住宅建设用地使用权有偿续期费用的确定因素[权威资料]

住宅建设用地使用权有偿续期费用的确定因素 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 作者简介：贾 ：天津师范大学法学院，民商法专业， 2011 级研究生。 徐洪会：天津师范大学法学院，民商法专业， 2010 级研究生。 摘 要：在我国，城市土地的所有权归国家所有，因此在住宅建设用地使用权到期后，有偿续期的费用成为人们最关心的问题，那么住宅建设用地使用权有偿续期的费用该如何确定呢？本文将从四个方面考量住宅建设用地使用权有偿续期费用的确定因素 。 关键词：住宅建设用地使用权；有偿续期；费用 一、续期费用内容之考量 1、法律法规的误导 1990 年国务院颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（以下简称暂行条例）第 40 条规定 “ 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 ” 从这条规定不难看出，在土地使用权到期后地上建筑物都归国家所有，而且是无偿的。 暂行条例第 41 条又规定 “ 土地使用权期满，土地使用者可以申请 续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 ” 而该条又只说了续期时需支付土地使用权出让金和办理登记，并没有提地上建筑物及其附属物所有权该如何处理。 2009 年国土资源部发布的土地管理法修正草案征求意见稿中又有 “ 住宅建设用地使用权期限届满的，按国家有关规定自动续期 ” 的说法。这让人们难免产生一种疑问：土地使用权到期后的续期费用是只是单纯的土地使用权，还是 “ 土地使用权的费用 +地上房屋产权 ” 的费用模式呢？ 2、续期费用内容的确定 笔者 认为，我国的土地使用权是有期限的，因此到期后是应当续期缴费的；而地上建筑物及其附属设施属于所有权范畴，所有权的无期限性也表明了其与续期无关。住宅建设用地使用权的续期费用仅应包括土地使用权的费用，而不应包括地上住宅产权的费用。上面的疑问其实是法律与法规之间制定不合理而导致的，土地的使用权和建筑物的所有权相分离，使土地的价值能最大限度的被开发出来，虽然土地的使用权和建筑物所有权能够分别立法和分别管理，但是基于土地和建筑物在天然属性上的不可分离性，我国法律又同时规定了在建的或建造好的建筑物与其所占地的建设用地使用 权是不可分离的，住宅也亦是如此。这就涉及了住宅建设用地使用权和建筑物的主次问题，具体到实际中就是住宅建筑物的所有权是依附于住宅建设用地使用权（ “ 房随地走 ” ）还是住宅建设用地使用权依附于住宅建筑物的所有权（ “ 地随房走 ” ）的问题。 显然暂行条例的规定是“ 房随地走 ” 的方式，而笔者认为，物权法第 149 条第一款 “ 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 ” 的规定，既然抛弃了依申请续期，而改自动续期是属于 “ 地随房走 ” 的方式，这明显比暂行条例的规定更合理、更符合民意。因此，摒弃暂行条例的规定是势在必行的，以免在续期时被滥用，而损害人民的合法权益。 二、续期缴费时间点之考量 1、两种时间点的由来 所谓续期缴费时间点是指住宅建设用地使用权期限届满应当续期时，所确定土地使用权续期费用的时间点。这个时间点只能有一个，但是现在却有两种提法，即原土地使用权出让合同签订时和土地使用权续期时。 那么这两种时间点是怎么来的呢？这两种时间点都来源于物权法第 149 条 “ 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 ” 的规定。其实在物权法开始制定的时候并没有自动续期的规定，物权法第一、二、三次审议 稿均沿袭了城市房地产管理法等法律法规的规定，未对住宅建设用地与非住宅建设用地使用权加以区分，但是从第四次审议稿开始，住宅建设用地使用权续期被区分出来。第四次审议稿规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期。此后，住宅建设用地使用权适用自动续期规则被确定下来，直至物权法通过。 