2011年10月长沙房地产市场研究报告(合并修订版)

SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 目 录 本月导读： . 3 第一篇 市场背景篇 . 7 第一章、政策资讯 . 7 一、政策法规 . 7 二、市政动态 . 9 三、市场资讯 . 11 第二章、经济环境 . 14 一、 GDP 增速逐步上涨，经济稳步发展 . 14 二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃 . 14 三、固定资产投资快速增长 . 15 四、开发投资持续增加 . 17 一、土地资讯 . 18 二、公告土地分析 . 20 三、本月成交地块分析 . 24 四、重点地块 . 31 第四章、商品住宅市场 . 33 一、市场综述 . 33 二、供求关系分析 . 34 三、供应量分析 . 36 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 2 2 2 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 四、成交量分析 . 50 五、成交均价分析 . 54 六、成交物业分析 . 56 第五章、产品分析 . 59 一、热销、滞销产品 . 59 第六章、营销媒体 . 73 一、营销透析 . 73 二、媒体分析 . 73 三、典型项目 . 80 第三篇 区域数据篇 . 86 一、开福区 . 86 二、天心区 . 88 三、雨花区 . 90 四、岳麓区 . 92 五、芙蓉区 . 94 六、望城区 . 96 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 3 3 3 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 本月导读： 长沙多数银行首套房贷利率上浮 20% 紧接着建行北京分行上调首套房贷利率的步伐，湖南多家银行亦将首套房贷的利率门槛从原来的优质客户还有可能优惠提高到上浮 10%-20%，迅速定格了当前首套房贷利率上 浮的主基调 。 详情请见 P7 国务院：保障房建设要增加政府投入和信贷支持 国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，到十二五期末，全国保障性住房覆盖面将达到 20%左右，同时尽快明确 2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道 。 详情请见 P8 中国建设银行上调首套房贷利率 建行北京分行相关人士日前向央视记者透露，从 10 月 14 日起，该行将根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷款利率最低上浮至基准利率的 1.05 倍，如果申请贷款者 希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的 1.1 倍 。 详情请见 P8 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 4 4 4 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 营盘路湘江隧道正式通车 长沙进入隧道时代 10 月 29 日上午，有湘江第一隧之称的长沙营盘路湘江隧道正式通车，将有效缓解过江交通压力，推动省会的沿江建设和跨江发展战略 。 详情请见 P9 长沙第 32 届房交会开幕 90楼盘扎堆秀 10月 28 日上午，长沙第 32 届房交会开幕，为期 4 天的房交会将给星城市民带来一场赏房、购房盛宴 。 详情请见 P9 70大中城市 17个房价环比下降 29个价格持平 10 月 18 日，国家统计局发布 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅价格 49 个城市同比上涨 50%以内。与上月相比，价格下降的城市有 17 个，持平的城市有 29 个，上涨的城市有 24 个 。 详情请见 P10 佛山放松限购朝令夕改，凸显调控当前困局 11 日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称， 10 月 12 日SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 5 5 5 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 起放宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起业内热评之后，当日 23 时 24 分，该局又在网站上发布通告称，为综合评估政策影响，暂缓执行该政策 。 详情请见 P11 长沙多家银行首套房利率上浮 10%30% 业务收缩 最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮 10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮 10%， 6 月份极个别信用情况好的贷款人还能享受到基准利率，现在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是当前最好的归宿了。 详情请见 P11 数字楼市： 10月商品住宅市场基本情况 （六区） 供应量 成交量 供销比 成交均价 63.96 万平方米 50.75 万平方米 1： 1.26 7025元 /平方米 数据来源： CRIC 中国房地 产决策咨询系统 10月项目成交 排行榜 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 6 6 6 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 名次 热销楼盘 所属区域 销售面积（万 ） 销售金额（亿） 均价 (元/ ) 1 金色溪泉湾 开福 3.86 1.75 4523 2 麓谷明珠 岳麓 2.25 1.29 5717 3 恒大名都 望城 2.24 1.14 5109 4 长房时代城 岳麓 1.71 1.19 6980 5 北辰三角洲 开福 1.45 1.31 9032 6 第六都 雨花 1.36 1.15 8391 7 保利麓谷林语 岳麓 1.14 0.70 6100 8 恒大雅苑 开福 1.14 0.93 8159 9 万科城 开福 1.05 0.81 7720 10 勤诚达新界 望城 0.98 0.59 4840 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 （统计数据涉及区域为六区） 关注楼盘： 热销产品 建发西山汇景 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 7 7 7 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 第一篇 市场背景篇 第一 章、政策资讯 一、政策法规 1、长沙多数银行首套房贷利率上浮 20% 紧接着建行北京分行上调首套房贷利率的步伐，湖南多家银行亦将首套房贷的利率门槛从原来的优质客户还有可能优惠提高到上浮 10%-20%” ，迅速定格了 当前首套房贷利率上 浮的主基调。