2013年天津房地产市场年中报告.doc

2013年天津房地产市场年中报告（2013.07）目 录总结和展望3一、经营性用地供应分析3二、商品房开发投资及新开工面积分析3三、商品房批准预售面积分析3四、商品房销售规模分析3五、商品房市场供需关系分析3六、商品房住宅销售价格分析3七、居住类物业销售状况排序分析3(一)普通住宅和公寓项目销售排序3(二)别墅类物业项目销售排序3八、房地产产品发展特征分析3九、房地产市场板块格局分析3十、开发企业竞争态势分析3十一、城市建设及经济发展动态3第 2 页 共 57 页总结和展望（一）回顾2012年宏观经济层面，央行采取宽松化的货币政策，从12年上半年数量方面的调整，仅下调存准率，至6月起时隔不足一月的两次降息，通过利率的调整明确了稳投资、保增长的决心，房地产行业获得喘息之机。虽然信贷宽松释放出的流动性没有明确表示流向房地产行业，但对开发企业来讲，融资环境的宽松，信贷成本的降低仍能减轻其资金压力，加之地方政府政策微调以求托市，整体市场环境趋好。新建商品房市场，从年初开局的小心试水，到第二季度大规模的以价换量，逐步稳健的销售成绩，使楼市渐入佳境，6月相对宽松的货币政策进一步削弱了楼市下行预期，刚性需求的密集出手构筑了楼市的金刚底，至年底市场上行预期趋强，热销区域的成交均价全面涨幅，促使全市成交量价在年末冲高峰值。土地市场，上半年，住宅市场的累积库存沉淀了大量资金，开发企业回款不畅，对土地储备的积极性大不如前。直至下半年，土地市场呈现复苏之势，临近年底，国土部门为完成年初的土地供给计划，年末集中推地，而中心城区的优质地块更是引来资金充裕的大型房企竞相角逐，溢价地块在年末频现。（二）2013年形势小结1、宏观调控政策动态 两会前夕，国务院新国五条出台，调控加码。自12年年末起，一线城市房地产市场一路高歌，成交量价高位运行，倒逼出“国五条”政策的出台。从天津细则来看，增加保障性住房、普通商品住房及用地供应，严格执行限购、限贷政策，明确房价调控目标以城镇居民人均可支配收入增幅为准，这些部分较上一轮调控并无新意；本次“国五条”的细化主要体现在提高二手房交易税费从而抑制投机投资性购房，天津细则明确二手房交易个税提升至20%计征，对“过5年且唯一住房”免征，但新政何时实施尚无明确说法。同时，颇受关注的二套房首付提高及信贷收紧、房产税等问题在天津细则中并未明确指出。 4月地方细则落地，各地执行不力。北京严格执行二手房20%个税的征收，单身限购、限价及二套房贷款首付比例上浮至七成等举措都相当严厉，但二三线城市“国五条”细则的执行力度偏小，最为严厉的二手房交易征税20%的条款被架空，调控威力未能如期释放。 5月房产税试点欲扩围，针对增量房屋。“限购”作为调控利器仍将持续，虽然行政手段短期内不会退出，但调控方向着力在推进房产税改革试点，通过税收调节市场。就目前重庆和上海试点的市场表现来看，房产税由于征收额较小，对于抑制房价的作用相对有限，本次试点的推进针对增量住房，更多的影响在于调整需求结构。 6月宏观经济层面 流动性紧张重创股市 市场信心受到冲击6月召开的国务院常务会议中，政府表示“支持居民家庭首套自住购房”，政策层面对于天津市场格局相对利好。但宏观经济层面，6月出现的银行间市场流动性紧张，重创了股市，同时也波及了楼市，信贷收紧直接牵制了楼市成交量的涨幅。虽然本次资金紧张只是在于结构性和季节性原因，但更多的影响表现在对市场信心的冲击及恐慌。2、2013年1-6月天津商品房市场表现 需求端13年开局延续了12年年底的旺销之势，传统的销售淡季亦有不俗表现。国五条的出台成为了需求释放的分水岭，虽然调控的加码意在震慑楼市、稳定预期，但市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量陡然增至历史新高。此后，随着政策利空逐渐被消化，市场需求逐渐理性回归，成交量出现微幅回落，6月金融市场的“钱荒”对楼市造成一定的冲击，成交量微幅下行的势头未能扭转，但月度成交表现仍处于相对高位，楼市处于企稳调整的状态。 供应端 远期供应：2013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。