维修资金管理使用存在的主要问题.doc

一、维修资金管理使用存在的主要问题1、维修资金存在着巨大的损失造成维修资金损失的主要原因是欠交和挪用。开发商欠交、拒交是形成维修资金历史欠账的主要原因。业主欠交也是一个不容小视的问题。无论是以往普遍实施的在业主办理产权登记时交纳，还是现办法规定的在办理房屋入住手续前交存，都在执行时有机可乘，加之对业主欠交行为的法律制约、处罚措施、牵制制度的缺失，都不能确保维修资金的全额交存。挪用、侵吞维修资金已并非个案。无论是物业企业、行政管理部门代管或者业主自管模式，都存在着维修资金被挪用、侵吞的可能。2、维修资金的使用受到较大的限制维修资金长期不能使用和使用范围被行政管理部门过度限制的情况在很多城市都存在。据报导，截至2009年2月，北京市累计归集维修资金188亿元，使用仅有3073万元，使用率仅0.16%，并且仅限于电梯改造和屋面防水等极少数维修项目。还有一些城市审批使用的手续复杂，款项支付制度不合理，导致物业企业或维修单位长期代垫维修资金，直接侵害这些单位的权益。维修资金的所有权人是业主，是否可以使用，决定权在业主。行政管理部门以各种理由和担心为借口，限制维修资金的使用，致使维修资金处于长年尘封的状态，有违维修资金制度建立的初衷。政府的管理职能应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。因此，在业主表决手续、维修和验收资料齐全的基础上，不应拒绝批准使用和拒绝支付款项。3、维修资金的续筹面临困难办法规定了业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。但受各种因素的影响，表决通过续筹方案不是件简单的事情，即使通过了，在现有制度下实现较大比例的交存，也是非常困难的。4、维修资金不能得到保值增值由于交存和使用之间存在时间差、金额差，因此，维修资金的保值增值是一个必须要面对和解决的问题。现各地积累起来的数目十分庞大的维修资金基本上作为活期存款存放于银行，资金效益低。考虑正常的通胀因素，三年时间资金即可能贬值10。大笔资金的闲置，即造成利息损失，也带来增值机会的丧失。为维修资金的代管者所带来的隐性经济利益，或是导致维修资金“暗损”的根本原因。二、维修资金制度存在的主要问题1、维修资金的名称多、涵义不清物权法、物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法，以及地方性物业管理法规中对维修资金的名称都有不同的表述，这在立法中是少见的。维修资金的涵义不清主要表现在各地对资金具体使用范围的界定有不少差异甚至冲突之处。如对于如何界定“维修、更新、改造”，如何界定“大、中、小修”，没有统一的标准。再加之目前各种类型、风格的建筑形态不断涌现，如何界定“共用部分”和“共用设施设备”也成为实践中容易引发争议的问题。2、部分地区维修资金交存的主体规定不合理根据建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分享有权利承担义务。维修资金的交存是为了保障建筑物在质保期后进行维修、更新、改造时有其资金来源，从而保证建筑物的安全和正常使用，实现房屋的保值增值。这些功能的满足和实现，受益方均是业主，从权利义务对等的角度出发，业主理应是交存维修资金的主体。物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法均规定由业主交存维修资金，但一些地方省市却规定开发商也要交存维修资金。其初衷可能是为了减轻业主在购房时的压力，同时也想减少向单个业主收取维修资金的繁琐。但开发商将所交的维修资金转嫁到房价中，不仅“羊毛出自羊身上”，业主还将为此额外支付手续费和税费。与其如此，不如直接规定由业主交存更为合理合法。3、维修资金交存基数的规定存在不足之处办法规定业主按照建筑安装工程造价的一定比例交存维修资金，相比之前按房价的一定比例交存更为合理。但各地在细化时，通常仅依高层和多层确定不同的交存标准，但是不同档次的物业，如高端住宅、普通住宅、经适房、保障房，其建安成本是不一样的，日后的维护成本也相差甚大。而统一的建安成本价通常属于较低的标准，依此核定交存标准不能满足不同档次物业日后维修的需要。 4、维修资金的续筹细则尚不成熟续筹制度至少有两个亟待解决的问题，一是续筹金额的标准，二是续筹时间的标准。办法规定业主分户账面余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。这是指只要有一户业主如此即召开业主大会讨论续筹，还是待一定比例的业主或者全部业主满足此条件才行？或是业主大会事先确定续筹规则今后照章办事？在这两个问题上，有的城市规定得较细，有的城市就没有规定。三、完善维修资金制度的思考1、建立和完善业主自治的管理机制维修资金管理主体的确定，对解决维修资金系列问题起着“定分止争”的决定性作用。办法规定的业主自管模式有利于实现维修资金所有权、使用权和管理权的统一，有利于促使业主自发解决维修资金归集率低的问题，有利于克服维修资金的损失并实现保值增值。北京新天地的业主将维修资金委托民生银行进行理财就是成功的案例。