怀化市城镇居民住房消费情况调查与分析终稿毕业论文.doc

怀化市城镇居民住房消费情况调查与分析摘 要本文采用文献资料、问卷调查和数理统计等方法，对怀化市居民住房消费情况展开调查，了解怀化市民居住现状，分析潜在消费者对怀化房地产市场的看法及消费需求，给怀化房地产市场的关注者和决策者提供一定参考。研究结果表明，家庭总收入和居民所能接受的房屋单价显著相关；居民购房需求的住房总面积与居民能接受的房价存在正向相关关系；环境因素成为居民购房时关注的主要因素；年轻人和中年人是购房的主力军；银行按揭成为居民购房的主要付款方式；大部分消费者认为怀化市近期房价会基本持平或略有上升。关键字怀化市城镇居民；住房消费；需求分析The Investigation and Analysis of Urban Residents Housing Consumption in Huaihua CityAbstractWith literature method，questionnaire method and mathematical statistics method，based on the investigation of urban residentshousing consumption in Huaihua city，this article is to have the knowledge of the present situation of citizens housing，and analysis the view about Huaihua real estate market and the potential demands of citizens，and provides the reference for real estate markets attention and the policy-makerThe results shows that the family gross income and the resident acceptted price of housing is obviously related； The demand of housing total area and the resident acceptted price of housing has the positive influence relations；Environment has become the major factor of people when buying a house； The young people and the middle-aged person are the main buyers；The bank mortgage becomes the main payment method；The majority of consumers think that the house price of Huaihua will be the same or rise slightly in the near futureKey wordsUrban residents in huaihua city；Housing consumption；Demand analysis一、前言（一）选题背景和意义随着我国改革开放和社会主义市场经济的迅速发展，我国房地产市场化的程度越来越高，人们生活水平不断提高，个人消费已成为市场主流，作为典型的资本密集型产业，房地产产业已经毫无疑问地成为各个城市经济发展的支柱产业之一。然而，房地产市场作为一个波动影响特别大的行业，其受经济、政治、社会等多方面的因素影响极大，房价时刻在起伏，尤其是美国房地产次贷危机以及由此引发的全球性金融危机后，全国各地区的房地产市场受到了不同程度的影响。房地产信贷超紧，商品房销售不畅，民间融资困难，建材价格波动等因素影响，开发企业资金空前紧张，部分在建项目处在停工或半停工状态现屡有发生。一线城市的房地产的弱市也给怀化市房地产带来“山雨欲来风满楼”的连锁效应，消费者普遍存在着“追涨杀跌”的心理预期。但是，不管是从近期还是长期来看，大部分的消费者认为怀化市房价将会稳中有升。为加深我们对怀化市房地产市场基本状况的认识，进一步研究怀化市城镇居民住房消费的特点及存在的问题，在继颜丹丽、李奇等上一届师兄师姐于2007年和2008年进行的两次调查研究之后，2009年我们再次对怀化市房地产市场基本情况进行了调查研究，通过数理统计法着重分析住房需求人群状况、居民购房目的、居民选择性购房影响的因素、居民购房方式、未来的房价预测等，并在此基础上提出建议，从而为广大居民提供更加合理的住房消费决策，为怀化市房地产市场的关注者和决策者提供一定参考和理论依据。