虽然没有形成大规模的供应高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅地块高溢价成交。2013年1-5月商品房累计开发投资额569亿元，同比上涨28%，住宅累计投资额375亿元，同比上涨26%。13年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业的强势回暖，房地产开发投资升温。供应端的两项前期指标均出现正向增长，远期商品房市场供应端相对充裕。中期供应：13年1-5月商品房/商品住宅新开量分别达827万平米和630万平米，同比涨幅均为2%。新开工规模的微幅增长有利于缓解市场当期供应的趋紧态势。当期供应：2013年上半年商品房供应规模低于12年同期水平，商品房/商品住宅供应分别达678万平米和530万平米，同比去年同期分别降幅18%和9%。从新开工量与当期供应量的对比关系看，当期商品房供应尚有一定裕量。 销售规模、售供比例关系和成交价格销售规模：2013年1-6月天津商品房市场销售规模，承启了12年下半年的旺销之势，商品房/商品住宅累计成交面积达681万平米和578万平米，同比涨幅均超过5成。市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量亦攀升至历史高峰，虽然此后逐步理性回归，但整体市场处于企稳调整的阶段。售供比例关系：商品房市场供销售关系自12年6月起由存量过剩逐步向供应趋紧转变。13年上半年累计预售商品房达678万平米，累计销售商品房681万平方米，累计售供比1.0，住宅市场较比总体市场供应相对紧张，累计售供比0.92。从上半年居住类物业(包含商品住宅和公寓)的供应和成交情况看，整体供应规模小于销售规模，套数供售比为0.83，处于供不应求的状态。其中，144平米以下各面积区间的产品供售比均低于1.0的水平，面积区间大于144平米的产品供售比基本随着面积区间的加大而提高。成交价格：上半年商品房市场成交均价整体表现相对平稳。由于2月正处于销售淡季，各项目推盘积极性较低，致使当月均价处于高位。3月开发企业乘势推盘，打折优惠力度亦有所扩大，随着成交量冲至高峰，全市成交均价明显回落，此后全市整体均价高位企稳。（三）展望细数历年楼市调控，之所以深陷“越调越涨”的怪圈，更多的原因在于宏观经济形势的走向。从08年全球金融危机到12年的欧债危机，房地产投资作为固定资产投资的主体，成为拉动国内经济复苏的主力引擎。当下中国经济面临结构转型升级的关键时期，13年经济疲软开局，后期表现令人堪忧。国五条的出台正值两届政府换届期，在经济战略尚不明朗的情况下，为避免房地产调控硬着陆对宏观经济的影响，预计下半年调控再次加码的可能性较小。在6月召开的国务院常务会议中，政府表示“支持居民家庭首套自住购房”，并研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善，接续形成新的经济增长点。政策层面对于天津市场格局相对利好。此外，“限购”作为调控利器仍将持续，虽然行政手段短期内不会退出，但目前的调控方向着力在推进房产税改革试点，通过税收调节市场。目前无迹象表明天津市将被纳入房产税扩增容范围内，房产税这一调控砝码对市场信心的影响也较为有限。总体来讲，试点增容以及个人住房信息系统的建立，在短期内难有显著成效。展望2013年下半年，天津房地产市场的形势从以下几个方面看： 需求端 房地产市场的强势回暖，加上“国五条”实施不利，加强了购房客群“越调越涨”的上行预期。宏观经济正面临下行的压力，房地产市场的重要性不言而喻，且随着城镇化的推进，天津楼市溢价必将不断提升，在未来宏观经济以及通胀预期的共同作用下，刚性需求作为天津楼市的主体，预计在下半年将温和、持续释放。而随着楼市不断升温，改善性需求和投资需求预计也将从积聚状态逐渐释放。 供应端 房地产市场前期指标经营性用地成交、开发投资额和新开工面积的增长幅度相对滞后，但目前市场存量较为庞大，截至2013年6月31日，居住类物业存量近19.97万套，2157万平方米。