目前在湘的中信、浦发、兴业、华夏等银行，已明确表示对首套房贷利率上浮10，并 强调只有极少数客户能享受基准利率，想打折优惠已无可能。值得一提的是，同样是执行差别化信贷政策的体现，兴业银行目前首套房贷利率已上浮 15%，建行、光大 则上浮了 20%。 而民生银行则暂停了房贷业务。据了解，受市场资金面的影响，早从今年 3 月起，各家 银行就已降低了首套房贷的利率优惠幅度，首套房贷利率从 8.5折 变成 9折、 9.5 折，乃至基准利率。而 银行对首套房贷业务的热衷程度也大不如前，部分银行或暂停了首套房贷的受理，或上调了 20%的幅度 。 克而瑞长沙机构点评： 首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，在限购限贷打压下，市场成交量有明显下降，市场泡SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 8 8 8 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 沫被进一步挤压，市场投机成分在逐步淡出市场，利率上浮对开发商而言不是一个利好，这种调整直接影响到刚需客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制。目前长沙房贷利率上调，未来开发商在现金流方面可能面临更大的回转压力。 2、 国务院：保障房建设要增加政府投入和信贷支持 国务院办公厅发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求健全退出机制，到十二五期末，全国保障性住 房覆盖面将达到 20%左右，同 时尽快明确 2012 年保障性安居工程建 设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。该文件还要求各地人民政府落实保障房建设的各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。 克而瑞长沙机构点评： 中央此次政策下达除了要求对保障房增加政府投入和信贷支持外，还表明对完不成保障房建设任务的地方政府，住建部等相关部委将对负责人进行问责。此番政策宣示，保障房建设将进入快速发展通道，房地产开发企业，应有足够的认识，既要做好过冬的准备，又要避免产生过度悲观情绪，无论如何，现有的庞大保障房建设规模 必然会对传统商品住宅市场产生冲击。以住宅开发为主业的企业，有两个战略方向选择：一是向下走：参与保障房；二是往上靠：关注高端市场。保障房大跃进，将会分流中低端商品住宅的市场需求，而近几年供地的减少，会使几年后高档房供应紧张，价格上行。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 9 9 9 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 3、 中国建设银行上调首套房贷利率 建行北京分行相关人士日前向央视记者透露，从 10 月 14 日起，该行将根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，首套房贷款利率最低上浮至基准利率的 1.05 倍，如果申 请贷款者希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的 1.1 倍。至此，北京地 区出现了第一家确认上浮首套房贷款利率的银行 。 克而瑞长沙机构点评： 今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至 21%。保 证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。上调首套房贷利率主要是因为其资金紧张，目前市场实际利率水平高，所以银行在其系统内也有需求上调利率水平，这样可增加银行的利润。继建行之后，其他银行有可能跟进。目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。 二、市政动态 1、 营盘路湘江隧道正式通车 长沙进入隧道时代 10 月 29 日上午，有 “ 湘江第一隧 ” 之 称的长沙营盘路湘江隧道正式通车，将有效缓解过江交通压力，推动省会的沿江建设和跨江发展战略。省委书记、省人大常委会主任周强宣布隧道正式通车，省委副书记、省长徐守盛，省政协主席胡彪出席通车仪式。 省委常委、长沙市委书记陈润儿在仪式上致辞，省领导于来山、张永大、韩永文出席。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 10 10 10 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 营盘路湘江隧道是长沙市建设的第一条穿越湘江的隧道，于 2009年 9月 开工，经过 6000多名建 设者 700多天的日夜 奋战终于建成通车。隧道位于橘子洲大桥和银盆岭大桥之间，主线为双向 4 车道，隧道东起营盘路，下穿湘江大道、橘子洲、傅家洲和潇湘大道， 西接咸嘉湖路。隧道分南、北两线，南线长 2.7 公里，北 线长 3 公里，采取江底分匝 设计，在江底提前分流车辆，设计行车速度为 50 公里 /小 时，设计通行能力为 6253 辆 /小 时。 克而瑞长沙机构点评： 营盘路隧道的建成通车，既是长沙过江交通由桥到隧的重大突破，也是推动沿江建设跨江发展的重要支撑，必将进一步强化东西两岸交通连接、拓展城市发展空间布局、提升城市建设功能品质。 2、 长沙第 32届房交会开幕 90楼盘扎堆秀 10月 28 日 上午，长沙第 32 届房交会开幕，为期 4 天的房交 会将给星城市民带来一场赏房、购房盛宴。 长沙作为全国绿 色建筑四大试点城市，正处于绿色建筑的起步阶段，本届房交会为响应长沙相继出台的长沙市绿色建筑评价标准、长沙市绿色建筑设计导则等标准，将绿色人居，幸福家园定为展会主题，将开展四大主题活动：绿色建筑与人居环境座谈会、东方莱茵河湘江两岸人居环境推介会、海外置业策略讲座与轨道交通地产推介会，以及组委会免费为参展企业提供的持续整个展期的项目推介会。