南昌青山湖区项目市场调研报告.doc

南昌青山湖区项目市场调研报告一、 南昌概况南昌，是一座有着优美自然风光的绿色城市。城外青山积翠，城中湖泊点缀，城在湖中，湖在城中，赣江穿城而过，一流空气一流水，生态环境非常美，被人们誉为京九线上的一颗：“绿色明珠”。全市水网密布。赣江、抚河、锦江、潦河流过境内,湖泊众多，有军山湖、金溪湖、青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊；市区东北有艾溪湖、青山湖和贤士湖；城内得天独厚的东湖、南湖、西湖和北湖等风景湖，更显江南水乡风采。 南昌拥有文化遗址余处，人文景观处，自然景观处。全市有国家级、省级、市级的重点文物保护单位共多处。南昌,始建于公元前202年,迄今有2200多年的历史,历代郡、州、府均在此设治，现为江西省省会，共辖四县(南昌、新建、进贤、安义)，五区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里)，二个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)，一个新区(红谷滩新区)。历史上，南昌曾有“吴头楚尾，粤户闽庭”的盛誉，如今又是唯一一个处于长江三角洲、珠江三角洲、闽江三角洲的最佳“结点”上，具有承东启西、沟通南北的独特战略地位。1、 地理位置南昌市位于东经，北纬，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临我国第一大淡水湖棗鄱阳湖。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，总面积.平方公里，平原面积占.，水域面积占.，岗地、低丘面积占.。全市平均海拔米，城区地势偏低洼，平均海拔米。西部是西山山脉，最高点为梅岭主峰洗药坞，海拔.米。2、 交通南昌，是全国唯一的一个与长三角、珠三角、闽三角相邻的省会城市。京九、浙赣、皖赣、向乐四条铁路越境而过；江西天字型高速公路网贯穿南昌，六小时内可直达上海、广州、长沙、武汉等周边9个省会城市。南昌昌北机场通达世界各地。京九铁路、浙赣铁路穿行境内并在此交合，三条国家级高速公路在此聚散，赣江水道注入鄱阳湖而通江达海，以及成为国际航空港的昌北机场，构成了立体交通网，再次提升了南昌交通枢纽地位。3、 人口总面积7402.36平方公里，总人口448.8万，其中市区人口220万，是全国35个特大城市之一。4、 经济指标2007年1-10月，南昌市城市居民家庭总收入人均11334.7元，同比增长18.9%，其中可支配收入人均10804.1元，同比增长20.0%，扣除物价因素，实际增长15.5%。从家庭总收入的构成来看，有以下特点： A、工薪收入是家庭总收入的主导，是拉动居民收入增长的首要因素 今年机关事业单位实行新的工资标准，职工工资普遍增长，补发工资到位；企业经济效益逐渐好转；社会上兼职者也越来越多等。在这些因素的共同影响下，2007年1-10月，南昌市城市居民工薪收入人均达到 8070.5元，同比增长25.6% ，占可支配收入比重 74.7% 。工薪收入仍是带动居民收入增长的主要因素，2007年1-10月，南昌市城市居民工薪收入拉动我市居民可支配收入增长14.9个百分点，工薪收入对家庭总收入的贡献率为91.2%，在工薪收入中城市居民工资及补贴收入为人均8033.5元，同比增长27.0%。B、经营收入是城市居民家庭收入的重要渠道 经营收入是城市居民重要的收入渠道，这主要表现在居民家庭总收入在大幅度增长的同时，经营收入占家庭总收入的份额逐渐增多、比重逐渐增大，并高幅增长。随着党的十七大的顺利召开，市委、市政府认真贯彻党的十七大会议精神，进一步推动全民创业，促进富民强市战略目标，全市上下逐步形成了以创业推动发展，带动就业，加快致富，促进和谐的新局面。就业渠道的拓宽和居民就业观念的改变，城市个体和私营企业从业人员增多，经营收入已成为带动居民收入增长的重要因素。调查资料显示，2007年1-10月，南昌市城市居民经营收入人均 386.0元，同比增长48.1%，比可支配性收入增幅高28.1个百分点，经营收入占家庭总收入的比重也由去年的2.7%增长至今年同期的3.4%。C、转移性收入有所增长2007年1-10月，南昌市城市居民转移性收入人均2876.2元，比去年同期增长2.2%。由于国家实行新的工资标准，退休职工养老金或离退休金增长，今年1-10月，南昌市职工养老金或离退休金人均2244.2元，比去年同期增长4.7%。D、财产性收入增长较大财产性收入是城市居民出让财产使用权而获得的利息、租金、红利收入及财产增值收益等。