按13年上半年居住类物业的去化速度进行评估，目前的存量大致相当于近22个月的市场消化量，可见，加速周转库存仍为首要任务。此外，从供应结构来看，无论是居住类物业，还是商业、办公等产品，小套型产品预计仍为供应主体。 销售规模 12年6月，在宽松的货币政策主导下，楼市触底反弹，此后始终保持较大的销售规模。但13年3月出现短暂的恐慌性购房，创新高的成交量提前透支了市场后期需求，考虑到刚需客群的主体地位以及温和、持续释放的特点，预计下半年市场销售规模将处于相对缓和的增长状态。 销售价格 商品房成交价格在多重调控政策和低价商品住宅的共同影响下，快速上涨的势头虽然已经受到遏制。但是，拉动房价上扬的动因依然存在。其中：限购令、限贷令“冻结”的购房需求在楼市上行预期影响下，由积聚状态转向释放状态的可能性加大，由此对房价上涨的拉动作用不容忽视；宏观经济的下行压力加大，热钱流入楼市以追求高收益的可能性加大，“隐性”投资购房需求挤入商品房市场，从而进一步拉动房价上涨的力度。从区域市场表现来看，中心城区的高端楼盘占据地段、配套等各项优势，存在提价的必要条件；而环城、滨海和远郊区域以刚需市场为主，预计后期价格将平稳温和上行。整体市场均价通过各区域成交的结构性调整，预计企稳微涨是大概率事件。一、经营性用地供应分析2013年1-6月天津市新增土地供应规模1977万平方米,比上年同期下降32%。土地成交规模明显下降，市场成交相对平淡。2013年上半年天津建设用地新增供应面积为1977万平米，同比下降3241.08%；新增供地的规划建筑面积为2161万平米，同比下降25%。成交的386宗土地中：工业用地和仓储用地272宗，建设用地面积和规划建筑面积的比重分别为69%和56%,其余为经营性用地。扣除272宗工业和仓储用地后，2013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。图：天津历年建设用地新增供应 数据来源：天津土地交易中心、kinvo、中国房地产指数系统 从2012年至今的各月新增供地走势看：2012年上半年，土地市场集中供地，形成上半年供地高峰；此外，国土部门为完成年初的土地供给计划，在年末又一次集中推地，资金充裕的开发企业则逢低吸纳，土地市场在12月形成又一轮小高峰。2013年，1月土地市场延续了此前的热度，虽然成交体量有所减少，但仍不乏高溢价地块的产生。此后，受到春节因素加之新政出台的影响，2月土地供应量跌落谷底。经历了短暂蛰伏，5月迎来一波成交小高峰，6月微幅回落。图：2013年1-6月天津建设用地新增供应月度统计 数据来源：天津土地交易中心、kinvo、中国房地产指数系统 2013年1-6月成交的建设用地中，工业和仓储用地比重较大，规划建筑面积占比56%。由于工业和仓储用地对商品房市场的供应影响较小。因而，在以下统计分析中扣除工业和仓储用地的相应数据。表：天津历年工业用地占比变化情况 数据来源：天津土地交易中心、kinvo、中国房地产指数系统 图：2013年1-6月天津经营性用地新增供应统计(扣除工业和仓储用地) 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 数据显示，2009年至2013年6月，天津市经营性用地成交量远高于当年市场批售面积，基本为市场总体批售规模的3-6倍，土地储备相当充裕。持续增长的土地供应自11年起出现小幅下降，虽然同年市场批准预售面积达到近几年的高峰，但当年土地成交量仍为其3倍之多。图：天津历年经营性用地新增与商品房批准预售面积对比 数据来源：天津土地交易中心、富思博得、kinvo 截至2013年6月底，不考虑2009年以前供应土地的存量规划建筑面积，仅天津2009年以后新增用地尚未入市的土地储备达到7102万平米。再考虑到实际土地成交与实现开发之间的技术周期，以及天津市场的年消化量，天津市新增用地的开发强度普遍偏低，囤地现象严重。表：历年经营性用地存量面积变化情况 数据来源：天津土地交易中心、富思博得、kinvo 在上表中，市场新增批售中包含一定的工业物业，但2009年至2013年6月数据显示，该类物业占比仅为3%，在商品房市场的供应影响较小。