（统计学专业论文）大连市房地产市场供求的非均衡性分析.pdf

摘要 摘要 社会经济的运行表现为两种状态，即均衡和非均衡。非均衡是常态，均衡 是经济的目标。本文以非均衡理论为依据运用统计分析方法来分析大连市房地 产市场，对于大连市房地产市场的健康发展和国民经济的稳定具有现实意义， 能够更加有针对性地发现问题，解决问题，也为大连市房地产行业的发展提供 了决策依据。 本文第一章主要是对全国以及大连市房地产市场的发展现状进行了分析， 发现中国房地产市场在很长一段时间内都存在着一定程度的供给和需求的非均 衡现象，大连也不例外，并对目前国内外关于房地产市场供求的成果进行了总 结，大部分经济学家认为，房地产供求决定着房地产价格，房地产价格的上涨 主要因素在于供求失衡，最后介绍了本文研究的主要内容和方法。第二、三章 是本文的理论基础部分，主要是对房地产市场的供求的均衡及非均衡理论做了 简要阐述。第四章是本文的主体部分，根据所搜集数据，确定了大连市房地产 市场的需求和供给的影响因素，并用统计分析软件对模型参数进行了拟合和检 验，最终得出大连市房地产市场供求非均衡的最终模型，通过对模型的分析， 发现大连市房地产市场价格机制出现了失灵，同时还设置了宏观调控的警戒线， 发现大连市房地产市场供给的非均衡度已超过第二警戒线，需要采取有力的措 施使这一非均衡向稳定的方向发展。第五章为结论、建议部分，根据前面得到 的大连市房地产市场供求的非均衡模型，结合非均衡理论，认为市场调节由价 格和数量调节共同起作用，而当前的调节主体只能是数量调节，即政府的宏观 调控应从根本抓起，只有这样才能提高宏观调控的效果、维持房地产市场的非 均衡稳定运行。 关键字：非均衡经济，房地产市场，宏观调控 a b s t r a c t a b s t r a c t t h eo p e r a t i o no fs o c i a le c o n o m yc a bb ed i v i d e di n t ot w os m t 嚣：e q u i l i b r i u m a n dd i s e q u i l i b r i u m b e c a u s eo fd i s e q u i l i b r i u mi sac o m m o ns t a t e ，a n de q u i l i b r i u m i s t h eg o a lo fe c o n o m y , t h i sa r t i c l ea n a l y z e st h ed a l i a nr e a le s t a t em a r k e tw i t ht h e d i s e q u i l i b r i u mt h e o r yf o rt h em a i nm e t h o d , w h i c hi n a k et h er e s e a r c hh a v ep r a c t i c a l s i g n i f i c a n c et ot h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f t h er e a ls t a t em a r k e to f d a l i a na n ds t e a d y o f n a t i o n a le c o n o m y nc a ne v e nr e o r eh a v ep o i n t e df i n da n ds o l v et h ep r o b l e m ，a l s o h a sp r o v i d e dt h ep o l i c y - m a k i n gb a s i sf o rt h ed a l i a nr e a le s t a t ep r o f e s s i o nh e a l t h y d e v e l o p m e n t ， t h ef i r s tc h a p t e rm a i n l yi n t r o d u c e dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no ft h en a t i o n a la n d d a l i a n 髓t a t em a r k e td e v e l o p m e n t ，a n dd i s c o v e r e dt h a tt h e r ei sd i s e q u i l i b r i u mi na l o n gp e r i o d t h e ni l a d e as u m m a r yo ft h ed o m e s t i ca n df o r e i g nt h e o r ya b o u tt h e d i s e q u i l i b r i u mo fd e m a n da n ds u p p l yt h em a j o r i t yo f e c o n o m i s t sb e l i e v e dt h a tt h e r e a lc s t a t cs u p p l ya n dd e m a n dw a sd e c i d i n gt h ep r i c e ，t h ek e yf a c t o ro ft h er i s i n g r e a le s t a t ep r i c ei st h ed i s e q u i l i b r i u