同时，自管模式排除了政府的过度干预，促使政府以更客观的立场、更专业的角度来制定维修资金管理制度。诚然，业主自治管理机制的建立和成熟运作尚需时日。不妨尝试建立业主自治管理的行业协会组织，代表和维护业主利益，开展业主间的经验交流，制定业主自治管理的示范文本，并建立与主管部门、物业协会的沟通机制，共同促进业主自治机制的成熟完善。2、加强政府监管并引入第三方监督机构行政管理部门应减少对维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。3、建立科学严谨的交存制度（1）根据不同住宅类型确定业主定期交存的标准首先，业主应该是交存维修资金的唯一主体。其次，建设工程实行质量保修制度。业主入住前，归集的大笔维修资金短期内用不上，不仅导致业主财产性利益的损失，也导致各种违规操作、腐败行为的滋生。笔者认为，这种提前大笔交纳的方式不可取，应当建立最短质保期后的定期交存机制(按年/季度/月)，这样既可减轻业主购房时的负担，又能有效解决维修资金续筹难的困局。再次，应根据不同档次住宅建筑安装工程的单位造价，设定差异化的定期交存标准。最后，最短质保期过后仍未售出的房子，由开发商按照业主的标准定期交存。（2）建立“钉契”或新业主连带交存制度对不交存维修资金的物业进行“钉契”，欠费业主必须先交存维修资金后，才可以解钉出售物业。或者规定新业主承担连带责任，以实现维修资金的全额交存。（3）建立车位（库）的维修资金归集制度 过去由于车位（库）产权的不明确，车位（库）的维修资金归集制度是缺位的，车位（库）及其设施更新改造费用的承担主体也不明确。随着车位（库）产权的明晰，对于已经有明确产权的车位，是否需要建立专属于车位（库）的维修资金？笔者认为非常必要。首先，车位（库）的所有权人，应当承担对车位（库）及其设施的维修、更新和改造的义务。故对于产权不属于全体业主所有的车位（库），应该归集独立于住宅之外的维修资金。其次，与地面房屋结构相连的地下车库，起着基础承重的作用，故此类共用部分的维修费用则需要由地下车库的所有权人与地上房屋的所有权人共同分摊。4、适当扩大维修资金的使用范围从建筑物区分所有权人是建筑物及其附属设施安全的义务主体这一角度出发，反观办法中规定的“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用”的使用范围就显得有些狭窄了。2008年，某项目住户扔烟头引起空调冷却塔火灾，并导致玻璃幕墙爆裂，共计损失十余万元。由于无法找到肇事者，也未购买相关的财产保险，最终经业主表决更新费用由维修资金承担。前不久，深圳发生一起外墙批灰坠落砸死一名高二女生的事件，根据民法通则第一百二十六条规定，建筑物或其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任。总之，由于各种自然灾害、意外事件，以及所有人的疏忽或者管理不善，都会使业主处于较大的风险事件中并由此面临较大的经济损失。如何合理地引导并帮助业主规避风险是物业公司应当考虑的问题，汶川大地震之后，这个问题已经成为共识。但目前大部分企业处于有心无力的状况，虽然物业服务收费管理办法规定“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”可以作为物业服务成本列支（且不论其合理性），事实上，由于政府限价、最低工资水平及物价的上涨等原因，行业生存状况日趋困窘，在有限的服务费中增加保险费用支出，实是捉襟见肘。目前维修资金的增值收益主要来源于两部分，一是维修资金的利息收入或者购买国债的增值收益；二是利用共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益。假设一个1000户的社区，每户首期平均交存5000元维修资金，可归集维修资金500万，仅以一年固定利率取息估算，每年利息收入为11.25万元。再加上共用部位共用设施的经营收益，维修资金的增值收益还是比较可观的。因此，合理有效的利用维修资金及其增值收益也是一个亟待研究的新课题。就前文案例而言，如能从维修资金的增值收益中列支相关的保险费用，就能转移业主的风险，保证建筑物出现损毁时有充足的维修资金来源，这也符合维修资金归集的目的。何况物业管理条例规定了业主大会可以决定共用部位共用设施经营收益的使用，业主完全可以据此将原本可能归入维修资金的经营收益，优先用于支付保险费用。因此，笔者认为，应该通过立法细化明确维修资金增值收益的列支范围，如可包括：业主大会和业委会的日常运作经费；共用部位、共用设施设备的保险费用，建筑物及其搁置物、悬挂物脱落的保险费用，以及建筑物的保险费用。这样，既解决了物业管理实践中的难题，转移重大灾祸给业主带来的风险及损失，维护业主的利益，又保证了维修资金增值收益的合理利用、以及维修资金本金的安全，满足其专项使用的基本要求。5、建立和完善建筑物及其附属设备设施维修的法律制度国外许多物业历百年面貌如新，与国内物业通常的景象形成鲜明的对比，其原因即在于对房屋修缮的明确要求。比如，新加坡法律即明确规定了建筑外墙粉刷，电梯、水泵、屋顶隔热层、防水层的更新年限。笔者认为，我国也应建立和完善对建筑物及其附属设备设施维修的法律制度，这是解决