表：2009年-2013年6月市场新增批售物业类型占比 数据来源：富思博得、kinvo 近年来，仅11年南开市和中新生态城招标出让4宗地块；此外，经营性用地的成交集中在挂牌和拍卖形式。而12年后，以拍卖形式推出的经营性用地大多集中在蓟县。表：2009-2012年经营性用地出让方式变化比较数据来源：天津土地交易中心、kinvo 表：2013年1-6月拍卖方式出让的经营性用地 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 2013年1-6月，大部分经营性用地是零溢价成交，高溢价成交地块集中在河西区、西青区、北辰区、空港经济区和蓟县。其中，河西区、西青和北辰区成交的高溢价地块全部为各大房企竞相角逐优质住宅地块；蓟县溢价成交的地块均以拍卖形式出让，空港经济区的高溢价地块为商务金融地块。图：2013年1-6月 天津市经营性用地成交价格溢价分布 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 从各区县土地成交的总体价格趋势来看，中心城区由于土地资源的稀缺，其土地成交价格仍然居高不下，尤其是河西区的平均楼面价格已经达到12241元/平米。环城四区随着知名开发商的纷纷入驻，区域价值已得到普遍认可，该区块的生活、商业配套随着居住人口的涌入而得以完善，该区域土地楼面价格平均在2000-2500元/平米左右。西青区土地平均楼价格居首，高达5198元/平米。滨海新区以开发区推出的地块楼面价格最高，达4937元/平米；塘沽区和轻纺经济区紧随其后，平均楼面价格在2000-2500元/平米之间。北塘区仅成交1宗加油站地块，楼面均价被推高至13723元/平米。远郊区县中，武清区以新城、下朱庄和高村等区域为中心，向四周辐射，覆盖的村镇逐步扩大，因此拉低了区域楼面均价在991元/平米；蓟县成交的纯居住用地均以拍卖形式推出，楼面价格均超过2000元/平米，因此也拉高了区域楼面均价至1960元/平米。图：2013年1-6月 天津市经营性用地成交价格走势 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 上半年土地市场虽然没有形成大规模的供应高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅地块高溢价成交，楼面均价随之走高。图：2013年1-6月天津市居住类用地成交价格走势 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 表：2013年1-6月天津市重点居住类用地成交情况 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 2013年1-6月居住类用地供应集中在近郊的津南区、北辰区和西青区，远郊的武清区、宝坻区和静海县，滨海新区的塘沽区和大港区。随着市内六区用地的饱和，近郊、塘沽和远郊的武清、宝坻和静海县自12年就一直保持较大比例的新增土地供应规模。尤其是武清区，伴随着京津城际高铁站的投入使用，区域价值不断提升。图：2012年-2013年6月天津居住类用地新增规划建筑面积行政区域分布 数据来源：天津土地交易中心、kinvo 二、商品房开发投资及新开工面积分析2013年1-5月商品房累计开发投资额569亿元，同比上涨28%，住宅累计投资额375亿元，同比上涨26%。图：天津历年商品房/商品住宅开发投资额 数据来源：中国房地产指数系统、kinvo 13年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业的强势回暖，房地产开发投资升温，纵向比较历年同期，13年1-2月投资额同比增幅远高于11年、12年1-2月的同比增幅。3-5月，商品房/商品住宅的月度投资额同比增幅均稳定在2-3成之间，但相比12年3-5月同比大幅上涨，仍有所回落。此外，商品房和商品住宅的投资额变化趋势相一致，各月住宅占比总投资额比重均在6-7成。图：2012年-2013年6月天津商品房/商品住宅开发投资额（累计值） 数据来源：中国房地产指数系统、kinvo 2012年1-5月天津商品房累计新开工量处于上涨状态。