mo fd e m a n da n ds u p p l y f i n a l l y ，i ti n t r o d u c e d t h ep r i m a r yc o v e r a g ea n dm e t h o do f t h i sp a p e r t h es e c o n da n dt h i r dc h a p t e ra r et h e t h e o r yp a r to ft h i s a r t i c l e i tm a d et h eb r i c fe l a b o r a t i o no fe q u i l i b r i u ma n d d i s e q u i l i b r i u mt ot h er e a le s t a t em a r k e td e m a n d a n ds u p p l y t h ef o u r t hc h a p t e ri s 也e b o d yo f t h i sp a p e r , a c c o r d i n gt ot h ec o l l e c t e dd a t a , i tf i n dt h ef a c t o rw h i c ha f f e c tt h e d e m a n da n ds u p p l yi nd a l i a nr e a le s t a l em a r k e t a c c o r d i n gt ot h ec l a s s i f i c a t i o no f t h es t a t i s t i c sm o d e l ，t h ep a p e rs u p p o s e dt h ed i s e q u i l i b r i u me c o n o m e t r i c sm o d e lo f t h ee s t a t em a r k e to f d a l i a na n dm a d ec l e a rt h o s er e l a t i v ev a r i a t i o n s ，a n dg o tt h ef i n a l d i s e q u i l i b r i u mm o d e lo ft h ee s t a t em a r k e to fd a l i a nc i t y o nt h ea n a l y s i s o ft h e m o d e l ，t h ep a p e rd r a w nt h ec o n c l u s i o nt h a tt h ep r i c es y s t e mo f d a l i a nt u r n e du pt h e t e m p o r a r yi n e f f i c i e n c y t h i sp a p e ra l s os e tt h ei n d e xo f t h ed i s e q u i l i b r i u md e g r e e , i t h a da c h i e v e dt h es e c o n dw a r n i n gl i n e ，t h ep a p e rt h i n k st h a tt h el l l a c l - o - c o n t r o l l i n g a b s 下r a ( 了 e m p h a s i ss h o u l df o c u s0 1 1t h em a c r o - c o n t r o l l i n g t h ef i f l hc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o n a n ds u g g e s t i o np a r t , a c c o r d i n gt ot h et h e o r i e so fd i s e q u i l i b r i u mt o l du st h a tm a r k e t a d j u s t m e n tg o e s0 1 1w i t ht h ea d j u s t m e n tb o t ho ft h ep r i c ea n dq u a n t i t y s ot h e p r i n c i p a lp a r to fa d j u s t m e n ts h o u l db eq u a n t i t ya d j u s t m e n t , w h i c hm e a n st h e i m p o r t a n c eo fg o v e r n m e n ta d j u s t m e n t 码es e g m e n t a t i o no fm s o r o - c o n t r o l l i n gc a n i m p r o v et h em a c r o - c o n t r o l l i n ge f f e c ta n dm a i n t a i nt h e s t a b l ew o r k i n go ft h e d i s e q u i l i b r i u mo f t h ee s t a t em a r k e t s k e yw o r d s ：d i s e q u i l i b r i u me c o n o m e t r i c s ，r e a le s t a t em a r k e t ，m a c r o - c o n t r o l l i n g i l l 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提变的，撼士硕士学位论文 内鳓孵和士历饮求黝仨砑彳锄5 ；! 