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 11 11 11 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 本届房交会共分 6 大展 区：政府展区、品牌房地产展区、品牌海外地产展区、品牌装饰及建材展区、品牌商业休闲地产展区、二手房展区，共有 60 余家品牌企 业携 90 个品 质项目盛装亮相 。 克而瑞长沙机构点评： 金九银十长沙楼市不复往年盛况，在愈演愈烈的楼市调控政策下，长沙地产市场观望气氛渐渐浓厚，房价拐点论也甚嚣尘上，。因此下半年房交会成为楼市一个关键的风向标。从长沙本届房交会情况看，优惠活动花样翻新，但是真正触及购房者敏感神经的降价却没有太多出现，部分有的在幅度上也不给力，而目前购房者普遍认为的房价会跌，购房者置业态度已经越来越理性 。 三、市场资讯 1、 70大中城市 17个房价环比下降 29个价格持平 10 月 18 日， 国家统计局发布 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情 况，数据显示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅价格 49 个城市同比上涨 50%以 内。与上月相比，价格下降的城市有 17 个，持平的城市有 29 个，上涨的城市有 24 个。与去年同月相比，价格下降的城市有 1 个，涨幅回落的城市有 59 个，比 8 月份增加了 19 个。 9 月份，同比 涨幅在 5.0%以 内的城市有 49 个，比 8 月份增加了 4 个 。 国家统计局发言人盛来运说，房价现在已经出现松动，而投机性需求受到了遏制。他表示，过去的几个月，房地产销售最继续下降， 1至 9 月房地 产销售面积同比增长 12.9%，但是比 1 至 8 月回落了 0.7%。 克而瑞长沙机构 点评： 在严厉的调控之下，行业近期已经持续处SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 12 12 12 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 于下行通道，行业正在入冬。楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，政策底已经慢慢显现。尽管中央政府多次出台与房价有关的政策，但效果似乎仍有不足之处，在二三线城市价格没有明显回落，很多地方房价依然在不断升温，可以看出，房地产作为推动地方经济发展的主要一头，地方政府有所保留，综合来看，目前的调控还不能对房价起到全面遏制。 2、 佛山放松限购朝令夕改，凸显调控当前困局 11 日上午， 广东省佛山市住建局在网站发布 公告称， 10 月 12 日起放 宽限购条件。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。在佛山限购令松绑的消息引起业内热评之后，当日 23 时 24 分， 该局又在网站上发布通告称，为综合评估政策影响，暂缓执行该政策。早前，海口、大连两城市也传出限购令放松传闻，但很快得到官方否认。限购令事件引发了业内的极大关注，多方分析人士均认为这是地方政府与中央的一次博弈。而住建部专家表示，限购政策不会放松。 克而瑞长沙机构点评： 从对市场的影响来看，佛山出台放松限购政策直接表明了当地在对待限购令上的态度，而从未超 12 小 时即被叫停来看， 我们也能够感觉出目前中央对于贯彻本轮楼市调控的决心。因此，这一事件可以定性为中央与地方关于限购博弈的一次升级。以小见大的来看，透过佛山一地的动向，我们可以看到一批和佛山类似城市在限购下面临的困局与对待限购的态度，从这个意义来看，关于SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 13 13 13 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 限购政策对市场的影响，特别是在二三线城市，我们可以不必过于担心，因为政策最终是要靠地方来执行的。 3、 长沙多家银行首套房利率上浮 10%30% 业务收缩 最近多家银行房贷业务收缩，利率上浮 10%已成底线。昨日，建行、招行个贷部门工作人员均对记者表示，近期新申请的房贷都是利率上浮 10%， 6 月份极个别信用情况好的贷款人还能享受到基准利率，现在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是当前最好的 “ 归宿 ” 了。而更有国有银行人士透露，有的银行不仅对首套房贷利率上浮 10%，还需收取额外的额度占用费。 克而瑞长沙机构点评： 贷款利率上浮 10%， 50 万元 20 年期的房贷每月将增加利息支出 200 多元。如果上浮 30%，刚需族的压力则更大。8 月 10 日 公布的上月 CPI 涨幅为 6.5%，创下连续 37 个月新高。与此同时，加息的呼声变得浓烈。一边银行信贷资金掣肘局面未有缓解，一边是刚需购房人群旺盛的贷款需求。而在长沙，首次 贷款购房者想要拿到基准利率如今好比做梦， 给 不少刚需购房人群 造成较大压力。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 14 14 14 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 第二章、经济环境 一 、 GDP 增速逐步上涨，经济稳步发展 图 2- 1-1 ：长沙市 GDP 增长速度走势图 资料来源：长沙统计局 2011 年累积至第三季度 ， 累计实现 GDP3834.7 亿元，同比增长14.3%。在 GDP 中，第一产业实现增加值 166.1 亿元，增长 3.8%；第二产业实现增加值 2060.2亿元，增长 15.8%，其中工业实现增加值 1710.1亿元，增长 17.4%；第三产业实现增加值 1608.5 亿元，增长 13.5%。在 GDP 累计增 幅中，第一、二、三次产业分别拉动 0.2、 8.2、 5.8 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1.2%、 57.8%、 41.0%。 二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃 图 2- 2-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 15 15 15 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 数据来源：长沙统计局 2010 年长沙市全年实现社会消费品零售总额 1812.12 亿元，同比增长 20.0%。今年以来长沙社会消费品零售继续保持较高的增长率，2011 年 1-9 月 止实现社会消费品零售总额 1534.0 亿元，同比增长17.5%。