其中：商品房累计新开工量达827万平米，同比上涨2%；住宅累计新开工量达630万平米，同比上涨2%。图：天津历年商品房/商品住宅新开工面积 数据来源：中国房地产指数系统、kinvo 12年商品房/商品住宅集中在上半年开工，全年新开量出现同比负增长，这使得13年市场供求矛盾进一步扩大。13年1-2月商品房/商品住宅新开量创历史同期新高，1-2月商品房/商品住宅新开量大幅增长，同比增幅分别为50%和71%。至4月，累计新开量总额同比增幅有所收窄，至5月均降至2%。图：2012年-2013年6月天津商品房/商品住宅新开工面积（累计值） 数据来源：中国房地产指数系统、kinvo 三、商品房批准预售面积分析2013年1-6月商品房供应规模低于12年同期水平，商品房/商品住宅供应分别达678万平米和530万平米，同比去年同期分别降幅18%和9%。商品住宅供应量占商品房供应量比重为78%，较比去年同期上涨了7个百分点。图：天津历年商品房/商品住宅累计批准预售面积统计 数据来源：富思博得、kinvo 从2013年1-6月天津商品房/商品住宅的批售面积累计数值来看：(1)1-2月市场供应量涨幅达到极值，3月以后增幅出现下滑，至6月供应量增幅降至低谷；(2)商品房/商品住宅的供应走势相对一致，5月商品住宅批售量增幅显著，当月商品住宅占比商品房比重高达95%。图：2013年1-6月天津商品房/商品住宅累计批准预售面积 数据来源：富思博得、kinvo 从2013年1-6月商品房月度批售面积看：(1)1月市场热度延续了12年年末的旺销态势，月度供应量仍然处于较高水平，直至2月春节因素影响，供应规模降至上半年的最低点；(3)4月作为上半年市场走势的分水岭，4-5月供应规模达到峰值，6月出现一定的回落。图：2013年1-6月天津商品房/商品住宅的批准预售统计 数据来源：富思博得、kinvo 从当期已开工面积和批准预售面积的差值来看，商品房短期内有效供应呈现相对充裕的状态，住宅供应相对紧张。2013年1-5月天津商品房当期开工面积和批准预售面积之间的差值保持在267万平方米，较比12年同期数据明显增加。2013年1-5月天津商品住宅当期开工面积和批准预售面积之间的差值保持在189万平方米，呈现微幅下降的趋势，较比12年同期数据微幅增加。表：2012年-2013年6月天津商品房新开工面积与批准预售面积比较 月 度累计商品房新开工面积（万m2）累计商品房批售面积（万m2）新开工量批准预售量（万m2）2012年1-2月217.62 157.316460.30 2012年1-3月447.12 299.6331147.49 2012年1-4月641.43 444.1107197.32 2012年1-5月809.18 674.7679134.41 2012年1-6月977.52 825.4186152.10 2013年1-2月326.62196.12130.52013年1-3月561.02299.45261.572013年1-4月682.77429.88252.892013年1-5月827.11560.46266.652013年1-6月678.44数据来源：中国房地产指数系统、富思博得、kinvo 表：2012年-2013年6月天津住宅新开工面积与批准预售面积比较 月 度累计住宅新开工面积（万m2）累计住宅批售面积（万m2）新开工量批准预售量（万m2）2012年1-2月141.2598.6305242.62 2012年1-3月317.32186.0925131.23 2012年1-4月493.73295.1643198.57 2012年1-5月619.27460.7464158.52 2012年1-6月756.76583.524173.24 2013年1-2月241.36145.5795.792013年1-3月449.79218.20231.592013年1-4月536.67317.23219.442013年1-5月629.68440.99188.692013年1-6月530.47数据来源：中国房地产指数系统、富思博得、kinvo 2013年1-6月市场供应中居住类物业占比76%，较12年同期上升4个百分点，工业物业占比上升了5个百分点；保障性住房以及其他物业类别比重均有微幅下降。