2007年钦州市皇庭翡翠华府可行性研究报告

中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 一、 项目总论 1.1 项目简介 1.1.1 项目位臵 钦州 .皇庭国际新城位于钦州市河东新区核心地带，公共场馆的东北面，南临规划子材西大街，距规划的子材大桥 1.7KM、距市行政中心 1.0KM,有蓬莱大道穿过，交通十分便利。钦州 .皇庭国际新城为体育公园配套房地产开发项目，用地性质以居住为主，兼容商业用地。总用地面积566397.33 ，含 B 地块（翡翠公馆）、 C 地块（翡翠华府）、 D 地块（体育公园）三大块。整个项目统一规划，分期建设， 先 期开发 C 地块（翡翠华府）。翡翠华府基地位于钦州市蓬莱大道西侧，呈方形。该地块以西面小区主 入口道路为界，分期建设，规划净用地面积为 133532.41 ，包含会所、幼儿园、沿街商铺及 18 层住宅、 11+1 层住宅、低层住宅及高级公寓等。宗地位臵如图： 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 1.1.2 项目总体规划要求 皇庭国际新城项目由钦州皇庭房地产开发有限公司建设开发，皇庭翡翠华府项目属于皇庭国际新城第二期，项目毛用地面积 162611.93 ， 规划 净用 地面积 133532.41 平方 (约 200.3 亩 ),规划地上总建筑面积约 333844.4 万，地下室建筑面积 41787.32 平米，建筑占地 49442.11 平米，容积率 2.5，项目分为高层住 宅、小高层住宅、低层公寓、商业及配套等业态。其中， 18 层住宅建筑面积（ 2712 户）为 227868.5 ， 11 层住宅建筑面积（ 160 户）为 20127.36 ， 6 层住宅建筑面积（ 170 户）为 16334.1 ，低层住宅建筑面积（ 137 户）为 30444.64 ，高级公寓建筑面积（ 12 户）为 3091.38 ，居住户数 3191 户，居住人口可达 1.1 万余人。 1.1.3 项目规划指标 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 翡翠华府总体经济技术指标表 毛用地面积（） 162611.93 地下室建筑面积（） 41787.32 净用地面积（） 133532.41 容积率 2.5 地面以上总建筑面积 333844.4 建筑占地面积（） 49442.11 幼儿园 2302.21 建筑密度 37% 会所（不含物管） 2793.09 绿地面积（） 41662.11 商业 30523.27 绿地率 31.20% 公厕 （设于地下室） 30 小汽车停车位（个） 1102 变配电房（设于地下室） 300 地下停车位 819 物业管理用房（） 359.78 室外生态停车位 283 住宅建筑面积（ ） 297866 摩托车停车位 1270 18 层住宅建筑面积（ 2712户） 227868.5 自行车停车位 4200 11 层住宅建筑面积（ 160户） 20127.36 住宅总户数（户） 3191 6层住宅建筑面积（ 170 户） 16334.1 90 以上 1028 户，面积 176546.1 ，占总面积 59.27% 低层住宅建筑面积（ 137户） 30444.64 高级公寓建筑面积（ 12 户） 3091.38 90 以下 2163 户，面积 121319.9 ，占总面积 40.73% 架空层建筑面积 3557.45 居住人口（人） 11168.5 1.2 集团简介及理念 1.2.1 集团介绍 皇庭地产集团是经中国工商行政管理部门核准成立的大型专业地产企业集团，以房地产业为主营业务，经营范围包括房地产开发、工程管理顾问、物业管理、房地产中介顾问等。 集团及下属控股房地产开发公司自 1997 年即开始从事房地产开发业务，已开发房地产面积近50 万平方米，具有代表性的项目有“皇庭居”、“皇庭彩园”、“皇庭世纪”及“皇庭香格里”等皇庭系列品牌项目。目前在深圳地区在建项目深圳皇庭港湾国际，建筑面积 约 10 万平方米，属深圳高端产品、主要客户群为企业中高级管理人员及高级技术人员等。公司实力雄厚，开发的楼盘在深圳地区享有较高的社会声誉。 集团下属公司皇庭物业是深圳市物业管理协会会员单位，并在同行中率先通过 ISO9001:2000国际质量体系认证。公司管理面积逾 70 多万平方米，所管辖的皇庭居、皇庭彩园、皇庭香格里和皇庭世纪等系列精品物业小区均获得了“优秀小区”、“安全文明小区”、“花园式园林小区”、“青年文明号”等荣誉称号。集团下属公司中行监理是国家核定的第一批甲级监理单位，现已成为深圳市监理工程师协会常务 理事、副会长单位。拥有建设部核准的 5 项甲级资质和 1 项乙级资质，是深圳中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 市监理行业的前三甲， 2005 年元月被评为中国深圳行业十强企业，是深圳市颇具影响力的监理公司。 集团下属公司皇庭臵业，主要从事房地产顾问、地产金融经纪等综合服务体系，提供房地产开发、土地出让到二手房租售的全程专业服务。公司秉承“惜您所托”的经营理念，以诚信、专业、优质、创值的服务宗旨赢得了市场的认可和关注，目前发展态势良好。 集团全资下属子公司钦州皇庭房地产开发公司负责广西地区的房地产开发，将在钦州推出“皇庭翡翠湾”、“翡翠华府”、“翡翠公馆 ”、“钦州体育公园”项目，总建筑面积约 60 万平方米，将为钦州带来全新的建筑理念和前所未有的居住享受。 1.2.2 企业理念 皇庭地产集团贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，现已成为中国房地产行业中技术力量及专业技术人才储备最为雄厚的企业之一。皇庭地产集团建立了科学化的组织架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活”、“诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了皇庭地产品牌，被评为“全国质量、服务诚信示范企业”及“中国最具影响力深圳品牌”。 1.3 项目开发单位概况 钦州市皇庭房地产开发有限公司于 2006年 9月经工商行政管理部门核准在广西成立 ,注册资金为 1000 万元。公司以房地产开发为主营业务 ,经营范围包括基础工程和市政工程。 根据集团的发展战略，立足深圳，辐射广西，广西作为环北部湾区域，东盟经济合作区的总部，发展前景广阔。钦州皇庭地产开发有限公司开发的地产项目属于钦州市政府招商引资的项目，得到了当地政府的大力支持，符合钦州市政府的产业发展要求。公司机构按照“精干、高效”的原则，现设臵有：营销策划部、投资发展部、成本管理部、工程采购部、项目部、规划设计部、行政人事部、计 划财务部，现有员工 61 人。公司秉承皇庭集团“创想未来生活”的开发宗旨，凭借皇庭集团十年的探索和实践的积淀，着力于为钦州人民提供高档、时尚、舒适、具有综合素质高及高性价比特征的产品。 目前在钦州地区在建项目为“皇庭国际新城”项目，该项目总建筑面积约 60 万平方米，由四部分组成，分别为“皇庭翡翠湾”、“皇庭翡翠华府”、“皇庭翡翠公馆”及“国际体育公园”。其中“皇庭翡翠华府”建筑面积约为 33 万平方米，位于钦州市蓬莱大道西面、中央政务区、政府八大中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 场馆核心区位，周边绿色景观资源丰富，将打造成钦州市首席亲水人文高尚名宅。 公司贯彻专业化经营思想，注重人才团队建设，技术力量及专业技术人才储备雄厚。并且建立了科学化的组织架构和规范化的管理模式，形成了以“创想未来生活”，“诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，逐步树立和强化了皇庭地产品牌。目前公司与钦州市政府的洽谈 ,进一步扩大投资 ,增加土地储备 ,同时也拟在广西南宁储备项目 ,为公司在广西的持续发展奠定坚实基础 。 