笋霪裂趴在导师指导下，在 东北财经大学攻读博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成 果。据本人所知，论文中除己注明部分外不包含他人已发表或撰 写过的研究成果，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体 均己注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名：南j 起蜘日期：劲，7 年力月l i e 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 嘶彦饴勿i 7 7 砀嘞叼e 酌才每均 钙烤缌人在东北财经 大学攻读博士硕士学位期间在导师指导下完成的博士硕士学位 论文。本论文的研究成果归东北财经大学所有，本论文的研究内 容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解东北财经大学关于 保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门送交论 文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北 财经大学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以 公布论文的全部或部分内容。 作者签名：南风钐日期：琊曰年勿月i f r 铆虢心卒 日期：年月 日 1 函i 第一童绪论 第一节研究背景 第一章绪论 1 1 1 我国房地产市场的供求总量非均衡问题 改革开放2 0 多年来，随着国民经济的快速发展，土地制度的改革和城镇住 房制度改革的不断深化，以住宅建设为主的中国房地产业迅速发展，对拉动经 济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业关联性高，带动性强已 经成为我国国民经济的支柱性产业。因此，保持我国房地产市场持续、健康、 稳定的发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化的建设具有十 分重要的意义。非均衡是常态，过渡的非均衡运行不利于经济的稳定发展，我 国房地产市场的发展同样也呈现出非均衡状态，图1 一l 是1 9 8 7 2 0 0 5 年间， 我国商品房竣工和销售面积对比情况，详细数据见附表1 。 5 0 0 0 0 4 0 0 0 0 3 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1 0 0 ( ) o o 1 9 8 71 9 8 9 1 9 9 11 9 9 31 9 9 51 9 9 71 9 9 92 0 0 12 0 0 3 + 商品房销售面积- 一商品房竣工面积 图1 - 11 9 8 7 2 0 0 5 年全国房地产竣工和销售面积对比( 单位：万平方米) 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 一方面，从图l l 中可以看出，我国房地产市场发展2 0 多年来的现实说 明我国的房地产市场的供给总量始终是大于有效需求的。说明总量上供大于求 的局面一直没有得到有效改善，造成商品房大量的空置和积压，投资过热。另 一方面，我国城镇居民的居住水平与国际先进水平有较大差距，大部分居民处 于缺乏状态，而且我国总体上人均居住水平和质量不高，提高居住水平和居住 质量，也是广大城镇居民普遍而迫切的需要。这一现象产生的原因主要是由于 我国房地产市场的有效供给短缺而实际供给过剩造成的，房地产市场存在严重 的供求非均衡问题，而这种非均衡状态始终没有得到有效的解决。 我国学者对房地产市场的分析工作一般都是从一般均衡理论的角度进行 的，实践说明基于单一的一般均衡理论不能完全解决我国房地产市场的非均衡 问题。因此在理论上必须有所突破，近几年来已经有部分学者将目光投向了非 均衡理论，在这方面已经做出了不少的研究。非均衡理论是在经济非均衡运行 条件下，探讨供求不能完全相等的情况下，经济如何达到一定稳定状态的经济 学理论。非均衡理论认为，均衡是最有效率的，但它是短暂的，而非均衡才是 一种常态。不同的原因会导致不同性质的非均衡，其运行效率也有较大的差异。 提高效率的唯一途径就是改变非均衡的性质，把非均衡的程度减少到最小，实 现非均衡条件下资源的优化配置。因此，用非均衡的理论、观点和方法来分析 我国房地产市场的运行，会使我们对房地产市场发展的现实有一个更深层次的 认识，而且非均衡计量经济学的发展，也为我们定量分析非均衡问题提供了现 实工具。 本文正是基于这种思想，从实证研究的角度，探讨非均衡理论研究在房地 产市场分析中是否有显著性作用，对于理解和把握房地产市场是否能够提供有 效的思路，并验证其可行性。由于房地产产品是不动产，市场具有很鲜明的区 域性，因此本文将研究对象确定为大连市房地产市场，仅对大连地区的房地产 市场进行实证研究，使研究更具现实意义。 2 第一章绪论 1 。1 2 国家宏观调控的需要 房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生 活中占有的重要社会财富。