限额以上企业实现零售额 777.3 亿元，同比 增长 25.9%，限额以下企业实现零售额 756.8 亿元，同比增长 9.9%。按行业分组，批发业实现零售额 139.0 亿元，增长 17.6%；零售业实现零售额 1222.5 亿元，增长 17.4%；住宿业实现零售额 33.4 亿元，增长 21.3%；餐饮业实现零售额 139.1 亿元，增长 17.1%。 三、固定资产投资快速增长 图 2- 3-1：长沙 近一年 固定资产投资累计增长走势图 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 16 16 16 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 数据来源：长沙统计局 9 月止完成固定资产投资 2515.7 亿元，同比增长 15.7%。城镇以上固定资产投资 2326.7 亿元，增长 9.9%。更新改造投资 748.7 亿元，增长 30.2%，房地产开发投资 673.8 亿元，增长 40.1%。商品房销售面积增长 0.3%；住宅销售额增长 28.4%。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 17 17 17 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 四、开发投资持续增加 图 2- 4-1：长沙 近一年 房地产开发投资额走势图 数据来源：长沙统计局 截止到 2011 年 9 月长沙 房地产开发投资 673.8 亿元，增长 40.1%。商品房销售面积增长 0.3%；住宅销售额增长 28.4%。 目前市场虽然出现低迷状态，但十月并没用因此而停止在房地产市场上的投资改造。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 18 18 18 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 第三章、土地市场 一、土地资讯 1、 国土部：今年全国保障房供地已全面完成 国土部 在十月中旬召开的深入学习贯彻落实中央领导同志重要讲话精神视频会议上透露，截至目前今年全国 1000 万套保障性住房建设用地供应做到了应保尽保，明年对保障房供地计划实行单列，以确保及时、充足供应。 根据计划，今年全国保障性安居工程用地 (保障性住房、棚户区改造住房 )和中小套型商品房用地计划是 17.13 万公顷，占住房用地供应计划的 78.6%，接近八成，比去年提高两个百分点。其中除去中小套型商品房用地，保障性安居工程用地计划是 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的 35.5%；比去年的计划增加 17.6%。 今年的任务 能够完成，一方面是国土、财政、住建等多个部门联合监督的结果，另一方面也是强制要求地方单列保障房供应计划的结果。 国土部土地利用管理司司长廖永林透漏，明年国土部仍将要求各地将保障房用地供应计划单列，省级国土资源管理部门要建立保障性安居工程用地审核快速通道，缩短审核报批周期，同时将在今年年底前完成明年保障性住房供地的筹备。 克而瑞长沙机构点评： 保障房一直是政府对房地产市场调控的核SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 19 19 19 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 心内容之一，今年保障房用地已全面完成，明年保障房的建设指标预计将不低于今年。随着中央明令保障房要增加信贷支持，保障房已进入快速发展通 道，房地产开发企业需认识到现有的庞大保障房建设规模对传统商品住宅市场产生的冲击。而保障房的推进也促进着土地出让方式的完善，例如限房价、竞地价、限房价、限套型、竞地价、竞配建等，就是巧借开发商的资金实现部分政策性用房的建设。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 20 20 20 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 二、公告土地分析 表 3-2-1： 2011 年 10月长沙市土地出让情况 基础指标 规划建筑指标 经济指标 公告号 所属区域 土地用途 土地面积 ( ) 容积率 建筑面积 ( ) 起始价 (万元 ) 楼面价 （元 /） 基础地价 （万元 /亩） 2011网挂 028号 天心区 商 业 17209.4 2.5 43023.50 27428 6375 1062.53 2011网挂 029号 开福区 商业 /住宅 /文化娱乐 /停车场 108653.91 商业、文化娱乐5.0；住宅 2.8；停车场1.2 421730.28 47490 1126 291.39 合计 125863.31 464753.78 74918 1612 595.23 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 21 21 21 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 继 9 月土地供应出现一波高潮后，本月月土地市场供应回归平淡，本月新增供应 2 宗，一宗位于天心区，一 宗位于开福区。其中 2011网挂 028 号为今年土地出让地价地王， 2011网挂 029 号为今年出让的第 4 宗面积超过 10 万平米的开发用地。 1、土地供应走势分析 图 3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 继 9 月土地供应出现一波高潮后， 10 月土地市场供应回归平淡。本月新增供应 2宗土地， 2011网挂 028 号为今年土地出让地价地王，2011网挂 029号为今年出让的第 4宗面积超过 10万平米的开发用地。和上半年平淡的土地市场相比后，本季度土地市场的相对活跃。而截止 10月份，今年的供地计划只完成了 40%不到，政府供地部门压力不小，预计最后两个月将加大土地供应力度。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 22 22 22 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 2011 年 1-10 月，长沙市供应土地 52 幅，同比 去年下降 29.7%；供应土地建设用地面积 228.88 万平方米，同比下降 27.1%；供应建筑面积 607.58 万平方米，同比下降 32.7%。 