表：2012、2013年1-6月市场新增供应物业类型对比 图：2013年1-6月市场新增供应物业类型分类统计 数据来源：富思博得、kinvo 从历年数据来看，2010年天津市保障性住房（包括：经济适用房和限价商品房）供应量达到历史峰值，此后保障性住房的供应量逐渐递减，至13年上半年，该类住房的供应量显著缩减，仅为26.9万平米。其中：经济适用房6.9万平米，限价商品房20万平米。图：2009年-2013年6月保障性住房批准预售面积统计 数据来源：富思博得、kinvo 图：2013年1-6月保障性住房批准预售面积统计 数据来源：富思博得、kinvo 2013年1-6月商品房批准预售面积的区域分布排序：(1)第一梯队，武清区居全市之首，供应量达121万平米，津南区位列第二，供应量近87万平米，这两个区域的总供给量占比达31%；(2)第二梯队，西青区、东丽区及北辰区，区域供给量在50万平米左右，总量达150万平米，占比23%；(3)第三梯队，静海区、塘沽区、红桥区、生态城以及宝坻区，区域供给量在25-35万平米左右，总量近159万平米，占比23%；(4)第四梯队，除红桥区外的市内五个区域、滨海新区的新产业园区、开发区、旅游区、北塘、大港区及中心商务区，远郊的宁河县、蓟县等区域，区域供给量在5-20万平米，总量近155万平米，占比23%。图：2012、2013年1-6月商品房批准预售面积区域分布统计 数据来源：富思博得、kinvo 2013年1-6月商品房批售量的分布形态可以看出：(1)远郊区县的武清及近郊四大区域自12年起即为市场供应的核心区域，随着中心城区土地稀缺性的凸显，城市购买力外溢，近郊市场热度得以提升，而武清区则是凭借京津走廊的区位优势以及蓝印政策的影响，受到周边外地客户的认可，随着新城建设的逐步推进，区域价值不断攀升，同样吸引了大部分的市区外围客群。(2)同比12年同期批售量，北辰区、红桥区及开发区涨幅显著。北辰区的旷世新城、柴楼新庄园、欧铂城、珑著、景瑞阳光尚城，红桥区的华城领秀、惠灵顿国际社区、童年河、瞰海品筑及泰达城河与海，开发区的天保喜蜜湾、万科双子座、招商贝肯山、融科瀚棠等项目的规模性放量，带动了各自区域的活跃度。备注：以上商品房批准预售面积中不包含经济适用房和限价商品房的批准预售面积。批准预售面积数据截止到2013年6月30日。四、商品房销售规模分析2013年1-6月，天津商品房市场承启了12年下半年的旺销之势，商品房/商品住宅累计成交面积达681万平米和578万平米，同比涨幅均超过5成。图：2009年-2013年6月天津商品房/商品住宅成交面积统计 数据来源：富思博得、kinvo 11年3月“限购令”全面实施，经过长期震荡调整，12年初市场浅显复苏之势，而当年6月成为本轮调控的分水岭，在宽松的货币政策主导下，楼市触底反弹，此后量价企稳回涨，传统的季节性销售周期已经不再明显，成交量于年底攀至高峰。旺销之势延续至13年，国五条的出台意在震慑楼市、稳定预期，调控力度并无显著收紧，市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量亦攀升至历史高峰，此后逐步理性回归，楼市处于企稳调整的阶段。图：2009年-2013年6月天津商品房/商品住宅月度成交面积统计 数据来源：富思博得、kinvo 2013年1-6月天津商品房累计销售数据显示：1-3月累计成交量的涨幅速度几近90% 成交量涨幅显著(1)3月“国五条”出台，在市场前景不明确的情况下，大量恐慌性购房者赶在细则出台前纷纷入市，当月商品房成交量攀升至历史高峰；(2)受到春节长假和传统销售淡季的影响，1-2月累计成交量偏低，基数效应和政策真空期的双重效应造成了1-3月累计成交量涨幅的大幅蹿升。4-6月，商品房累计成交量的涨幅呈现逐月递减的态势(1)市场在3月出现短暂的恐慌性购房，当月成交高峰提前透支了市场需求，而刚性需求做为天津市场的主流客群，本身就具有缓慢、持续释放的特点，加之后期市场推盘相对平稳，市场处于企稳调整的状态；(2)3月末出台的天津细则中，明确二手房交易个税提升至20%计征，但对“过5年且唯一住房”免征，但新政实施的起始点并未表明，而从此后的实际执行层面上看，最为严厉的二手房交易征税20%的条款被架空。