房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，产业 关联度高、带动力强；与其他行业相比，房地产业具有先导性和基础特点，其 发展是国民经济发展的晴雨表。近年来，房地产业在中国产业结构优化和经济 增长中处于双重战略地位，住宅业被确立为新的经济增长点和消费热点，发展 迅速。2 0 0 3 年，国务院关于促进房地产市场维持健康发展的通知指出，目前房 地产业已经发展成为国民经济的支柱产业。 房地产业作为国民经济的支柱产业，目前也存在很多问题，为此政府出台 了一系列宏观调控政策。2 0 0 5 年3 月，国八条的出台把宏观调控上升到了政治 高度，主要目的是稳定房价，而稳定房价的具体措施就是调整住房供给结构和 控制被动性住房需求。2 0 0 5 年5 月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七 部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地 产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重 要任务。2 0 0 5 年6 月，北京市建委发布加强住房交易管理有关问题的通知。 通知提出了六大稳定房价的措施，其中包括“从5 月1 2 日起，各区县建委 不再办理商品房预售转让登记手续；6 月1 5 日在网上公示开发企业同一预售项 目的退房、退订情况”等。2 0 0 6 年4 月2 8 日，央行全面上调各档次贷款利率 o 2 7 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由6 1 2 上调至6 3 9 。 这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制 投资需求，进一步稳定房地产价格。2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院总理温家宝 主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即 国六条：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政 策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求 过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制 度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤 地解决低收入家庭的住房团难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房 地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 论导向。 由此可见，针对目前房价快速上涨的现状，政府采取的一系列措施都是围 绕调整房地产的供求结构，这也是影响房价的根本原因。 第二节大连房地产市场发展背景分析 1 2 1 地区经济环境分析 2 0 0 0 年以来，大连总体产业规模和速度增长较快，2 0 0 6 年的g d p 总量达 2 5 6 9 7 亿元，环比增长1 6 5 。大连市城镇居民的可支配收入持续增长，己由 2 0 0 0 年的年均6 9 0 0 元人增加到2 0 0 6 年的1 3 3 5 0 元人，年均增长1 1 6 3 ；人 均g d p 呈现持续增长趋势，由2 0 0 0 年的2 0 2 5 5 元增长到2 0 0 6 年的4 2 5 7 9 元， 年均增长率为1 3 2 ，具体数据见附表2 。2 0 0 6 年大连居民食品支出占总消费 支出的3 9 9 ，恩格尔系数高于全国平均水平；居住支出占消费性支出的比例 在1 0 以下，居民用于住房的消费能力仍旧较低，大量的住房消费需求仍处于 积累阶段。 大连市的恩格尔系数已降至4 0 以下，按国际惯例住房开支比应达到1 5 2 0 ，而实际情况是长期徘徊在6 9 之间。大连市居民的购房需求远没得到 释放，房地产行业还有很大的上升空间，政策和外在条件远没有成熟，购房时 顾虑重重。 土地资源的有限性和政府行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用， 土地资源的稀缺性和政府对土地的规划将影响未来土地供应总量。市场化进程 的深入，并没有削弱政府对土地的监管力度。未来政府对土地供应量的控制将 直接体现在数量和价格的指导上。 4 第一耄绪论 1 2 2 大连市房地产行业分析 2 0 0 0 年以来，大连市房地产投资占固定资产投资比重一直在3 0 以上，超 过全国平均水平。二、三级资质的房地产企业数量也在增加，无资质企业数量 在下降，房地产企业在处于整合的过程；近年来，房地产住宅投资规模增加较 大，写字间投资在逐年萎缩，商铺投资也大幅增长。从2 0 0 0 年至2 0 0 4 年，商 品房销售收入以年均1 5 7 的速度增长，其中住宅增长最快，增速达1 8 ，快 于其他商品房增速。由于国家住房制度改革，个人购买商品房的比例越来越高， 至2 0 0 4 年已高达9 2 ，商品房购买几乎完全由个人驱动。 随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，住房制度改革的不断 深化，特别是停止住房实物分配，逐步实行货币化分配政策的出台，房地产业 市场化程度明显提高。