1.4 编制依据 本项目可行性报告根据钦州皇庭房地产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和钦州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过 客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 钦州市国土资源局国有土地使用权证、建设用地规划许可证； 钦州市皇庭国际新城项目红线图； 钦州市国土资源局钦州市房地产发展报告； 钦州市统计局相关统计数据 、 钦州市市场调研报告。 1.5 结论 由于项目规模在钦州较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动钦州市房地产市场的发展，改善钦州市居民居住条件将会产生 重 大作用，本项目 并 可解决 1.1 万余位居民住房问题，社会效益非常明显。 通过一系列环境保护措 施，将项目建设对水、植被、动植物等造成的影响降到了最低且保护了生态的原生性、完整性，环境效益明显。 本项目的财务收益非常可观： 本项目预计总销售收入为 122036 万元，总投资为 64148 万元，税后净利润 29674 万元，投资利润率 46.26%。因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目可行。 同时，随着钦州市房地产市场的逐步完善，凭借我司及集团投资母公司完善的营运管理机制、优秀的各类专业人才和丰富的房地产开发经验 ,本项目必将取得成功 ,并成为当地此类项目中的一道中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 亮丽的风景线。 二、 项目投资环境及市场分析 2.1 市场宏观 环境 2006 年 1 月 16 日，中国国务院正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，标志着广西北部湾经济区开放开发已纳入国家发展战略。北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、广东雷州半岛、海南西部，以及越南东北部所围成的海域，即通常所说的 两国四方 。广西北部湾经济区处于北部湾顶端的中心位臵，主要包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面积 4.25 万平方公里，海域总面积近 13 万平方公里，海岸线长 1595 公里，人口 1240 余万。 广西北部湾经济 区的功能定位是：立足北部湾、服务 三南 （西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。 广西北部湾经济区是中国西部唯一沿海的地区。处于中国东盟自贸区、泛北部湾经济合作区、大湄公河次区域、中越 两廊一圈 、泛珠三角经济区、西南六省（区、市）协作等多 个区域合作交汇点，南拥北部湾，背靠大西南，东连珠三角，面向东南亚，西南与越南接壤。是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位优越，战略地位突出，发展潜力巨大，其对于加快广西发展，深入实施西部大开发战略，完善中国沿海沿边区域发展布局，推进中国 -东盟自由贸易区建设都具有十分重大的意义。 2.2 钦州市投资环境分析 2.2.1 钦州市概况 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 钦州地处广西沿海地区中心位臵，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地区最便捷的出海通道，是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。 位于南宁、北海、钦州 、防城港“ 3+1”北部湾（广西）经济圈的核心位臵， 距离南宁 128 公里 、 防城 43 公里、 北海 100 公里。距南宁北海 机场仅 100 公里。 现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口 310 多万，总面积 10843 平方公里。 2.2.2 钦州市经济发展 2007 年，全市国民经济继续保持平稳快速协调发展。全市生产总值 303.87 亿元 ， 按户籍平均人口计算，全市人均生产总值达到 8626 元，增长 14.7%。全市生产总值突破 300 亿元，人均生产总值突破 1000 美元 ， 综合经济实力进一步增强。 2007 年全市全社会固定资产投资 166.29 亿元。房地产开发投资加快发展，共完成投资 23.46亿元，增长 85.43%。商品房销售面积 80.7 万平方米，增长 6.56%；商品房销售额 17.02 亿元。全市 500 万元以上投资项目共有 466 个，比去年同期多 36 个； 500 万元以上投资项目累计完成投资 102.2 亿元 。 2007 年，全市财政收入达到 23.56 亿元。 2007 年钦州港区实现生产总值 30.19亿元，同比增长 40%。实现规模以上工业总产值 83.9 亿元，全社会固定资产投资完成 57.29 亿元 ，财政收入 6.03 亿元。 2.2.3 钦州市规划 情况 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 钦州 市委、市政府制订并实施了“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的发展战略。 2010 年， 预计 全市生产总值达到 400 亿元以上（ 2005 年价格，下同），五年平均增长 15%以上；财政收入达到 38 亿元，五年平均增长 22%；工业总产值达到550 亿元，五年平均增长 25%；全社会固定资产投资累计完成 650 亿元，比 “ 十五 ” 增长 1.5 倍。 2010 年， 城镇人口达到 125 万，城镇化率提高到 35%。中心城市人口 40 万以上，建设用地 50 平方公里 。 2010年，城镇居民人均可支配收入 12000 元，农民人均纯收入 4000 元，城镇登记失业率控制在 4.5%以内，城镇居民人均居住面积 22 平方米，农村居民人均居住面积 24 平方米，城市人均公共绿地面积 10 平方米，五年城镇新增就业人数 15 万人、新增农村劳动力转移人数 25万人。 十一五及十二五计划中，将继续 实施 “ 东进、南拓 ” 和 “ 通江达海 ” 的城市空间发展战略， 2020年形成由主城区、钦州港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。 2.2.4 钦州市房地产市场特征及趋势 房地产开发企业 到目前为止，全市共有房地产开发企业 128 家（其中市区 94 家 ），取得三级资质 14 家，四级资质 31 家，暂定资质 83 家。比 2006 年底的 95 家增加了 33 家，比 2005 年底的 70 家增加了 58 家。 房地产投资 据统计局数据显示，全市房地产开发 2007 年 1 12 月累计完成投资达 23.46 亿元 ,同比增长85.42%。 (如表 1) 表 1.按用途完成开发投资数据表 (万元 ) 2007 年 1 12 月 前年同期 同比增长 (%) 完成投资 234643 126543 85.42 开发资金来源 2007 年 1 12月房地产开发到位资金达 24.08 亿 (其中国内贷款 2.6624 亿元 ,自筹资金1.25528 亿元 , 其他资金 8.8144 亿元。 )与前年同期相比增长 87.86%。 (如表 2) 表 2.房地产资金来源基础数据表 (万元 ) 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 土地征用与购臵 据钦州市土地交易中心网上数据显示： 至 2007 年 12 月底止 ,市区（含钦州港）内房地产开发企业土地购臵 16 宗，面积和土地购臵成交价款分别是 2066.02 亩和 110473.26 万元 ,土地购臵成交均价为 53.47 万元 /亩。 (如表 3)所述数据已含市永福大桥东岸分三年时间向受让人的整合用地。由钦州市土地交易中心提供（含南、北区及钦州港数椐不含两县数据）。 表 3.土地购臵数据表 (亩、万元、亩 /万元 ) 2007 年 1 12 月 2006 年 1 12 月 同比增长 (%) 土地购臵面积（亩） 2066.02 650.256 210.58 土地购臵成交价款 110473.26 20614 426.58 土地购臵成交均价 53.47 31.7 69.55 商品房建设 2007 年 1 12 月全市的商品房新开工面积、竣工面积均有不同程度的増加。 (如表 4)如下数据由各级建设主管部门提供。 表 4.商品房建设数据表 (万 M2) 2007 年 1 12 月 2006 年 1 12 月 同比增长 (%) 新开工面积 145.93 73.08 99.68 竣工面积 75.65 50.39 50.13 商品房交易 市区（含港区）当月多层建筑均价为 2500.0 元 /平方米；小高层及高 层均价达 2700 元 /平方米左右。另全市的商品房空臵情况已有明显改善 ,到 2007 年 12 月底止合计空臵面积 11.58 万平方米 ,比 06 年合计空臵面积 15.28 万平方米减少了 3.70 万平方米。 (如表 5)空臵部分主要还是营业性用房。 表 5.商品房交易数据表 名 称 2007 年 12 月份 2006 年 1 12 月 备注 2007 年 1 12 月 前年同期 同比增长 (%) 资金来源合计 240771 128168 87.86 其中：国内贷款 26624 18934 40.61 利用外资 475 221 114.9 自筹资金 125528 75503 66.25 其它 88144 33510 163.03 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 商品住房销售额 (万元 ) 22127 128023.5 由建设主管部门提供 商品住房销售面积 (万 M2) 8.65 77.59 商品住房均价 (元 /M2) 2558 1650 2007年 112 月商 品房累计空臵面积 (万 M2) 11.58 15.28 由统计部门提供 房地产交易 与 2006 年同期相比，市区（含钦州港）房地产交易情况良好。据市房地产监理处、交易中心统计， 2007 年 12 月底止共办理房屋贷款抵押（含现房、在建工程和预购商品房抵押） 7462 宗，抵押面积 156.18 万平方米，抵押登记金额 25.26 亿元，分别比 2006 年同期增长 53.6、 42.0 %和 81.96 %；共办理房屋转让登记（含普通房、已购公房的买卖 ； 未含继承和赠与登记） 627 宗，面积 11.0万平方米，交易登记金额 12305.9万元 ,分别比 06年同期增长 10、 21.14%和 95.65%；共办理商品房合同备案登记 5781 宗 ,面积 67.52 万平方米 ,同比增长 72.62%、 60.26%。 表 6.房地产交易情况数据表 2007 年 1 12 月 2006 年 1 12 月 同比增长 (%) 房屋抵押宗数 7462 4858 53.6 房屋抵押面积 (万 M2) 156.18 109.98 42 房屋抵押金额 (万元 ) 252628 138833 81.96 房屋转让宗数 627 570 10 房屋转让面积 (万 M2) 11 9.08 21.14 房屋转让金额 (万元 ) 12305.99 6289.8 95.65 商品房合同备案登记宗数 5781 3349 72.62 合同备案登记面积 (万 M2) 67.52 42.13 60.26 分析： 与 2006 年同期相比，商品房新开工、在建和竣工面积均有不同程度的增加。预计今年可售商品房仍将大幅增加，商品住房紧缺现象将可得到逐步缓解。另因北部湾新区纳入国家战略等利好消息，受国家宏观调控影响，估计房价将保持平衡，购房者将有更大的选择空间。 2.2.5 钦州房地产市场总体特征 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 根据对钦州 房地产市场的调研，主要呈现如下特征： 价格上升快，价差小，出现售价“一刀切”现象 2006 年下半年开始销售价格急剧上升，商品房整体价格由 1400 元 /平方米左右上升到目前 2600 元 /平方米（指多层住宅）左右，最低售价 2000 元 /平方米左右，最高售价 3300 元 /平方米，且市区与港区差别不大，均在 2800 元 /平方米，各个楼盘销售价格相近，价差小，出现售价“一刀切”现象。 消费心理日趋成熟 经过几年的市场培育及引导，消费者的传统保守思想开始瓦解，价值取向发生变化，消费心理及消费行为日趋理性与成熟，消费时除考虑价格 、地段位臵、环境、户型等基本因素外，也关心项目的品牌、配套、文化内涵、绿化、物管等深层次因素，考虑 除 房子居住功能以外的人文因素。 产品开发由初级到中高 级过度，过渡进入品质品牌阶段 随着城市发展需要，钦州房地产开发经过几年市场的初级培育，即将完成产品阶段使命，过渡进入品质品牌阶段；也因地价的不断上涨，向天空要土地的开发时代必然导致高层产品成为市场主流产品。 客户区域来源广泛 住宅购买群体 以 钦州当地私营业主、机关、事业、企业单位人员为主，以及钦州市所管辖的周边的各县、镇、乡的进城人士 等， 市场辐射范围日趋扩大 。 大盘时代兴起，品质楼盘引领市场 2007 年下半年开始，各区版块逐渐出现百亩以上的大盘，打破了原来由“世纪新城”、“悉尼阳光” 、 “长荣新城”构成的“三大盘围城”格局，呈现大盘百花齐放的态势， 大地产大格局大投资已经成为 钦州 城市开发潮流，并将逐步改写 钦州 房产格局，优化 钦州 房地产产品结构，引领 钦州 房产在资源利用最大化的基础上，提升整个市场的产品水平和消费水平 ，如中地江滨国际、嘉华东方明珠等。 消费需求开始趋向多元化 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 钦州居民家庭观念浓厚，两代、三代甚至四代同堂的现象很普遍，购买商品房时往往从大家庭角度考虑。随着年轻 人观念的转变，开始考虑脱离大家庭自营小家的打算，一房两房开始受到市场的 青睐 ，同时投资需求的变化必要求对产品也要开始走向多元化。 中低收入群体消费欲望激活，紧凑实用型小户紧缺 钦州市场原积累消费力已经消化得差不多，在市场日趋发展壮大，价格增长迅猛的情况下，一直处于观望状态的低收入家庭的消费需求一直没有得到有效释放，如今这个群体的购房欲望已经被激发出来，但就目前钦州市场而言， 80 平米以下的两房及 100 平米以下的三房等紧凑型户型 相对好卖。 开发理念和操盘水平亟待提高，市场面临重洗牌 部分开发商开发理念陈旧，投资只 凭经验，忽视科学决策，重视后期销售，不重视前期的市场定位策略。不去分析寻找客户的需求，不重视楼盘差异化营销，而热衷于跟风开发。 2.3 项目周边在售案例楼盘分析 2.3.1 中地滨江花园 （ 1）基本信息 项目地址 钦州永福东大街，二桥与扬帆大道交接口处 开发商 广西中地臵业有限公司 楼盘规模 占地 70.66万平方米（一期 105314 平方米），总建面 168万平方米（一期 249771平方米） 预约和开盘时间 2008 年 1月 1日开盘 销售情况 推出多层二房和三房基本售罄，高层小户型公寓销售良好，准备推出 18层三房和两房 总体销售率 约 30% 折扣后均价 2850 元 /平方米 优惠折扣 一次性 97 折，按揭 99 折 推广语 /主打特点 钦州东区，中地在造一座城 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 一期首批单位户型配比 总数 户型 套数 面积 比例 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 608 单间 256 38 42% 二房 80 78-110 13% 三房 180 130 29% 四房 102 160-180 16% 项目优势 项目 168 万平方米的规模、威尼斯水岸主题园林、项目临江景观、临政务区地段、项目基本一梯两户型 项目劣势 现阶段项目周边配套不成熟 （ 3）产品上的亮点 在规划上保证了人车的绝对分流，同时二房以上户型基本保持南北走向，通透性较强； 园林规划上有明确的主题性，运用大量的带状水系保证各楼座都有水景可观； 户型方正实用，各个户型都保证了超大的景观阳台和凸窗，同时三房引入了小错层的概念，四房的楼中楼还引入空中庭院的概念。 