XX旅游项目商业计划书【绝版经典，非常实用】

1XX旅游项目商业计划书旅游项目商业计划书旅游项目商业计划书旅游项目商业计划书2第一章 概 要第一 节 项目 提出的 背景楼观道温泉 旅游项目的提出，是以 “ 九五 ” 规划中对于西安城市发展定位和目前旅游消费市场的结构变化为背景，结合陕西及西安市的旅游消费市场需求提出的。项目提出的背景具体有以下几个层面：一、我国旅游消费结构的变化随着科学技术和社会生产力的进步 ， 人们的生活质量也有了极大的提高 。 旅游不再被认为是一种奢华的生活享受 ， 而成为现代社会生活的一种方式 ， 是社会物质文明和精神文明的一种表现。世界各国政府都将旅游业视为国民经济的重要产业之一。改革开放 20 多年来，我国国民经济发展迅速，综合国力显著增长，国民收入水平提高 ， 生活状况明显改善 ， 国民的消费观念和生活方式发生了深刻的变化 ， 使社会大众的旅游活动具有了良好的基础条件 。 进入 21 世纪以来 ， “ 勤奋地工作 ， 健康地生活 ， 惬意地享受 ” 正在成为一种时尚的生活理念。在旅游产业的初期，人们主要侧重于自然山水、名胜古迹和人文圣地的观光游览 。 经历过初期阶段以后 ， 旅游的重点在于满足游客的休闲娱乐 、 游憩观光需求 。 当前 ， 我国旅游业的发展正在进入一个新的阶段 ， 休闲度假旅游已成为我国旅游发展的一个趋势 ， 旅游的目的就是追求身心的惬意享受 ， 在 “ 亲悦自然 ” 的过程中满足 “ 身心放松 ” 的心理需求 。楼观道温泉 项目就是以满足 “ 游客身心放松 ” 的心理诉求为目标开发的休闲度假旅游项目，项目的开发定位符合当今旅游产业发展的特点。二、西安市旅游业发展条件1 、西安旅游发展历史文脉西安是一个闻名世界的历史文化名城 ， 有着 3100多年的建城史 ， 先后有 12 个王朝在此建都 ， 留下了丰富的文化遗产 。 西安地跨秦岭山地和渭河平原两大地理单元 ， 是我国南北自然地理条件的天然分界线 ， 又是我国生物多样性最为丰富的地区之一 。 秦岭还是一座典型的褶皱断块式山地 ， 北坡陡峭险峻 ， 与北部陷落式的渭河平原形成鲜明对比 ， 河流切割明显 ， 地貌特征独特 ， 地下热储丰富 ， 具有发展温泉度假旅游 、 生态旅游 、 科学考察等丰富的自然资源。32 、旅游业发展的有利条件改革开放以来 ， 西安旅游产业规模不断扩大 。 1996年至 1999年 ， 全市接待境外旅游者 197万人次，创汇 7.96亿美元，在全国居于前列。国内旅游迅猛发展，四年共接待国内游客 4100万人次，国内旅游收入 216亿元人民币，全市旅游总收入分别相当于全市国内生产总值的 11%、 13.7%、 12%和 13.45%，旅游业已成为西安经济的支柱产业之一 。 无论是接待人数还是创汇收入，都占了全省 70%左右的份额，不仅是陕西名副其实的旅游中心城市 ， 也是西北地区各城市无法相比的 。 现在 ， 西安旅游业面临着千载难逢的历史机遇： 政府对旅游业主导产业地位的确立 ， 为旅游业获得政策资金方面的支持提供了可能。 西部大开发战略的实施 ， 将使西安旅游基础设施进一步改善 ， 商务旅游 、 会展旅游的人数将大幅度提高。 中国加入 WTO， 旅游市场的对外开放为西安旅游业的跳跃式发展提供了巨大的机遇。 随着国民生活水平的提高 ， 人们的旅游意识增强 ， 旅游市场逐渐成熟 ， 西安旅游业将拥有巨大的客源市场。第二 节 项目 建设的 依据一、政府引导2002年 12 月，陕西省主要领导提出充分开发地热资源、大力发展温泉旅游的建议 ，省政府主管领导主持召开省级 、 市县和省级厅局领导参加的专题会议 ， 对利用我省地热资源开发旅游项目进行了全面的部署 ， 并发出 关于利用地热资源开发旅游项目会议纪要 。随后，省政府组织两个工作团，专程赴日本对温泉旅游进行访问考察，并出台有关政策 ，鼓励开发利用地热资源 。 除在项目立项 、 规划审批方面给予支持外 ， 还对温泉旅游项目提供贷款贴息等。二、报告编制依据1 、 陕西省旅游发展 “ 十五 ” 规划 （陕西省旅游局 2000年）2 、 陕西省秦岭北麓地热资源开发前景评估报告 （陕西工程勘察研究院 2003年）3 、 楼观台温泉旅游项目项目建议书及立项批复文件（陕西省计委 2003年）44 、 楼观道温泉规划设计说明书 （西安建筑科技大学规划设计院 2003年）5 、 楼观台森林公园总体规划 （）6 、陕西旅游集团公司和陕西楼观台实验林场协议（ 2005年 4 月）7 、国家现行的有关政策和法规三、项目建设单位简介陕西旅游集团公司 成立 于 1998 年 1 2 月 ， 是陕西省政府批准成立的国有 独资企业 （ 2005年改由省国资委管理 ） ， 是以经营旅游业为主，面向国际、国内市场，进行多元化投资经营的大型旅游集团 公司 。集团现有 20 家全资子公司 ， 1 家控股公司 ， 1 家参股公司 。 涉及景区 （ 点 ） 、 旅行社 、饭店、汽车营运、旅游广告、旅游纪念品等多种业务的经营和开发， 形成了融 “ 食、住 、行、游、购、娱 ” 六要素为一体的旅游产业体系。六年来 ， 公司累计接待国内外旅游者 3300万人次 ， 实现经营收入 45 亿元 ， 上缴税 利3.3亿元 ， 用于文物保护和环境保护的资金投入 7000多万元 ， 用于景区点建设和旅游宾馆 、汽车等项目的更新改造投入 6 亿多元 。 公司的资产总量由 1998年成立初的不到 13 亿元增加到 2004年的 32 亿元 ， 资产负债率由 1998年的 80%下降到目前的 60%， 所有者权益 达12 亿元，公司已进入持续高速成长期，成为初具规模实力、在全国具有一定影响的旅游集团。陕 西 省 楼 观 台 实 验 林 场 最 早 成 立 于 20 世 纪 40 年 代 ， 现 为 陕 西 省 林 业 厅 直 属 单位 ， 与 “ 楼 观 台 国 家 森 林 公 园 ” 、 “ 陕 西 省 珍 稀 动 物 抢 救 研 究 饲 养 中 心 ” 合 署 办 公 。楼观台国家森林公园是全国建立最早的 12 个森林公园之一，总经营面积 41 万亩 ， 人文、自然、森林景观、景点 200余处。 楼 观 台 森 林 公 园 是 西 安 郊 区 融 自 然 景 观 、 人 文景 观 、 珍 稀 动 物 资 源 于 一 体 的 最 具 特 色 的 文 化 旅 游 区 ， 具 有 发 展 城 市 郊 区 休 闲 度 假旅 游 的 潜 力 。 目 前 ， 年 接 待 游 客 约 30 万 人 次 。第二章 项目建设的基本条件第一 节 自然 资源条 件一、区位及交通5楼观台为中国 道教发祥地之一， 被称为 “ 天下第一福地 ” ，位于周至县以东约 10 公里的秦岭北麓，距离西安市 70 公里。由西安经达的公路有：绕城高速公路 西（安）汉（中）高速公路 秦岭北麓环山旅游公路、以及西（安）宝（鸡）高速公路、 G310国道、 G108国道，从西安自驾车约 40 50 分钟。楼观道温泉 项目选址在公园入口西侧的竹林内，紧邻楼观台人文景观精华 老子说经台 ， 西侧为省珍稀野生动物抢救中心 ， 东侧为百竹园 ， 北侧为百花园 （ 二期项目未来用地 ） 。基地现状植被较好，景观质量优良，生态环境极佳。二、自然环境楼观台地理坐标约为东经 108 19 36 ， 北纬 34 12 45 ， 地处秦岭北麓的浅山区地带 ， 年平均气温为 13.2 。 最热为 7 月 ， 极端气温 42.4 ， 平均气温为 2 6 . 5 。 最冷为 1 月，极端最低气温 20.2 ，平均气温为 1.2 。年平均日照 1993.7小时，年降水量 674.3毫米 ， 平均降水日数 100.2天 ， 多集中在 7 月至 9 月 ， 最大降雨量为 1083.3毫米 ，无霜期 225天。旅游适宜天气为 210天。第二 节 社会 经济条 件据西安市统计局 2003年的城镇居民经济生活资料显示 ， 西安市城镇居民人均年可支配收入为 7748元，其中旅游产品的支出占 12.4%，为 960元。根据黄金周旅游资料的显示 ，城镇居民的出游率为 9.45%，城区居民的出游率估计可达 12%。根据调查资料 ， 关中地区 2002年温泉旅游接待游客量为 295万人次 ， 地热资源的用水量超过 500 104 米 3 ，直接收入估计在 1.2亿人民币左右，综合收入约为 5 亿人民币。第三 节 与西 安旅游 网络的 关系目前 ， 以西安为中心的省内旅游形成东线 、 西线 、 南线 、 北线四条基本线路 ， 其中东线和西线的旅游产品质量高、客源旺、市场成熟。楼观道温泉项目将依托西线旅游网络 ，成为西去太白山、法门寺、天台山的一个必经之点。