随着南昌市经济的快速发展，城市居民家庭资产也在不断积累，另一方面国家不断提高银行存款利率等，诸多因素影响下南昌市城市居民家庭财产性收入大幅增长，今年1-10月，南昌市城市居民财产性收入同比增长34%。城市居民收入水平的大幅增长，也大大带动了居民的消费水平，居民的消费水平大幅增长。年1-10月，我市居民消费性支出8097.8元，同比增长29.1%。居民的消费也不再局限于衣、食、住、行上，享受型消费和精神消费逐渐成为城市居民的重要消费方式。据统计，今年1-10月，我市居民家庭购买家用汽车同比增长33%，城市居民家庭每百户拥有电脑51台，同比增长31.9%，每百户城市居民家庭拥有手机136部，同比增长19.7%。今年1-10月，南昌市城市居民的旅游支出人均178.3元，同比增长6.5%，教育文化娱乐服务支出人均877.5元，同比增长5.4%，通信服务支出人均548.4元，同比增长64.1%。附表：2006和2007年1-10月南昌市城市居民家庭总收入对比表单位：元项 目2007年1-10月2006年1-10月%家庭总收入11334.79533.118.9可支配收入10804.19004.920.0一、工薪收入8070.56426.725.6二、经营收入386.0260.748.1三、财产性收入2.11.534四、转移性收入2876.228142.2l 以上数据均来源于南昌市300户城市居民家庭住户调查资料2007年110月综合核算主要指标更新时间：2007-11-20指 标单位1-10月累计增长%财政总收入亿元152.45 22.5 #地方财政一般预算收入亿元66.72 19.0 金融机构存款余额亿元2032.71 12.5金融机构贷款余额亿元1775.45 16.8城乡居民储蓄存款余额亿元717.10 -2.3 5、 房产交易1-10月，全市市区核准商品房上市面积349.62万平方米，较上年同期增长69.6%，其中商品住宅295.57万平方米，较上年同期增长100.9%。全市市区商品房预销售面积365.5万平方米，同比增长70.6%，其中商品住宅预销售27811套，同比增长84.2%，预销售面积318.8万平方米，同比增长73.9%。全市（含四县）商品房预销售面积564.8万平方米，同比增长59%，其中商品住宅预销售45436套，同比增长70.3%，预销售面积515.8万平方米，同比增长60.9%。二、 青山湖区域概况1、 总述该区经济发展活跃，发展载体丰富，既有适合现代制造业发展的省级工业园区南昌昌东工业区和南昌民营科技园，也有适合现代服务业发展的都市新城区，还有适合现代都市农业发展的农业乡镇.2、 地理位置青山湖区是南昌市的新城区，区内地势平坦，有较大的城市化发展空间，辖区内科研院校云集，有南昌大学、江西师范大学、 蓝天职业技术学院等高校十余所，职业技术学校等中等专业学校,文化环境较浓厚，临近还有高新技术产业园等工业园.3、 人口及人文环境青山湖区地处英雄城南昌城东。区域面积160平方公里，区域人口60多万，是全市面积最大、人口最多、发展潜力最大的城区.4、 经济指标2007年10月份国民经济发展组图青山湖区政务信息网发表日期：2007年11月26日来源：区统计局三、 本案周边业态及消费分析（附商圈标示图）24本案周边商业1公里范围内有两个中大型的卖场及百货，由于本项目地处学（校）区其中地段，因而其余周边商业配套较为齐全业态丰富，主要以服装、餐饮为主，其他则配有鞋帽、文具、首饰等。但大多商品因为了符合学生的消费能力档次都比较中低档，售价也多数在100以内。在这个区域范围内消费者基本上70属于学生群体，其余则是周边的居民。四、 青山湖区楼盘介绍注：蓝色部分为“青山湖板块”、绿色为“京东板块”红色为“市中心板块”项目基本信息项目编号：900000018项目名称：青山湖香溢花城行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：南昌中溢置业有限公司项目地址：南昌青山湖区湖滨东路1269号青山湖香溢花城售楼电话：售楼处：销售信息总套数：1663 套总面积：19.50 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：275 套当前可售总面积：2.43 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：1388 套累计非住宅合同均价：0.00元累计住宅合同均价：5231.99元项目基本信息项目编号：900000230项目名称：中大青山湖花园行政区域：东湖区开盘时间：企业名称：南昌中大房地产有限公司项目地址：南昌市东湖区中大路289中大青山湖花园售楼电话：售楼处：销售信息总套数：809 