2、本月新增用地结构分析 （ 1）供应结构分析 表 3-2-2 ：长沙市 2011 年 10月供应土地用途结构 土地类型 区域 供应宗数 供应面积 （万平米 ） 建筑面积 （万平米 ） 报价 (万元 ) 楼面地价 （元 /） 单价 （万元 /亩） 商业 天心区 1 1.72 4.3 1077 27428 1062.53 综合 开福区 1 10.87 42.17 223904 47490 291.39 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月，长沙天心区和开福区有供应，共供应土地建设用地面积12.57 万平方米，规划建筑面积 46.48 万平方米。 1 宗纯商业用地， 1宗综合用地。 图 3-2-4：长沙市 10月土地供应面积结构 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 23 23 23 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月 推出的 1-5 万 平方米的 规模地块 1 宗，位于天心区， 10-30万平方米规模的地块 1 宗，位于开福区。 3、住宅及商住综合用地供应走势 图 3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月新增 1 宗商住用地供应，根据今年的土地供应计划，预计 未来的 11月、 12 月土地供应量将会加大供应量。 4、商业、办公用地供应走势 图 3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 24 24 24 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月新增 1 宗挂牌商业用地。该宗地位于南湖路与沿江大道交汇处东南角，地理位置优越，商业气氛浓厚，出让楼面地价超过 6300 元 /平方米，是今年出让地价地王。该宗地原来 2010网挂 078 号宗地，当时出让面积为 16859 平方米，用途为商业金融用地，地价水平与目前水平相同，流拍后政府对地块指标做了相应调整。 5、工业用地供应趋势 图 3-2-7：长沙市近一年工业用 地市场供应走势 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月无新增工业用地 。 三、本月成交地块分析 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 25 25 25 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 表 3-3-1： 2011 年 10月长沙市 土地成交情况 基础指标 规划建筑指标 成交情况 公告号 区域 土地 用途 土地面积（平方米） 容积率 起始价（万元 ） 成交总价（万元） 楼面地价 溢价率 受让方 2011网挂019 号 岳麓区 商业、住宅 76239.64 H-112.8/H-123.3/H-19 2.5 63363 63363 2800 0.00% 中国中建地产有限公司 ,中国建筑第五工程局有限公司 2011网挂020 号 岳麓区 住宅 54413.22 2.3 35042 35042 2800 0.00% 长沙金佳房地产开 发有限公司 2011网挂021 号 岳麓区 住宅 47049.26 2.3 30298 30298 2800 0.00% 长沙金佳房地产开发有限公司 2011网挂022 号 岳麓区 商业、住宅 55305.23 I-063.1/I-08 2.7 42654 42654 2600 0.00% 长沙金佳房地产开发有限公司 2011 岳麓 商业、 160742 2.13（综 9568 95687 2800 0.00% 中国中建地SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 26 26 26 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 网挂023 号 区 住宅 .31 合） 7 产有限公司 ,中国建筑第五工程局有限公司 2011网挂019 号 岳麓区 商业、住宅 76239.64 H-112.8/H-123.3/H-19 2.5 63363 63363 2800 0.00% 中国中建地产有限公司 ,中国建筑第五工程局公司 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 2011 年 10月累计成交土地 5 宗，土地建设用地面积 39.4 万平方米，环比上涨 118.9%，同比下降 25.1%，规划建筑面积 96.5 万平方米，环比上涨 56.7%，同比下降 29.5%。本月成交地块均位于岳麓区梅溪湖，其中 2011网挂 019号和 2011网挂 023号土地被中建集团成功摘得，2011网挂 020、 2011网挂 021 和 2011网挂 022 号土地被长沙金佳房地产开发有限公司成功摘得。 图 3-3-1：经营性土地成交地块位置图 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 27 27 27 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 1、土地成交走势分析 图 3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 2011 年 10月累计成交土地 5 宗，土地建设用地面积 39.4 万平方米，环比上涨 118.9%，同比下降 25.1%，规划建筑面积 96.5 万平方米，环比上涨 56.7%，同比下降 29.5%。本月成交地块均位于岳麓区梅溪湖。 按照 “ 沿江建设、跨江发展 ” 的城市发展战略，长沙城市未来发展的重点在大河西先导区。 梅溪湖作为重点版块已有万科、深振业、旭辉集团等众多名企进驻。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 28 28 28 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 2、本月成交结构分析 表 3-3-2 ：长沙市 2011 年 10月成交土地用途结构 土地类型 区域 成交宗数 成交面积 （万平米） 建筑面积（万平米） 起始价 （万元） 成交总价（万元） 楼面地价 （元 /平方米） 溢价率 住宅 岳麓区 2 10.15 23.34 65340 65340 2800 0.00% 商住 岳麓区 3 29.23 73.21 201704 201704 2755 0.00% 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月成交全部来自岳麓区梅溪湖版块，均为经营性用地，无工业用地。