除此之外 ， 西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带 ， 斥巨资修通了环山旅游专线公路 ， 把终南山一线的翠华山 、 南五台 、 青华山 、 野生动物园 、 丰峪口 、 高冠瀑布 、6草堂寺（古长安八景之一 ） 、亚健高尔夫球场、太平森林公园、朱雀森林公园、楼观台森林公园、仙游寺（隋代）等自然人文景观串成一条金色项链。第三章 市场分析与论证第一 节 陕西 旅游市 场现状陕西作为我国的旅游大省 ， 在现已开发的旅游产品中 ， 历史文化遗产是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的 “ 魂 ” ，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和市场份额。这种 “ 历史文物古迹 ” 的观光旅游产品 ， 对体验异质文化感受的国外客源市场有着强烈的吸引力 ， 但是对于国内 、 省内的客源市场 ， 尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不具备竞争力。形成 “ 远道客人多，近处客人少 ” 的局面，这也是我省作为文物资源大省 ，但是旅游收入的排名一直徘徊不前的主要原因。近几年 ， 我省及西安市近郊积极的开发了一些休闲度假旅游区 ， 在经营初期大都取得了较好的经济和社会效益 ， 满足了消费者需求 ， 但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的现象。主要原因一是 项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托 ， “ 环境附加值 ” 很低 ；二是对于 “ 文化附加值 ” 的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同 ， 没有形成自己的核心竞争力和独特性买点。陕西旅游目前存在的主要问题是 ： 结构单一的 “ 文物古迹游 ” 仍占统治地位 ， 休闲度假旅游发展缓慢 ， 内含不够丰富 、 外延不充分 。 实行结构调整 ， 消除我省旅游产品开发的滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路。第二 节 西安 温泉服 务业现 状自 90 年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头。温泉沐浴作为一项现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受。西安市温泉服务活动 ， 主要是利用温泉水或加热水 ， 以室内为主 ， 把洗浴 、 餐饮和休7闲娱乐结合起来，形成各种浴场、浴都、洗浴中心，也有少量的郊区温泉度假村形式 ， 为城市一部分高端消费群体和普通市民服务 ， 基本形成规模 。 据估计每家浴场的日接待能力都在 300 600人左右，日营业额可达 50 万元。就资源和历史影响而言，还有一些地方具有良好的地热资源条件，但都处于长期的徘徊局面。基本情况如下：骊山温泉 （ 临潼 ） ： 历史悠久 ， 影响较大 ， 知名度最高 ， 服务设施比较完备 ， 可依托华清池和兵马俑的影响力开展温泉旅游活动。但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待一些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。西汤浴温泉 （ 眉县 ） ： 历史悠久 ， 影响较大 ， 有一定知名度 ， 主要依靠太白山的旅游吸引力，目前经营的单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差。东汤浴温泉 （ 蓝田 ） ： 历史悠久 ， 唐代称 “ 石门温泉 ” ， 唐明皇曾赐名修建 “ 大兴汤院 ” 。温泉经营单位主要项目有普通的洗浴、桑拿、游泳、水疗、康复、保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人。综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境、历史文化、旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成一种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大的效益。第三 节 温泉 旅游产 品的特 点一、 投资周期短、初期投资较少温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托 ， 给常规传统旅游项目增加具有特色的环境和文化附加值 。 与其他人工开发的旅游项目相比 ， 温泉旅游项目具有投资周期短 、 初期投资较少的优势 ， 在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少。二、具有多次、重复性消费的特点自然风光 、 历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介 ， 一次性消费即可满足 ， 即使象 “ 锦8绣中华 ” 、 “ 世界之窗 ” 这样大资金 、 大制作的旅游产品 ， 其吸引的消费群体也多为初次观光的游客 。 温泉旅游项目是以身体感受为媒介 ， 充分调动起人体的生理需求 ， 存在着多次性消费的特点 。 在这里 ， 消费者追求的是 “ 高雅 、 健康 、 特殊 、 新奇 ” 的特点 ， 只要在温泉这个自然资源的基础上 ， 充分进行 “ 文化 ” 和 “ 环境 ” 附加值的开发 ， 就会形成最为强劲的 “ 独特性卖点 ” ，从而吸引潜在消费者。三、替代产品少温泉旅游产品的开发主要依托是 “ 天然温泉 ” ，这是温泉旅游产品的核心和吸引力之所在 。 温泉旅游可以同时满足消费者 “ 高雅 、 健康 ” 、 “ 休闲 、 度假 ” 、 “ 特殊 、 新奇 ” 的多种生理需要和心理需求，而其它旅游产品很难同时满足消费者的上述心理需求和生理需要 ， 所以 ， 温泉旅游产品没有很大的替代产品空间 ， 所面临的市场竞争和行业的威胁性较小，容易形成自己的核心竞争力。四、良好生态性温泉旅游产品是符合 “ 自然 、 生态 ” 要求的旅游产品 ， 具有生态环保的优势 ， 符合时代的要求和发展 ， 同时也能迎合消费者的心理需求 。 温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健的效果；洗浴后的温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉。第三 节 楼观 道温泉 旅游 产品的 内容楼观道温泉 项目以自然为景观环境 、 以道教文化为基本文化氛围 、 以珍稀动植物和山林景观为游览对象的综合沐浴活动 。 该产品以安全 、 高雅 、 健康 、 惬意的沐浴活动为主体 ，同时提供植物观赏 、 动物观赏 、 园林游憩 、 住宿餐饮 、 消闲娱乐等配套消费内容 。 具体内容如下： 露天温泉浴：各种露天温泉、室内温泉、桑拿浴、蒸汽浴、健身房、休息厅 ， 免费提供饮料、水果、点心、香烟等。 康体娱乐 ： 健身房 、 棋牌室 、 沙狐球 、 乒乓球 、 桌球 、 保龄球 、 室内迷你高尔夫等康体健身。 按摩理疗：提供中式、泰式、港式、日式按摩，足底保健，同时提供美容美发 、医疗健康咨询等。 中药养生浴：提供各种以传统的名贵中草药配置而成的中药沐浴、汤泡。9 度假休闲游 ： 提供相当于四星级酒店的住宿设施 ， 以及大小别墅和木屋等度假休闲设施 ， 大小别墅和木屋中提供室内小型温泉休闲池一座 （ 入住的游客免费提供两张露天温泉浴门票 ） 。 餐饮 ： 中餐厅提供关中风味 、 道家风味 、 田园风味等特色健康美食菜肴 ， 西餐厅提供标准西式套餐和各种西式小点。第四 节 楼观 道温泉 的市 场定位按照 “ 商品定位理论 ” ， 营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位 ， 确定产品针对消费者某方面需求的满足 ， 并据此确定产品所针对的目标市场 。 本报告采用以消费群消费水平为主 、 以消费群消费规模为辅的定位原则来确定市场 ， 从而完成市场的进一步细分 。 2003年 1 月 9 日 中国经济时报 刊载 市场急需新的消费热点 称 ： “ 得到公认的 20/80 法则告诉我们， 20%的富有群体占有储蓄及财产的 80%， 9.2万亿元储蓄中 20%的人群拥有 7.36万亿元 , 有效的消费主体应该是这 20%的群体。但是，对于 20%的群体而言 ， 既定市场的消费需求已近饱和 ， 为他们提供的高端商品严重不足 ， 以至于无法从他们的口袋里掏出钱来 。 