（二）文献综述随着我国城镇化进程的加快和各地吸引人才政策的出台，城镇人口数量日益增长，其庞大的消费人群及相应的住房需求成为房地产市场上一支不可忽视的力量。城镇居民住房消费的相关问题越来越受到国内学者的关注并对此展开了大量研究。虞晓芬教授在住房消费研究方面颇有建树，在2001年出版的我国居民购房消费行为特征及影响因素分析中认为，实行住房制度以来，消费者面临的购房环境发生了深刻变化，居民购房消费行为已呈现理性消费、追求效用最大化和回避风险等特征；廖海波从住房消费偏好产权的制度与心理因素分析我国居民住房消费产权的偏好及其影响因素；倪娜在其硕士论文中对我国城镇居民住房能力、住房消费方式、住房消费水平等相关问题进行了定性分析；胡奕斐在购房消费行为模式分析(2001)中，从住房消费行为特征、外部环境及内部心理影响因素和消费行为的基本模式对住房消费行为进行了比较全面的分析；范剑平(2001)对中国城镇居民消费问题分别建模，得到了基于凯恩斯的绝对收入函数的消费者行为模型；张怀阳从居民收入和住房消费关系角度(即消费函数)研究了住房消费市场变化规律，并以上海市为例进行了实证分析，同时在住房消费函数分析的基础上，进一步对“房价收入比”、“住房消费的收入弹性”两个指标进行研究，分析了他们对上海市居民住房消费的影响；华中农业大学2007届李四美在其硕士学位论文中认为城镇居民住房消费现状及影响因素研究健康发展注入了不稳定的因素，究其原因，并不是说城镇居民住房需求不旺，而住房潜在需求呈上升趋势而有效需求则明显不足，潜在的需求还有很大一部分尚成为市场拉动供给的有效需求。随着人类文明的进步，“住房作为人类生存不可替代的必需品，人人都应享有合适的居住设施”的观点已经得到普遍的认可。住房的重要性决定了国外学者对住房问题的高度重视。阿瑟奥沙利文（2003）分析了现行公共住房政策对城市贫困人口的影响，认为联邦住房政策造成住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张通过改革住房政策，消除城市贫困。他通过分析指出支付现金优于提供公共住宅，因为这样可以增加家庭的效用。阿瑟奥沙利文著,苏晓燕等译.城市经济学（第四版）M.北京:中信出版社,2003:56.Lu.Arrondel(2001)认为，影响住房消费的因素可分为主体因素、客体因素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征(通常是住房的区位条件、环境条件以及住房质量等)；环境因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响，如:经济形势、住房政策、当地自然条件等；主体因素是指消费者本身的影响因素，包括消费者收入、储蓄、教育文化、偏好等等。Ortal.一Mange(2002)认为，住房的购买行为可分为住房投资和住房消费两种行为，住房投资受到的影响因素比较多，如投资收益率、市场风险、利率等；而住房消费相对来说则比较简单，主要受住房本身的特征、住房价格以及消费者收入的影响。Leung，C.K.Y(2001)通过实证分析得出，住房消费是一种比较稳定的消费函数，受住房价格的影响不明显，主要受消费者稳定的收入与预期收入有关。李四美.城镇居民住房消费现状及影响因素研究D.武汉:华中农业大学,2007:10.通过对国内外文献的梳理，我们可以看到，在关于中国房地产的相关研究中，国内学者研究视野单一，大多从经济学和管理学角度出发研究问题，往往过于关注经济效率，忽视社会公平；国外学者虽然视野比较广阔，也比较关注社会公平问题，但由于国外学者的研究是基于西方发达的市场经济体制，与我国的实际情况是有很大差异的。本文在研究过程中，以国内外学者对购房消费情况的研究为理论基础，借助数据资料对怀化市购房消费情况进行分析研究，有利于了解西部经济相对落后的城市的房地产购房消费情况，对正确评价怀化市房地产市场状况起到一些借鉴作用。 二、 调查对象与方法此次调查研究的范围主要有城东新区、银湾小区、湖天开发区 、河西等鹤城区内的主要居民区，调查对象是怀化市区内居住的具有一定经济能力的的社会工作者、房地产开发商、销售商及其他的房产代理机构，调查内容主要涉及购房需求人群、购房人的购房能力、拟购房屋的位置选择、何时准备购买、准备购买的面积、购房者选择性购房影响的因素以及居民对怀化市未来房价走势的看法等方面。(见附调查问卷) 此次调查共发放110份问卷，其中有效回收问卷104份，回收率为 94.5%。经检验问卷效度和信度均符合要求。