近年来，中央提出把住宅建设培育为新的经济增长点， 国家相应出台了发展住房金融、培育和规范住房交易市场等一系列方案，并在 财政、税费、金融等方面采取积极的政策措施，为房地产市场特别是住宅市场 的全方位启动与发展创造了良好的政策环境，房地产市场进入了一个新的发展 时期。在大环境的影响下，大连市近年来，特别是在近两年来，房地产市场得 到相对快速的发展，房地产交易量出现跳跃式增长态势。1 9 9 8 年市内四区完成 各类房地产交易手续1 7 9 万件，成交额1 2 2 亿元；1 9 9 9 年完成各类房地产交易 手续5 2 5 万件，成交额2 0 7 亿元，同比增长1 7 0 ；到2 0 0 0 年，完成各类房地 产交易手续1 4 7 万件，交易额3 9 7 亿元，同比增长1 9 2 ( 以上数据由大连市 房地产交易所提供) 。城市建设是大连市政府近几年来的一项重点工作，旧城区 改造及城边地区开发建设步伐加快，加大了土地供应量，商品房开发量逐年增 加。商品房销售，从统计数据上看，相对于9 8 年以前有了大幅度上升，特别是 商品住宅销售，每年保持在3 0 0 万平方米以上。其中个人全资购买商品住宅占 总量的比例逐年上升，个人已成为商品住宅市场的消费主体。如此强劲势头的 动因是多方面的，但主要有以下几方面：取消实物分房，实行住房分配货币化， 将居民解决和改善住房条件直接推向市场；房地产三级市场及房屋租赁市场 的开放，盘活了居民存量房地产，相对提高了居民的购买新房的能力；金融支 持力度的加大改变了老百姓攒钱消费的观念；大连市的环境，适宜的气候，吸 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 引境内外人士来连购房居住。 第三节国内外研究综述 1 3 1 国内相关研究 改革开放前，由于长期受计划经济体制的影响，我国房地产经济理论的研 究与探索处于停滞状态。2 0 世纪8 0 年代末以来，随着我国土地使用制度及住 房制度的不断深化，房地产经济理论的研究目益活跃，研究范围涉及房地产经 济的各个领域。 一、在房地产市场经济方面，如市场运行规律、供求关系、周期波动、 地产泡沫等都有学者进行了深入的研究，取得了不少创造性成果。其代表性成 果反映在一些房地产经济专著里，如张鸿明( 1 9 9 8 ) 的住宅经济学、张永岳 ( 2 0 0 2 ) 的新编房地产经济学、谢经荣等( 2 0 0 2 ) 的地产泡沫与经济危机、 曹振良( 2 0 0 3 ) 的房地产经济学通论等等。此外，张元瑞( 1 9 9 5 ) 、梁桂( 1 9 9 6 ) 、 曹振庭 1 9 9 6 ) 、孟晓苏( 2 0 0 1 ) 、谭刚( 2 0 0 1 ) 、刘学成( 2 0 0 1 ) 、曲波( 2 0 0 3 ) 等对房地产周期波动进行了深入细致的理论和实证研究，证明了我国房地产市 场发展中存在明显的周期波动现象，他们还对产生周期波动的原因、机理、影 响因素进行了分析、并提出了反周期的一些政策措施。 二、在关于房地产市场供求规律、影响因素、均衡分析等方面，我国学 者也做了不少研究工作，代表性的研究工作有：袁志刚( 1 9 9 7 ) 研究了我国住 宅的需求特征、影响因素并对商品住宅市场化改革的前景做了经济学分析：陈 伯庚( 1 9 9 7 ) 研究了我国房地产市场有效需求不足的问题；张泓铭( 1 9 9 8 ) 从 理论上论述了住宅的供给与需求及其影响因素；何向华( 1 9 9 8 ) 、施建军( 1 9 9 9 ) 、 屠梅曾( 1 9 9 9 ) 等对住宅需求总量进行了预测；李鸿生( 1 9 9 9 ) 从实证上对广 州房地产市场供求均衡进行了研究；蔡穗声( 1 9 9 9 ) 研究了我国房地产供求新 格局及政策取向，他认为，我国房地产供求有以下几个特点：无效供给过剩与 6 第一重绪论 有效供给不足并存；潜在需求庞大和有效需求不足反差悬殊，形成中国房地产 市场错综复杂的结构性供求失衡的局面；范剑平、丰雷( 2 0 0 0 ) 研究了我国城 镇住宅潜在需求转化为有效需求的问题，提出了一些应对措施；李铁岗等( 2 0 0 1 ， 2 0 0 2 ) 研究了房地产市场存量与流量市场的均衡模型和房地产空闲与过度需求 模型：中国社科院财贸经济研究所“中国城镇住房公共政策选择”课题组( 2 0 0 1 ) 对住房市场均衡模型进行了研究；张永岳等( 2 0 0 2 ) 研究了房地产需求和供给 的影响因素，以及房地产市场的供需均衡态、非均衡态和供给、需求均衡条件； 曹光辉( 2 0 0 2 ) 以重庆市为例研究了城市住宅需求总量的影响因素，从定性和 定量角度分析得出城市人口、经济发展水平、人均可支配收入和政府的住房政 策是影响重庆市主城区住宅需求总量的主要因素；曹振良等( 2 0 0 3 ) 研究了土 地市场均衡、住房供求的影响因素及供求弹性。 三、 对于我国房地产市场非均衡问题的研究，总的来说研究文献不多， 但部分学者在这方面做了一些可贵的探索。 国内较早提出房地产市场非均衡问题的是朱咏敏( 1 9 9 2 ) ，她提出我国房地 产市场与其它市场相比，一是起步较晚，二是房地产市场的非均衡性相当显著。 