因此同意以原土地使用权出让合同签订时为时间点的说法就认为物权法在续期问题上将住宅与非住宅分别表述，将住宅建设用地使用权规定为自动续期其目的就是原土地使用权出让合同的自动延续，包括土地使用权出让金、出让期限等等自动沿用原 合同中的约定，不用再订立新的合同。 主张以续期时为时间点的观点认为住宅建设用地使用权自动续期的土地使用权出让金的缴费时间点问题，应当按照土地管理法和城市房地产管理法的规定来确定。城市房地产管理法第 22 条第一款后半部分规定 “ 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金 ” 。既然是重新签订土地使用权出让合同，那么续期土地使用权出让金就不能沿用原合同的约定。 2、两种时间点的担忧 两种时间点的提出貌似都有其道理，那么续期缴费时的时间点该如何 确定？是以土地使用权出让合同签订时为时间点，还是以土地使用权续期时为时间点？如果以前者为时间点，人们就会担心如果按照目前土地市场价格续期，将会大大增加其经济负担； 然而以后者为时间点有一部分人就会担心，购买房屋时的土地市场价格并不高，而在续期时土地价格大幅上涨，大大超过原始地价时，会影响到人们的心理预期。因此确定一个续期缴费的时间点是很重要的。 3、笔者的观点 笔者认为以住宅建设用地使用权期限届满签订土地使用权续期合同时为时间点确定续期费用的还是有其合理性的。物权法虽然规定了自动续期 ，但是这样的规定太过于原则化，不能从中看出包括续期费用时间点确定在内的对住宅建设用地使用权续期费用问题的具体规定。因此这并不意味着原土地使用权出让合同继续延续，应当将物权法和城市房地产管理法相结合来确定续期缴费时间点。 笔者进一步认为，虽然以续期时的土地市场价格确定住宅建设用地使用权续期费用符合重新签订土地使用权出让合同的要求，但是也应当考虑到人民群众的心理预期。在确定住宅建设用地使用权续期费用时，应比照原土地使用权出让合同中约定的价格，在这两个不同时间点的土地使用权出让金上进行比较，选择 价格较低的作为续期土地使用权出让金，同时其他税费也应当相应考量，如基础设施配套费、小区开发配套费用因为在小区初次开发建设时基础设施、配套设施等都已经建好，在续期时就无须将这些费用考虑在内所以应将这些费用予以免除。这样既能满足政府的土地财政收入，彰显国家对土地的所有权；又能维护人民群众的心理预期，不增加住宅建设用地使用权续期人的经济负担。 三、建筑物区分所有之考量 1.建筑物区分所有的困惑 所谓建筑物区分所有是指，在住宅规划区域内的业主对其专有部分享有所有权，对专有部分以外的其他部分 享有共有权的一种复合性权利。现阶段的买房者对土地使用权的价格很模糊，没有明确的概念，究其原因是因为房价与地价的混合。现在无论是一手房的买卖还是二手房的买卖都是将地价混入到房价之中，购房者很少明显了解所付房款中土地使用权出让金是多少，尤其是在物权法明确了业主的建筑物区分所有权之后，更使得业主对其土地使用权出让金的具体分类产生了困惑的心理。在政府首次出让给房地产开发商土地使用权时，对出让土地的面积和金额在合同中都有明确约定，而在房地产开发商将房屋卖给购房者时，在国有土地使用权证上只笼统的记载了房屋所占的土地 面积，而没有对建筑区域规划内的专有部分和共有部分在所占土地面积上加于区分。笔者认为这种做法是不妥当的，购房者在买房过程中问题可能不明显，但是在住宅建设用地使用权续期的时候这个问题就凸显出来，因此在续期时应当对住宅建筑物的专有部分和共有部分进行分别考量来确定其续期费用。 2、笔者的观点 物权法第 70 条规定 “ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 ” ，第 73 条规定 “ 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有 ” 。根据这两条可以看出，业主享有 “ 一个所有权、两个共有权 ” ， “ 一个所有权 ” 是指业主对其住宅享有的所有权， “ 两个共有权 ” 是指业主对其住宅所在建筑物内的共有部分享有共有权和对其住宅所在建筑区划内的其他共有部分享有共有权。因此笔者认为，在确定续期费用时应当将这 “ 一个所有权、两个共有权 ” 进行区分，分别对其所占的土地面积进行计算，最终确定出的续期费用才更加合理。