套总面积：11.35 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：110 套当前可售总面积：1.74 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：699 套累计非住宅合同均价：0.00元累计住宅合同均价：4674.80元项目基本信息项目编号：900000191项目名称：秀泊经典住宅小区行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：南昌金昌利房地产开发有限公司项目地址：南昌市青山湖区青山湖大道888号秀泊经典住宅小区售楼电话：售楼处：销售信息总套数：319 套总面积：4.35 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：11 套当前可售总面积：0.13 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：308 套累计非住宅合同均价：11325.62元累计住宅合同均价：4114.12元项目基本信息项目编号：900000058项目名称：高能.金域名都SOHO空间行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：江西高新能源开发有限公司项目地址：南昌市青山湖区洪都北大道299高能.金域名都售楼电话：售楼处：销售信息总套数：1442 套总面积：13.96 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：615 套当前可售总面积：3.53 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：827 套累计非住宅合同均价：7614.57元单身公寓合同均价：7800元项目基本信息项目编号：900000023项目名称：碧海云天行政区域：青山湖区开盘时间：2005-04-15企业名称：南昌同创基业房地产开发有限公司项目地址：南昌市青山湖区湖滨东路碧海云天售楼电话：售楼处：销售信息总套数：211 套总面积：2.69 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：8 套当前可售总面积：0.06 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：203 套累计非住宅合同均价：9973.30元累计住宅合同均价：3952.39元项目基本信息项目编号：900000020项目名称：白金瀚水景花园行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：江西省旅游房地产有限公司项目地址：南昌市青山湖区湖滨东路1069白金瀚水景花园售楼电话：售楼处：销售信息总套数：378 套总面积：5.04 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：95 套当前可售总面积：1.36 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：283 套累计非住宅合同均价：0.00元累计住宅合同均价：4282.40元项目基本信息项目编号：738项目名称：竑鼎福第行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：江西赣源实业投资有限责任公司项目地址：南昌市青山湖区洪都北大道488号竑鼎福第售楼电话：售楼处：销售信息总套数：380 套总面积：4.46 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：86 套当前可售总面积：0.92 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：294 套累计非住宅合同均价：0.00元累计住宅合同均价：5481.37元项目基本信息项目编号：610项目名称：恒茂天鹅城堡行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：江西恒茂房地产开发有限公司项目地址：青山湖区城东四路天鹅城堡售楼电话：售楼处：销售信息总套数：462 套总面积：5.24 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：8 套当前可售总面积：0.13 