研究房地产市场必须充分注意这一条件，否则将失去实际意义，她从非均衡这 一特定条件出发，探索了在非均衡条件下房地产市场的特点；茹英杰( 1 9 9 3 ) 分析了我国房地产市场非均衡发展的特点、原因及对策；王淑华等( 1 9 9 5 ) 研 究了我国房地产市场发展的趋势与对策，提出了我国房地产市场的发展目标模 式，认为社会主义市场经济条件下的房地产市场不能是非自由的非均衡市场， 而是一种可控性的非均衡市场；陈浮等( 1 9 9 7 ) 研究了中国房地产业非均衡发 展问题，认为中国房地产业存在以下非均衡状态：时空差异非均衡、市场供给 社会需求非均衡、价格实际购买力非均衡、投资结构非均衡、市场结构非均衡、 市场体系非均衡；陈世发( 2 0 0 0 ) 在研究房价刚性的成因和条件时，提出在房 价刚性”的条件下，商品房市场必然处于非均衡状态；杜莉等( 2 0 0 2 ) 研究了中 国房地产市场供求非均衡现象，提出了市场均衡发展的目标及实现途径；李勇 辉等( 2 0 0 3 ) 研究了我国住房消费市场不均衡的现状、系统原因和应对措施； 陈敏( 2 0 0 3 ) 研究了我国房地产市场供需结构失衡的原因，并提出了优化住宅 市场供需结构的相关对策。 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 以上学者对中国非均衡问题做了不少研究工作，但是大多对一些非均衡现 象的分析和描述，而且他们所提到的非均衡概念与经济学中非均衡( 非瓦尔拉 斯均衡) 的概念并不相同。 在国内公开的研究文献中，黄钟苏( 1 9 9 7 ) 较早运用非均衡的理论和方法 研究了中国房地产市场的非均衡问题，他认为“短边”约束是中国房地产市场运 作迟缓的症结所在，提出了非均衡条件下房地产市场宏观调控的必要性；王宏 ( 1 9 9 7 ) 将非均衡理论引入我国房地产金融市场的分析中，在对房地产金融市 场非均衡性判定的基础上，提出我国房地产金融市场目标模式所要达到的整体 目标；卞志村( 1 9 9 8 ) 用非均衡理论观点分析了我国房地产金融体系，认为房 地产金融主体缺乏活力，体系不健全是房地产金融非均衡的主要制度原因。他 采用非均衡的分析方法，在对我国房地产金融体系非均衡状况判断分析的基础 上，提出完善房地产金融体系的具体措施；任寿根( 2 0 0 1 ) 用非均衡理论研究 了中国房地产税制度非均衡的问题，他提出了房地产税制度的两种非均衡模型 即宏观非均衡模型和微观非均衡模型，并分别进行了分析。 迄今为止，我国房地产市场的发展不过二十几年，因此，国内对于房地产 市场内部机制的研究也起步较晚，同时这些研究也局限于一些定性的描述。国 内学者也意识到供求关系是影响房地产价格的一个基本因素。因此要控制房价 上涨，关键还要调整房地产的供求。 1 3 2 国外相关研究 在房地产经济方面，国外对房地产的研究起步较早，他们对房地产经济与 市场的研究主要从土地经济学和城市经济学两大领域展开。早在1 7 世纪末，威 廉。配第首次提出级差地租的概念，并初步阐述了级差地租、地价格等闯题， 开创了房地产经济理论的研究的先河。此后在1 9 世纪初的一百多年，杜尔哥、 亚当斯密、大卫李嘉图、马克思等人分别对土地经济问题、住房问题进行了 探讨。1 9 2 4 年，美国经济学家伊利、莫尔豪斯合著的土地经济学原理一书， 是经济学系统研究土地及房地产经济的标志。1 9 4 5 年，拉特克利夫出版了城 第一壹绪论 市土地经济学，它是第一部系统研究房地产发展规律的经济学著作，该书还重 点研究了土地供求、市场规律、房地产调控等问题。2 0 世纪6 0 年代以来，城 市经济学开始研究城市内部房地产业发展问题。阿隆索和温哥提出了房地产供 需模式、土地与住宅市场的供需模式。在城市经济学对房地产市场研究作出突 出贡献的，当数美国经济学家迪帕斯奎尔和惠顿，他们在1 9 9 6 年出版了城市 经济学与房地产一书。该书以城市经济学理论为基础，透析了房地产市场的 运行规律，采用宏观经济分析方法和微观经济分析方法，对住宅市场、写字楼 市场、商业物业市场进行了深入研究。该书还重点研究了住宅市场的周期波动 和存量流量模型、住宅市场的供求规律和空置率等问题，该书还有一个特点就 是用详实的市场数据对房地产市场进行了定量研究。 西方学者在房地产市场均衡、非均衡的研究方面也做了大量工作。歌德伯 格( 1 9 8 4 ) 从单一的市场均衡模式、存量流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置 与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制。l bs m i t h ( 1 9 9 8 ) 研究了美国住宅市场的模型变化；r a m o t t 等( 1 9 9 9 ) 建立了与房屋质 量有关了供求均衡模型；j m c l a p p ( 1 9 9 6 ) 运用房地产市场均衡的四象限模型 解释了写字楼市场的供求均衡及失衡的情形；m r a l p h ( 2 0 0 0 ) 论述了政府政策 对市场平衡的影响：p h h e n d e r s h o t t 等( 1 9 9 9 ) 建立了伦敦办公楼市场的均衡 模型；j r g n i n g h t ( 1 9 9 4 ) 、t h p a a r k ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产市场中价格信号 的作用，他认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。m w e a t h e r h e a d ( 1 9 9 7 ) 分析了房地产市场的租售平衡；r m b r a i d ( 2 0 0 0 ) 分析了租赁市场的长 期均衡。b u m s 和g r e b l e r 在1 9 9 7 年出版的名著国家住房论中提出了四种 类型的非均衡来解释住房问题。