首先，对业主所享有的专有部 分的住宅所占的土地面积进行计算，计算出住宅所占的土地面积后，按该面积确定专有部分的续期费用；其次，对业主所享有的建筑物内的专有部分以外的共有部分整体所占的土地面积进行计算，计算出共有部分所占的土地面积后，由于建筑物内的共有部分属于该建筑物内的业主共同共有，因此由该建筑物内的业主平均分摊共有部分所占土地使用权面积的续期费用；最后，该住宅建筑区划内的其他共有部分由全体业主平均分摊续期费用。 笔者认为，在确定住宅建设用地使用权续期费用时对建筑规划内的专有部分和共有部分加以区分，才能使土地使用权的续期费用 更加合理化和透明化，使业主们了解土地使用权续期费用的具体内容，充分保护全体业主的利益。 四、续期期限之考量 研究住宅建设用地使用权续期费用如何确定，就不得不讨论续期期限的问题，因为续期期限的长短直接关系到续期费用的高低，对续期费用的确定起着关键的作用。如前所述，我国物权法只对续期问题做了原则性的规定，而其他法律法规对续期期限也没有做明确的规定，只是在暂行条例中有关于土地使用权出让的最高年限的规定，即居住用地的最高出让年限为 70 年。因此有学者认为， 住宅建设用地使用权的续期期限应为 法律所规定的最长期限，即 70年。笔者不认同此观点，我国住宅建设用地使用权自动续期的规定其目的是为了最大限度保障地上建筑物的利用，即“ 物尽其用 ” ，正如王利明教授就物权法第 149 条第一款所说： “ 该规则实际上暗含了自动续期的条件，即该土地性质上是住宅用地，且有住宅存在。 ” 其实这也是 “ 地随房走 ” 的直接体现。 笔者认为，按照住宅建设规范的规定 “ 标准建造的住宅，住宅结构的设计使用年限不应少于 50 年 ” ，因此房屋也是有其使用寿命的，即使是现代的建筑由于在规划设计、建筑用材，建筑材料、环保理念，科技创新， 施工质量、维护保养等等方面的不断发展使得建筑物的寿命在大大的延长，并出现了许多长于 100 年以上的建筑物。 但是这也只能是适当的延长其使用寿命，而不能是永久的使用，房屋的使用年限到期后就会成为 “ 危旧房屋 ” ，若继续使用会给人民群众的生命和财产安全带来隐患，因此房屋到了其一定的使用年限后就不应当再继续使用。在确定住宅建设用地使用权续期期限时应当以该片小区内的房屋使用年限为依据，例如，土地使用权续期时经房地产部门的专家研究、鉴定后认为，该片小区的住宅最多再使用 30 年，那么住宅建设用地使用权的续期年限就为 30 年。 在确定住宅建设用地使用权续期费用时，将使用权的续期期限纳入考量范围，才能使土地和住宅的利用率达到最大限度，使续期费用能更加合理，并直观地反映在人民群众面前。 五、结语 住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题是社会各界都在研究和讨论的热点问题。归根到底，出现这些讨论的问题的根本原因就是物权法规定的过于原则化，其它法律也没有具体的规定，国务院也没有制定具体的实施细则和实施办法，也没有其它可以借鉴的方式和途径。随着时间的推移，越来越多的住宅建设用地使用权期限将会届满，我们只能学习和 实践的过程中发现问题、研究问题，积极探求新方法，解决住宅建设用地使用权有偿续期的问题。（作者单位：天津师范大学法学院） 刘连凯：建设用地使用期限法律问题研究，河南大学硕士论文， 2010 年。 宋炳华：住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径，载国土资源情报， 2011 年第 8 期。 宋炳华，蔡卫华：住宅建设用地应有偿续期，载中国土地， 2011 年第 7 期。 房绍坤：物权法用益物权编，中国人民大学出版社 2007 年版，第 204 页。 王利 明：物权法研究（下卷），中国人民大学出版社 2007 年版，第 169-170 页。 张静义，周涛：物权法第 149 条评析，载法制与经济， 2008 年第 7 期。 阅读相关文档 :论我国控辩关系的重构 我国农村剩余劳动力转移的思考 从地方政府融资视角看地方政府债务治理 论光纤通信的新技术与潜力 浅谈如何加强和改进煤矿企业党支部建设 地震灾后重建项目融资模式的研究 基于商业银行存款常规指标考核下存款拓展路径探析 新生代员工对工会的困