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：454 套累计非住宅合同均价：0.00元累计住宅合同均价：4667.42元项目基本信息项目编号：377项目名称：天水怡景花园行政区域：青山湖区开盘时间：企业名称：江西省湖东安居工程开发有限公司项目地址：南昌市青山湖区湖滨东路555号天水怡景花园售楼电话：售楼处：销售信息总套数：426 套总面积：5.76 万m2逾30日未合同备案：0 套当前可售套数：154 套当前可售总面积：2.31 万m2已预订套数：0套已售房屋套数：272 套累计非住宅合同均价：12076.07元累计住宅合同均价：5211.19元五、 青山湖区住宅租金及售价分析青山湖区本项目周边住宅租金：南京东路：10001200元（23房，中档装修）上海北路：6001000元（23房，中档装修）青山湖区本项目周边住宅售价：48005500元（精装修除外）六、 青山湖区商铺租金及售价分析七、 酒店式公寓、单身公寓市场分析1、 南昌目前在售的小户型一览表序号楼盘名称主力户型均价（元/平方）备注体量1蓝天国际公寓4050平方，1房7800精装2莱茵金座3744平方，1房1厅、单间7000精装600套，3万平方3海航白金汇3090平方，1房、2房8000精装5万平方4高能金域名都SOHO空间3066平方，1房、2方、单间7800精装5象湖20083070平方，1房、2房未定精装或毛坯12月底定8万平方6星河国际3368平方66007800精装6万平方7蓝天郡37平方，42平方，1房6100精装3万平方8世纪风情46、51、66平方，1房4600毛坯9音乐花园3060平方，1房、2房未定毛坯接收预订中10青山湖香寓花城3080平方，1房、2房7800精装11铂金特区38、44、56、68平方6700精装12江信国际嘉园3070平方，1房5700毛坯4万平方13玉河明珠4652平方，1房7200精装14东方百灵4090平方，1房、2房7200精装2万平方15筑城奥斯卡3880平方，1房、2房未定精装接收登记中16梅岭康都4870平方，1房、2房5500精装17天使商务广场3076平方，1房、2房6500670018明珠广场4080平方，1房、2房60006500毛坯19精英汇3360平方，1房、2房5700精装20第一街区4080平方，1房、2房未定精装2、 分析据统计，今年和明年已上市和即将上市销售的小户型的体量将达到100万平方。无论处在哪类地段，从上述表格来看精装修小户型的售价还是在一个相对稳定的层面（70008000元），由此可见，市场对于小户型的接收程度是相对认可的，并且说明了南昌市场精装修小户型产品已进入成熟阶段。但从市场供需分析，南昌近几年的小户型市场是供大于求的。尤其是随着9月27日“第二套房”新政以后，小户型市场的竞争更加激烈。因为小户型的客户群体很大程度以投资者为主，前几天政策又规定要加高银行的准备金，银行贷款额度进一步紧缩。另外，明年“物业税”的试运行，可能对整个市场影响会很大。而小户型又作为一种过渡性产品，其投资特性决定其受政策影响更大。11月10日，金域名都SOHO空间开盘，推出600套小户型，虽然至目前销售量也不算少，但比起前几个月类似产品的销售情况就不是太理想了。很明显，政策对小户型市场的影响已逐步显现，南昌小户型会有一定的回落，投资者肯定会有一段时间的观望期。根据通过市场的一些了解及访问，只有地理位置优越（商业中心、学区），发展商实力强（品牌开发商），性价比较高（得房率高、70年产权）的小户型产品才会受新政影响较小，但由于目前市场处于完全理性状态，销售速度一定会有所减缓。3、 小户型的客户群体小户型针对的购房者有三类：一是用来投资，购买小户型的目的就是为了转手或者出租，租户大都以外地驻本地城市的商务人士为主；二是用来居住，包括对于价格名感度较高，强调总价，并且可以接收相对较差的地段以及楼层位置的群体，还包括年轻置业者或者用来陪读的家庭，或具有一定经济实力的追求时尚独立的单身贵族，或工作地点在附近用来作为过度居所，或城市白领阶层；三是用来办公，包括家庭办公空间或初创业公司或小型公司的办公场所，当然这和楼盘所处的区域有关系，主要是一些地段较为繁华，人气较为集中，商业氛围较浓厚的区域。八、 本案规划建议1、 业态功能规划一层：沿街商铺中央转角一二层：卖场两侧二层：量贩式KTV、酒楼、网吧三层以上：精装修酒店式公寓（只配有高档物业管理，不配酒店式经营）2、 建筑规划A、 小区域内高档绿化景观配套B、 建筑主体基座采用“L”形态，上面规划2栋楼（朝南），基座顶部配屋顶花园。C、 小户型3060平方设计（可带有小跃层），提高产品性价比，购买相邻2套后户与户之间可合并组合