项目分析2625367597.doc

太和区钟屯乡东王屯村（东王府第）项目整体定位与分析锦州市太和区钟屯乡人民政府钟屯乡政府开发办太和区钟屯乡东王屯村（东王府第）项目整体定位与分析（一）项目基本资料开 发 商：待定 项目位置：东王屯村（东王府第）项目位于锦州市区西北出口。东面隔士英街与辽宁工业大学相望，南面是新规划的蓬莱东街和北川路，西临锦朝公路，北靠松坡路与锦城四月天小区毗邻。东王屯村共有人口2960人，1001户，其中：东王400户，西王601户。耕地面积1500亩，宅基地面积1150亩，其中：东王450亩，西王700亩。占地面积：1000亩（东王800亩、士英200亩）地 类：二类物业类别：商住总建筑面积：130万平方米。建筑形式：多层、高层。（二）地块现状1、地块现有情况说明：本项目用地位于锦州城市规划区内，属太和区钟屯乡东王屯村范围。地型北高南低为向阳坡地。其中350亩是山坡地，未纳入基本农田保护区范围，是规划预留的城市建设用地；还有450亩为东王屯村村民住宅；另外200亩为士英村范围。2政府鼓励性规划要求：辽宁省人民政府关于推进全省城镇化建设工作的意见辽政发【2011】3号文件指出：为加快实现城乡统筹发展，促进社会和谐，提高城乡居民生活水平，结合我省经济发展和城镇建设实际全面落实科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，依托新市镇和产业集群建设，实施城中村、城边村改造，促进大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇化水平和质量，提升城镇基础设施和公共服务设施建设水平，合理有序引导农村人口转移，积极稳妥推进城镇化，为辽宁老工业基地全面振兴提供强有力支撑。各地要优化城镇空间布局，认真做好城镇总体规划与土地利用总体规划的衔接，有效配置城乡建设用地，认真编制城镇化实施规划，明确年度任务，落实项目用地、建设时序，加强规划实施和监督管理，提升规划执行效力。沈阳经济区要打造沈阳国家级中心城市，构建辽宁中部城市群，重点建设新城新市镇；沿海经济带要构建沿海城镇带，推进重点园区建设。提升县城规划和建设水平，加快100个中心镇建设。城市和县城完成城中村改造，基本完成城边村改造。重点市县推进全域城镇化。要加快城镇基础设施建设，实施城镇生活垃圾收集运输处理和生活污水处理工程，提高城镇生活垃圾和污水处理率；实施集中供热工程，基本实现一县一热源；实施绿化建设工程，提高城镇绿化水平；实施城市饮用水提质工程，城市和县城达到国家新的生活饮用水卫生标准；实施城市雨污分流工程，提高城市防汛能力和污水处理设施运行效率；实施城市管理数字化工程，提升城市管理水平。要完善教育、医疗、文化、体育等社会公共服务体系，实现基础教育的规范和均衡发展，加快以社区卫生服务为基础的医疗卫生服务网络建设，推进城镇文化娱乐、体育休闲等现代化设施建设，推动社会公共服务资源向基层延伸。要统筹农业产业园区、工业园区、现代服务业聚集区建设，通过转变农业发展方式、发展新型工业化、完善现代服务业体系，促进城镇化与第一、二、三产业协调发展。要大力推动农业产业化与规模化，推进农业产业园区建设，提高农业综合生产能力和生产效率，促进农村生产力的解放和发展，为推进城镇化提供持久动力；推动工业园区化与集群化，提高工业产业集中度、完整度和丰厚度，结合工业产业园区和产业集群建设，形成工业化与城镇化的良性互动；推动服务业现代化，优先发展物流、金融等生产性服务业和旅游、餐饮等生活性服务业，为城镇化发展创造良好的就业环境。太和区2011年政府工作报告，把“十二五”时期定为我区进入加快发展、加快提升的新阶段。报告强调：我区要立足科学发展，着力自主创新，促进社会和谐，开创经济社会建设的新局面，奋力推进太和的新发展、新跨越。今后五年，全区以科学发展观为统领，以推动经济发展、改善人民生活为中心任务，紧紧围绕“工业立区、服务业强区、城建兴区、开放活区”的发展思路，构筑“一核、两城、三区”发展布局，强力推进产业集约化、城区现代化、乡村城镇化、农民市民化进程，进一步优化经济结构，切实增强经济实力，全面提高人民生活水平，努力实现“六个区”的目标，促进经济社会协调健康快速发展。抓实抓好“以村当镇”工程建设。