这个社会阶层所需要的是更高层次的 ， 更具品位的 、 更体现身份与地位的产品。这种产品尚未在市场上出现，致使市场的有效消费出现了瓶颈 ” 。随着家庭轿车的普及 ， 黄金旅游周的兴起以及带薪休假制的产生 ， 周末游 、 双休游 、 短假游必然是下一个消费热点。基于以上分析 ， 楼观道温泉 项目开发的初期 ， 恰好可以应合这个消费热点 ， 成为西安市旅游市场新的消费热点 。 因此 ， 项目市场定位于 ： 针对都市一部分先富起来的高收入阶层为基本消费群体，以及豪华旅游团队和商务客户群体。在产品的发展中期 ， 由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代 ， 道温泉项目 则应当适时降级消费者层次 ， 扩展消费市场的角度 ， 面对西安的城市洗浴市场吸引潜在的普通大众化消费群体。第四章 项目规划建设方案第一 节 项目 总体规 划布局10一 、 综合服务区 ： 主要包括客房 、 餐饮 、 会议服务 、 停车场 、 休闲娱乐和旅游纪念品销售等。1 、客房：分为经济区和高档区，经济实用型客房主要接待散客、经济旅游团和一般会议 ， 床位数约为 122张 ； 高档客房按四星级标准建造装修 ， 主要接待中档旅游团和豪华旅游团，同时接待中小型会议，床位数为 116张。接待大厅按照四星级标准建造。2 、 餐饮 ： 按照涉外旅游的标准建造布置 ， 其接待能力为 ： 可同时解决 300 400人同时用餐，能够提供中餐、西餐、药膳以及快餐服务。3 、会议接待及休闲娱乐：设接纳 150- 200人左右多功能厅一个，供 50 人使用的会议室一个，供 30 人使用的会议室两个。休闲娱乐区设乒乓球、台球、射箭、保龄球、室内迷你高尔夫球、自助式卡拉 OK、茶秀、咖啡、酒吧、音乐室等。4 、 停车场 ： 可以停放 200辆小汽车 、 50 辆面包车和大轿车 ， 配备相应的小卖服务设施。二、室内温泉汤泡区 ：1 、更衣、洗浴、消毒部：设接待大厅，男、女更衣间、净身淋浴间、桑拿按摩房、室内汤泡区、消毒隔离区等，满足同时接待 300名男士、 100名女士的需要。2 、休息保健娱乐部：设休息室、棋牌室、中医保健按摩房、心理咨询按摩屋、中国茶馆、西式咖啡屋。三、室外特色温泉汤泡区 ：主要设有各种特色的室外温泉汤池 ， 供游客泡汤享受 。 特色温泉泡汤池分为可容纳 2人 、 6 人 、 8 人 、 10 人 、 15 人等规模 ， 满足不同规模的群体使用 。 室外汤池按特色分为纯温泉汤池和药温泉汤池，药汤池主要配置根据道家典籍和中药典籍研制的药方。汤池采用露天或半露天形式 ， 并配以古典背景音乐 。 为保持游客群体相对的私密性和安静要求，汤池四周、各小区之间、相邻汤池之间植以楼观台特有的竹子作为自然隔断 ，其间广植四季常青树种及阔叶常绿植物 ， 内部各小区之间用曲折的木栈道连接 ， 选配历代著名诗人在此留下的诗文，刻在风格各异的山石上，烘托出浓浓的文化气息。四、别墅汤泡区 ：考虑高档及商务消费群体的需要 ， 拟建造别墅汤泡群 （ 总体为 1015 套别墅 ） ， 每套别墅设会客厅 1 个，大客房 1 个，标准间 2 个，盥洗间 3 个，休息间 1 个，室内汤池 211个，室外汤池及小型泳池各 1 个。五、大众化温泉特色活动区 ：为满足普通消费群体的需求 ， 在道温泉主体活动区北侧 ， 建造温泉大厅活动区 ， 主要有 ： 室内游泳池 、 洗浴净身 、 室内泡汤 、 儿童戏水等 ； 另外 ， 利用浴后的温泉水养殖特色热带鱼类，供游客浴后休息、垂钓、烧烤。第二 节 项目 建设分 期设想基于四块规划用地相对完整独立，用地之间道路相隔，难于在用地上统一与封闭 。 因而 ， 可以形成内容功能差异的不同园区 ， 既联系又独立 ， 可面向不同的功能定位 ， 在此基础上形成二期开发思路。一期建设：以中段地块作为一期，建 道温泉项目 的 “ 道浴园 ” 中高档的道文化庭院宾馆式特色汤泡休闲度假项目 ( 含停车场 ) 。二期建设 ： 以南段地块作为二期 ， 建 道温泉项目 的 “ 德浴园 ” 高档的道文化自然园林别墅式特色汤泡休闲度假项目；以北段地块作为三期，建 道温泉项目 的 “ 仙浴园 ” 大众化文化园林式的戏水与特色汤泡度假项目。第三 节 项目 建筑 风格一、项目文化特色背景楼观台是我国道文化的发祥地 ， 发韧于周 ， 累代相传 ， 群贤荟萃 ， 文化灿烂 ， 声名遐迩 ， 影响深远 。 至隋唐 ， 楼观台发展进入鼎盛时期 ， 延及宋元 ， 兴旺盛况不衰 ， 香火绵延不绝。项目用地之南遥相正对楼观台炼丹峰 ， 东南为说经台 ， 西面 1 . 5 公里为大秦寺和老子墓，均为楼观台的著名景点。当地的民情风俗资源主要有：源于周朝的 “ 集贤古乐 ” 、 兴 起于 汉代 的 民间娱乐活动 “ 牛斗虎 ” 、 周 至锣 鼓 、 社火与戏剧 （ 包括秦腔 、 眉户 、 弦板腔 、 道情等 ） 。 历史上 “ 不食周粟 ” 死于首阳山的商臣伯夷 、 叔齐的故事流传在这一地区 。 财神赵公明的故里 赵代村。白居易任周至县尉时创作诗歌数十首，其中以长恨歌为代表。12二、项目的文化特色定位道温泉项目 所处基地有着深厚的文化背景和人文积淀 ， 系统 、 深入 、 准确挖掘地域的文化内涵是项目的重要支撑点之一 。 因此 ， 建筑风格要完善基地文脉结构 ， 寻找 道温泉 与说经台、炼丹峰的文化、景观结合点，使之 1 、具有道文化的建筑及环境风格特色；2 、具有竹文化的植物文化特色；3 、符合楼观台山体空间特征的空间景象特色；4 、体现水特征的园林风格特色；5 、融道家养生、汉唐古乐、歌舞艺道、琴棋书画与温泉汤泡游憩活动为一体。三、项目建设空间形态结构体现 “ 道文化圣地 ” 的人文景象 ， 体现 “ 道文化发祥地 ” 和 “ 道教祖庭地 ” 的空间氛围 ， 突出 “ 藏而不露 、 露而不现 、 幽山静水 、 道法自然 ” 的景观魅力 ， 完善道 温泉项目 的景象结构和空间形态结构：在总体平面上 ， 以 “ 东西南北中 ” 和 “ 金木水火土 ” 五方五行景观结构为基础 ， 形成“ 净心 学道 悟性 修炼 考验 ” 的人文景观结构 ； 形成 “ 宗圣宫 道温泉 说经台 闻仙沟 炼丹峰 化女泉 老子广场 ” 的游赏路线。在视觉感受方面 ， 按关中民居体量风格和院落形式 ， 融入固有的环境建筑物体量风格 ，凸现竹文化特色的植物种植 ， 使基地外部视觉感受为竹林中的温泉 ； 露天汤泡区和室内汤泡区的装修材料均为天然材料和显示自然肌理的方式加工。出于实用经济和使用合理的基本要求 ， 项目的主要构筑物采用砖混框架相结合 ， 个别设施突出传统模结构手法。装修手法和选材力求古朴典雅、表现出 “ 天人合一 ” “ 道法自然 ” 的意境。第四 节 项目 建设基 本条件一、气候特点楼观台地区地处秦岭北麓的浅山区地带 ， 气候状况属暖温带大陆性季风气候的湿润地区，四时分明，夏季短而炎热，冬季长而寒冷，夏秋低温多雨。年平均气温为 13.2 ， 最热月为 7 月 ， 平均气温为 2 6 . 5 ， 极端气温 42.4 ； 最冷月为 1 月 ， 平均气温为 1.2 ，13极端最低气温 20.2 ， 年 。 年平均日照 1993.7小时 ， 年降水量 674.3毫米 ， 平均降水日数 100.2天 ， 旅游适宜天气为 210天 。 对项目的要求是 ， 晚春至中秋以户外温泉汤泡为主开展经营活动，深秋至早春时段，以室内温泉汤泡活动为主。二、给排水系统条件供水管线已铺至项目用地东边缘，管径为 3 寸。水厂的机井出水量约为 50 立方米 /小时 ， 水厂蓄水池在娘娘庙处 ， 水池容量约 为 500 立方米 ， 水位高差与项目用地约 为 30- - 5 0米。雨水排水管沟现有沿项目用地东边至仿古街 。 污水排水管用地内是从仙都饭店穿百花园经林场家属楼至仿古街。仿古街城市污水渠位于道路两侧，渠的断面高 1 米，宽 0.85米 。 在虎豹沟口西湖南侧道路截山体洪水通过道路排走 ， 用地内形成径流通过沿基地西侧规划排洪沟至老干楼处然后按地形自然排放。三、供电情况建设用地附近有 2 条 10KV 高压线穿越：1 、周至县电力公司（农电）线路，为楼观专线，供电范围为团标、三清、西楼观、林场、道观等。现用电量约为 3200KVA，导线规格 70 平方毫米，楼观变电站有一台5000KVA 的变压器 ， 距建设用地约 5 公里 。 周至电力公司提出 ， 可单独提供一条 4600KVA的专用线，由楼观变电所距用地约 1 公里，导线规格 95 平方毫米。2 、另一条线路距基地约 500米，为周至县供电局线路。总供电量为 13200KVA，现有余量为 12000KVA，导线规格为 120平方毫米。四、电话、电视网络情况电话光缆已接至林场办公楼 ， 并有足够的容量 ， 可按项目要求配置 ， 提供电话和宽带服务。广电的电视网络已接至林场，可单独提供 10- - 20 兆宽带。