采用抽样调查法为主体, 以必要的统计报表、重点调查、综合分析等为补充，广泛搜集、整理基本统计资料和各方面实用的信息，运用SPSS的交互分析和相关与回归分析来分析和处理数据。通过对回收的调查问卷的仔细分析和经过相关的专业技术方面的推测，以便做到及时准确、科学、严谨、规范。三、数据分析与描述（一）怀化市居民居住现状1家庭结构目前怀化市的家庭结构以三口之家或四口之家为主，所占比例为65.4%，家庭人口为1人的比例为5.8%，家庭人口为两人的比例为16.3%，5人以上者占12.5%。（见表3.1.1）表3.1.1您目前的住房总人口65.85.85.81716.316.322.13937.537.559.62927.927.987.51312.512.5100.0104100.0100.01人2人3人4人5人及以上TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent2住房性质 图3.1.1从调查所涉及的范围来看，目前居民拥有自购商品房占47.1%,占比例最大。单位福利房占13.5%，出租房占34.6%，而经济适用房占3.8%，比例最小。（如图3.1.1）3住房面积从以下调查数据来看，居民居住大部分集中在100-150平方米这个区间段，占总比例的50%，在总价上留有余地，又避免空间太大带来的耗费。有近27.9%的在 60-100平方米这个区间段，可以满足家庭居住的基本需求；很少一部分比例是11.5%的居民选择150平方米以上，享受高品质的现代人居住生活。（如表3.1.2）表3.1.2您目前的住房面积109.69.79.71312.512.622.31615.415.537.92826.927.265.02423.123.388.376.76.895.154.84.9100.010399.0100.011.0104100.060平方米以下60-80平方米80-100平方米100-120平方米120-150平方米150-180平方米180平方米以上TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent4住房类型目前怀化市居民的房屋类型以普通商品房住宅为主，所占比例高达52.9%， 13.5%为无电梯的一般花园式，电梯房仅占2.9%、高级花园式（有电梯）3.8%、别墅居住者仅占很少一部分为1.9%；另外，其他住房类型，诸如自建房、出租房等所占比例较大，为24.3%。（如图3.1.2）图3.1.2 （二）潜在的市场需求分析1潜在消费者的收入水平与拟购房屋价位调查结果显示，发现其中家庭每月总收入是1000-2500元的占比例较大，占30.7%。而家庭每月总收入在3500元以上的占比例最小，占19.2%，仅有4.8%的家庭每月总收入在5000元以上。（见表3.2.1）表3.2.1您目前的家庭每月总收入109.69.69.61716.316.326.087.77.733.71211.511.545.21514.414.459.61211.511.571.2109.69.680.854.84.885.6109.69.695.254.84.8100.0104100.0100.01000元以下1000-1500元1500-1750元1750-2000元2000-2500元2500-3000元3000-3500元3500-4000元4000-5000元5000元以上TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent根据调查结果可以看出家庭每月总收入比例总体相差不大，其中1000-1500元的占总比例的最多，占16.3% ，其次是家庭每月总收入是 2000-2500元，占14.4%。说明怀化居民的收入保持着居中水平，与其他发达大城市相比，人们的生活水平之间的贫富差距不大。从居民的家庭每月总收入状况可知，怀化居民的收入保持着居中水平，但是否影响着居民所能接受的房屋单价？从以下数据显示，单价1600元/平米以下的倍受欢迎，其中16.3%的人愿意选择房屋单价在800元以下，43.3%的人选择单价为800-1200元，选择接受房屋单价在1200-1600元的占31.7%，而单价在1600-2000元占6.7%,2000元以上只占1.9%。（如表3.2.2）表3.2.2您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）1716.316.316.34543.343.359.63331.731.791.376.76.798.121.91.9100.0104100.0100.0800元以下800-1200元1200-1600元1600-2000元2000元以上TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent据此，我们对家庭总收入和居民所能接受的房屋单价进行了分析比较。