“以村当镇”工程作为太和区打破城乡二元结构、推进城乡一体化进程的重大战略举措，经过近几年工作，已 经逐步由典型示范阶段发展到整体推进阶段，城中村、城边村的发展建设均取得阶段性成果。按照省委、省政府提出的各城区在未来三五年内实现全域城市化的目标要求，我们将组建新的组织机构，进一步加大工作力度，打破行政村域界线，加快推进成交城市化进程，力争在三年内实现6个“城中村”的城市化，五年内实现9个“城边村”的城市化，努力实现农村城镇化、农业二三产业化、农民市民化的经济社会发展新格局。（三）项目四至地块北面： 直邻松坡路，松坡路是锦州城北最主要的交通动脉，地块以东：与辽宁工业大学相邻，提升本案品味和附加值地块以西：邻锦朝公路，是锦州西北主要出口 地块以南：邻油库，是本项目需要注意的方面 （四）项目发展策略高档次规划、景观式建设、快节奏运作、规范化管理（五）、整体定位原则 根据房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表： 影 响 因子单 身公 寓普 通 住 宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加说明A、对公共交通的依赖性很 强强一般弱不宜闹市区人员混杂区B、对噪音及环境干扰的适应性强较 强弱很弱不宜临货运交通快速干道、高压线等。C、对大气环境的要求低不 高高很高不宜临近污染性工厂、闹市D、对小区（菜市场）配套要求高很 高较弱弱不宜商场上加住宅E、对周边自然及人文景观之要求低一般高很高F、小区物业管理的要求低不高高很高G、建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计H、容积率、覆盖率要求无一般低低I、对休闲空间，绿化要求无一般高很高J、景观要求无一般高很高根据上表所列举的一些数据，东王村改造项目适宜建成中高档的商住小区。 （六）项目整体定位 立足于锦州市整体规划设计的大背景，与锦州市整体规划衔接，并考虑与周边其他项目的资源整合，以形成项目之间的差异化，结合太和区“以村当镇”工程的大力推进，以改善农村生活居住条件为主线，突出“创新、实用、舒适、环保”四大主题，打造锦州西北出口最亮丽的实景名片。 （七）项目市场定位的原则 1、前瞻性： 树立大观念，开拓新思路，确实改善王屯村的人居环境，做锦州城北一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。使规划布局、单体平面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。 2、均好性：在设计的各个方面均体现圴好性原则，从总体规划、建筑设计、到环境设计，均好性的设计是一个重要的目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音和炼油厂生产噪音对住宅的影响，让开发商提出合理的防噪方案。 3、人性化： 东王屯$ J$ i7 l# o) L新浪乐居) ; M1 c新浪乐居东东 村位于锦州西北黄金地段，其显要的区位条件和便利的交通均体现了较好的城边村改造时机。 另外3 k8 Q) s6 v2 P G# X房产论坛,装修论坛,业主论坛+ w; a8 B+ a* T& 村内居住环境较差，尤其是西王屯正面就是炼油厂北门，环境污染是村民反映最多的问题，居民改造居住意愿强烈。本项目致力于改善社区整体形象，改善居住环境，完善配套设施。综合分析东王村旧村的内外部因素，同时因周边外部环境出现重大改变、新的居住小区的快速建设等，区位优势愈加优越，对旧村进行改造是势在必行。（八）案名建议东王府第（暂定）（九）规划建议1、本项目应充分体现以人为本的开发理念，突出城北活力中心的总体定位，营造和谐宜居的情调和生活氛围。2. 从本地区的地缘环境出发，塑造宜居的城市生活环境，并根据地块特点发掘潜在的商业价值。3. 充分尊重地形条件规划道路交通和绿化景观，并根据用地内不同区域开发的商业价值，塑造项目内景观体系，如：入口、水系、街道、广场、中央庭园和组团园林绿地的气质和个性。4. 合理解决住宅、公建、园林的分期开发问题，保证每期均有良好的居住环境和配套条件。5. 