他们所用的“非均衡”并非经济学通常所指的供 应与需求之间的不一致。而是指住宅数量与所谓“需要”的不一致。从这个意义 上来说，何时住房的短缺是绝对存在的，并且在短时期内是价格机制无法调节 的。因此，在一个社会中，总存在一部分人没有满意的住房甚至没有住房。 在房地产市场供求影响因素等方面，国外学者也有不少成果，迪帕斯奎尔 和惠顿( 1 9 9 6 ) 研究了住宅需求的各种影响因素，他们指出，对于业主自用住 宅，需求不仅取决于现有人口、收入和住宅价格的水平，还取决于对未来价格 的预期。同时，他们还研究了非居住物业总需求和总供给之间出现的短期不平 9 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 i 衡现象：e a h a n u s h e k 等( 1 9 9 8 ) 分析了住房需求的决定因素；j r f o l l a i n ( 2 0 0 0 ) 对不同特征的房屋需求进行了定量估计；s w a n 、o s t a s 等认为抵押贷款市场的 结构是房屋建设量变化的主要因素：m o o r e 研究认为新建住宅开工量的影响因 素主要有财政收入、建造成本、结婚率、空置率等；d e n n i sj m c k e n z i e 和r i c h a r d m b e t t s ( 2 0 0 3 ) 研究了住房需求和供给的影响因素，他们认为，住房需求受到 人口、收入和消费者爱好的影响，然而，住房需求实际上是包括对不同房屋年 龄、位置、大小，特点等一系列需求。住房的供给受现存的住房单位的存量的 支配，新建、拆毁和转换，将会改变这种供给，根据住房生命周期长和位置固 定的特点，旧住房的维修和翻新对于维持住房的供给是重要的。 国外尤其是西方发达国家，房地产业发展历史较长，也较为完善。在房地 产供求理论的研究方面较我国更为全面，出现了许多专著和文献，并讲理论研 究成果广泛应用于实践，促进国民经济和房地产业的持续、快速、健康发展。 西方发达国家对房地产供求机制的研究，在强调政府作用的同时，一般更注重 市场机制的作用。 大部分经济学家从均衡理论的角度认为，房地产供求决定着房地产价格， 房地产价格的上涨主要因素在于供求失衡。s w d e c a r l o ( 1 9 9 7 ) 指出引起房地 产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、 法规政策、家庭掇漠等。a r w a t k i n s ( 1 9 9 9 ) 研究了地费用对房地产市场均衡 的影响。 第四节主要研究内容和研究方法 1 4 1 主要研究内容 本文以大连市房地产市场的非均衡运行与宏观调控为主线，以非均衡理论 和方法为研究基础和手段，分析了大连市房地产市场非均衡的现状和原因，通 过构建大连市房地产市场的非均衡计量经济模型，分析、测算了大连市房地产 1 0 第一章绪论 市场的有效供求状况、非均衡的程度和方向，从总量和结构上对非均衡状态进 行了深入的剖析，并根据宏观调控的警戒线的设置提出了非均衡条件下大连市 房地产市场的宏观调控措施和政策意见。 1 4 2 主要研究方法 本文的研究方法主要是实证研究，利用大连市房地产业发展的1 9 9 1 2 0 0 4 年的年度数据序列，从静态和动态两个方面研究房地产市场的均衡状况。之后 本文将利用建立的供求非均衡模型对大连市的房地产供求状况进行分析和评 价。 房地产经济本身是- - f 7 综合运用多学科研究成果的应用经济学，一般可采 用多种研究方法。本文以非均衡理论和方法为主研究中国大连市房地产市场的 非均衡问题，同时也采用了多种方法相结合的手段。 一、理论联系实际的方法 从实际出发，理论联系实际是房地产经济学研究的基本前提和基本方法。 本文以非均衡理论为出发点，结合我国基本国情、基本社会制度及近年来房地 产市场的发展实践，系统分析大连房地产市场非均衡的特点、原因，提出非均 衡条件下大连市房地产市场宏观调控的措施和手段。本文研究的目的不仅要在 总结实际经验的基础上不断丰富、发展和完善房地产经济学的理论内容和体系， 还要用发展的理论指导我国的房地产实际工作。另夕卜，通过对大连房地产市场 运行现状的描述和实证分析，揭示了大连市房地产市场的运行规律。 二、定性分析与定量分析相结合，以定量分析为主 定性分析是对事物的规定性的分析，而定量分析则是对事物的数量、比例 及其变化趋势的分析。在研究房地产市场非均衡运行问题时，一方面，通过定 性分析从中找出市场运行的本质及其内在的必然联系，揭示市场的发展规律； 另一方面，通过定量分析，特别是通过计量经济模型的构建，确定市场上有关 量的大小及变化规律，为房地场中的各方提供有用的、必要的量化指标和依据。 本文在研究过程中，采用了定性研究和定量研究相结合，并以定量分析为主的 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 分析方法。一方面，在房地产市场供求、非均衡的基本概念和基本理论方面， 采用定性分析方法；另一方面，在房地产市场非均衡实证分析时，主要采用非 均衡理论的定量分析工具和计量经济学的分析方法，在供求总量非均衡研究中 采用了非均衡计量经济模型，同时本文还采用大量的图表、公式等定量分析方 法。 三、规范分析与实证分析相结合，以实证分析为主。 在经济学中，所谓规范分析是指分析经济现象“应该是什么”的方法，即 关于价值判断的分析；所谓实证分析则是指分析经济现象“是什么”的方法， 即对经济事实判断的分析。长期以来我国的房地产经济学研究中规范研究较 多，丽实证分析较少，从而使得对房地产经济运行真正有建设性的成果相对较 少，难以为政府和市场各方提供良好的决策服务。本文在研究过程中采用了两 者相结合的方法，而且以实证分析为主。作为应用经济学的研究范畴，本文对 大连市房地产市场的研究本身在很大程度上是一种实证分析，即通过对大连市 房地产市场非均衡问题的归纳与总结，揭示非均衡的原因、机制，从而为指导 房地产市场的发展提供支持与帮助。与此同时，研究房地产市场还需要采用规 范分析的方法，从理论高度提供市场调节的理论依据，探讨如何实现大连房地 产市场从非均衡到均衡的转变。通过两者结合，有助于更好地把握房地产市场 发展规律，为市场的发展提供科学、全面的政策建议 四、均衡分析与非均衡分析相结合，以非均衡分析为主。 均衡分析是西方经济学中假定市场处于均衡状态时的分析方法。均衡有狭 义和广义之分。狭义均衡即瓦尔拉斯一般均衡，指市场体系中的所有市场通过 价格调节使供求达到均衡。广义的均衡除了包含瓦尔拉斯均衡，还包括非瓦尔 拉斯均衡，非瓦尔拉斯均衡不仅考虑了传统的价格调节，还考虑了数量调节， 并且主要是通过数量调节使每个市场的供求达到均衡。非均衡分析是从经济系 统中各种经济力量的不均衡状态出发，联系历史、社会和制度等因素，对经济 现象及变化原因进行分析的方法，它不是对均衡分析的完全否定，而是对均衡 分析的深化、发展和扬弃。 在经济学研究中，均衡分析和非均衡分析都是十分重要的分析方法，必须 加以综合运用。本文以非均衡分析方法为主，以此揭示大连市房地产市场非均 1 2 第一章绪论 衡运行的状况和原因，并研究在非均衡条件下房地产市场的宏观调控问题。另 外，在研究中还采用了均衡方法，因为市场调控的目标是促使房地产市场从非 均衡状态达到均衡状态。 第五节研究思路和分析框架 行文的总体思路是提出问题、分析问题并解决问题。第一，从目前全国和 大连地区的房地产市场都存在供求的非均衡问题出发，提出问题，并思考如何 基于非均衡的理论和方法，分析和解决大连市房地产市场的非均衡问题，非均 衡理论在分析和解决这个问题上是否有特殊效果和新的思路。第二，对非均衡 理论的含义、特点、基本概念、假设条件、形成过程等进行归纳和分析，同时 探讨了非均衡计量经济模型的设定及参数估计方法，非均衡计量经济模型是进 行全文定量分析的核心；第三，结合非均衡分析的需要对房地产市场的特点、 供需影响因素、市场的结构等进行了归纳分析，设定了房地产市场非均衡计量 经济模型；第四，基于非均衡度的概念，计算出大连市房地产供求的非均衡度， 为大连市房地产市场宏观调控提供分析思路和工具；第五，对大连市房地产市 场运用菲均衡经济理论和模型进行实证分析，测算非均衡度和方向，制定相应 宏观调控政策；第六，对全文进行总结，并基于分析提出对策和建议。 第六节本文创新之处和不足 综观全文，本文的特色和主要创新之处如下： 1 首次运用非均衡理论、观点和方法深入研究大连市房地产市场的运行 特点和规律。本文从这一新的视角出发，以非均衡理论和方法为基础，结合房 地产市场供求理论，深入分析大连市房地产市场非均衡运行的现状、原因和调 节机制及调节措施。研究结果表明，应用非均衡理论分析大连房地产市场，更 符合房地产市场发展的实际情况，因而更有现实针对性。 大连市房地产市场供求的非均衡性分析 2 与传统的均衡分析方法不同，本文利用非均衡计量经济模型，对大连市 房地产市场供求非均衡进行实证分析，通过模型估算了历年大连房地产市场的 有效供给和有效需求量。并在此基础上计算大连市房地产市场供求的非均衡度 指标，分析的非均衡的程度和方向，为宏观调控提供的定量分析的依据。 3 根据非均衡度这个指标，本文提出了大连市房地产市场宏观调控的警戒 线设置，并由此提出了今后宏观调控的方向。 本文的不足有以下几点 1 在数据时效性方面，由于大连市房地产市场方面的数据搜集有一定的难 度，因此本文的研究范围只限制在1 9 9 1 至2 0 0 4 年，时间相对滞后。第四章中 房地产市场结构的非均衡分析所用的细分市场的数据范围为1 9 9 5 至2 0 0 4 年。 2 在研究深度方面，由于大连市房地产市场的细分数据只有l o 年的数据， 不适合用非均衡计量经济模型进行分析，也就无法计算非均衡度指标。本文用 相关指标来代替供给和需求，粗略估算出非均衡的程度和方向。虽然也可以说 明问题，但在一定程度上会产生偏差，影响结果的精确程度。 第二章房地产供求概述 第二章房地产供求概述 第一节房地产市场的分类 根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。主要有以下 几种： 1 按用途( 功能) 划分。按用途( 功能) 可分为居住房地产市场和非居住 房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市 场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工 业用房市场等。 2 按档次划分。按档次可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房 地产市场。至于高档、中档和低档的标准和具体的名称，可因不同用途( 功能) 的房地产和不同的划分而异。如写字楼市场可分为甲级写字楼市场、乙级写字 楼市场，等等。 3 按区域范围划分。按区域可分为整体房地产市场和区域房地产市场两大 类。如可分为全国房地产市场、菜地区房地产市场或某城市房地产市场。某城 市房地产市场还可以进一步分为市区房地产市场和郊区房地产市场，或城市内 的不同区域的房地产市场，如东城房地产市场和西城房地产市场。 4 按交易方式划分。按交