根据spss数据交互分析结果可知：居民收入与可接受房屋房价显著相关。卡方检验的显著水平是0.041，小于0.05，证明两者是相关的，是存在着影响。（如表3.2.3）表3.2.3您目前的家庭每月总收入 * 您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积） Crosstabulation4421040.0%40.0%20.0%100.0%49311723.5%52.9%17.6%5.9%100.0%2141825.0%12.5%50.0%12.5%100.0%7411258.3%33.3%8.3%100.0%195156.7%60.0%33.3%100.0%2551216.7%41.7%41.7%100.0%5231050.0%20.0%30.0%100.0%311560.0%20.0%20.0%100.0%26111020.0%60.0%10.0%10.0%100.0%122520.0%40.0%40.0%100.0%1745337210416.3%43.3%31.7%6.7%1.9%100.0%Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入Count% within 您目前的家庭每月总收入1000元以下1000-1500元1500-1750元1750-2000元2000-2500元2500-3000元3000-3500元3500-4000元4000-5000元5000元以上您目前的家庭每月总收入Total800元以下800-1200元1200-1600元1600-2000元2000元以上您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）TotalChi-Square Tests52.051a36.04152.71536.0365.3151.021104Pearson Chi-SquareLikelihood RatioLinear-by-LinearAssociationN of Valid CasesValuedfAsymp. Sig.(2-sided)45 cells (90.0%) have expected count less than 5.The minimum expected count is .10.a. Symmetric Measures.707.041.354.041104PhiCramers VNominal byNominalN of Valid CasesValueApprox. Sig.Not assuming the null hypothesis.a. Using the asymptotic standard error assuming the nullhypothesis.b. 2拟购房屋面积与户型调查结果显示，以100-120平方米和120-150平方米为主，它们分别占了41.3%和33.7%。而需要的住宅总建筑面积60-100平方米的占9.6%，150-180平方米的占12.5%，180平方米以上的只占2.9%。（如表3.2.4）表3.2.4符合您购房需要的住宅总建筑面积是54.84.84.854.84.89.64341.341.351.03533.733.784.61312.512.597.132.92.9100.0104100.0100.060-80平方米80-100平方米100-120平方米120-150平方米150-180平方米180平方米以上TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent从调查结果来看，可知符合怀化购房需要的住宅总建筑面积较为宽敞，这与居民现在所住的住房面积是想符合的，这也充分反映了怀化作为中西部的三线城市，地租和房价相对廉价，居民有能力拥有相对宽松的住宅环境，满足自己的生活生存需求。我们对怀化市居民购房需求的住房总面积与居民能接受的房价进行样本的相关与回归分析。根据样本的相关与回归分析结果显示：符合怀化市居民购房需求的住房总面积与居民能接受的房价之间存在正向的微相关，而且是在0.013的水平上相关显著。