2.3.2 广场丽园二期 （ 1）基本信息 项目地址 钦州思源街 19 号 开发商 广西钦州正元房地产开发中心 预约和开盘时间 2007 年 10 月 1日开盘 销售情况 一房已经售完，二房 有少许剩余，四房余最西边的三套，三房则还有少部分选择。购房直接交房款，不收定金。 总体销售率 约 86% 均 价 2760元 / 优惠折扣 一次性 98 折，按揭 99 折 推广语 /主打特点 都市繁荣和城市宁静生活的双重体验 /钦州湾广场核心地带 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总数 户型 套数 面积 比例 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 185 单间 60 33.28 32% 一房 30 46.29 16% 二房 5 76 4% 三房 30 92.53 16% 四房 60 157.46-159.78 32% 宣传方式 售楼处周围的墙体广告、子材西大街与钦州湾大道交汇处户外广告牌 项目优势 1、一期的成功开发，为二期奠定了良好的销售基础； 2、靠近钦州湾广场，生活配套齐全； 3、自带会所； 4、居家大社区； 4、户型方正，开间大 项目劣势 1、楼盘除南面外，其余三面紧靠马路，噪音大； 2、两梯六户； 3、与一期相比价格太高 （ 3）产品上的亮点 产品在规划上没有太多的亮点，但一期的园林景观相对良好，受到市场的好品； 二期产品户型比较的方正实用，多数采用一梯两户南北朝向的板式建筑；三房加入了错层的 设计。中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 2.3.3 华信香江花园二期 （ 1）项目基本情况 项目地址 钦州沙井大道 开发商 广西钦州华信臵业有限责任公司 预约和开盘时间 开盘 :2007年 7月 8日 销售情况 一期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，二期推出二房和三房销售近 5成。楼中楼和四房单位相对滞销 总体销售率 约 50% 折扣均价 2700 元 优惠折扣 一次性和按揭均 97 折 推广语 /主打特点 人与自然之和谐 /电梯洋房，现楼销售 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总套数 户型 套数 面积 比例 第二批 3栋小高层， 共300 套左右 二房 约 100 83-96 47% 三房 160 109-131 38% 楼中楼 32 170-200 15% 宣传方式 新兴路全线路牌、工地围墙广告、楼体、沙井大道路灯旗 项目优势 1、户型方正，全部南北通透； 2、三房以上户型的主人房都带有洗手间 项目劣势 1、小区周边环境差，是所有车辆进入南北高速公路的必经之路，噪音极大； 2、周边几乎都是私人汽配店和破旧农民房，而无任何生活配套， 3、由于地段较偏，治安环境差； 4、小区规模小户数相对多，园林小，无会所； （ 3）产品上的 亮点 所有户型采用了双阳台的设计，厨房都套着一个生活阳台。 主要卧室都采用凸窗的设计，扩大室内的采光面； 户型开间相对紧凑，交通动线相对较短，功能分区相对明晰，互不干扰； 大面积的四房户型和楼中楼户型分别引入了入户花园和空中大露台空间。 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 2.3.4 锦绣家园二期 （ 1）项目基本情况 项目地址 钦州市新兴街（原市政府） 开发商 钦州锦园房地产开发有限公司 预约和开盘时间 2007 年底 销售情况 二期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，一房，二房售罄，三房还剩 5套。楼中楼和四房单位相对滞销。 总体销售率 约 90% 折扣均价 2750 元 / 优惠折扣 一次性 98 折，按揭 99 折 推广语 /主打特点 名宅领袖生活样板 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总套数 户型 套数 面积 比例 164 一房 30 47 61 18.3% 二房 33 87 92 20.1% 三房 36 127 130 22.0% 四房 47 137 160 28.7% 复式 18 254 11.0% 宣传方式 人民路公交站台广告、路牌广告、工地围墙 项目优势 市区中心地段，一期成熟品质社区，开发商名誉 ，入户花园， 270 度转交凸窗 项目劣势 周边区域环境较差，处于村民自建房内，小区建筑密度略大 （ 3）产品上的亮点 二期地块较小，中心水景主题景观园林，做到户户观水；一房一厅灵活多变，可改二房一厅一卫，主卧配备大景观阳台； 二房二厅户型方正实用，南北通透，拥有 8 入户花园，主卧配有 7 景观大阳台，卫生间干湿分区；三房二厅中三室朝南，大开间客厅且配有大面积景观凸窗，餐厅设臵 180 度圆形落地景观中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 窗；小四房紧凑实用，交通动线少，功能分区明晰，主卧配有落地凸窗，卫生间配有凸窗。 2.3.5 悉尼阳光 （ 1）项目基本情况 项目地址 钦州永福东大街 16 号 开发商 广西上元臵业有限公司 预约和开盘时间 开盘 :2007-6-1 销售情况 销售情况较差，相对二房销售较为良好 总体销售率 约 20% 折扣均 价 2750元 优惠折扣 一次性 98 折，按揭 99 折 推广语 /主打特点 所以选择悉尼阳光，因为尺度衡量 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总套数 户型 套数 面积 比例 320 二房 140 86-100 44% 三房 150 128-134 47% 四房 10 150 3% 五房 20 186 6% 宣传方式 白海豚酒店前的三面立柱广告、永福西大街到项目位臵的路灯旗 项目优势 1、一期前几栋楼的成功销售，加上直观的社区环境，创造了良好的销售条件； 2、大社区，居家氛围好； 3、地处城市新的发展中心，升值潜力大； 4、有会所及良好的商业规划并已招商成功； 5、小区建筑品质高，档次高； 6周边很安静，无噪音骚扰； 项目劣势 1、目前所处位臵较偏； 2、周边生活配套还跟不上； 3、围合格局影响物业的通透和采光； 4、 1/2的户型是东西朝向； 5、楼间距小，两栋楼之间的间距仅 18米； 6、四房的户 型设计差，厕所对着入户门； 7、各户型的阳台都很小。 （ 3）产品上的亮点 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 2009 版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话：68698693 手机：QQ: 961531377 376977591 616843241 在园林上采取围合式组团园林，每个围和主团采取不同风格的园林； 户型上没有太大的亮点，但是各个房间都带有凸窗，部分户型主卧采取的转角凸窗的设计。