虽然“国五条”出台造成的房地产利空逐步被消化，但宏观调控层面造成的预期不明加剧了市场供需双方的僵持和博弈的态势，这也导致了市场表现在3月高峰后，出现微幅回调。图：2009年-2013年6月天津商品房/商品住宅的累计成交面积及增速 数据来源：富思博得、kinvo 受“国五条”政策影响，3月存量房交易量出现井喷式上涨，月度成交量达187万平米，环比涨幅超过5倍，同比涨幅近4倍，四大分区涨幅均在4-8倍之间。自11年3月“限购”政策实施以来，存量房市场始终处于低谷，直至12年随着整体楼市的复苏，成交量稍有起色，但由于住宅市场普遍采取以价换量的销售策略，一二手房价格倒挂的现象明显，因此存量房成交量表现平稳，难有明显突破。2012年天津全年存量房成交约为433万平米，平均月成交量在36万平米左右。本年度3月，为争赶“政策末班车”，存量房交易量攀升至187万米，相当于12年全年水平的43%。图：2012-2013年6月天津存量房（二手房）成交面积及增速 数据来源：天津市房管局、kinvo 从13年1-6月存量房的累计销售数据来看：1-3月累计成交量的涨幅最为显著；4月天津细则落地，二手房交易量随即遭遇腰斩，市场活跃度在进入4月第二周后明显遇冷,观望气氛渐浓，1-4月累计成交量的涨幅跌至谷底；至5月，二手房交易征税20%个税的规定迟迟没有实施，该项最为严厉的举措无疾而终，市场在经历了4、5月的震荡调整后，逐渐趋于理性，累计成交量的涨幅趋稳。图：2013年1-6月天津存量房（二手房）累计成交面积及增速 数据来源：天津市房管局、kinvo 2013年1-6月天津限价商品房/经济适用房销售量分别达26.9万平米和52.5万平米，同比分别涨幅58%和49%。2012年限价商品房/经济适用房销售量均处于历史低谷，年销售量仅为34.9万平米和73.4万平米，13年上半年保障性住房供应量相对较低，市场需求更多的是消化存量。 13年上半年，限价商品房的销售量集中在近郊、塘沽区和空港等区域。西青区的华城景苑、渤海天易园，北辰区的荣雅园、华城浩苑、美震瑞景时代、朝阳北部湾，津南区的天房彩郡、浯水道限价房，塘沽区的滨海欣嘉园、福升园，空港物流加工区的万科新里程、天保滨湖城等项目均有不俗的销售成绩。经济适用房的销售量则集中居住氛围较浓，生活配套相对完善的市内六区和近郊区域。河东区的东瑞家园，南开区的大园新居，红桥区的河怡花园，河北区的汇旺嘉园，西青区的和瑞园，东丽区的香兰嘉园等项目均有上万平米的销售量。图：2012年-2013年6月天津保障性住房销售量及增速 数据来源：富思博得、kinvo 从2013年1-6月整体市场销售表现来看，居住类物业占比78%，保障性住房占比11%；各类物业所占比重较12年同期相持平，市场需求结构相对稳定。表：2013年1-6月天津各类物业销售量一览表 数据来源：富思博得、kinvo 备注： 商品房数据不包含经济适用房和限价房的数据。 居住类物业包含商品住宅和公寓产品的数据。图：2013年1-6月天津各类物业销售量占比 数据来源：富思博得、kinvo 从2013年1-6月居住类物业的销售表现来看，北辰区和红桥区市场占比提高了3个百分点，东丽区、静海区、河西区及开发区市场占比提高了2个百分点，武清区、中新生态城及北塘区域市场占比提高了1个百分点。相应的，市场份额缩减较为显著的是，塘沽区占比下降了6个百分点、和平区和空港经济区市场占比分别下降了2个百分点。