（如表3.2.5）表3.2.5 Descriptive Statistics4.531.031042.35.90104符合您购房需要的住宅总建筑面积是您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）MeanStd. DeviationNCorrelations1.000.219.2191.000.013.013.104104104104符合您购房需要的住宅总建筑面积是您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）符合您购房需要的住宅总建筑面积是您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）符合您购房需要的住宅总建筑面积是您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）Pearson CorrelationSig. (1-tailed)N符合您购房需要的住宅总建筑面积是您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）根据回归系数及检验结果显示：F（1，102）=5.126，=0.050.026，图示F值落在拒绝域，所以回归方程显著，即方程具有显著代图性。回归方程为：Y=0.251X+3.940，其中Y表示居民所能接受的房屋单价，X表示购房需求总面积。（见表3.2.6） 表3.2.6Variables Entered/Removedb您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）a.EnterModel1VariablesEnteredVariablesRemovedMethodAll requested variables entered.a. Dependent Variable: 符合您购房需要的住宅总建筑面积是b. Model Summary.219a.048.0391.01Model1RR SquareAdjustedR SquareStd. Error ofthe EstimatePredictors: (Constant), 您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）a. ANOVAb5.26015.2605.126.026a104.6541021.026109.913103RegressionResidualTotalModel1Sum ofSquaresdfMean SquareFSig.Predictors: (Constant), 您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）a. Dependent Variable: 符合您购房需要的住宅总建筑面积是b. Coefficientsa3.940.27814.156.000.251.111.2192.264.026(Constant)您能接受的房价的房屋单价是（每平方米面积）Model1BStd. ErrorUnstandardizedCoefficientsBetaStandardizedCoefficientstSig.Dependent Variable: 符合您购房需要的住宅总建筑面积是a. 根据相关与回归分析的结果显示，房价与人们所需要的住宅面积是相关的。因此可以看出，房价仍是人们考虑购房的一个重要因素。从“您购房倾向户型”问题结果得知，怀化居民倾向购买的房屋类型主要是以三室二厅，三室一厅为主，总共占64.4%。其他户型居民倾向的比例很小，如二室一厅的户型占6.7%，二室二厅的户型占7.7%，四室一厅的户型占3.8%，四室二厅 的户型占10.6%，复式结构的户型占5 .8%。(见下表3.2.7)表3.2.7 您购房倾向户型11.01.01.076.76.77.787.77.715.42322.122.137.54442.342.379.843.83.883.71110.610.694.265.85.8100.0104100.0100.0一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室一厅四室二厅复式TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent调查结果分析表明，居民大多倾向于这一相对宽敞、经济的类型，充分照应了怀化居民大多以居住为购房目的的这一特征，而且说明了怀化的房价在居民的接受范围之类，基于这一特征，怀化房地产开发商亦应多开发此类型的房屋以适应市场需求。