月入住 出租 目前租金为 5.8元每平米 方案 3： 建造商住综合体 西海国际中心 新起点嘉园 天作国际中心 方案 3（ 1）：商住楼 商住楼定义： 指该楼的使用