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 16 2.3.6 中央公馆 （ 1）项目基本情况 项目地址 育才路与福兴八街交汇处 开发商 钦州万春房地产开发有限公司 预约和开盘时间 开盘： 2007-10-2 销售情况 4栋小高层，国庆开盘至今，三房剩余仅 2套，两房因套数多还有部分剩余，四房剩余约 6套 总体销售率 约 65% 均 价 2800元 优惠折扣 一次性 96 折，按揭 97 折 推广语 /主打特点 广场中央，城市理想家 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 户 型 配 比 总数 户型 套数 面积 比例 约 142 二房 约 100 84-94.05 70% 三房 约 30 130.73 21% 四房 12 151.52 9% 宣传方式 钦州湾广场户外广告、公交站牌广告、工地围墙 项目优势 1、靠近中心区； 2、社区较大，绿化率高； 3、带会所、幼儿园、休闲中心等社区配套； 4、绝大多数户型南北通透，多面采光； 5、全部户型双阳台 设计，多面采光； 项目劣势 1、小区三面都是农民房，治安无保障； 2、周边生活配套欠缺，生活不便利； 3、多数户型开间小，客厅宽度仅 3米多； 4、一梯四户全部都是门对门的设计； 5、四房的户型全部是厕所对入户门，且两个卧室对客厅，无动静分区。 （ 3）产品上的亮点 小区在规划布局、园林景观和户型设计上没有太多的亮点，唯一可以值得一提的是中间两栋高层的楼间距达 58 米，各个户型的卧室都配有凸窗。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 20 2.3.7 锦绣尊品 （ 1）项目基本情况 项目地址 钦州湾广场金穗街 开发商 融合集团 预约和开盘时间 未定 销售情况 现正进行客户预约工作 总体销售率 - 折扣均价 - 优惠折扣 - 推广语 /主打特点 金领、中心、品质观 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 推出户 型 配 比 总数 户型 套数 面积 比例 180 三房 180 129-133 - 宣传方式 钦州湾广场、钦州高速路路口，工地围墙 项目优势 低密度住宅，景观园林，观光电梯，入户花园，架空层泛会所，游泳池，发展商品牌 项目劣势 都是高层，周边居住形象较差 （ 3）产品上 的亮点 在规划上，所有楼座纯南北走向，底层用商铺围合保证小区的安全性和私密性。 在景观上，双水景主题园林，绿化率达 60%。 在户型上，首批推出单位全为三房，保证所有房间朝南，客厅前设臵入户花园，主卧设臵了转角落地大凸窗。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 21 2.8.8 远辰金湾蓝岸 （ 1）项目基本情况 项目地址 安州大道与金海湾大道交界处 开发商 钦州远辰房地产开发有限公司 预约和开盘时间 2008 年 7月 6日 销售情况 首批推出单位销售近 8成，二房全部销售完毕，三房剩余 20%，四房剩余50% 总体销售率 80% 折扣均价 2600 元 / 优惠折扣 一次性 97 折，按揭 99 折 推广语 /主打特点 临江观湖，水岸名门 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 首批推出户型配比 总数 户型 套数 面积 比例 122 套 二房 80 84 66% 三房 40 102-116 33% 五房 2 207 1% 宣传方式 工地围墙，一桥户外，三元广场 项目优势 14000 荷兰水岸园林，钦江美景和 1600 亩白石湖公园，南北通户型， 12000地下车库和 6000 半地下车位 项目劣势 三桥和安州大道噪音，片区生活氛围不成熟 （ 3） 产品上的亮点 小区实现完全人车分流，全部为地下车库，小区呈围合分布，保证较好的安全性； 小区中心 14000 荷兰风情亲水园林，钦州最大楼间距（最宽处达 100 米）； 南向采用双层真空玻璃，防止三桥的噪音； 户型紧凑实用，一梯四户基本保持南北通透，客厅都带景观大阳台，各卧室都带凸窗。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 22 2.8.9 翰林福第 （ 1）项目基本情况 项目地址 钦州人民路（原南北区政府） 开发商 广西中恒兴投资发展有限公司 预约和开盘时间 2008 年 8月 销售情况 现正进行客户积累 总体销售率 - 预约价格 3000 元 / 优惠折扣 - 推广语 /主打特点 天赋稀贵，大地观止 （ 2）项目产品统计及优劣势分析 首批推出户型配比 总数 户型 套数 面积 比例 一房 516 45-54 55% 936 套 二房 132 79-82 14% 三房 252 97-117 27% 四房 36 142 4% 宣传方式 工地围墙 项目优势 规模、原生态大树、 30000 平方米新加坡园林、位臵、成熟配套，户型 项目劣势 老城区域周边环境较为嘈杂，分摊率过大 （ 3）产品上的亮点 基本南北 朝向规划，中心主题性水系园林，商业内外街的设臵； 户型上始终保证紧凑实用的原则，功能分区合理，交通动线短，户户卧室都有凸窗的设臵，大面积的主卧空间设有转角凸窗，有的卧室带转角户型景观露台。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 23 2.8.10 在售楼盘产品总结 市场上在售楼盘产品上，销售较为良好的都呈现以下特点： 保持南北通透，一梯两户最受追捧，楼间距保持良好的采光； 户型空间功能分区明晰，交通动线短，实用率高； 二房保持客厅和主卧朝南，三房保持客厅、主卧和书房朝南，客厅套南向阳台； 户型在面积上，二房 78-85 ，小三房 95-110 ，大三房 120-125 ，四房 145-150，在市场上销售状况良好； 产品上拥有入户花园，转角落地窗和大露台的户型最受追捧。 三、 项目分析及 评价 3.1 项目及地块解析 3.1.1 项目基本情况介绍 本项目的开发商为钦州皇庭房地产开发有限公司， 是 深圳皇庭房地产开发有限公司的全资子公司。 皇庭国际新城项目分四期开发，其中一期为皇庭翡翠湾， 二期为翡翠华府 ，三期为体育公园，四期为皇庭国际公馆。项目一期皇庭翡翠湾项目位于于永福西大街钦江二桥南、滨江北路西面，地块东临钦江，西面为新华路，北面为永福西大街。凭借深圳高 皇庭翡翠华府可行性研究报告 24 水平 开发的理念、良好的产品规划与设计，以及深圳知名公司的品牌号召力与营销策略，目前皇庭翡翠湾项目已经成为钦州房地产市场的知名项目，于 2008年 5 月 10 日开盘销售。实现了钦州住宅价格的最高。目前皇庭翡翠湾已实现 50%以上的销售率，在 2008 年房市低迷的环境下，创造了钦州市场的奇迹。 皇庭国际新城的二期、三期、四期位于钦州市行政文化中心以南的主城区。根据钦州城市总体规划（调整）（ 2003-2020）的规划方案，主城区是钦州市未来行政、商业、居住、文化中心。 钦州市行政文化中心区为全新规划、全新建设的城市核心 区，目前行政中心大楼及广场已经建成投入使用，“八大场馆”也已经完成施工前的准备工作，片区即将进入建设高峰期，一个崭新的钦州核心区即将以震撼性的城市景观与城市功能展现出来。 3.1.2 交通条件 本项目位于钦州市河东新区核心地带，“钦州八大场馆”的东北面，项目地块中有蓬莱大道穿过，通过蓬莱大道约 0.5 KM 处，与钦州市主干道永福东大街相连并交汇于市行政中心广场，南临规划子材西大街，距规划的子材大桥 1.7KM，除蓬莱大道外，项目周边均为规划建设中的新的市政道路，待周边路网建设完成后，本项目交通十分便利。目前蓬莱 大道已部分竣工并连接到永福东大街，周边其他道路均以开工或完成规划。 3.1.3 地形、地势 本项目宗地四周为规整的长方形，其中住宅用地为“凹”字形，环绕着地块内体育公园的高尔夫球场。地形开敞整齐，有利于建筑物的排布规划。 宗地内地势基本平整，除高尔夫球场用地内有少许坡地起伏外，住宅用地基本呈自然的平地，地块的平整工程量少。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 25 3.2 项目 SWOT分析 优势： 中央政务区核心区位优势； 项目规模大、档次高，保证了项目的整体品质，有居住舒适优势； 项目周边 未来市政规划 资源丰富； 高尔夫稀缺景观优势； 地形地势便于规划。 劣势： 目前片区尚未成熟； 目前公交等市政配套尚不完善； 机会： 北部湾经济开发区的持续利好； 重大项目落户钦州，带来了丰富的高档住宅需求； 城市经济、行政、居住、文化中心的配套支持； 作为旧改项目有政策支持。 