其中纯住宅用地成交 2幅，占比 40%，规划建筑面积 23.34 万平方米；商住用地成交 3 宗，占比 60%，规 划建筑面积 73.21 万平方米。 3、成交地块溢价率分析 表 3-3-3： 长沙市土地成交溢价率分析 土地类型 区域 成交宗数 起始价 （万元） 成交总价（万元） 楼面地价 （元 /平方米） 溢价率 住宅 岳麓区 2 65340 65340 2800 0.00% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 29 29 29 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 商住 岳麓区 3 201704 201704 2755 0.00% 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本次成交的 5 宗梅溪湖地块总价格超过 26 个亿，楼面地价均达到2600 元 /平方米以上，比起去年和之前成交的梅溪湖版块的地价有了明显的上调。价格 上涨有地块本身属性的影响因素也有市场预期因素，本月成交的 5 宗地位于一线临湖位置，属优质资源地块，再加之前洋湖垸一宗优质地块已 3200 元 / 楼面地价成功被中天拿下，市场预期有所上调，与今年一季度旭辉、宜居地产等企业所拿土地价格相比，地价明显走高，成交价上调幅度达到 85%左右。 4、住宅及商住综合用地成交走势 图 3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月住宅及商住用地成交量明显上升，有 5 宗住宅及商住综合用地成交，总建筑面积 96.5 万平方米， 总价格超过 26 个亿，楼面地价SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 30 30 30 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 均达到 2600 元 /平方米以上。该 5 宗地全部来自岳麓区梅溪湖版块。2011 年以来梅溪湖共成交 6宗土地，成交土地面积共 49.12 万平方米，规划建筑面积共 125.79 万平方米。 5、商业及办公用地成交走势 图 3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系 统 受供应影响，本月无商业及办公用地成交。 6、工业用地成交走势 图 3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系 统 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 31 31 31 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 受供应影响，本月无工业用地成交。 四、重点地块 2011网挂 028 号 1、地块指标分析 表 3-4-1： 2011网挂 028 号地块经济指标列表 地块名称 2011网挂 028 号 地址 天心区书院路 出让方式 挂牌 土地用途 商业 所在区域 天心区 环线位置 二环内 占地面积 17209.4 平米 起始总价 27428 万 总建面积 43023.50 平米 基础地价 1062.53 万元 /亩 容积率 2.5 楼面地价 6375.12 元 /平米 该宗地位于南湖路与沿江大道交汇处 东南角，地理位置优越，距黄兴路步行街 500 米不到，商业气氛浓厚，出让楼面地价超过 6300 元 /平方米，是今年出让地价地王。该宗地原来系 2010网挂 078 号宗地，当时出让面积为 16859 平方米，用途为商业金融用地，地价水平与目前水平相同，流拍后政府对地块指标做了相应调整，容积率由原来的 2.0 调整为 2.5。同时 宗地开发现状 由原来 红线范围内拆迁达到97 变为现在的 红线范围内拆迁安置补偿工作已全面完成，除港务局宿舍（交通银行旧址）系保护性建筑目前正在进行保护性拆除外，其他建筑物已全部倒地 的现状。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 32 32 32 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 图 6-1-1：地块位置图 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 2、 发展前景分析 该宗地位于天心区南湖路与沿江大道交汇处东南角，是南湖新城规划片区中最北的一块。南湖新城 作为天心区 “ 一个增长极、两条产业带、三个经济圈 ” 的整体布局的重要组成部分，滨江产业带的建设规划，已从最初的从城南西路至二环线延伸至解放垸地区。根据规划，南湖新城将以生态居住功能为主，并复合一定的高端商业商务功能，打造长沙复合功能城市滨水区，成为功能高端化定位，看齐外滩的国际级城市滨水区。其 “ 一带两园四区 ” 规划令人振奋 城市公共休闲空间升级，为 城市居民提供环境更好更亲民的空间，城市的居住功能全面升级，而酒店金融区与滨江商务区的提质，则令城市商务空间升级，在享受江景与便捷交通的同时，让城市核心配套的高端商务、酒店，更新长沙的商务环境。 目前已有保利国际广场、华远华中心等SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 33 33 33 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 高端城市综合体项目进驻。 第四章、商品住宅市场 一、市场综述 图 4-1-1 ： 长沙近一年来 市商品住宅供求走势图（ 六 区） 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月长沙六区市场供应量为 63.96 万平米，环比 下降 14.58%，同比 下降 52.25%。本月全市有 26 个项目开盘或加推，较上月 略有减少，但开盘去化率方面许多项目对比前几个月下滑超过 10%。 去年到今年，国家对房地产行业实施了一系列严厉的调控措施，其中今年年初的新国八条、各地的限购政策、房产税的试点、银行上调准备金率、限贷等手段对房地产 市场 打压严重。进入今年下半年以来，房地产市场的成交量明显萎缩，特别是传统的销售旺季金九银十房地产成交量较 2009 年、 2010 年大幅下降，一线城市的房地产价格开始出现松动迹象 ，可以看到未来房地产可能面临更困难的形势。 本月长沙六区商品住宅市场 成交 50.75 万平米 ，环比下降 28.46%，SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 34 34 34 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 同比 下降 66.51%，受楼市调控影响，银十没有出现往年的辉煌，成交量十分惨淡 。 