综合上述分析，居民所能接受的中低价位房价与倾向的中小户型是相符的，从而也可以发现，怀化市居民住房的需求与供给矛盾不大,基本能满足居民的住房需求。3居民购房的目的从调查结果来看，购房的目的主要是以居住满足基本住房需求为主，比例最大，占48.1%。其次是购房目的是居住改善生活质量为目的的占25%。其他的购房目的相对比例很小，如结婚的占9.6，转卖升值的占1.9%，放租收长期利益的占1.9%，商住两用的占12.5%，其他的占1%。（见下图3.2.1）图3.2.1从以上结果分析，居民的购房目的主要是用于居住，以解决生活问题，所占比例达到将近一半，说明怀化居民对购房的看法仍比较传统，以满足生活必备需要为主。而对于放租收益这一购房目的考虑的并不多。怀化作为一个西部内陆城市，虽然是交通枢纽中心，但是人口流动不频繁，再加上外来务工人员相对较少，所以利用购房来放租收益的仅占1.9%的比例。由此可见怀化经济虽然经过了几十年的快速发展，但经济发展水平和城市化率仍处于较低发展水平。4居民购房计划据调查，我们发现居民考虑购房的占50%，而没有欲望考虑购房同时也占50%。（见表3.2.8）表3.2.8您目前是否考虑购房5048.150.050.05048.150.0100.010096.2100.043.8104100.0不买买TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent根据调查结果分析，6.7%的居民准备在一年内买房，24%的居民准备三年内买房，五年内买房的占19.2%，50%有购买能力的居民持观望态度。（见图3.2.2） 图3.2.2去年由于受到国际金融危机爆发的影响，全国各地区的房地产市场受到了不同程度的影响。据相关人员的分析，今年怀化房低产市场的不景气，房价有所下跌，下跌幅度不大，在15%-20%左右，下跌在100到200元之间。从以上数据发现，居民的经济收入处于中等水平，是具有一定的购买力的。但值得注意的是，占半数的居民却不计划买房，而其他有欲望买房的人群大多计划在三年或五年内，处于观望状态 。从中可以发现，居民购房比较理性，购房欲望并未因房价的降低而增加，相比其他的社会因素可能比经济因素更能影响居民的购房欲望。 5消费者购房时关注的因素 居民选择购房是受多种因素影响的，关于消费者购房最重视的因素，调查统计结果显示，消费者购房所关注的房价占12.5 ，交通状况占19.2 、地段20.2 、环境占48.1。（如图3.2.3）图3.2.3从分析结果来看，居民选择环境的占48.1%，几乎占比例的一半，购房者对环境的考虑占了第一位，其次为对交通状况的认可度和地段的选择较接近。这说明现代人住房的消费心理和理念已经逐渐的倾向与对影响人们生活水平的环境方面的关注，这已远远超过了对其它传统的因素的关注。随着时代不断的向前发展，人们的道德素质和环保理念的不断加强，必然会对人们的生活乃至各个方面都会产生潜移默化的影响。人们争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。近期怀化开展创卫城市的建设，整个市区的创卫氛围基本形成，城市环境卫生状况和交通、市容、治安等秩序有了一定的改观，对于市区以及周边的环境交通等方面的管理力度大大加强了，创卫工作取得了很好的成效。对于怀化这个内陆中小城市而言虽然人们的住房消费行为和方式不能和大的发达的城市相比，但至少可以说明怀化市市民的环保素质在不断的提升，整个城市“绿色”程度也大大得到提高。因此追求人与环境的和谐，关注消费者的住房消费需求特点会为房地产开发商的合理住房开发决策提供了一个新的参考依据。6消费者意愿购房的区域选择表3.2.9您若在本市购房，会优先选择哪些地区1514.416.016.01413.514.930.92120.222.353.21211.512.866.03230.834.0100.09490.4100.0109.6104100.0城东新区银湾小区湖天开发区河西其他TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent在所有参与调查的对象中，有意购买商品房的购房者选择的湖天开发区占22.3、城东新区占16、银湾小区占14.9、河西占12.8。而选择其他地区的占34,比例最大，包括迎丰区北片区、城北区域、鹤城区。（如表3.2.9）通过以上结果对比分析和参照怀化市最近今几年房地产发展状况可以发现：怀化市居民住房消费更倾向与新近开发的迎丰区北片区、城北区域的地区。这和那里的政策优势不无关系，这主要体现在市政府在基础设施建设方面的大力投入和该区域在环境治理方面的逐渐改善。环境交通较好的地区成为居民购房的首要因素。现在人们越来越关注生活地区的因素，周边环境的好坏影响着人们生活的质量，以及城市建设的发展，市区交通不够畅通及时对交通运输需求的加大，所以人们宁愿花多点钱也要选择环境交通比较好的地区。对于开发商来说，应开发满足人们对舒适生活环境的要求的住房。 7年轻人和中年人为购房主力军数据显示，住房需求人群在20岁以下的占11.5%，在20-30岁的占33.7%，而在30-45岁的占43.3%，在45岁以上占11.5%。结果表明，大多数以年轻人和中年人居多，占主体的比例最大，这也将是未来房地产市场的主力军。（如表3.2.10）表3.2.10 您的年龄1211.511.511.53533.733.745.24543.343.388.51211.511.5100.0104100.0100.020岁以下20-30岁30-45岁45岁以上TotalValidFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent（三）居民购房付款方式和按揭比例从调查结果来看，居民选用一次性付款方式占29.8%，建筑期内分期付款占30.8%，而选择银行按揭的方式占38.5%，占比例最大。（如图3.3.1）图3.3.1从以上结果分析，我们发现传统的一次性买房观念还是占有一定的地位，而银行按揭这种提前消费观念已占主导地位，比例最大。接着，我们对居民希望银行按揭的比例是多少来进行以下分析。购房者买房采取银行按揭比例3成或3成以下占36.5%，4成的占18.3%，5成的占14.4%，6成占38%，7成占10.6%。其中银行按揭比例3成或3成以下占比例最大。（如表3.3.1）表3.3.1您希望按揭的比例是多少3836.543.743.71918.321.865.51514.417.282.843.84.687.41110.612.6100.08783.7100.01716.3104100.03成或3成以下4成5成6成7成TotalValidSystemMissingTotalFrequencyPercentValid PercentCumulativePercent（四）消费者对怀化市未来房价走势的看法房地产市场是一个波动影响特别大的行业，经济，政治，社会等多方面的因素都会影响房地产价格的走势，从而使房价时刻在起伏。并且，随着今年的国际金融危机的影响，全国各地区的房地产市场受到了不同程度的影响，房价的价格也有所下跌。房价涨跌，消费者关注，开发商关注，政府也关注，房价成为楼市中最敏感的话题，可以说在很大的程度上左右人们的购房选择。对此，市民对于房价的趋势发展有着自己不同的看法。从调查结果可知，购房者认为未来房价走势上升的占17.3%，基本持平的占44.2%，下降的占12.5%，不清楚不好说的占25%。（如图3.4.1）图3.4.1 目前中国在一个月内两次降价：“两率“政策出台，说明中国的货币政策已经出现了明显的方向性政策。这种改变会在一定程度上影响居民的购房成本，对房屋的市场需求产生影响。怀化属中国中西部内陆城市，受外界的影响不大，所以，绝大数居民认为怀化房价在一年内基本持平或略有上升。去年由于受到国际金融危机的爆发的影响，全国各地区的房地产市场受到了不同程度的影响。据相关人员的分析，去年怀化房低产市场的不景气，房价有所下跌，但下跌幅度不大。所以，有少数的居民认为房价在未来一年内趋于下跌的趋势。四、主要结论本研究的主要结论有：1从调查分析结果来看，怀化市房地产市场化的程度越来越高，家庭消费已成为市场主流；怀化市居民自购商品房占比例最大，而经济适用房所占比重很少。政府的资助和扶持力度有待加强，重视程度有待提高，需要加快保障性住房建设步伐，促进供应结构进一步合理，有效满足中低收入家庭的住房需求。2据调查所涉及的范围看，居民主要关注的房屋类型还是普通商品房住宅，对更深层次的住房条件要求不大。但是随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对住房条件和生活质量的要求会不断提高，以及国家政策和银行相关制度的不断完善促使人们的消费观念在不断转型期，所以消费者对新式住房类型如电梯房、高级公寓的需求还需要一定时间的了解和适应。3潜在消费者的收入水平与拟购房屋价位存在着影响，卡方检验的显著水平是0.041，小于0.05，两者是相关的。因未对两者数据进行拟合，其具体关系还有待进一步探讨。 4居民拟购房屋面积与所能接受的房价之间存在正向相关性，且是在0.013的水平上相关显著；居民大多倾向于购买相对宽敞、经济类型的房屋，偏好面积为100-120平方米，偏好户型为三室两厅。5购房目的以解决生活问题、满足基本住房需求为主，这和怀化市经济发展水平和城市化率还处在较低发展水平是相符合的。