威胁： 短期内要付出较高的市场引导成本； 区域内未来新开发项目多，未来竞争比较激烈。 目前市场大环境相对低迷 ，但钦州房价相对比较理性。 通过以上分析，本项目具备钦州最顶级产品的素质，区位价值、产品价值、高尔夫物业是本项目最大的优势。“中国 东盟”自由 贸易区、“北部湾经济开发区”使得北部湾经济成为中国经济增长新的一极， 亦 为本项目带来了高端客户的来源。 四、 市场定位 4.1 项目定位依据 市场基本面 钦州经济运行良好，招商引资及城镇化进程速度加快，房地产市场交投两旺，价格持续上升 ； 地块条件 绝对稀缺资源和产品，无直接竞争对手 ； 项目目标 快速开发、持续经营、稳步提升品牌 ； 4.2 项目定位 4.2.1 项目整体定位 皇庭翡翠华府可行性研究报告 26 本项目 会籍专署果岭别墅 高尔夫社区生态景观宅邸 值得珍藏的钻石级产品 4.2.2 项目形象地位 行政中心，高端人群居住领地 ； 高 尔夫景观、生态居所，贵胄之地 ； 50 万平米国际城邦，城市精英上流居所 ； 4.2.3 项目价格定位 项目可售物业有住宅、商铺和地下停车位。各类物业销售均价采用平均值分析参考法预测如下： 普通 住宅 价值构成要素比较 权重 价值实现程度 本项目模拟 华信香江花园 东方巴黎 锦绣家园二期 中地滨江 A 区位地段资源比较 35% 28% 23% 28% 30% 27% B项目自身要素比较 65% 62% 40% 60% 60% 53% 合 计 100% 90% 63% 88% 90% 80% 本项 目标定价格的类比计算 我们由价值提升和实现要素对比分析可以得知，各个类比样本的价值实现程度分别为： 华信香江花园 63% 东方巴黎 88% 锦绣家园二期 90% 中地滨江 80% 四个项目的平均值为： 80.25% 附近楼盘销售平均价 根据持续的跟踪调查，华信香江花园 东方巴黎 锦绣家园二期 中地滨江目前实现的销售均价为 ： 华信香江花园 ： 2780 元 /平米 (现 房 ) 东方巴黎 ： 2900 元 /平米 (期房 ) 皇庭翡翠华府可行性研究报告 27 锦绣家园二期 ： 2900 元 /平米（期房） 中地滨江 ： 2800 元 /平米 （期房） 四个项目的平均价格为： 2845 元 /平米 本项目的价值模拟权重为 90%，则我们可以算出本项目 住宅 类比价值算术平均值范围为：2845 90% 80.25%（ 5% ） =3104 （ 5% ） =（ 2948 3259）元 / 。 结合当地房产市场发展因素，并考虑项目在钦州集高级会所、幼儿园等设施于一体，在钦州暂无可比产品的基础上，确定 普通住宅 销售均价为 3300 元 /。 而 高级公寓住宅 等根据市场情况，保守预测销售均价为 5000 元 /左右。 商铺销售均价的测定 附近楼盘商铺销售均价表 楼盘名称 均价元 / 租金 元 / 中金建材名城 10000 30-45 香水街 9000 25-35 锦绣名店街 8000 25 综合均价 9000 元 / 分析： 本项目处在钦州未来发展的重点政务、生活片区 河东新区，各项建设都处在起步并蓬勃发展阶段。 考虑此处的商业发展是机遇与困难并存。此片区作为钦州发展的重点新兴片区，商业配套还很缺乏，生活便利性较差，在本项目购臵商铺需要一定时间的等待才能得到相应的投资回报，但一旦发展起来，前景不可估量。结合现时的主客观情况，建议商铺销售的初定价格为 5000 元 /。 4.2.4 项目客户定位 低 层住宅 /联排 客户定位： 40 岁左右，有良好的 财富积累、 有资金有实力，以城市为生； 精神上追求的层面较高， 处于城市的生活高端，追求相对私密的生活空间 ； 更 追求更大的成功，对交际圈要求极高。 高层小高层住宅 客户定位 按职业分： 公务员、教师、企事业单位中高级管理人员 ； 收入较高的个体户 、 个体经营业者 ； 皇庭翡翠华府可行性研究报告 28 私营企业主或公司管理层 ； 部分外地投资客户 按年龄分： 25 45 岁左右； 按臵业次数分：二次臵业为主、一次臵业次之，少量多次臵业； 按臵业目的分：以自用为主，极少部分为投资； 家庭结构： 3、 4 人的小家庭或三代同 堂 五、 项目 规划 设计 分析 5.1与 城市区域定位 相符性分析 5.1.1 要点 根据钦州市未来发展的总体定位，钦州市为多元化发展的工业港口城市。按照钦州市区域 市 发展布局，“十一五”期间，重点开发带动钦州经济起飞的两个核心区 钦州主城区和钦州港区；开发钦州主城区至钦州港区产业带和培育七个经济增长级。依托中心城市和钦州港，通过建设完善主城区至钦州港的交通基础设施，公共服务设施，为加快钦州发展创造有利条件。通过国家对中西部开发战略的实施，加大对中西部地区的投资力度。广西国民经济快速发展，经济发展重点向沿海地区转移。钦州 地处广西南部沿海“金三角”中心位臵，是广西以南宁 钦州为中轴的临海工业带的南部枢纽，其地理位臵十分重要。 5.1.2 相符性分析 钦州正面临一个千载难逢的发展机遇，钦州市委市政府提出了“科学发展、以港口建设为龙头，以发展临海工业为重点，以基础设施建设为保障，以开放创新为动力，充分发挥钦州区位、交通和资源优势，积极主动参与北部湾（广西）经济区开放开发，融入中国 东盟“ M”型区域经济合作”的战略措施，抓住自治区开展沿海基础设施建设大会战的机遇，不断完善基础公共服务设施。 钦州 .皇庭国际新城建设工程无疑是加快完善钦 州体育、文化、娱乐基础设施的重要项目，可以大大提高钦州人民的生活水平和居住环境质量。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 29 5.2 皇庭国际新城项目规划原则 考虑该项目所处的位臵以及建设目标、功能、用途，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，确定钦州 .皇庭国际新城规划原则如下： 5.2.1 创造高档宜居社区原则 作为体育公园的配套开发项目，钦州在整过广西北部湾经济区所处的重要区域位臵，随着开放开发的不断深入，人民生活消费水平不断提高，可享受高品质的生活质量。 5.2.2 注重生态环境原则 在规划当中布臵了大量的绿地与水体，景观设臵从自然生态着手 ，以自然环境为主。 5.2.3 创造人与自然共生的生命空间原则 在高楼大厦林立的现代城市中，钦州 .皇庭国际新城创造出人民所需的自然生态，建筑围合着宽大的体育公园，实现居民共享的空间。 5.2.4 塑造舒适的邻里沟通、交流空间原则 在社区内，合适的建筑尺度，开放的公共空间，增加邻里间的交流。 5.2.5 建筑设计空间层次丰富原则 整个小区建筑高、中、低紧密结合，错落有致。平面、立面设计合理、巧妙，特别沿街立面的处理，丰富城市景观。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 30 5.2.6 适应新时代、运用新技术材料原则 5.3 项目总体构思 （ 1）总平面规划设 计以天圆地方、人与环境的和谐为设计主题 ,从大处入手 ,充分考虑了建筑布局与周边环境的结合以及小区内部环境的营造， 综合 了 现代社区文化 的 内容进行规划设计 。组团分区错落有致、活泼协调，院落空间丰富，具有强烈的归属感。不失为 具有一定超前性的城市 居住 新区 。营造钦州新概念花园式高尚社区，创造一个具有国际观的生活区。 （ 2）根据基地形状较为规整的特点，在皇庭翡翠华府基地采用一条贯穿整个小区的圆弧状道路来划分组团区域，并围绕中部的体育公园来做文章，以组团绿地点缀其间，环境景观遥相呼应，使小区总平面布局丰富活泼起来，诠释了天圆 地方、天人合一的规划理念，形成了一个较为理想的居住环境和舒适高尚的生活空间。 （ 3）运用丰富的空间变化和灵活的表现手法，使建筑具有独创性和鲜明的风格特点，符合时代潮流。 （ 4）水岸之于豪宅，使一种不可替代的显赫，更是一种不可多得享受，与土壤、湖面、植被、动物和谐共处，植于沃土，呼吸自然。充分表达了一个生态理想社区。 