本月六区商品住宅成交均价为 7025 元 /平米，环比 下降 31.48%，同比下降 56.80%。 目前长沙是出现一个量跌价滞的情况，开发商在积极准备应对策略，价格没有放松 ， 10 月 长沙房交会清淡收场，预示房地产寒冬临近，政府方面来看，表明调控目前已见成效，并将持续巩固调控成果，后续不会放松政策打压 。 表 6-1-1：长沙市 10月商品住宅各类指标变化表（六 区） 指标 2010年 10月 2011 年9 月 2011年 10月 同比增长（ %） 环比增长（ %） 供求比 0.88 1.06 1.26 42.59% 19.41% 供应量（ 万 m2） 133.94 74.88 63.96 -52.25% -14.58% 成交量（ 万 m2） 151.53 70.93 50.75 -66.51% -28.46% 成交价格（元 / m2） 5446 7334 7025 28.99% -4.21% 成交总额（亿元） 82.53 52.02 35.65 -56.80% -31.48% 资料来源： CRIC 中国房地产决 策咨询系统 二、供求关系分析 1、整体供求结构 图 4-2-1： 长沙近一年来 市商品住宅供求情况（ 六 区） SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 35 35 35 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月六区整体市场供求比为 1： 0.79，整体走势 继续 供大于求。近四 个月走势来看， 成交 在 逐渐减少 ， 供应方面在本月也开始回落。 按往年变化来看，今年 9-10 月市场供需 全面遇冷 ， 房交会也没有刺激到购房者的购房需求 ， 成交 市场进入低谷 。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 36 36 36 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 三、供应量分析 1、供应走势分析 图 4-3-1： 长沙近一年来 市商品住宅供应量走势图（六区） 资料来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月长沙六区市场供应量为 63.96 万平米，环比下降 14.58%，同比下降 52.25%。 10 月份市场供应较 往年同期降幅超过一半，购房者观望情绪严重，开发商 方面 对市场也多 处在 在观望 期 ，新增供应节奏放缓 。 银十结束后，楼市供应量预计走入下行通道，市场销售 的最佳时机已经结束，开发商 商品房 存量 加重 ，资金周转将面临诸多困难。目前市场情况来看，随着限购限贷的深入，政府还将继续加大调控力度，巩固调控成果，货币政策短期不会放松。 2、各区供应走势 图 4-3-2：本月长沙六区商品住宅供应量走势图 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 37 37 37 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月全市总供应环比 出现下滑 ，同比 更是 大幅下降。 六 区来看，芙蓉 、天心、 望城 、雨花 区供应环比有所 上升 ，而岳麓区 环比则 是大幅 下降超过 20 万 平米 ， 带动全市下滑。 对比去年供应来看，除芙蓉区有所上升外，其他区域 都在下降 ，而芙蓉区主要供应来自东岸城邦和凯通国际城项目 。 区域供应量来看， 本月供应量最大的是雨花区，新增供应量 16.97 万平米，占比为 26.53%；其次为 岳麓区 ， 新增供应量12.18 万平米，占比为 19.05%； 另外， 开福区 本月供应也超过 10 万平米，居于第三 。 表 4-3-1：本月商品住宅区域供应面积表（六区） 区 域 10 年 10月供应面积（万 ） 11 年 9月供应面积(万 ) 11 年 10月供应面积 (万 ) 占全市比例（ %） 同比增长（ %） 环比增长（ %） 芙蓉 2.61 5.64 8.74 13.66% 234.90% 54.85% 开福 42.18 13.93 11.57 18.09% -72.58% -16.93% 天心 22.00 4.02 9.47 14.80% -56.97% 135.56% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 38 38 38 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 望城 6.27 1.86 5.04 7.87% -19.71% 170.95% 雨花 35.88 12.98 16.97 26.53% -52.70% 30.71% 岳麓 25.00 36.45 12.18 19.05% -51.28% -66.58% 合计 133.94 74.88 63.96 100.00% -52.25% -14.58% 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月新增供应最大的 雨花 区主要供应项目为 君悦紫园 、 纳爱斯阳光锦城 、 万科金域华府 ；而 岳麓 区，主要供应 项目 为 恒万西西里、达美 D6 区、西山汇景 ； 开福 区主要为为 北辰三角洲、万科城和美利新世界 ； 天心 区供应集中在 保利南湖、雍晟时代公馆 等项目；芙蓉区本月供应则主要是 东岸城邦 、凯通国际城；另外，来看望城方面 最大供应来自 勤诚达新界 。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 39 39 39 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 3、新盘数据分析 表 4-3-2： 2011 年 10月新开盘项目信息表 项目名称 新开 /后续 成交率 新推楼栋 新推案时间 优惠情况 推出套数 户型比例 成交套数 成交均价 （元 / ） 户型 面积区间 套数 占比 南郡雅园 开盘 67% 1 号栋 2011-10-5 一次性付款95 折，按揭99 折，认筹客户开盘额外优惠一个点和购房额外优惠 100 元 /平米一套的双重优惠 110 小高层 58-172 110 100% 74 4480 雍晟时代公馆 开盘 31% 1 号栋4-72011-10-1VIP 客户当天选房总价优惠 12000 元，224 一房 38-52 184 82% 70 6900 二 65-79 40 18% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 40 40 40 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 