应有针对性的关注区域内重点竞争物业，保证本项目在和同类型产品竞争时技术层面的竞争力优势。(十)对开发商的选择所选开发商应该具有雄厚的实力，能够把握总体设计理念，对项目进行整体规划和全面设计，保证该区内的所有建筑、环境绿化、道路系统达到形态语言和文化倾向上的整体统一，并据此对本项目建筑和环境作整体包装，创造个性鲜明现代时尚的新社区。营造高雅有品位的小区内部环境，结合外部良好的景观，保证户型的均好性。 建筑风格应具有特色，塑造精致典雅的社区形象。在考虑商业街、地下车库、道路等要素设计时，应充分考虑到对高差的利用。（十一）投资规模项目占地约1000亩，建筑面积可达130多万平方米，连同配套设施、道路绿化、管网建设等预计总投资额可达20多亿人民币。(十二)效益分析1、直接税收收入：项目达成后，仅税收一项就可为当地财政带来超亿元的财政收入。2、扩大劳动力就业：项目建设期间，将有大批的当地劳动力参与到建设中来，会极大的增加当地村民的经济收入。建成后，仍可容纳1000多人的就业需求。3、长期社会效益：项目建成后，“三产”商业、服务设施齐全，人口集中，消费规模扩大；“二产”西王工业区形成一定的规模，成为钟屯招鸾引凤的“梧桐村”，钟屯乡在招商引资的工作中将有更多的话语权，我们也能和大资本、大财团过过招，争取到更多的项目和投资。长期的社会效益显而易见。4、解决工业污染、维护信访稳定：项目建成后可彻底解决西王屯村民多年困扰的工业污染问题，维护信访稳定。同时可把东王屯预留的工业用地置换到西王屯，把西王的村民安置到项目新区，让村民离土不离乡，离开平房住楼房。使村民的生活居住水平有一个较大的提高，充分体现“以村当镇”工程给村民带来的实惠。钟屯乡政府开发办二O一一年二月二十二日钟屯乡城建开发领导小组组 长：刘永志王国斌副组长：杨占勇李连秋苏志会杨 贵孙晓波成员：陈守山杨锦山艾文林葛 鹏吴丽珍李宏军郭亚君李吉东 景维芳付 剑冯 胜赵双元张天与赵丹赵卫强下设开发办公室主 任：杨占勇副主任：杨贵李吉东张文新王学亮张明刘国东成员：景维芳付剑高力军赵卫强管欣宇李文附：关于东王屯村与葫芦岛远达房地产开发有限公司前期合作事宜的补充说明东王屯村开发改造项目发起于2007年。钟屯乡政府与东王屯村把此项目作为当时重点招商引资项目之一。东王屯村（甲方）通过与葫芦岛远达房地产开发有限公司（乙方）接洽，双方于2007年9月4日在葫芦岛达成“东王屯改造项目协议书”。就“出让宗地范围”、“用地性质及征用地价”、“付款方式”、“其他”形成了所谓“四条七点”协议。(后于2007年9月27日召开东王屯村村民代表大会与村民代表协商此事。)当时确定的范围是松坡路以南、兴业里以北、士英街以西、锦朝路以东约350亩，并由东王屯村协调有关部门把该地块的“预留工业用地”性质改为“商业住宅用地”。地价为每亩9万元（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费以及上述费用的税金、国有土地出让金和契税等全部费用）。协议签定后，双方进入到项目的前期准备和规划阶段。乙方于2008年10月14日出台“锦州市太和区钟屯乡东王屯村城中村改造项目汇报材料”，形成较为完整的规划开发方案。期间由于“远达公司”资金问题致使“规划方案”的审批、“用地指标”的拨付受到影响。再加上东王屯村村民委员会换届等诸多因素，致使该项目搁置至今。而从2009年开始，由于国际国内形式不断的发展变化，房屋和土地价格节节攀高。锦州房地产业更是遍地开花，桥南、桥西新房迭起，锦义线两侧也是高楼耸立。唯独锦朝路一线没有动静。这不但与辽宁省人民政府关于推进全省城镇化建设工作的意见不符，也与锦州市乃至太和区十二五规划相悖。严重阻碍和影响了区域经济的发展和人民生活的改善。2011年初，在东王屯村新一届村委会及党支部的不断努力下，在钟屯乡党委和政府的关注下，在征求了东王屯村全体村民代表意见的前提下，东王屯村决定重新起动开发改造项目，为百姓造福、为城市增光、为发展奠基、为稳定铺路。为此，钟屯乡政府成立了城建开发领导小组和城建开发办公室。并迅速于2011年2月16日派专人远赴葫芦岛与“远达公司”接触，商谈前期合作出现的问题，征求“远达”方面意见，并摆出我们的立场：1、东王屯村改造开发已刻不容缓、势在必行。2、东王屯