皇庭翡翠华府可行性研究报告 31 六、 项目的投资分析及财务预测 6.1 成本及工程进度分析 6.1.1 成本分析 根据项目建设方案和对目前建筑市场及房地产营销成本的调查，对项目成本构成进行分析测算如下： 项目总投资估算表 单位 :万元 序号 项目名称 总额 (万元 ) 单位（元 / ) 占总投资比（ %） 1 土地成本 4725.00 141.53 7.37% 1.1 出让金及契税 4725.00 141.53 7.37% 2 前期费用 9815.03 294.00 15.30% 2.1 规划设计费 1068.30 32.00 1.67% 2.2 地址勘查费 200.31 6.00 0.31% 2.3 三通一平等费用 1602.45 48.00 2.50% 2.4 道路市政工程 1335.38 40.00 2.08% 2.5 排洪箱涵 2003.07 60.00 3.12% 2.6 大型土石方 1502.30 45.00 2.34% 2.7 报建税费及其它 1602.45 48.00 2.50% 2.8 临时设施 500.77 15.00 0.78% 3 主体建安工程费 29217.52 875.18 45.55% 3.1 基础工程 3171.52 95.00 4.94% 3.2 结构及粗装修工程 22039.88 660.18 34.36% 3.3 门窗 1836.14 55.00 2.86% 3.4 公共部位精装修 2169.98 65.00 3.38% 4 主体安装工程费 3405.52 102.01 5.31% 4.1 室内水暖气电管线设备费 2470.76 74.01 3.85% 4.2 室内设备及其安装费 500.76 15.00 0.78% 4.3 弱电系统费 434.00 13.00 0.68% 皇庭翡翠华府可行性研究报告 32 5 社区管网工程费 1001.84 30.01 1.56% 5.1 室外给排水系统费 273.84 8.20 0.43% 5.2 室外燃气系统 200.31 6.00 0.31% 5.3 室外电气及高低压设备费 126.92 3.80 0.20% 5.4 室外智能化系统费 400.77 12.00 0.62% 6 园林 ,环境 ,配套费 1950.00 58.41 3.04% 6.1 绿化建设费 850.00 25.46 1.33% 6.2 道路及广场建设费 150.00 4.49 0.23% 6.3 围墙 建造费 60.00 1.80 0.09% 6.4 会所、幼儿园 800.00 23.96 1.25% 6.5 设备用房 60.00 1.80 0.09% 6.6 其他零星 30.00 0.90 0.05% 7 开发间接费用 500.77 15.00 0.78% 8 财务费用 (年息 6.75%) 7087.50 212.30 11.05% 9 管理费用 (1+ +6+7) 3% 1518.47 45.48 2.37% 10 营销费用（按项目销售额3%计提） 3661.1 109.71 5.71% 11 不可预见费 (1+ +6+7)2.5% 1265.39 37.90 1.97% 12 总成本 64148.14 1921.54 100.00% 13 单位成本（元 /） 1921.50 计容积率面积 注：计算容积率总建筑面积： 333844.4 说明： （ 1）土地费用（共计： 4725 万元）。 其中包括土地出让金和契税。 （ 2）前期费用 （共计： 9815 万元）。其中：规划设计费 1068.3 万元，地质勘察费 200.31万元，土地三通一平费 1602.45 万元，道 路市政工程 1335.38 万元，排洪箱涵 2003.07 万元，大型土石方 1502.3 万元，报建税费 1602.45 万元（其中白蚁防治费、政府综合报建费、图纸审查费、消防报建费、定额测定费、基础设施配套费、防雷装臵及检测费、人防易地建设费、项目环境影响评测费、标底编制审查费、质量监督费、安全监督费、城市生活垃圾服务费、排 皇庭翡翠华府可行性研究报告 33 污费、路口开设费、水电和煤气增容费，其他报建费等），临时设施 500.77 万元。 （ 3）主体建安工程费 （共计： 29217.52 万元）。其中：基础工程 3171.52 万元（包含土方工程、护壁护坡、预制管桩 、桩基检测费、降水 17 万元、桩基础承台等），结构及粗装修工程 22039.88 万元（包含钢筋、模板 ,砌体、找平及抹灰平屋面、防水、脚手架、烟道等）、门窗 1836.14 万元、公共部位精装修 2169.98 万元。 （ 4）主体安装工程费 （共计 3405.52 万元）。其中： 1）室内水暖气电管线设备费 2470.76万元 ,包含室内给排水工程、室内燃气工程、室内电气工程等； 2）室内设备及安装工程 500.76万元 ,包含通风空调系统、电梯供货及安装费、发电机供货及安装费、消防系统工程、人防设备及安装等； 3）弱电系统费 434 万元 ,包 含有线电视、电话、电子可视对讲等。 （ 5）社区管网工程费 （共计 1001.84 万元）。其中：室外给排水系统 273.84 万元 ,室外燃气系统 200.31万元 ,室外电气及高低压设备费 126.92万元 ,室外智能化系统费 400.77万元 . （ 6）园林环境配套费 （共计： 1950 万元）。 序号 工程名称 金额（万元） 1 绿化建设费 850.00 2 道路及广场建设费 150.00 3 围墙建造费 60.00 4 会所、幼儿园 800.00 5 设备用房 60.00 6 其他零星 30.00 合计 1950 （ 7）开发间接费用 （共计 500.77 万元）。 （ 8）财务费用 （共计： 7087.5 万元） 如下表： 预计该公司 2009 年贷款额为 25000 万元（预计贷款 25000 万元在 1 月初投入，计息 一年），按人民银行同期基准利率 6.75计算，支出贷款利息为 25000 6.75%=1687.5 万元；2010 年贷款额为 15000 万元（预计 2010 年 1 月初贷款发放 15000 万元，支出利息为（ 15000+25000 ） *6.75%*1=2700 万元； 2011 年支付利息为 （ 15000+25000 ）*6.75%*1=2700 万元 。总共支付贷款利息预计为 7087.5 万元。 （ 9）管理费用 （共计： 1518.47 万元）：管理费用取以上（ 1）（ 7）项之和的 3%，即：（ 4725+9815.03+29217.52+3405.52+1001.84+1950+500.77） 3% =1518.47 万元 . 皇庭翡翠华府可行性研究报告 34 （ 10）营销费用 （共计： 3661.1 万元）：按项目销售额 3%计提， 122036 3%=3661.08万元。 （ 11）不可预见费 （共计： 1265.39 万元）。不可预见费取以上（ 1）（ 7）项之和的2.5% ，即：（ 4725+9815.03+29217.52+3405.52+1001.84+1950+500.77 ） 2.5% =1265.39 万元 . （ 12）该项目总投资为 64148.14 万元 . 其中：公司前期投入建设资金 24148.14 万元。为保证工程建设进度的资金需求，拟向银行贷款 40000 万元。不足部分资金用销售回收资金补足。 （ 13）项目单位成本为 1921.50 元 /平方米。 6.1.2 项目计划进度分析 主要工程施工进度计划如下： 2008 年 2 月 2008 年 12 月，完成项目前期工程； 2008 年 8 月 2009 年 8 月，完成土方及基础工程 ； 2009 年 5 月 2009 年 12 月，完成地下室工程 ； 2009 年 7 月 2010 年 7 月，完成主体工程； 2009 年 6 月 2010 年 10 月，完成水电安装和消防工程； 2010 年 3 月 2010 年 10 月，完成装修工程； 2009 年 12 月 2010 年 10月，完成相关配套工程。 其他配套工程根据现状合理安排施工。 6.2 收益分析 6.2.1 项目售价预测 项目可售物业有住宅、商铺和地下停车位。