层、13-16 层 5 一次性付款98折 ,按揭 99折 房 剑桥名门 开盘 33% 4 号栋4-16层 2011-10-15 VIP 升级客户5 万抵 5 千，一次性付款97 折，按揭99 折， 5 天内按时签约额外 99 折，关系户另享 98 97 折， 273 一房 3871 89 33% 89 7000 蓝湾国际广场 开盘 42% c# 2011-10-15 VIP 办卡 2 万抵 3.4 万 352 一房 30-50 150 42% 150 9500-13000 盛地尊域 开盘 56% 2 号栋 2011-10-15 VIP1 万抵 3万，按揭 99折，一次性 96折，四次活动248 2+1房 87-89 124 50% 138 5000 三房 115-119 124 50% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 41 41 41 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 积分总房价减 4000 元。 宏聚地中海 开盘 0% 2、 3、4、 5、7、 8号栋 2011-10-22 VIP 客户存20000 打 9.8折。 267 二房 80-126 200 75% 开盘不成功 6300（销售报价） 三房 100-130 67 25% 世茂铂翠湾 新开 37% 1#、4#其中部分房源 2011-10-23 团购交 2千定金按付款方式不同享91-95 折 286 二房 84.05 128 45% 107 一次性折后7200元 / ，按揭折后7500元 / ，分期折后7400元 / 。 三房 131.38 64 22% 三房 132.08 64 22% 三房 136.49 30 11% 恒万西溪 开 69 3-13 201 现场活动 2万 275 一 36-48 22 81% 190 6900 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 42 42 42 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 里 盘 % 层 1-10-23 抵三万，一次性 97 折，按揭 99 折 房 5 二房 95.26 52 19% 星语林 阿普阿布 开盘 36% 2#1单元 2011-10-29 1 万元抵 1.5万 -2 万，从VIP 办理日起直到开盘日每天积累优惠 100 元，一次性 98 折，按揭 99 折。开盘当日购三房最高可享 6 万元优惠。 174 一房 38.69 29 17% 63 7500 一房 41.3 29 17% 二房 65.59 29 17% 二房 74.78 29 17% 二房 79.92 29 17% 三房 101.57 29 17% 数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统 （注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数） 本月新开盘 9 个。 从供应结构来看， 一房面积户型成为多个项目新推重点房型，如雍晟 时代公馆、剑桥名门、蓝湾国际广场、恒万西溪里都 主推 一 房。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 43 43 43 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 从成交情况来看， 10 月开盘项目整体成交情况都表现不 佳， 星语林 阿普阿布开盘当天到场客户约 200 批， 开盘 整体去化率 36%，成绩不是很理想。从销控表上看，阿普阿布此次开盘小户型一房去化较好，其中 1单元东 38 的一房总套数 14套，当天去化 13套， 备受客户青睐 。 4、加推项目分析 表 4-3-3： 2011 年 10月加推项目信息表 项目名称 新开 /后续 成交率 新推楼栋 新推案时间 优惠情况 推出套数 户型比例 成交套数 成交均价 （元 / ） 户型 面积区间 套数 占比 新地东方明珠 加推 26% 2 号栋 2011-10-1 VIP 办卡 1 万抵 3 万 97 折（不分按揭和一次性付款） 114 高层 134-204 114 100% 30 5000 华润凤凰城 加推 49% 2、 5号栋 2011-10-1 置地会享受0.5 个点，认筹VIP客户享受 2个点，按揭 1个点，分期付款 2 个点，一364 高层 78-126 364 100% 181 5600 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 44 44 44 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 次性付款 3 个点，签合同 0.5个点，按揭客户： 96 折，分期付款客户：95折，一次性付款客户： 94.折 碧桂园 威尼斯城 加推 28% 4、 6号栋 2011-10-1 VIP 客户 2 千抵 2 万，按揭98折，一次性96折，按时签约再享 99 折。 240 高层 78-134 240 100% 67 6600-6800 江山帝景 加推 20% 10号栋 1单元 2011-10-1 5000抵 20000，开盘当天 98折；一次性 99折；团购 99折。 54 小高层 91-123 54 100% 30 5000 勤诚达 新界 加推 10% D3栋 2011-10-VIP办卡 1千抵1 万，一次性136 二房 85-97 68 50% 14 4700 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 45 45 45 2011 年 10 月长沙房地产市场研究 报告 15 95 折，按揭 99折，分期付款98 折，开盘当天 99折， 3 天内签约 99 折 三房 116-138 68 50% 长房白沙湾 加推 74% A3、A6、A9#栋其中户型 2011-10-15 VIP 2 万抵三万，开盘当日一次性享 3%；按揭 1%，老带新：老客户享3000 元优惠，新客户送 3000物业费， 5 天内签约可享优惠5000 元 61 二房 88-94 21 34% 46 6388 三房 92-138 12 20% 四房 158-171 23 38% 五房 193.44 5 8% 北辰三角洲 加推 38% 3# 2011-10-22 五天内签约付款，付清优惠3%，按揭首套房首付 30%，二296 二房 94 148 50% 112 8500 三房 134-135 148 50% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionPara