国际文化城综合开发项目建议书（代可行性研究报告）.doc

旺宝国际文化城综合开发项目建议书（代可行性研究报告）北京旺宝川房地产开发有限公司二零一二年四月八日第一章 项目概况一、项目简介1. 项目名称旺宝国际文化城综合开发项目项目类别；基本建设2. 项目位置位于北京昌平县延寿镇以北，东至怀柔区，北临延庆县，与兴寿镇毗邻；距市区36公里，昌平城区13公里，经京藏高速路、怀长路可直达该项目。3 项目定位；结合该项目得天独厚的地理位置,我们将项目定位于高端养生养老院，奥林匹克国际体育文化博物馆。世界马拉松文化。世界顶级品牌，专业的旅游度假酒店。把北京昌平区本项目打造成世界顶级品牌文化展示中心，和世界顶级企业博物馆群。带动北京昌平在世界的尊贵位置。以奥林匹克国际博物馆为主题的世界体育文化，奥林匹克城堡旅游酒店文化，及世界超级马拉松赛等世界性高端体育文化来提升北京昌平在全中国，全世界的地位和知名度。主推中国昌平这个世界主题文化区，结合特有的中国世界文化遗产对接世界顶级文化和体育文化，中西合璧带动北京旺宝国际文化城的开发建设。4.规划原则：遵循北京市城市总体规划(20042020年)、北京市山区协调发展总体规划（20062020年）的指导思想、塑造一个适观而优美的整体环境。项目规划建设内容：望宝川村村域面积487亩建设用地上，结合新农村建设，并依据国家12.5规划，在养老养生产业，旅游休闲度假产业，高效绿色农业产业，旅游开发等产业进行合作开发建设。一期200亩：位于望宝川村东北角部分果树移栽腾出200亩建设用地作为老年高级养老院的开发用地，以3分之2的高端两层公寓作为居家养老的200套住所。3分1做福利养老院，预计床位100张。预计建筑面积100，000平米。二期287亩：村民原有村落拆迁腾空后，利用137亩建设村民安置用房。村民回迁房预计建筑面积10，000平米。剩余建设用地150亩，其中：100亩建设高端养老院。另外50亩做为奥林匹克博物馆、世界顶级高端品牌展示中心以及30栋世界品牌文化城堡展示中心、一座奥林匹亚旅游酒店预计建筑面积:15万平米我司通过中国外交部，中国希腊友好协会的联络，已经派专人去往希腊，与国际奥林匹克组委会达成初步意向。并获得国际奥林匹克组委会副主席和奥林匹亚市长及马拉松市市长的接见和支持。并把世界超级马拉松永久会址设在本项目地。世界顶级百家高端品牌展示中心，并引进世界顶级高端品牌百年百家企业来本项目做品牌展示中心和博物馆，先期已经和爱马士，LV，布加迪，Bentley、 宾利汽车等取得合作意向。选择性的选取世界最知名品牌百年世界顶级企业进入我项目。提升整个项目品位和高贵之气。5.建设工期：2012年5月2015年5日第二章 项目建设背景一、北京市昌平区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中“十二五”时期全区发展的总体目标是：把昌平打造成为高端引领、创新驱动、绿色发展、开放包容的京北创新中心、国际科教新城。二、北京市昌平区延寿镇望宝川村被区、镇政府纳入新农村建设的整体计划，并且昌平区镇望延寿望宝川村新农村建设规划设计已经经过昌平区政府审批同意实施。第三章 项目经济投资环境研究一、延寿镇环境分析延寿镇属于北京山区，根据北京市对山区的定位、延寿镇的资源现状，延寿镇的功能定位是：生态保护和水源涵养区、民俗旅游基地。 适宜居住的现代化小城镇。（二）、望宝川村投资环境分析：项目优势：长寿文化和自然美景望宝川村海拔380-750米，地貌似一座盛开的莲花，其中如来石，貌似如来佛祖端坐在宝座之上，风水极佳。天造圣景。村域面积11672亩，全村山场面积约8079亩，常住户数300户，户籍人口966人。望宝川村是著名的长寿村，平均寿命87岁。其中120岁老人多达几十人，70多岁老人还在地里干活，是北京最著名的长寿村。 坐落于由花岗岩石山围成的盆地之中，周边山地属于军都山，是燕山山脉的支脉，有的山地坡度和缓，山顶浑圆；海拔较高的山峰比较尖锐，尖峰附近的山脊似刀锋，通常有直立的崖壁。中国科学院地质研究所韩同林研究员等专家已经证实，望宝川地区特殊的花岗岩地貌是第四纪冰川作用的结果，保留着冰斗、刃脊、角峰、U形谷、羊背石、冰劈石、冰臼、冰川擦痕等冰川侵蚀地貌遗迹和漂砾、冰碛堤等冰碛地貌遗迹。冰臼是指史前时期的冰川融水携带冰碎屑、岩屑物质，沿冰川裂隙自上而下以滴水穿石的方式对下覆基岩进行强烈冲击和研磨所形成的石坑，因其形态很像古代舂米的石臼而得名。“冰臼”一般距今二三百万年前。专家认为，冰臼是研究所在地区古环境、古气候变迁和全球气候变化的重要依据和材料，具有较高的科学价值。 第四章 投资和提高当地农民的收益（一）合作形式；我司已在贵区成立了北京旺宝川房地产开发有限公司并和望宝川村民委员会签订了合作开发建设协议书，并获得了村民代表大会和村两委会的全票同意和支持。由村里出地，我司出建设资金来共同开发建设旺宝国际文化城。（二）解决农民就业安置和固定收益 1 我司首先解决本村400人就业问题，每户一个工作机会，并且上3险1金，按照北京最低工资标准，就可以提高每户村民的年收入。让村民变成国际城的员工来改变面貌。2 整个国际文化城建成运营后，每年固定分红给全体村民200万元。利润不足200万元也按200万元固定分红给全体村民。这笔钱可以给全村900多村民上各种保险和每人分得2200元钱，直接解决望宝川村贫穷落后问题。3环境保护和生态建设 除了移栽果树，我司不对自然环境有任何破坏，而且还会加强绿化建设。（三）农民安置用房的回迁问题村民原有村落拆迁腾空后，利用137亩建设村民安置用房。村民回迁房预计建筑面积10，000平米拆迁采用货币补偿和房屋置换补偿相结合的方式；充分满足村民合理居住改善要求。第五章、养老院和老年公寓市场分析一养生养老公寓市场分析（一） 我国已进入老龄化社会阶段我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2013年，老年人将达到2亿人。 “养生养老公寓市场”潜力巨大据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 国家鼓励开发商进行养生养老公寓的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。2006年2月9日,国务院办公厅转发的关于加快发展养老服务业的意见特别指出,要鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，这一政策支持无疑又给养老服务业的发展注入了一支兴奋剂。（二）北京市老年人口现状及老年人住宅市场 养老院明显不足北京市老龄工作委员会报告指出：2009年底，北京市户籍总人口为1197.6万人。其中60岁及以上的老年人口为302.4万人，占总人口的16.9%，是典型的老龄化城市，而北京目前共拥有养老服务机构324所，总床位35345张，床位使用率约60%。在养老院养老的老人不足22000人，另有约300万人以其他方式养老。 户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院、老年公寓户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。 住宅区规模小、配套设施不足 环境、质量有待提升 服务人员缺乏专业培训总 结：北京市现有养老院、敬老院多属计划经济的产物，北京市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。（三）养生养老市场发展趋势 老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档和高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的324多家养老院中大多数应界定为中低档产品，而绝大多数老年人需求的高档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。 “园林型老年公寓”将更受消费者青睐三、“旺宝老年公寓养生养老”项目产品规划根据对项目的具体定位，结合我们的开发设想，在此提出“旺宝老年公寓”产品规划方案，以期为产品开发分析提供依据。（一）园区规划设计要求 低密度高规格 设计要人性化 生活要智能化 环境要园林化户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，将产品分成两大类：第一类针对高端客户的独栋式居家养生养老住宅，每户面积控制在200500平米，每户配备营养师、护理师、保安各一名；另一类是集中式养老院，每间公寓面积控制在4060左右，配备医护中心一栋； 配套要完善化建筑要艺术化（二）园区规划特征项目占地200亩，规划建筑总面积10万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以现代园林艺术为主。丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。（三）园区构架社区构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四层次，即住宅、公建设施、园林景观三块。（四）总体平面布置所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射。二 客户定位依托北京长寿村的自然环境，吸引了原国家主席夫人和中央部委及央企等二十几位部长级领导已经预定和希望入住中国第一长寿村养生养老公寓。旺宝国际文化城有希望成为继西山之后国家高级领导离退休后的养生养老聚居区。高端商务养老人群，和高级知识分子。第六章、项目投资成本核算1、地块项目开发假设条件 规划用地总面积：487亩， 324342 规划总建筑面积：250000平方米 使用功能：居住养老、养生，旅游开发、城堡酒店，奥运会博物馆，世界品牌中心。 建筑结构：框架结构 建筑高度：控制18 m 28 m 综合容积率：0.66 绿化面积：78% 房屋租价：其中独栋住宅30000元/月，一房3000元/月A投资收益在不改变原有建设用地487亩的基础上，把建设用地分成3部分来建设开发。1望宝川村东北角200亩果树移栽腾出200亩建设用地（已经批准移栽50亩，再申请150亩既可）用于建设高端养老养生居家养老社区，国务院重点解决中国老龄人口的老有所养问题，可以利用3分之2商业养老带动3分1福利养老。我司已经和中国老龄协会，北京市民政局达成基本意向。200亩规划200套高端两层养生住宅。依托北京长寿村的自然环境，吸引了原国家主席李先念的夫人林佳楣携女儿李紫阳光临指导。林佳楣虽然已是87岁高龄，但是依旧精神矍铄，步履健朗，并提前预定了2套养生住宅。中央部委及央企等二十几位部长级领导已经预定和希望入住中国第一长寿村养生住宅。旺宝国际文化城有希望成为继西山之后国家部级领导的养生养老聚居区。200套养生住宅为50年租约，平均每套/50年租金为200万元。合计4亿元。2 原有村落的拆迁腾空后利用137亩建设村民安置用房其余土地结合新农村建设，并依据国家12.5规划，养老养生产业，旅游休闲度假产业，高效绿色农业产业以及庙宇文化，建设北京观音寺，和中华民族抗日英雄忠烈祠等增加旅游特色文化。建设用地100亩。其中30亩建设奥林匹亚旅游酒店和世界马拉松永久性会址。此建设用地合计不超过237亩含村民回迁安置用地100套养生住宅200万每套50年，合计2亿元3在西南侧2650亩土地上，利用剩余50亩建设用地指标，建设国际顶级品牌博物馆和品牌文化展示中心。我司与北京大学品牌研究所合作引进世界顶级高端品牌展示中心。城堡租金为1500万元每栋/50年。合计30栋收入4亿5千万元。引进世界顶级高端品牌百年企业来本项目做品牌展示中心和博物馆，先期已经和爱马士，LV，布加迪，Bentley 宾利 汽车，FERRARI 法拉利 汽车，宝马，奔驰，OMEGA欧米茄，卡地亚 Cartier，百达翡丽 Patek Philippe ，劳力士 Rolex ，江诗丹顿 Vacheron ConstantinTiffany 蒂芬尼 珠宝，Hennessy 轩尼诗，Prada 普拉达 等取得合作意向。合计总收入；4亿2亿45亿105亿元 B投资结构我司已经在贵区成立了北京旺宝川房地产开发有限公司，并和望宝川村民委员会，望宝川股份合作社签定了开发建设合作协议书。并获得了村民代表大会及村两委会的全票同意和支持。我司在加拿大有油矿和中石化在合作，在北京通州区新城中有三十万平米房地产开发项目。以上资金全部由我公司自筹。把北京昌平区本项目打造成世界顶级品牌文化展示中心，和世界顶级百家企业博物馆群。带动北京昌平在世界的尊贵位置。以奥林匹克国际博物馆为主题的世界顶级体育文化，奥林匹克城堡旅游酒店文化，及世界超级马拉松赛等世界性高端体育文化来提升北京昌平在全中国，全世界的地位和知名度。主推中国昌平这个世界主题文化区，结合特有的中国世界文化遗产对接世界顶级文化和体育文化，中西合璧带动北京旺宝国际文化城