各类物业销售均价采用平均值分析参考法，如华信香江花园、东方巴黎、锦绣家园二期 、中地滨江等，并结合当地房产市场发展因素，并考虑项目 在钦州集高级会所、幼儿园等设施于一体，在钦州暂无可比产品的基础上，另本项目处在钦州未来发展的重点政务、生活片区 河东新区，各项建设都处在起步并蓬勃发展阶段。在此基础上保守预测如下：小高层 /高层预测销售均价 3300 元 /平米，多层 /联排预测销售均 皇庭翡翠华府可行性研究报告 35 价 5000 元 /平米，商业销售均价预测 5000元 /平米。 6.2.2 项目物业销售收入测算 项目的总建筑面积为 333844.4 ，可售面积为 328389.25 ，其中：小高层 /高层住宅：247995.86 ，低层 /联排住宅 49870.12 ，商铺 30523.27 ，根据市 场分析测算其销售收入如下： 物业类别 销售面积（） 均价（元 /） 销售金额（万元） 小高层住宅（ 11 层、 18 层） 247995.86 3300 81839 低层、高级住宅 49870.12 5000 24935 商 铺 30523.27 5000 15262 合 计 328389.25 122036 6.2.3 销售计划安排 根据目前的工程进度，预计翡翠华府的销售从 2009 年 10 月开始，预计 2011 年底结束。根据分期开发，预计整个销售周期为 27 个月左右。 销售时间 销售面积 （） 2009 年 10 月 -2009 年 12 月（首批单位） 约 59573 平米 2010 年 1 月 -2010 年 12 月 约 161182.9 平米 2011 年 1 月 -2011 年 12 月 约 107733.35 平米 说明： （ 1） 2009 年 10 月开始开盘，到 2009 年 12 月， 3 个月预计住宅部分销售量达 20，其中小高层 /高层住宅销售 49599 ；低层高级住宅销售 9974 ，合计销售面积达 59573，预计销售收入 21355 万元； （ 2） 2010 年 1 月至 2010 年 12 月， 1 年预计住宅部分和销售量新增 50，累计销售量达 70，其中小高层 /高层住宅新增销售 123997.9 ；低层 /联排住宅新增销售 24935 。商铺部分销售量达 40，销售 12250 ，合计销售面积达 161182.9 ，预计销售收入 59512万元； （ 3） 2011 年 1 月至 2011 年 12 月， 12 个月预计住宅部分销售量新增 30，累计销售量达 100，商铺部分销售量新增 60，累计销售量达到 100。其中小高层 /高层住宅新增销售 74398.96 ；低层 /联排住宅新增销售 14961.12 ；商铺销售 18273.27 ，合计销 皇庭翡翠华府可行性研究报告 36 售面积达 107633.07 ，预计销售收入 41169 万元。 6.2.4 分年度销售收入计划表 项目名称 总计 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 高层 /小高层销售 81839 0 16367.6 40919.3 24551.7 多层销售 24935 0 4987 12467.5 7480.6 商铺销售 15262 0 6125 9136.6 年度合计 122036 0 21355 59512 41169 6.2.5 投资计划与资金筹措 本项目总投资 64148 万元，自有资金约 24148 万元。考虑房地产 物业销售的资金回笼期较长（银行按揭贷款的发放条件限制），为保证工程建设进度的资金需求，拟向银行贷款 40000万元。 投资计划及资金筹措表 项 目 合计 建设经营期（年度） 万元 2008 2009 2010 2011 1、投资总额 64148.14 10430.31 36017.83 15000 2700 1.1、开发投资 57060.64 10430.31 34330.33 12300 0.00 1.2、贷款利息 7087.5 0.00 1687.5 2700 2700 2、资金来源 64148.14 10430.31 36017.83 17700 2.1、自筹 24148.14 10430.31 11017.83 2700 2.2、银行贷款 40000.00 25000.00 15000.00 6.2.6 项目利润计算 （ 1）利润计算税费取值依据： 营业税、城市建设维护费、教育附加及印花税等综合税率按 5.625%计算； 土地增值税税率； 增值额的计算：增值额 =销售收入 -（营业税金及附加 -开发总成本 -开发成本 *20%）； 皇庭翡翠华府可行性研究报告 37 按上式计算，本项目增值率小于 50%，适用增值税率为 30%； 所得税率 25%。 （ 2）项目利润估算表： 序号 项目名称 计算公式 计算值（万元） 1 销售收入 122036 2 开发总成本 64148 3 营业税及附加 （ 1） *综合税率 5.625% 6865 4 利润总额 （ 1） -（ 2） -（ 3） 51023 5 增值额计算 （ 4） -（ 2） *20% 38193 6 增值率（ %） （ 5） /（ 2） +（ 2） *20%+（ 3） 100% 45.55% 7 土地增值税额 增值率 50%,适 用税率 30% 11458 (5)*30% 8 应税所得额 (4)-(7) 39565 9 所得税额 (8)*25% 9891 10 净利润 (8)-(9) 29674 11 税后成本利润率 (10)/（ 2） 46.26% 13 各种税金合计 （ 3） +（ 7） +（ 9） 28214 6.2.7 收益评价 （ 1）项目资金流量表 项目现金流量表（金额单位：万元） 序号 现金项目 现金流量 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 合计 1 现金流入 122036 0.0 21355 59512 41169 122036 1.1 销售流入 122036 0.0 21355 59512 41169 122036 1.2 其他收入 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 2 现金流出 92362 5006.6 28062.8 37225.7 22067.1 92362 皇庭翡翠华府可行性研究报告 38 2.1 项目投资 64148 10430 36018 15000 2700 64148 2.2 营业税及附加 6865 0 1201 3348 2316 6865 2.3 土 地增值税 11458 -3755 -6920 11449 10684 11458 2.4 所得税 9891 -1669 -2236 7429 6367 9891 3 净现金流量 29674 -5006 -6708 22286 19102 29674 4 累计净现金流量 29674 -5006 -11714 10572 29674 29674 评价指标 税后 财务净现值 (i=7%) 22227 说明： 根据国家政策规定，土地增值税 按 1.5预缴，售完补齐。 所得税按 销售收入的 1%预缴，售完补齐。 （ 2）投资评价指标的计算 根据现金流量表，可计算得各项投资评价指标如下表： 净现金流量（净利润 ） 29674 万元； 财务净现值： FNPV=22227 万元 （折现利率取 7%），项目基本方案实现，将获得 22227万元现值的收益。 财务内部收益率：（ IRR） =94.01% 总投资利润率： R=46.26% 投资回收期 T=2.53 年 （ 3）项目总体指标评价表 项目总体指标评价表 项目名称 数量 备注 毛用地面积（） 162611.9 约 243.9 亩 占地面积（） 133532.4 合 200.3 亩 总建筑面积（） 333844.4 计算容积率建筑面积 总投资（万元）： 64148 包括开发各项费用 皇庭翡翠华府可行性研究报告 39 单位成本（元 /） 1921.5 含地下建筑面积 销售收入（万元） 122036 各种税金：（万元） 28214 税后利润（万元） 29674 财务净现值（万元） 22227 贴现率 7% 投资回收期（年） 2.53 (含半年的准备期 ) 投资利润率 (%) 46.26% 6.3 风险分析 影响