电信和联通在景区均有信号塔。第五章 项目一期工程建设方案14第一 节 项目 建设内 容及性 质在仙都饭店（林场招待所）的基础上，建设特色温泉汤泡区。主要是将接待宾馆 、 别墅 、 餐饮等服务设 、 洗浴汤泡设施 （ 温泉汤泡设施以室外和室内汤泡特色为主体 ） 建设完善，形成比较完善的规模和功能。其定位为：控制建设规模，面向中高档度假消费市场 ，树立 楼观道温泉 的品牌，打开市场。第二 节 容量 分析一、容量控制依据水体清新度控制 ： 温泉沐浴水体必须通过不断的补充新鲜水 、 置换掉旧水来保持沐浴水体的清新度 ， 以便达到卫生标准 。 所以 ， 地热水井或温泉以小时流量作为水体清新度的控制依据。温泉沐浴水体每天被新鲜水置换 2 轮较为适宜。日周转率 ： 温泉沐浴的游览行为动态与自然风景区的游览行为动态有所不同 ， 前者的动态高峰出现在下午 、 傍晚甚至是夜晚时段 ， 动态低谷多为上午时段 。 因此 ， 将上午设定为 道温泉项目 “ 道浴园 ” 区的清洁维护时段 ， 下午至夜晚为营业时段 ， 日周转率设定为 2 。二、环境容量计算1 、热水量容量：地热井日供水量为 720吨，设定每人次用水量指标为 0.5m 3 ，则算得日环境容量为：日瞬时接待容量 ： 720 0.5 2 = 720（人次）日接待容量： 720 0.5= 1440（人次）2 、 环境容量 ： 汤泡区面积 2 公顷 ， 以每个游人所占平均游览面积 50m 2 ， 则算得汤泡区容量为：日瞬时接待容量： 20000 50 = 400（人次）日接待容量： 20000 50X2 = 800（人次）3 、 心理容量 ： 汤泡区面积 2 公顷 ， 除去 10 米宽的竹林防护带及设施用地 ， 还剩余 1.7公顷 ， 景观园林及交通占面积约为 1/3 ， 则汤泡池实际建设用地为 5700米 2 ， 根据视觉隔离、声音隔离、景观适宜度及心理因素综合考虑，汤泡区的池岸比关系取 1 ： 4 （水池占用地面积的 1/5 ） ， 每人在池中所占面积最小值为 2.5m 2 ， 由此可计算汤泡区最大瞬时容量15为 456人次。4 、水体清新度：地热井全天出水 720吨，若以每轮接待 400人计，周转率取 2 ，每人用水 0.5吨，共需温泉水 400吨，置换两次需用水 800吨。5 、 总体环境容量 ： 汤泡区 2.0公顷 ， 计算瞬时最大容量 456人次 ， 周转率取 2 ， 日容量为 912人次 。 温泉别墅区面积 3.07公顷 ， 中心服务区 2.33公顷 ， 珍稀植物区 2.8公顷 ，共计 8.2公顷。可游面积按 20%计，单位面积取 50m 2 / 人，周转率取 2 ，由此：瞬时最大容量： 82000 20 50 = 328（人次）日最大容量： 82000 20 50 2 = 656（人次）根据以上计算，可以得出：瞬时最大容量： 328+456= 784（人次）日最大容量： 656+912= 1568（人次）根据 道温泉项目 的实际情况 ， 既满足经营者最大经营效益要求 ， 又满足游人追求最满意的效果，设定瞬时最大容量为 700人次，日最大容量为 1400人次作为管理指标。三、项目经营时段设定分析旅游旺季为 4 10 月 ， 共 7 个月 ， 包含 2 个黄金周 、 春夏秋 3 个季节 ， 适宜室外泡汤 。以室外活动为主的旅游项目，冬季基本停业，使旅游市场冬季基本以城市室内活动为主 。冬季为 11 3 月 ， 共 5 个月 ， 包含 1 个黄金周 ， 仅适宜室内泡汤 ， 但有雨雪雾霁等特色天侯 ， 以冬季的自然特色 ， 可进行反季节营销 。 冬季营业 ， 室内泡汤的规模是整个项目的基本规模。四、市场机遇和客源构成客源构成分为两大块：旅游客源占 50-60%，会议及商务客源占 40-50%。旅游客源：由汤泡游客和景区游客组成。汤泡游客为主体游客，有团队和散客组成 ，是项目主体客源，周时间分布在周 5-6。景区游客年量 18 万，年时间集中分布，在几个节日，非项目主体客源。会议客源：团体及商务会议是项目的主体客源。年时间分布，旺季 10-5 月，共 8 个月 。 周时间分布在周 1-3。 会议规模控制在中小型会议 ， 为 100人 、 60 人 、 20 人 、 10 人 。第三 节 一期 项目主 要布局 及功能16一、总体构思根据地形特点以及周边环境关系 ， 运用中国传统建筑 “ 五行五方 ” 的布局手法 ， 道温泉区的四大功能区依南北山势 ， 自然院落式布局和关中民居风格 ， 庭院均向南遥指炼丹峰 ，形成 “ 道法于天、形成于地 ” 的自然格局。同时 ， 由北部的院落群到中部的主体汤泡建筑和林中汤泡至南部的保留竹林 ， 形成由低到高的自然过渡 。 利用地形高差 ， 形成跨台建筑和依台跌落的五彩瑶池水景汤泡等山地园林景色。突出自然和道家文化特色。入口庭院区 、 汤泡休闲区 、 汤泡别墅区 、 宾馆服务区 ， 高低相错 、 分层布置 ， 其间以绿树 、 翠竹 、 笆篱 、 花草香隔别 。 游客或徜徉花间曲径 、 或置身温泉清水 、 或仰观星辰云霞、或小憩青绿浓荫、充分体验和享受大自然的魅力。二、分区与功能1 、入口庭院区： 由森林公园主干道进入道温泉园区的入口空间，联系宾馆服务区和汤泡休闲区， 广场和道路铺装自然青石，与土相接处不设镶边。紫藤烟雾 ：位于庭院入口台阶北侧与车行坡道之间，由古井、紫藤、柿树组合而成 。在森林公园主干道由外入园时，能够醒目的看见。丹峰遥瞻 ： 位于庭院入口台阶正西相对的特色宾馆屋角处 ， 由通天亭 、 紫藤和古松组合而成 。 通天亭可南向瞭望 ， 因借炼丹峰和说经台的景象 ， 迎面八卦金汤主体建筑 。 通天亭为一木构结草为亭 ， 亭位于苍劲古松之下 ， 叠石之上 。 通过通天亭来框景 ， 凸现炼丹峰 、说经台、八卦金汤三者的空间关系。原地保留有近 20 年的紫藤，形态盘根错节、遒劲有力，具有观赏价值。天泉映翠 ： 位于八卦金汤门厅的西侧 ， 坡地竹林石径中一条溪水 ， 层层跌落 ， 水形收放有序 ， 在八卦金汤门厅前形成一潭清水 。 翠竹的倩影落在了水面 。 春天 ， 竹子的抽节声和潺潺的水声交相辉映。清荷鱼影 ： 位于八卦金汤门厅前 ， 一潭清水 ， 石槽吐水 。 作为夏季景观 ， 水中种植荷花、睡莲、等水生植物；作为冬季景观，温泉水中养观赏鱼，白雪温泉鱼影。2 、宾馆服务区：由客舍宾馆和特色客房区、会议中心、大堂区、客舍汤泡区、紫云苑组成。特色客房 ： 由原仙都饭店招待所改造而成 ， 改建后宾馆将原招待所平屋顶改为坡屋顶 ，并引入关中民居中的隔扇、墙垛等元素，形成强烈的关中民居建筑风格。招待所拆除面积 460m 2 ，特色宾馆在招待所拆除后增建面积 318m 2 。17万象观：是道温泉宾馆的接待部分，共 360m 2 ，由大堂和游廊组成，大堂内设服务总台、商务厅和休息座椅，并在南北两侧设通廊分别与会议中心和特色宾馆相连。会议中心：由两层组成，分别为一层的娱乐区和二层的会议区，总面积 1160m 2 。 娱乐区面积为 500m 2 ，设有娱乐室 6 间，及男女卫生间各 1 间，交通面积 148m 2 。会议区面积为 660m 2 ，设有大会议室 1 间，中会议室 2 间，小会议室 2 间，准备室 2 间，以及男女卫生间各 1 间。客舍宾馆 （ 标准客房 ） ： 是道温泉宾馆的住宿及设备用房部分 ， 共 4 层 ， 总面积为 3367m 2 。按四星级旅游宾馆设计。下一层面积为 977m 2 ， 包括标准间 9 间 ， 设备用房 2 间 ， 消防控制室 1 间 ， 锅炉房 1间，空调机房 1 间。一层面积为 924m 2 ，包括标准间 19 间。二层面积为 924m 2 ，包括标准间 19 间。三层面积为 542m 2 ，包括标准间 11 间。客舍汤泡：是宾馆中的汤泡休闲区，自助方式使用。共一层，总面积 849m 2 。包括门厅，男女更衣室，男女室内汤泡，男室外汤泡，女室外汤泡。紫云苑（特色餐饮管理服务区 ） ： 为餐厅、员工住宿及办公部分，共三层，总面积 为2582m 2 。下一层面积为 842m 2 ，包括厨房，餐厅；一层面积为 924m 2 ，包括备餐，餐厅，员工宿舍 8 间、员工餐厅 1 间、员工用厕 1 间；二层面积为 816m 2 ，包括员工宿舍 6 间，办公大厅 1 间、经理室 2 间、办公室 3 间、卫生间 1 间。3 、汤泡休闲区：由室内汤泡建筑八卦金汤和室外汤泡区组成。室内汤泡区是反季节的体验项目，在冬季可形成特色，扩大汤泡时间。露天汤泡是道浴园区的主要内容之一，游客在这里可以进行男女着泳装混合露天汤泡，与大自然零距离接触，充分体验到与大自然温馨亲和的魅力，提供一流的沐浴品质 。八卦金汤（室内汤泡 ） ：为院落式洗浴大厅。建筑物共 3 层，总建筑面积 1700m 2 ，内容包括：门厅、总服务台、休息厅、卫生间等；男女更衣、淋浴、按摩室、桑拿室 、 庭院露天汤泡 、 二次更衣 、 休息厅 、 茶座 、 室内汤泡大厅等 。 室内汤泡大厅内部设计了完备的洗浴功能，形成独具特色的景观。五彩瑶池 ： 依山坡而建 ， 层层跌落 ， 水形收放有序 ， 犹如黄龙的钙化池景观 ， 蓝天碧水，云影飘荡。 周边竹林映衬， 亦如 瑶池仙境。高差 7m ，由 5 层水池组成，总面积为550m 2 左右，由 9 组汤池组成，共可容 400人。可满足黄金周大游客规模时使用，平时18可为景观水供观景用 。 底层池可为游泳池 ， 由浅至深呈缓坡状 ， 池岸仿造人工沙滩 ， 摆放躺椅和遮阳伞，供游客在这里进行游泳和戏水活动，并与歌舞表演相结合。北斗星池 ： 共分 6 个组团 。 每个组团均由大中小池搭配组合 。 露天汤泡区以五彩瑶池为中心，以木栈道为纽带，环绕布置，掩藏于竹林之中。西组团：共有 4 个池，可容 20 人， 10 人池 1 个， 5 人池 1 个， 3 人池 2 个；北组团：共有 5 个池，可容 15 人， 8 人池 2 个， 3 人池 3 个；南组团 ： 共有 8 个池 ， 可容 60 人 ， 15 人池 2 个 ， 10 人池 1 个 ， 5 人池 3 个 ， 3 人 池2 个；东组团：共有 2 个池，可容 7 人， 5 人池 1 个， 2 人池 1 个；中组团：共有 5 个池，可容 25 人， 10 人池 1 个， 5 人池 2 个， 3 人池 2 个；九宫太液池 ： 体现道家养生文化的露天汤泡组团 ， 以道家养生沐浴汤泡流程和中药汤泡为特色。共有 9 座汤泡池。汤泡流程： 净身汤 芳草汤 寒暖汤 灌顶汤 五行 汤 清竹汤 足 脉汤 驻颜汤 浴德汤竹林木屋：为架空的小木屋，可供休息和理疗按摩服务。在汤泡池旁的竹林中设置 ，共有 20 座，按服务半径分布。4 、汤泡别墅区：由反映道文化、竹文化特色园林风格、将汤泡沐浴和居寝休憩结合起来的 3 幢别墅组成 ， 主要接待商务团队和家庭团队及至尊客人 ， 有豪华客房 、 标准客房 、会客厅、娱乐厅、书房、餐厅、阳光间和屋顶花园， 每套面积为 200 300平方米，室内空间敞阔、功能配置齐全、装修尊贵典雅、家具豪华气派。三、用地平衡表：分类 名 称 用地 ( m 2 ) 占地率 备注建 筑 用 地紫云苑（餐厅、员工住宿、办公） 119013.6%特色宾馆（宾馆、住宿） 510会议中心（会议、娱乐） 790万象观（宾馆接待） 400客舍宾馆（宾馆、住宿及设备用房 ） 1190万象观客舍汤泡 320八卦金汤（室内汤泡） 1180种 植 用 地 保留竹林 7370 36%19保留松林 800汤泡区种植 2600庭院区种植 4100道路广场用地入口广场 338015%餐饮广场 1940后勤广场 240会议广场 260别墅广场 460露天汤泡用地 道浴园露天汤泡区 5350 13%分 区入口广场区 3600 8%万象观 - - 宾馆服务区 7850 19%道浴园休闲汤泡区 9280 23%别墅汤泡区 2880 7%其它用地 17390 43%总 计 41000 100%四、服务设施设置构想露天汤泡区 ： 服务设施按组分布 ， 提供喝水 、 吸烟休息处 ， 挡风设计 ； 池边干浴巾服务，简餐服务，电子呼叫系统，小木屋休息，池边理疗按摩服务，服务及安全监控系统 。室内汤泡区 ： 服务设施按组分布 ， 提供喝水 、 吸烟休息处 ； 池边干浴巾服务 ， 简餐自助服务 ， 电子呼叫系统 ， 理疗池 ， 休息屋 ， 池边理疗按摩服务 ， s pa 和香熏服务 ， 服务及安全监控系统。别墅汤泡： 简餐服务，电子呼叫系统，服务及安全监控系统。客舍汤泡：自助服务，服务及安全监控系统。第四 节 其他 工程内 容一、土方工程项目一期用地范围的地势南高北低，南面最高自然地形标高 604.72米，北面最低处自然地面标高 582.2米，总高差 22.45米。用地总长度 295米，用地宽度 80-120m 。平均坡度为 7.6%。根据自然地形及建构筑物的布置要求，采用台阶式布置，将 入口庭院区、20汤泡休闲区、汤泡别墅区、宾馆服务区四 大功能分区布置在 5 个较大的台阶上。第一台阶 ： 标高 583m ， 布置 “ 紫云苑 ” 餐饮 、 “ 万象观 ” 宾馆 、 后勤服务入口等功能建筑物，挖方为主。第二台阶：标高 587m ，布置 宾馆服务区和紫云苑， 挖方为主，填方为辅。第三台阶：标高 590m ，布置八卦金汤，挖方为主，填方为辅。第四台阶：标高 598m ，布置露天汤泡区，挖方填方相平。第五台阶：标高 600m ，布置别墅汤泡区和水泵房区，挖方为主。总计土方总量为 67565立方米 ， 其中填方量为 10066立方米 ， 挖方量为 57499立方米 ，挖方量和填方量相差 47433立方米。二、道路工程 ：1 、车行道：经外部两条交通干线进入楼观台风景区，绕行风景区车行环线北侧进入基地。车行道由楼观台景区北侧车行道向西延伸衔接基地景区 ， 基地一期用地西侧开辟车行道，向南延伸考虑衔接二期用地。新设计路面宽 5 米到 6 米，其中 6 米宽道路 40 米，可供来往错车和停车用。2 、步行道：主要连接服务区和泡汤区内道路。宽 2 米，由步行道和踏步构成。泡汤区道路因地制宜，蜿蜒通幽，由步行道和踏步构成，宽 1.5 米，观光道路总长 450 米。3 、停车位区：森林公园停车场，规划车位 110个；道温泉园区停车场：共有停车位 34 个；后勤停车场，规划车位 4 个；餐厅停车场，规划车位 11 个；会议办公区停车场，规划车位 4 个；别墅区停车场，规划车位 10 个；内部道路停车位，规划车位 5 个。三、绿化种植突出基地竹林的植物主调特色 ， 保留成树 ， 难于保留的尽可能就地移栽 ， 植物选择以秦岭乡土植物为主 ( 如白皮松 、 银杏 、 柿树 、 桃 、 玉兰 、 蜡梅 、 牡丹 、 月季等 ) ， 植物造景21“ 巧、宜、精、雅 ” ， “ 春观花、夏乘凉、秋观果、冬赏枝 ” ，植物配置坚持做到遵循因地制宜 、 因景制宜 、 因时制宜的原则 ， 营造自然山野的园林风格 ， 形成温泉汤泡的环境氛围 。确定新增加 20 余种花木 。 基调树种采用浑厚朴实的广玉兰 、 法国梧桐 、 柳杉 、 桂花 、塔柏等 ， 做到动静分离 ， 在有限空间营造静谧 、 幽深 、 活泼的气氛和意境 。 同时基调树种从头到尾贯穿全园 ， 对情趣各异的各个区起联系协调作用 ， 达到多样统一的效果 ， 总体基调严谨、规则，各分区在基调统一下各有特色。充分利用植物的香味、色彩、形态、叶相、季相等变化特点，形成春天碧桃、紫荆 、迎春、玉兰竞放，夏日美人蕉、紫薇斗艳，秋季桂香扑鼻，冬来梅花吐蕊的缤纷景观。充分利用原有树木 ， 在大树周围合理运用草花和地被物 ， 增加绿化层次 ， 丰富景观效果。绿化工程量见下表：22编号 名称 拉丁名规 格 数量( 株 )单价（元 / 株 ） 备 注株高 ( m ) 胸径（ c m ）1 雪松 Ce drus deodat a ( Roxb.) L oud 1.8-2.3 1 80 元 /M2 湿地松 P i nus e l l i ott i i Engel m 1.5 3 14 35 西安无货3 落叶松 La r i x pri nci pis - r uppre c hti i Ma yr 2.0 50 元 /M4 油松 P i nus t a bula e f orm i s Ca r r 1.5-2.0 5 105 塔柏 S a bina hinensi s ( L. ) Ant.pyra m i dli s 1.0 2 24 3 冠 50CM6 水杉 Me t a s quoia glyptost r oboides Hue t Cheng 6 5 1007 柳杉 Cr yptom e r i a f ort unei Hooibre nk 2.5-4.0 428 法桐 P l a t a t nus ori e nta l i s L 10 9 60 带 60 土球9 泡桐 P a ulownia f ort unei ( S e e m . ) 4.5 8 14 5010 杨树 P opulus a l ba L 8 18 2011 垂柳 S a l i x babylonic a L 1.8-2.0 6 6 812 大叶女贞 Li gust r um l uci dum Ai t 2.0-2.5 8 111 8013 梨树 P yrus bre t s c hnei der i Re hd 3 8 5 50 冠 2.5-3.5M14 锦带 We i gel a f l ori da( bunge) A. DC. 8 10 4 头以上15 乌桕 S a pium s e bif e r um ( L. ) Roxb16 榔榆 Ul m us par vif oli a J a c q 2.5 6 417 白蜡 F r a xinus c hinensi s Roxb 3.0 5 16 2518 水冬瓜 Be ninca s a e S e m e n 5 30 拉丁名不确定19 木瓜 Chae nome l e ss i nensi s ( T houin)Koehne 6 820 山楂 Cr a t a e gus pinnat i f i da Bunge. 1 5 3 6 621 梅花 P r unusm um e ( S i e b)S i e b.e t Zucc 1.5 3 10 冠 1M22 樱花 P r unss e r r ula t a Li ndl. 3 4 12 5023 紫荆 Ce r c i s c hinensi s Bge. 2.5 6 26 12024 合欢 Al biz i a j uli bri s s i n Dura z z 2.5 8 27 8025 白玉兰 Ma gnoli a denudat a De s r 2.0 6 13 20026 广玉兰 Ma gnoli a gra ndif l ora L 2.5-3.0 5 8 18027 桃树 P r unusper s i c a ( L. ) Ba t s c h 3 9 40-45 冠 2.5-3.0M28 核桃 J ugla ns r e gia L 8 27 20029 栾树 Koel r e ute r i a panic ula t a La xm . 2.5 6 31 3030 椿树 Ai l a nthus a l t i s s i m a ( Mi l l . )S wi ngle . 3.0 3-5 2 2031 国槐 S ophora j a ponic a L 15 18 15032 刺槐 Robinia pse ucdoac a c i a L 8 18 2033 大果榆 Ul m a c e a e 8 8 20 拉丁名不确定34 竹 Ba m busoidea e 2.5 1-2 917 5 458.5 注 : 绿化中其中灌木面积共约 : 7779 以上苗木价格根据周至县苗木供应商报价23四、给排水工程1 、供水方案对温泉水采用分区管理的办法，别墅区完全采用温泉水，汤泡区一部分采用温泉浴 ，一部分采用中药浴（加热自来水或利用回水 ） ，餐饮、宾馆、绿化、道路冲洗等用水由自来水供给。用水量计算见附表。楼观道温泉项目 用水量估算表序号名称 最高 日用水 量（ M3 ）最大 时用水 量（ M3 ） 温泉 （ 热 ） 水最 大时用 水量 （ M3 ） 备注1 客房 59.0 6.15 3.72 淋浴 30 3.75 33 员工 7 . 7 0.8 0.44 泡汤 池 1098 366( 进水 时 ) 16( 补水 时 ) 217( 进水 时 ) 16( 补水 时 )5 餐饮 20 36 洗衣 房 100 25 4 锅炉 热水7 冲洗 及绿化65.6 8.28 小计 1380.3 62.9 2 7.1 按补 水时计9 未预 见水量207 9.4 4.1 15%10 合计 1587.3 72.3 31.2最高日用水量 1587.3m 3 ，最大时用水量 72.3m 3 。其中温泉水系统最高日用水量 720m 3 ，最大时用水量 30m 3 。使用后的温泉水再生处理后回用于汤泡池，回用比例 50，每天温泉水取水量为280m 3 左右，以每小时自流 18m 3 / h 计算，完全依靠自流即可满足每天需求。自来水用水量为 1100m 3 （其中中药浴用水 675m 3 ） 。2 、给排水系统：2.1供水系统从公共自来水管网接入 2 根 DN100给水管 ， 在园内连接成环并引至地下生活蓄水池 ，24由园内环状管网直接供应温泉泡汤池等用水 ， 客房等需高压供水的建筑采用变频恒压供水设备供水。在温泉水井处蓄水池设加压泵，将温泉水加压引至标高 610米的的热水蓄水池（ 550m 3 ） ，储存夜间及平常富余的温泉水，自流至温泉泡汤池等用水处。在一期用地设增压泵房供客房等建筑用水 。 温泉泡汤池按每天换水一次设计 ， 换水时间 3 小时 。 温泉水热水量不足时由锅炉加热补水。2.2 温泉水循环系统温泉泡汤池回收用后的废水 ， 收集至废水池 ， 经沉淀 、 过滤 、 消毒处理后 ， 供园内景观及绿化、洗车等用水。2.3 热水系统采用电加热锅炉生产热交换供水 ， 用于供给露天中药汤泡池以及客房 、 洗衣房 、 餐厅等，最大时供 70 热水 10 m 3 。2.4 排水系统污废水 ： 建筑内排废水系统采用污 、 废合流单立管排水系统排出 ， 在院内汇集经化粪池处理后，排入市政污水管网。雨水：建筑屋面雨水采用外结合排水系统，设计重现期为 3 年。院内雨水汇集后 ， 排入市政雨水管网。防洪泄洪 ： 在虎豹沟和地震台通道设拦水措施 ， 使洪水沿道路分流 。 沿西界设排洪沟 ，引洪水出基地。场地雨水排水：利用场地道路，明沟排水。2.5 消防灭火系统消防用水量：系统名称 设计流量 延续时间 ( h) 用水量 ( M3 ) 备注消火栓（室外 ） 25 L/ S 2 180消火栓（室内 ） 15 L/ S 2 108自动喷水 30 L/ S 1 108合计 70 396室内消防水量全部储存在地下消防水池中 ， 水池容积 220M3 。 在室外给水管道设室外消火栓供水 。 消火栓布置保证有两股水柱同时到达任何处 ， 每股水柱流量不小于 5 升 / 秒 ，充实水柱不小于 10 米。消火栓箱内设消防报警按钮，消防时可直接启动消火栓加压泵供水。25消防初期水由屋顶水箱提供，水箱有效容积 18M3 。2.6 管材室内给水管道采用无缝铝合金衬塑管 ， 专用管件连接 ； 排水管道采用排水用硬聚氯乙烯管 ， 粘接 ； 消火栓管道采用焊接钢管 ， 焊接或法兰连接 ； 自喷管道采用内外壁热镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。室外给水、热水管道采用球墨给水铸铁管；排水管道采用排水用硬聚氯乙烯排水管 。所有水泵作隔振处理 ， 水泵进出水管设可曲挠柔性接头 ， 控制管道内水流速度 ， 防止噪音。水泵采用高效水泵，降低能耗。楼观道温泉项目 给排水系统主要设备、构筑物表序号 名称 单位 数量 备注1 60 立方米生活水箱 座 1 不锈钢拼装水箱2 20 立方米屋顶消防水箱 座 1 不锈钢拼装水箱3 550立方米热水池 座 1 地下钢筋混凝土水池4 220立方米消防水池 座 1 地下钢筋混凝土水池5 生活给水设备 套 16 温泉水供水设备 套 17 温泉水供水泵 台 28 室内消火栓加压泵 台 2 1 用 1 备9 自喷加压泵 台 2 1 用 1 备10 消防增压稳压设备 套 111 潜水排污泵 台 613 75 立方米化粪池 座 114 150立方米废水池 座 115 50 立方米水处理设备 套 1五、暖通工程采暖 ： 除别墅外 ， 所有建筑冬季均采用散热器采暖 ， 热媒为 95/70 热水 （ 别墅用双制式空调采暖 ） 。空调： A万象观，紫云苑，八卦金汤和养生茶道等均采用独立的分体空调系统 。B别墅空调采用户式中央空调或分体空调。26通风： A所有室内泡汤均设局部排风系统。B所有室内卫生间设局部排风系统。C餐厅厨房的排烟经过滤净化后再排向大气。热源：采用电锅炉供热。楼观道温泉项目 采暖负荷一览表序号 建筑名称 热指（ w/ m 2 ） 建筑面积（ m 2 ） 采暖热负荷（ w） 备注1 “ 紫云苑 ” 餐厅 120 2374 2848802 万象观客舍 80 7769 6215203 八卦金汤 100 1680 1680004 商业服务 80 350 280005 合计 12173 1102400洗浴水加热估算 ： 加热水温度 70 ， 加热水量 10T/ H， 锅炉加热量按晚上水量计算 。Q = 10000*(70-10)*1.163*1.15= 803( kw)总热负荷：Q = 1102.4+ 803= 1905.4(kw)楼观道温泉项目主要设备一览表（锅炉房 ） ：序号 名称 型号性能 单位 数量 备注1 电热水锅炉 Q= 2.1MW, 台 12 热水循环泵 I S G100-50B/ 4 型Q= 83m 3 / h.H= 38.5m .N= 18.5kw台 23 自动软水器 C M- W- 2.0型 . Q= 1.82.0m 3 / h 台 14 软水箱 2000X1200X1500(H) 个 15 换热器 台 26 洗澡热水循环泵 I S G50-32/4Q= 12m 3 / h.H= 32m .N= 4.0kw台 2六、电气及弱电工程1 、 用户性质及用电量楼观道温泉项目属于一级供电。采用热水电锅炉台条件下，全部装机容量约为 4600kVA。供电负荷等级为一级的设备有 ： 动力与照明系统 ， 消防与报警系统 ， 电话通讯 、 广播 、27监控系统，闭路电视系统，电脑及给水自控系统，电脑管理系统。2 、供电电源采用直埋电缆，由市农电网引来一路 10kV电源至变配电室作为本工程的主供电源 ，为保证用电负荷中消防等重要负荷供电的可靠性，另从市公共电网引入一路 10kV电源 ，作为备用电源。在园内万象观地下室设 10/0.4/0.23kV变配电室。3、 电讯及（低压）弱电楼观道温泉项目 内部采用 600门程控电话交换机 ， 每个房间内设有电话分机 、 彩电 （ 含VOD系统 ）、电脑（别墅及客舍宾馆）、台灯、落地灯、床头灯、脚灯、钥匙牌开关 、 空调器等各种电器设备，客房与服务台装有呼人信号器。大厅采用大面积组合式吸顶灯，餐厅大堂及会议室拟采用高档豪华型吊灯。10门直拨电话，用于行政管理办公室等场所，供电传、火警、公安、长途等使用。4 、自动消防报警系统在每个客房内 、 走道 、 变配电室 、 公共场所 、 商场 、 餐厅等装有烟感报警器 ， 在使用煤气和液 化器的场所 ， 装有可燃性气体探测器 ， 并设有消防控制中心 ， 它可以将探测器收到的信号在控制台上显示出来 ， 自动控制消防泵启动 ， 关闭送风权 ， 打开排烟机 ， 关闭防火门等。5 、 电脑管理系统楼观道温泉项目设立电脑管理中心系统 ， 设立局域网 ， 总服务台可应用电脑管理系统 ，进行客房预订 ， 客房分配 ， 客人住入登记 ， 查询客人离去结胀 （ 各种费用清单 ） 等 ， 向管理部门随时提供出租情况及各种效益指标、数据，提供决策人作各种决策的依据。6 、有线电视及兼容性公共广播系统由市政外线引来有线电视信号 ， 经分前端接口进行电视信号处理 ， 再用同轴电缆送至各层有线电视分支分配网中。公共广播主控设备设在一层消防监控中心 ， 平时播送背景音乐及广播 ， 当有消防报警信号时，系统会自动关闭送背景音乐及广播，起动火灾层及其上、下层切换至消防广播 。其末端一般设在门厅、餐厅、走廊以及露天汤泡区等公共场所。保安电视监控系统 ： 在园区的主要出入口 、 大厅 、 走廊和室外等场所设置不同类型 （ 定焦 、 变焦 、 半球型 、 云台型 ） 的监控摄像机 ， 进行有效监视和记录 。 系统控制主机设在一层消防监控中心。7 、电气设备的选择本项目其他电气设备有 ： 空调设备 、 消防报警及控制设备 、 洗衣设备 、 供水和压及换28热设备 、 变配电设备及柴油发电设备等 ， 厨房电气设备以及电脑 、 电视机 、 冰柜 、 通讯设备、餐饮厨房设备、办公设备、康乐设备、视频管理系统等。第六 节、环 保1 、楼观道温泉项目选址在楼观台国家森林公园游览区，周围的环境状况在国家控制标准之内 ， 属于绿色生态旅游 ， 不会对环境造成污染源 。 本项目建成后 ， 只是产生洗浴尾水 、 客房污水 、 废水和餐饮产生一些带油污水 ， 经过处理 ， 可以达到 污水综合排放标准 GB8978-88的要求。2、环境保护及防治措施提出热水资源的综合利用的途径和方式。例如，热水养殖鱼类，热水培育热带植物 ，开发热水的医用价值。对于温泉泡汤池回收用后的废水，收集至废水池，经沉淀、过滤 、消毒处理后，供园内景观及绿化、洗车等用水。对于客房污、废水经中水和污水处理站处理然后排入城市排水管网。对于厨房带油污水，经隔油器将油污分离后排入市外污水管。3 、其他环保及劳保防护设施变压器高压开关柜选用带保护装置的产品，确保工人操作安全。消防措施：工程设计对消防、排烟、嗓声、空调的防治均采取了必要的措施，4、地热水资源保护以热水产量为依据 ， 以用水量适度小于产水量为要求 ， 合理地制定温泉游览园的容量 、规模 、 开采强度 、 用水强度等一系列指标 。 大力进行温泉热水资源的梯级开发 ， 加强尾水的综合利用，节约能源，保护环境，提高热水资源利用的综合效益。第六章 开发建设与经营管理第一 节 组织 机构设 置及适 应性分 析根据陕西旅游集团公司和楼观台森林公园签署的有关协议 ， 以及省计划委员会关于项目的批复精神 ， 拟由双方为基础或联合其他法人企业 ， 组建一个有限责任公司负责项目的开发建设及经营管理。有限责任公司按照公司法的规定设立，调动多方的积极性 ， 实29行资源和资金的以及管理的最优组合。公司自主经营、自负盈亏，有利于项目的融资 、 建设和经营管理 ， 有利于在该项目获得成功的基础上 ， 寻求全面整合楼观台森林公园旅游资源 ， 加大开发领域和范围 ， 打造和建设一个依托西安大都市的新型文化旅游区 ， 获得更多的效益。有限公司的组织机构如下：董事会监事会总经理总 市 浴 客 餐 会 工 计 人 业 行经 场 场 房 饮 议 程 划 力 务 政理 营 服 服 服 娱 设 财 资 发 保办 销 务 务 务 乐 备 务 源 展 安公 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部室第二 节 人力 资源配 置及员 工培训一、人力资源配置根据项目规划，公司所需员工为 206人，具体组成如下表：序号 工作部门 一线员工 管理人员 辅助管理人员 小计1 总经理办公室 5 5 102 市场营销部 2 8 103 浴场服务部 60 2 4 664 客房服务部 40 2 2 445 餐饮服务部 30 2 2 346 会议娱乐部 5 1 67 计划财务部 2 4 68 工程设备部 5 1 2 89 业务发展部 1 2 310 行政保卫部 20 2 2 243011 合计 160 20 31 21112 所占比例 75.83% 9.48% 14.69% 100%二、人力资源管理公司总经理由公司董事会聘任 ， 副总经理由总经理提名报董事会批准 ， 部门经理由总经理考察选聘 ， 管理人员由总经理办公室考察报总经理批准 ， 公司聘任 ， 营业员 、 服务员等由公司人力资源部面向社会择优录用，并与公司签订劳动合同。三、员工培训根据员工所在的事业部分别培训 ， 采取理论和实践相结合的原则 ， 选取有相关项目管理经验的人员。对于主要管理人员 ， 在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训 ， 并组织赴境外考察学习；对一般管理人员和员工 ， 采用实地培训的原则 ， 聘请专家就地培训 ， 可以在企业内部培训、也可以到国内同类最优企业考察学习，或参加国内培训等多种方式相结合。第二 节 项目 建设进 度计划根据项目总体目标和阶段目标，各阶段计划如下表所示：项目建设进度计划序号 工作内容 实施时间（天） 阶段目标1 施工图设计 90 分批完成专业施工图设计2 施工图审查 60 办理报批手续等3 工程招标及施工准备 60 完成招标及现场 “ 三通一平 ”4 土建施工及设备订货 3005 设备安装及装修 1206 室外工程及人员培训 907 营销组织及试营业 60 市场营销提高8 正式开业31第三 节 建设 施工与 经营管 理的衔 接由于楼观道温泉项目涉及景点内容多 、 工期紧 ， 因此须做好统筹安排 ， 多个小项目同时开工建设，而且在建设的中后期，就需要成立市场拓展部，组建相应的运营管理机构 ，招聘新员工并进行培训，确保项目竣工后即能对游客正式顺利开放，投入运营。第七章 经济效益分析第一 节 投资 估算一、设投资估算楼观台道温泉建设项目投资估算内容包括：土建工程、给排水工程、消防工程、通风空调工程、水处理工程、变配电工程、照明工程、电视电话网络系统、火灾报警系统、园林绿化、小品、构筑物等。二、二、二、二、编制依据1 、 规划设计图及有关说明；2 、 采用现行的标准图集、规范、工艺标准、材料做法；3 、 1999年陕西省建筑工程综合预算定额；4 、 2001年全国统一安装工程预算定额陕西省价目表；5 、 2002年陕西省室内装饰共预算定额；6 、 相关文件及费用定额。三、其它说明1 、 材料差价按照 2005年第三期陕西省建设工程材料信息价及当地市场实际价格编制；2 、 土方工程按照自然地坪相当于设计的室外标高，所挖土方可作为回填土计算；3 、 家具：工器具费用为 531.91万元，详细计算如下：紫云苑： 18.91万元32其中 ： 灶具 5 万元 ， 餐桌 ： 40*0.18万元 = 7.20万元 ， 空调 ： 1341m 2 *50元 m 2 = 6.71万元万象观门庭： 7.20万元其中 ： 服务台 、 写字台 1.2万元 ， 沙发 1.8万元 ， 电脑 2*0.5+2*0.7=2.4万元 ， 空调 360m 2 *50元 =1.80万元会议中心 13.80万元其中：家具娱乐设施 8 万元，空调 1160m 2 *50元 =5.80万元客舍汤泡： 家具 3 万元客舍宾馆：标准间 2.87万元 *58间 + 服务 3 万元 = 169.46万元其中 ： 单人床 2*0.15=0.30万元 ， 茶几 0.05万元 ， 床头柜 0.10万元 ， 沙发 3*0.03万元= 0.09万元，写字台 0.18万元，电视 1.50万元，空调 0.15万元，电脑 0.50万元特色宾馆： 1.85万元 *59间 + 服务 3 万元 = 112.15万元其中 ： 单人床 0.15*2=0.30万元 ， 写字台 0.12万元 ， 电视 1.20万元 ， 床头柜 0.10万元 ，沙发 0.01万元，空调 0.12万元八卦金汤： 33.36万元其 中 ： 沙 发 0.30*10=3 万 元 ， 服 务 台 1 万 元 ， 其 它 3 万 元 ， 衣 柜 124m*2*2=496m 2 *0.03=14.88万元 ， 电脑 0.5*3=1.5万元 ， 单人床 、 床柜 34*0.05=1.70万元 ， 空调 1656m 2 *0.005元 / m 2 =8.28万元服务：木屋 2 万元别墅： 41.58万元其中 ： 单人床 、 床头柜 32*0.25=8万元 ， 沙发 20*0.15=3万元 ， 沙发椅 32*0.04=1.28万元，茶几 3*0.10=0.30万元，写字台 16*0.20=3.20万元，大电视 3*2.20=6.60万元，衣柜 16*0.20=3.20万元，小电视 16*1=16万元，电脑 3*0.70=2.10万元营业用车： 80 万元合计： 483.55万元 *110%=531.91万元4 、 办公及生活家具购置费：62.98+3（其它） =65.98万元其中 ： 宿舍床 41*0.012=0.49万元 ， 衣柜 14*0.30=0.42万元 ， 写字台 、 椅 14*0.03=0.42万元，办公写字台 2*0.2+20*0.05=1.4万元，文件柜 1 万元，电脑 10*0.7=7.00万元 ， 汽车 50 万元附：建设工程投资估算表、单位工程概算表33第二 节 投资 结构及 经营计 划一、投资结构项目注册资本 1000万元，自筹资金 500万元，其余万元为银行贷款或企业融资。二、建设进度计划本项目建设期根据项目实施计划建议确定为 2.5年 。 从 施工图委托设计开始 建设到竣工建成试营业，估计施工实际工期为 30个月左右。三、经营计划根据项目市场预测分析和实际情况 ， 合作方研究决定 ， 本项目经营计划开始营业第二年起即达到正常经营水平 ， 正常经营年的经济指标按市场调查到的实际水平和全国同行业或类似行业的平均水平确定。第三 节 经营 效益预 测一、客源市场分析基本客 源市场：主要来自于西安市的游客，数量可占到 80%。 另外也 包括日本、韩国、东南亚等国家以及台港澳的 部分 游客 。扩大客源市场 ： 周边地 、 市 、 县例如咸阳 、 宝鸡 、 兴平 、 杨凌 、 户县以及当地的游客 ，数量约占 15%。机会客源市场：来自于全国各地的途径游客（含公差）慕名而来，约占 5%。二、营业收入 预测1 、温泉汤泡收入温泉汤泡设计接待量为 1400人次 / 日 ， 按设计接待量的 70%计 ， 每天接待数为 980人次。设计客房总计床位为 219床 ， 入住率按 70%计 ， 每天入住客人为 153人 （ 此 153人可免费享受汤泡服务 ） 。34温泉汤泡门市价为 88 元 / 人次。汤泡收入应为 （ 980 - 153） * 88 元 = 72776（元）汤泡附加收入 （保健按摩、香熏、钟点休息房等项目） 可按汤泡收入的 20%计 ， 即72776* 20%=14555（元）汤泡每日收入为 72776+ 14555= 87331（元）2 、客房收入所有客房入住率均按 70%计算 ， 经济型单间房价按 158元 / 天计 ， 标间按 218元 / 天计 ，豪华型客房按 318元 / 天计，则日收入为：经济性单间 158 *27 * 70% = 2986（元 ） ；经济性标准间 218 * 30 * 70% = 4578（元 ） ；豪华标准间 318 * 66 * 70% = 14692（元）客房每日收入为 2996+ 4578+ 14692= 22446（元）3 、会议、娱乐、停车、购物等其它消费收入参照市场同类消费比例，按客房总收入的 20%、汤泡收入的 15%计，则日收入为 22446* 20% + 87331*15%= 13222（元）4 、餐饮收入餐饮人数按实际接待汤泡人数 980人的 50%计，每人消费 20 元，住宿客人 70%计 ， 每人消费 50 元，则餐饮日均营业额 为 980 * 50% * 20 + 153 * 70% * 50 = 15155（元 ） ，按毛利率 50%计，餐饮日收入为： 7577.5（元）5 、别墅收入别墅共三套。别墅消费实行整体出租，以每套均价 3800元 / 日计，则日收入为： 3800 * 3 = 11400（元）6 、总收入汤泡 、 客房 、 餐饮及其他以全年营业 300日计算 ， 别墅按全年营业 100日计算 ， 则年收入约为：（ 87331+ 22446+ 13222+ 7577.5） * 300 + 11400*100=40312950（元）三、营业成本费用测算：1 、税率按国家有关规定，营业税取营业额的 5%，城市建设维护税取营业税的 7%，教育费35附加取营业税的 3%，企业所得税取利润的 33%。2 、前期费用建设单位管理费取建安工程费用的 3%，工程监理费取建安工程造价的 1.56%，建筑工程设计费取 3%；勘察设计费取总投资的 2.2%。3 、广告及其他费用（含管理费）正常年份 按年营业收入的 2%计 取。 为加强楼观道温泉项目的前期宣传和营销推广 ，从试营业年起，连续两年广告费每年再计提 200万元 。4 、折旧费折旧基金，建设工程折旧年限为 20年，设备 10-12年，办公及交通运输设备为 5 年，残值率为 10% 。5 、维护修理费考虑温泉项目的特殊性，水电以及其他设施维护费用取年折旧费用的 50%。6 、人员工资费用楼观道温泉项目 设计需要员工数为 202 人 ， 年人均工资支出 （ 含薪水 、 奖金 、 津贴等 ）2.5万元，每年共计 505万元。7 、三项公积金按税后利润 10%计提。项目总成本费用估算见附表 3 。8 、工会经费，按工资总额的 2%计取。9 、保险费用，按年营销收入的 0.3%计。经计算 ， 项目在资金变化较为文电 、 营运正常年 （ 第五年 ） ， 营业收入为 4031.3万元 ，经营成本为 1024.87万元。项目计算其年均经营成本为 1164.39万元。四、附表：附表一 固定资产折旧计算表附表二 收入及税收估算表附表三 经营成本费用估算表附表四 损益及利润分配表附表五 借款偿还预测表附表六 建设资金分年度投入计划表附表七 现金流量表36附表八 敏感性因素对项目收益影响分析用表附表九 主要成本费用对估算基础表第四 节 敏感 性分析敏感性分析是指研究影响整体方案的因素中 ， 一个或几个估计值发生变化时 ， 引起整体方案经济效果的相应变化 ， 以及变化的敏感程度的一种方法 。 本项目敏感因素主要为总投资和营业收入额 ， 另外还有经营成本和项目工期等因素 。 为了更好的考察不确定因素对项目可能造成的影响程度 ， 在此仅就项目项目总投资和年营业收入两大敏感因素 、 单因素及双重因素同时发生时，可能对项目内部收益率和财务净现值的影响程度进行预测和评价。主要敏感因素对项目的影响详见附表八。从附表八中可以看出 ， 年营业收入对项目收益的影响程度明显高于建设投资增加的影响程度，为影响收益的最主要和最敏感因素。第五 节 财务 评价指 标一、财务评价指标的选取财务现金流量见附表七 。 根据本项目的特点 ， 采用盈利性项目的经济评价方法 ， 使用净现值、内部收益率、投资回收期等评价指标。二、净现值净现值是把项目计算期内各年的净现金流量按照一个给定的标准折现率（基准收益率 ） 折算到建设期初的现值之和 。 如果项目的净现值大于零 ， 则认为项目可行 ， 否则不可行。根据附表七可知，当折现率 IC =15%时，本项目财务净现值 FNPV=8157.73万元，表明项目是可行的。三、内部收益率内部收益率是指项目净现值为零时的折现率。如果项目内部收益率大于基准收益率 ，则认为项目可行 。 基准收益率是指行业平均收益率 。 本项目基准收益率根据旅游行业现状37取 15%。根据附表七可知，本项目财务基准收益率 FIRR=39.5%，大于基准收益率，表明项目是可行的。敏感性分析结果表明 ， 当项目总投资赠家 % 且营业收入减少 30%时 ， 本项目财务净现值（ IC =15%） FNPV仍能达到 1672.12万元，财务内部收益率 FIRR仍能保持 19.6%。可见本项目抗风险能力是较强的。四、投资回收期投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下 ， 从项目投建之日起 ， 用