表：2012年天津各区县居住类物业销售量一览表 区域13年1-6月12年1-6月占比差值居住类物业销售面积（万m2）占比居住类物业销售面积（万m2）占比武清区77 13%4912%1%西青区61 10%4712%-1%津南区57 10%4010%0%东丽区54 9%287%2%塘沽区46 8%5614%-6%河东区31 5%256%-1%北辰区30 5%102%3%宝坻区28 5%246%-1%静海区24 4%82%2%红桥区23 4%51%3%南开区20 3%184%-1%河北区18 3%164%-1%中新生态城17 3%92%1%蓟县17 3%113%0%河西区17 3%41%2%开发区15 3%41%1%汉沽区14 2%82%0%大港区14 2%92%0%和平区11 2%164%-2%宁河县9 2%51%0%北塘6 1%20.5%1%空港经济区3 0.5%72%-1%中心商务区3 0.5%10.2%0%临港经济区1 0.1%10.1%0%东疆港1 0.1%00.0%0%新产业园区0 0.1%20.5%0%合计594 100%403100%0%数据来源：富思博得、kinvo 随着中心城区土地稀缺性的凸显，中心城区项目定位中高端，在售项目总体有限，环城四区和武清区等热点区域凭借显著的价格优势，吸引了大量的刚需客群。这其中，轨道交通的拉动作用不容忽视，临近规划地铁站点以及城市主干道的项目尤其具备竞争力。而从产品推售情况来看，热点区域内房源供应充足，推售频繁，且所推户型多为针对主流需求的中小户型，这也加快了区域的去化速度。五、商品房市场供需关系分析商品房市场供销售关系自12年6月起由存量过剩逐步向供应趋紧转变。一方面，12年房地产投资额的涨幅趋势却出现明显疲态，商品房新开工量全年新开量出现负增长，又集中于上半年；另一方面，2012年下半年，在宽松的货币政策主导下，楼市触底反弹，此后量价企稳回涨，成交量于年底攀至高峰，因此导致了12年的供求矛盾在本年度逐渐凸显。2013年1-6月累计预售商品房达678万平米，累计销售商品房681万平方米，累计售供比1.0，市场供应处于相对均衡的状态。图：2011-2013年6月天津商品房月度供应量与销售量的关系 数据来源：富思博得、kinvo 商品住宅与商品住宅的总体趋势比较一致，2013年1-6月累计预售商品房达530万平米，累计销售商品房578万平方米，累计售供比0.92，较比总体市场供应相对紧张。图：2011-2013年6月天津商品住宅月度供应量与销售量的关系 数据来源：富思博得、kinvo 2013年1-6月居住类物业套数供售比为0.83，144平米以下的各面积区间的产品供售比均低于1.0的水平。从2013年1-6月居住类物业(包含商品住宅和公寓)的供应和成交情况看，整体供应规模小于销售规模，套数供售比为0.83，处于供不应求的状态。此外，不同面积区间的产品供应与销售之间存在一定的结构性差异：低于144平米的产品供应套数占比总额达88%，销售套数占比总额达90%，供售关系相对紧张，面积区间大于144平米的产品供售比基本随着面积区间的加大而提高。图：2013年1-6月天津居住类物业不同面积段的供应量与销售量关系 数据来源：富思博得、kinvo 截至2013年6月31日，天津商品房库存总量为26.9万套，3501万平米。保障性住宅库存总量为3.9万套，290万平米。从库存结构上看，商业、办公和工业等物业存量比重较大，居住类物业库存压力相对较小。表：截止至2013年6月31日天津各类物业存量一览表 数据来源：富思博得、kinvo 截至2013年6月31日，居住类物业存量近19.97万套，2157万平方米。2013年上半年居住类物业累计成交594万平米，月度平均销售量为99.05万平米，按此去化速度进行评估，目前的存量大致相当于近22个月的市场消化量。图：截止至2013年6月31日天津居住类物业存量区域分布 数据来源：富思博得、kinvo 六、商品房住宅销售价格分析2013年1-6月商品房累计销售均价达10777元/平米，与12年全年均价相持平；商品住宅累计销售均价达10601元/平米，较比12年全年均价涨幅3.6%。天津市商品房和商品住宅的价格走势在04-08年之间始终处于较为快速的上升通道中，从08-09年度的涨幅趋缓，到09-10年度涨幅突破25%，自11年本轮调控以来，商品房和商品住宅的价格增速出现回落。2013年上半年商品房销售均价趋稳，商品住宅销售均价进入缓慢的上行通道。图：天津历年商品房/商品住宅销售价格走势 数据来源：富思博得、kinvo 从2013年1-6月的销售均价的变化来看，上半年商品房市场成交均价整体表现相对平稳。由于2月正处于销售淡季，各项目推盘积极性较低，致使当月均价处于高位。3月开发企业乘势推盘，打折优惠力度亦有所