6环境因素成为消费者购房考虑的主要因素；购房区域选择偏向多元化，但环境交通好的地区仍是购房热点区域。7银行按揭成为居民购房的主要付款方式；年轻人和中年人是房地产市场的购房主力军。8大部分消费者认为怀化市近期房价基本持平或略有上涨。五、结语从调查分析结果来看，怀化市房地产市场化的程度越来越高，家庭消费已成为市场主流。而市场在发展，购房者在成熟，在房地产市场渐趋成熟的今天，人们消费观念的不断更新，社会配套环境的不断完善，使越来越多的人接受了“用明天的钱圆今天的梦”的消费方式，并享受由此带来的种种受益和优惠。消费者也从感性购买转型成理性购买，这些几乎已经是众所周知的事实。经验告诉我们，买房子不仅要看今天，更要关注明天，用发展的眼光，关注区域、建筑和社区的明天，已经成为成熟购房者必须关心的内容。但是由于数据收集等方面的问题，文章也存在许多不足和遗憾之处。未来的研究可以不单单仅从数据上进行研究，还可以此从模型函数形式等其他方面进行分析，加以改进，从而使研究结果具有更加广泛的指导意义和参考价值。参考文献1丁国盛，李涛SPSS统计教程-从研究设计到数据分析M北京：机械工业出版社，2006：351282朱洪文，宋力，王维国应用统计M北京：高等教育出版社，2004：211583罗香妹桂林市房地产市场的消费者调查与分析J企业导报，2009，21(4)：56594孙玉环住房需求抽样调查方案设计及数据处理方法J统计与决策，2007，39(12)：1101135刘洪武汉房地产市场分析与发展预测研究D武汉：武汉理工大学，2008 6袁学军湖南省城镇低收入家庭住房问题及对策研究D湖南：湖南大学，20057秦青，吴婕城镇居民购房主观意愿对房价形成的影响基于上海市28万户城镇居民住房需求问卷调查的分析J价格理论与实践，2007，23(2)：67698孙森虎 二、三线城市房地产市场潜力巨大J西部金融，2010，39(2)：84859李四美城镇居民住房消费现状及影响因素研究D武汉：华中农业大学，200710虞晓芬我国居民购房消费行为特征与影响因素分析J中国房地产，2001，36(9)：7881致 谢通过这一阶段的努力，我的毕业论文怀化市城镇居民住房消费情况调查与分析终于完成了，这意味着大学生活即将结束。在这四年的时间里，我在学习上和思想上都受益匪浅。这除了自身的努力外，与各位老师、同学和朋友的关心、支持和鼓励是分不开的。在本论文的写作过程中，我的指导老师覃平老师倾注了大量的心血，从选题到开题报告，从写作提纲，到一遍又一遍地指出每稿中的具体问题，严格把关，循循善诱，在此我表示衷心感谢。同时我还要感谢在我学习期间给我极大关心和支持的各位老师以及关心我的同学和朋友。写作毕业论文是一次再系统学习的过程，毕业论文的完成，同样也意味着新的学习生活的开始。感谢我的家人，是他们在挫折时，给我信心与前进的动力；是他们在快乐时，分享我的喜悦和成就。感谢所有关心和帮助过我的人，我会带着你们的祝福走好我的人生！由于本人才疏学浅，本论文还存在诸多不足，恳请阅读此篇论文的老师、同学多予指正，不胜感激！ 杨琼 2010 年 5 月25日附录怀化市房地产调查问卷女士/先生：您好！我们是怀化学院的学生，为了进一步研究怀化市城镇居民住房消费的特点及存在的问题,以便为广大居民提供更合理的住房消费决策。在此我们真诚希望您百忙之中抽出一点时间如实填写这份问卷。您的个人资料，只用于调查统计分析，对资料完全保密，谢谢您的合作！1、您年龄是: 20岁以下 2030岁 3045岁 45岁以上2、您目前的住房条件：自购商品房 出租房 单位福利房 经济适用房（政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障性质的商品房） 3、 您目前的住房面积： 60以下 6080 80100 100120120150 150180 180以上4、您目前的住房总人口： 1人 2人 3人 4人 5人及其以上5、您目前的住房类型： 高级花园式(有电梯) 一般花园式(无电梯) 普通商品房 电梯房 别墅 其他6、您目前的家庭每月总收入：1000元以下 1000-1500 1500-1750 1750-2000元 2000-2500 2500-3000元 3000-3500 3500-4000元 4000-5000元 5000元以上7、您目前是否考虑购买住房，不买 买8您若买房，计划在几年内购房：不买 一年内购买 三年内购买 五年内购买9、您若在本市购房，会优先选择哪些地区：城东新区 银湾小区 湖天开发区 河西 其他10、您购房的目的是： 结婚 转卖升值 居住（以解决生活问题为目的） 放租收长期利益 居住（以改善生产质